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Vizinhos do barulho

Condomínios residenciais com lojas no térreo e suas lutas para minimizar conflitos, mesmo sem o apoio da convenção

 

No condomínio Terra e Mar, no Flamengo, são 11 lojas no térreo, independentes e livres de cobrança de cota condominial pela convenção, que também é omissa quanto à restrição do tipo de negócio que pode ser realizado ali. Barulho, ocupação irregular das calçadas, cheiro de churrasco e um som tão alto que trepidam as janelas do segundo andar. Já a partir das 17 horas, a calçada se enche de mesas e gente que deixam a obrigação de, na manhã seguinte, lavar tudo e cuidar das plantas das jardineiras, sempre danifcadas.

O condomínio foi obrigado a colocar câmeras, pois os moradores jogavam objetos da janela e até um saco de gelo já foi lançado. Se pegasse em alguém poderia matar. Os gastos são mais altos, inclusive o seguro do prédio é mais caro por causa das lojas, e os aborrecimentos enormes e em grande número.

E essa é uma situação que se repete em muitos edifícios da cidade com as mesmas características. Foram construídos com lojas no térreo e entregues com uma convenção que as isenta, deixando ao condomínio e, especialmente, ao síndico, as dores de cabeça por abusos diversos.

No caso do Terra e Mar, são lanchonete, hamburgueria, pizzaria, loja de material de construção e até oficina mecânica. E as tubulações de esgoto do prédio se encontram com a de algumas lojas antes de chegarem às da rua. As lojas aumentam exponencialmente o volume de descarte, o que obriga o condomínio a contratar os serviços de uma desentupidora com mais frequência do que a normal para um edifício residencial. As instalações contra incêndio e as de gás também são problema.

“O prédio tem 60 anos e precisa de manutenção. O projeto da nova instalação de gás por parte dos apartamentos já foi aprovado em A.G.E. e está na CEG para aprovação da concessionária. Às lojas que utilizam gás, o condomínio encaminhou correspondência com AR solicitando RT/RRT do profissional, informando que as tubulações estão em condições de uso, mas até agora não houve resposta. Se houver uma explosão em qualquer uma delas afetará o prédio”, alega o síndico Nelson Pereira, que já contratou uma empresa para ter um laudo que resguarde o condomínio, em caso de necessidade. “Aqui em cima está tudo correto e lá embaixo esta situação sem controle”, completa.

 

SAÍDA É RECORRER AO DIREITO DE VIZINHANÇA

 

O integrante da Comissão do Direito Imobiliário da OAB, Antônio Ricardo Corrêa, diz que o condomínio é uma entidade única e que, estando as lojas dentro da estrutura da edifcação, não se pode falar de independência absoluta. “É comum se confundir independência com autonomia. As lojas podem ter as entradas independentes das do prédio, podem ter as tubulações e instalações independentes, mas não têm a autonomia para fazer o que quiserem. Alguma subordinação deve existir”, afirma.

Corrêa aconselha recorrer ao direito de vizinhança, mas pensando previamente no homem médio, sem preconceito de gênero ou credo, ou quaisquer outros. O incômodo deve ser sempre averiguado com uma base no coletivo para não expor o condomínio. “O Direito de Vizinhança diz que ninguém pode usar o seu bem causando prejuízo aos outros. Os lojistas terão sempre que usar sua unidade de acordo com a lei”, destaca.

O uso do recuo frontal por quaisquer atividades comerciais que causem transtornos para os moradores, como dificuldade de acesso devido à obstrução da passagem por mesas e cadeiras, ou outros, tem regra específica no Código de Posturas do Município. “E, ainda assim, a loja tem ireito de utilizar o espaço de uma área comum somente com prévia estipulação na convenção ou autorização da assembleia. As posturas municipais, nesse caso, não prevalecem sobre a convenção, que se baseia no Código Civil”, esclarece o advogado Antônio Ricardo Corrêa. Por fazer parte da edificação, cabe à loja pagar pelas despesas de reforma da fachada, do passeio e do telhado, pois essas partes são comuns à toda a edificação, bem como o seguro contra incêndio.

Mas não é fácil para quem é síndico. “As lojas atendem à prefeitura, as leis, mas quem toma conta?”, questiona José Carvalho, síndico do Condomínio Ribeiro Moreira, em Copacabana, ressaltando que é difícil para os moradores entenderem que ele não tem autonomia para gerir. “Não parece aceitável que não tenha gerência sobre a ação de um condômino. E os moradores não reclamam com os órgãos públicos, mas diretamente com o síndico”, completa.

Ele já brigou por quatro anos, sem tréguas, para manter alguma ordem e minimizar os transtornos para os moradores. O Ribeiro Moreira tem nada menos do que três boates no térreo, sendo duas delas já fechadas. “É preciso persistência. Se não temos uma convenção que nos ampare, temos que recorrer ao direito de vizinhança, às posturas municipais. O que não podemos é deixar o patrimônio ser desvalorizado e o direito ao sono dos moradores ser perdido”, destaca Carvalho.

O síndico cobra do Corpo de Bombeiros para saber se os lojistas estão cumprindo com as obrigações de segurança e, da mesma forma, com cada órgão público, de acordo com regras do código de posturas da cidade. Não é que falte diálogo, estas medidas são as últimas. Antes disso, ele faz todas as tentativas.  “Mas é que a maioria das lojas está com o locador, o que difculta até conversar diretamente com o proprietário. E quem está alugando quer ganhar dinheiro. Assim, resta ao condomínio o poder público, que funciona mal”, conta o síndico, que acabou sendo processado por difamação pelo locador de uma das boates, um americano que, no fnal, desistiu e saiu do país. Melhor para toda a região que sofria com a deterioração com o tipo de público que o empreendimento atraía. “Invertem-se as coisas. A gente é que tem que brigar para a lei ser cumprida. Ficamos com todos os ônus e eles não têm nenhuma obrigação com o condomínio”, reclama.

 

PARTICIPAÇÃO MAIOR PODE AJUDAR

Para o síndico, as pessoas precisam entender que todos devem participar. “Os prejuízos não são só para os moradores do prédio, mas para todo o entorno. A Prefeitura diz que tem que ligar para o 1746 para reclamar. Aí dizem que se ligarem não vai acontecer nada. Mas se tiver 20 reclamações ali terão, pelo menos, uma estatística do problema”, defende. Ele faz a parte dele. Já até decorou parte de Decreto 29881, de 2008 (o Código de Posturas Municipais), fazendo dele o seu livro de cabeceira. E também pesquisa as jurisprudências sobre os assuntos. Carvalho destaca que há legislação específica para mesas na calçada, para barulho, horário de funcionamento, aconselhando que se questione caso a caso com o órgão responsável. “É preciso reclamar, cobrar, verificar se a regra está sendo cumprida. Quando reclamar, já coloque que está em desacordo com a lei X, o artigo tal etc.,” detalha o síndico, que chegou a entregar pessoalmente uma petição ao então prefeito Eduardo Paes. Mas ele aconselha a procurar, também, a subprefeitura da região. “De um modo geral, eles têm interesse pela comunidade local”, completa.

No condomínio Conde Cândido Mendes, no Flamengo, o síndico Rodrigo Fernandes resolveu demonstrar para os lojistas a injusta relação entre estes e os demais condôminos. “Os que pagam representa 12% da arrecadação, sendo que os custos da galeria pesam aproximadamente 30% das despesas, e é razoável que entendam os custos gerados para toda a coletividade”, conta. Lá funciona uma galeria com 14 lojas, inclusive um salão de beleza, mais uma oficina mecânica. “Procuro dar conhecimento sobre a arrecadação e as despesas do condomínio porque são subsídios para um diálogo pautado em situações reais. O fato é que sem as lojas nossas despesas seriam menores, e qualquer coisa que aconteça ali é de responsabilidade do condomínio, o que aumenta também o peso sobre a gestão condominial”, diz.

Ele reclama não haver uma legislação a que os síndicos possam recorrer sobre diversos aspectos deste tipo de administração. “E não existe solução que atenda a todos igualmente, porque são usos distintos em um único espaço. Há o desejo, mas não os recursos, para fazermos a individualização de hidrômetros, por exemplo. O projeto do prédio não ajuda. Já tivemos que quebrar três lojas porque a tubulação de esgoto desce por lá. E uma das lojas teve que ficar três meses fechada. Toda a logística para fazer qualquer obra é complicada”, destaca.

O condomínio estuda há anos modernizar instalações elétricas, mas tem loja que a parede inteira é passagem para fação elétrica. O síndico considera o desenho dos quadros novos, que são armários e ocupam mais espaço, e pensa por onde passar os eletrodutos, visto que os caminhos alternativos, como o prisma de ventilação, já não suportam. “São 58 unidades passando por ali. Todas as alternativas estão sendo pensadas para resolver o problema sem maiores transtornos para as lojas, mas nem sempre é possível”, afirma, contando que toda oportunidade é utilizada para conscientizá-los sobre as dificuldades e não é incomum que os chamem para as assembleias cujos temas digam respeito a eles. “Todos querem obras na portaria que melhorem também a galeria, mas são muitas as demandas e para cada uma um universo de difculdades para os dois lados. O morador, por sua vez, também precisa entender que a galeria já estava ali quando comprou seu imóvel”, completa.

OPÇÃO DIFÍCIL, MAS DEFINITIVA,  É ALTERAR A CONVENÇÃO

“Havendo previsão expressa na convenção do condomínio de que todos os condôminos estão sujeitos ao pagamento das despesas comuns, não pode o proprietário de lojas térreas furtar-se ao pagamento das taxas com o argumento de que suas lojas possuem entrada independente e não usufruem os serviços condominiais”. O texto está no corpo de muitas decisões da Justiça sobre celeumas em casos semelhantes, onde também está escrito que, na omissão da convenção, a loja só deve participar do rateio se for beneficiada com os gastos do condomínio.

Diante desta equação, a solução só seria possível com mudanças na convenção que incluíssem rateio das despesas, uso do recuo, determinação de atividades possíveis nas lojas, participação nas obras de reforma, dentre outros que, sem meios para gerir, podem levar a conflitos e à desvalorização das unidades, sejam elas residenciais ou comerciais.

“Para isto é necessário contratar um advogado para elaborar um parecer jurídico e um texto que atualize a convenção. Um custo, sim, mas que precisa ser pesado caso a caso, pois, em alguns deles, pode sair mais barato e menos desgastante do que abrir um processo judicial, envolvendo peritos e custas judiciais, para resolvê-los”, conclui Antônio Ricardo Corrêa.