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A evolução da vida em condomínio

Especialistas destacam que este modo de morar tornou os empreendimentos agente ativo da economia, protagonistas na sociedade

Quando a Lowndes iniciou seus negócios, as propriedades sobrepostas ainda engatinhavam. A primeira legislação dedicada a este modo de morar data de 1928 e, pelo decreto-lei 5.481, apenas permitia que prédios de 5 ou mais pavimentos pudessem ser construídos sob regime de condomínio, garantindo a um pequeno proprietário ter a posse de sua casa própria, ou melhor, de seu apartamento, sem o ônus integral do valor do terreno, fundações e cobertura.

Como incorporadora muito atuante naquela ocasião, viu uma verdadeira revolução acontecer. Revolução esta que, mais recentemente, tem sido percebida mais como uma avalanche. É Marcelo Borges, diretor jurídico da ABADI, quem chama a atenção para o sentimento de muitos de que estamos sendo soterrados por um número cada vez maior de leis. “Há esta sensação, mas não é verdade. Primeiro, os fatos existem, as confusões acontecem, depois é que se faz um freio de arrumação, que é a criação de uma lei para normatizar aquilo tudo. A sociedade é sempre mais veloz que o Direito. Ele apenas se adéqua a uma realidade social”, explica.

Desde que o condomínio se tornou a opção de moradia de boa parte das pessoas, especialmente em centros urbanos, ele passou a ser um desafio de conduta, exigindo o estabelecimento de deveres e pactos de convivência. “Uma consciência de copropriedade, que não existia, de que não basta olhar só para o meu imóvel. De que é preciso pensar que as necessidades têm que estar coligadas e convergentes com as das outras pessoas, e, quando não convergentes, que tipo de pacto mediano vamos traçar para tentar estabelecer certa diretriz, que não seja aquela que eu quero, mas que, pelo menos, as nossas vontades cheguem a uma situação média que atenda às duas partes”, acrescenta.

Lugar de encontros entre cidadãos compartilhando infraestrutura e recursos

Para o arquiteto urbanista Ricardo Esteves, da FAU/UFRJ e PUC-RIO, a forma como a espécie humana buscou resolver suas necessidades de abrigo e proteção evoluiu muito, junto com mudanças sociais, pessoais e das cidades em direção a uma maior complexidade. A oferta de produtos básicos, como alimentos, água e energia, serviços como a coleta de esgotos e o imperativo da mobilidade, tudo isto demanda soluções de gestão onde a economia de escala deve, obrigatoriamente, estar relacionada à qualidade da vida urbana e acesso às oportunidades.

Os modelos urbanísticos foram se ajustando nesta direção e, já nas primeiras décadas do século XX as densificações, com mais prédios, com mais andares, próximos uns dos outros, passaram a permitir o uso mais racional destas infraestruturas e de recursos, tornando menos dispendiosas a sua implantação e manutenção, permitindo que mais cidadãos tenham acesso aos benefícios produzidos por elas. Mais edifícios, mais condomínios, uma cidade mais coletiva”, considera, acrescentando que, porém, é nesta que está a valorização da vida comunitária, única que produz a verdadeira Política, aquela que nasce na “Polis”, a cidade e seus espaços de encontros entre cidadãos.“No condomínio, o exercício para o tratamento mais coletivos da cidade tem um lugar privilegiado. Seja de prédio, conjunto de prédios, de usos urbanos diversos, ou de unidades unifamiliares, a gestão coletiva de recursos e necessidades, a partir da organização condominial, mostra-se sempre mais eficiente e barata, tanto pelos ganhos de escala quanto pela adesão maior às soluções discutidas e aprovadas coletivamente”, completa.

O coletivo que exige cada vez mais exercício e práticas de boa convivência é uma resposta necessária a um esvaziamento de experiências e sentidos de “público”, isto é, de partilha de um espaço comum com o diferente, que se dá em paralelo a uma crescente cultura do medo que alimenta uma economia, modificando as dinâmicas das cidades e o bem estar de seus habitantes, na análise da professora Ana Rodrigues, psicóloga e doutora em pesquisa e planejamento urbano e regional do IPPUR/UFRJ e mestre em estudos da subjetividade, da UFF. Para ela, isto é notório quando, ainda que se habite condomínios repletos de grades e câmeras, a sensação de insegurança permanece. Sintomas contemporâneos como as crises de pânico e a depressão são o resultado de uma vida restrita e ansiosa. Estão nos usos coletivos da cidade uma melhor solução que a medicalização.

Mais serviços, mais legislações, mais complexidade para gerir

O fluxo crescente da vida social em direção aos condomínios exigiu transformações. Se a lei de 1928 foi incipiente, a legislação que veio a seguir, já em 1964, foi de fôlego. A Lei 4591, estabeleceu a convenção condominial, regulamentos internos, como o condômino deve se comportar nas assembleias, competências e poderes das assembleias, forma de contribuição para as despesas de condomínio. E foi até visionária, criando com ineditismo a obrigatoriedade do seguro condominial. “Se pensarmos que isto foi estabelecido há mais de 50 anos, ela foi atemporal, tanto que regula a vida em condomínio até hoje naquilo que não foi traçado pelo Código Civil, de 2002. Este que já enxergou o condomínio como sendo um instituto a ser normatizado dentro do maior diploma civil do Brasil”, destaca Marcelo Borges.

Neste meio tempo, surgiu, em 1974, a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – ABADI, tendo a Lowndes como uma das co-fundadoras. Já se fazia necessária uma profissionalização maior da administração para fazer frente a mais serviços, novas exigências de todos os lados e a um condomínio que faz girar muitos negócios. “É um exemplo de como o condomínio passou a ser visto como um agente vivo na sociedade e, neste caso, na economia do País, são as exigências tributárias. Ao celebrar contratos diariamente, com pessoas jurídicas e físicas, em atividades formais e informais, inclusive, com pessoas semiqualificadas, como pedreiros, bombeiros, eletricistas, ele faz a economia girar e isto chamou a atenção. Quem é esta figura que está fazendo girar tanto dinheiro, eu quero esta pessoa junto comigo, eu também quero um percentual deste movimento. E aí estão as normas que tornaram o condomínio responsável por retenções e recolhimentos nas várias contratações que celebra”, comenta.

Borges vê o aspecto positivo disto. “O condomínio exercendo este papel, de recolher pela pessoa que, eventualmente, pode não fazê-lo, está sendo protagonista, está ajudando a sociedade. As reclamações se devem mais em razão do desapontamento com a forma que o dinheiro público é gerido, mas isto é outra história. Nós estamos fazendo a nossa parte. É o caso das legislações recentes que obrigam os condomínios a cuidarem da manutenção dos imóveis, que vêm neste movimento crescente de imputar cada vez mais responsabilidade à administração do condomínio, especialmente, a de manter íntegra a edificação” afirma, destacando a Lei de Autovistoria, que é o fim da linha de várias leis que surgiram para dar mais subsídios ao síndico para cumprir com um dever que já era dele, de guardar as partes comuns. “Está no Código Civil que o síndico diante de uma obra necessária, urgente, tem o dever jurídico de contratá-la, independente de autorização, revelando todo o caráter de preocupação que a legislação teve de dotar a administração de condomínio de ferramentas para que não se mantenha inerte diante de um evento que possa causar ameaça à edificação”, ressalta.

E é neste sentido que surgiram também as recentes NBR 5.674, de 2012, e a NBR 16.280, de 2015. “Para os profissionais do ramo, seria impraticável a eficiência exigida nestas edificações, sem a observação constante da 5.674”, destaca Antero Parahyba. “É preciso destacar que a 16.280, ao estabelecer que todo profissional (legalizado) responsável por obras de modificações em unidades condominiais informe ao seu contratante a necessidade de comunicar à administração condominial sobre a obra pretendida, é uma ferramenta normativa que facilita o atendimento a uma das principais responsabilidades do síndico, a de zelar pelo patrimônio comum”, completa a arquiteta Adriana Roxo.

Para ambos, o seu objetivo deveria ser melhor divulgado, já que é assegurar a cada edificação, que seu estado de solidez está preservado, que suas condições construtivas não são propensas a acidentes internos, ou a acidentes às edificações vizinhas, ou aos transeuntes nos logradouros públicos. “Mas, para tal, é imprescindível que a edificação seja vistoriada em todos os seus espaços. O que, entretanto, ainda encontra resistências, impede que a vistoria se realize na sua totalidade”, reclama.

É todo um cuidado com a qualidade, a técnica e a eficiência o que vemos crescer. Borges cita o Código de Defesa do Consumidor, de 1990, que revolucionou a relação entre prestador e tomador de serviço ao definir parâmetros para o fornecimento de serviços. “Para quem administra condomínios, esta evolução tem ajudado demais porque dá conteúdo de valor à atividade. Diferente do que acontece com médicos, advogados e contadores, sem uma regulamentação, qualquer um pode abrir uma administradora de condomínio e se aventurar a administrar uma série de responsabilidades para o cliente. E como fica a garantia da qualidade?”, destaca, destacando a importância da criação do selo de qualidade Procondo – Programa de Autorregulamentação da Atividade de Administração Condominial, como uma forma de dar segurança para que os condomínios possam contratar empresas que foram auditadas e atestadas na qualidade de atendimento que ela possui. Mais uma vez, a Lowndes foi uma das pioneiras, estando no primeiro grupo de administradoras a conquistar a certificação.

Futuro promete consolidação do papel essencial da qualidade nos serviços

Ainda com relação a evoluções no âmbito do direito, vale citar a recente inclusão no Código de Processo Civil da dívida condominial como título executivo extrajudicial, que faz com que o condomínio agora possa entrar com uma ação executiva direta, determinando o seu pagamento, sob pena de penhora de um bem do condômino devedor. “Se não há este imediatismo que se tem propagado, o instrumento por si só já permite cortar um caminho enorme. É o benefício da lei, a legislação a favor dos condomínios e do síndico no cumprimento de seus deveres”, diz Borges.

Para ele, o futuro trará o rateio das cotas condominiais, pois já há decisões judiciais que demonstram haver um entendimento de que ele se dê a partir de uma divisão mais igualitária, rompendo com a ideia de que quem tem um imóvel maior deve contribuir com uma maior parte, até porque os serviços prestados são os mesmos. O mais provável, porém, é que vejamos, primeiro, a regulamentação da atividade do síndico não condômino, em resposta ao crescimento da figura do síndico externo. “Será mais uma demonstração da evolução legislativa para o atendimento à necessidade de gestões mais qualificadas. Porque ser síndico não é mais exercer uma função de representação pura e simples. É um grande desafio”, afirma.

Os desafios estão colocados. Na visão do urbanista Ricardo Esteves, do ponto de vista econômico, as vantagens da densificação e da opção de morar em condomínio deverão perdurar ainda por muito tempo, produzindo ganhos sob a forma de economias de escala e na busca por custos menores de gestão e manutenção. “Do ponto de vista urbanístico e ambiental, este modelo de gestão e organização urbana apresenta vantagens que serão sempre consideradas, desde que se respeite a inserção dos edifícios nos contextos paisagísticos”, destaca, chamando a atenção ainda para a convivência. “Do ponto de vista social, o reforço dos laços entre vizinhos e cidadãos só tendem a gerar uma sociedade mais organizada e estruturada, até mesmo politicamente, com mais capacidade de busca de soluções melhores, desde que as diversidades sejam valorizadas. A palavra “compartilhar” estará cada vez mais no centro das atenções. Compartilhar recursos e espaços, além de possibilidades e oportunidades de trabalho e racionalização de esforços”, completa.

Para Antero, uma maior conscientização para a importância fundamental da segurança nas edificações estará consolidado. “Será o resultado de um aprendizado a mais neste caminho que trilhamos do necessário exercício diário de cidadania. O meu patrimônio e o patrimônio que é a nossa vida e cidade são bens indissociáveis. Cuidar que sejam preservados é um dever de todos.

Para a Lowndes, a sua contribuição continuará sendo dada, seja a partir de soluções em serviços e produtos, seja nos cursos e eventos em que informa e atualiza os síndicos, seja ainda no seu atendimento único, feito por consultores condominiais pós graduados em gestão imobiliária e por sua gerência de qualidade, que recepciona e prepara os síndicos de primeira viagem, acompanhando-os em toda a sua trajetória. O mesmo princípio de bem servir que a trouxe até os dias atuais, caminhando junto com a sociedade na busca por melhores soluções para seus imóveis, a guiará por muitos outros anos, contribuindo sempre.

Especial Lowndes 80 Anos

Ao iniciar as atividades dos serviços para a gestão do condomínio, tendo sido ela mesma uma incorporadora muito atuante nos primórdios deste modo de morar,. Seja na condução e na preparação para a resolução dos conflitos, seja na orientação para uma organização a partir de uma abordagem tão eficiente quanto humanizada, a Lowndes teve uma participação, próxima e constante em todos os momentos, tecendo junto com as pessoas esta história.

Por manter, desde a sua fundação, publicações para os clientes e o mercado, é possível ver todo este caminhar da vida condominial.

Para saber mais, confira o Especial Lowndes 80 Anos, com arquivos completos das edições de aniversário. Ele está aqui no  site da empresa, lançado dentro das ações em comemoração ao aniversário.