NOTÍCIAS - Condomínios

Obrigações para o condomínio têm periodicidade rígida

Com o eSocial, a complexidade da administração de condomínios quanto ao correto cumprimento de suas obrigações legais aumenta. E é importante ficar muito atento à periodicidade de cada uma.   No âmbito do que está enquadrado nas demandas do Sistema não é pouca coisa. A realização anual dos programas PPRA e PCMSO, é um exemplo. Também é anual o RAIS e o seguro de vida em grupo dos funcionários, o pagamento das contribuições sindicais, gerais e patronal, e a DIRF. Mais obrigações anuais são o PPP, o CNPJ e a certificação digital atualizados, entre muitos outros.   Mas há muitas outras obrigações e vale manter uma planilha com campos específicos para obrigação e sua correspondente periodicidade cumprimento.   O seguro predial é uma obrigação anual, assim como o RIA dos elevadores e o laudo dos pararaios, a verificação das mangueiras e a recarga dos extintores.   A autovistoria é a cada cinco anos. Assim como a restauração da fachada. Já a vistoria da rede de gás é a cada 2 ou 3 anos, junto com o auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, o certificado AVCB.   Outras ações têm periodicidade mais curta, como é o caso da revisão visual dos extintores, que é mensal, assim como o pagamento dos encargos trabalhistas.   A limpeza das caixas d’água e a análise bacteriológica é semestral, assim como a desinsetização das áreas comuns.   Os itens são muitos e a lista aqui ficaria longa demais. Mas para esclarecer dúvidas e ter uma planilha completa que auxilie no dia a dia de sua gestão, entre em contato com a Lowndes, pois os gestores condominiais estão aptos a atendê-los no que precisar.

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Entrevista: Osmar Pinto Júnior

Para-raios Para enfrentar a estação campeã de descargas atmosféricas O Brasil é o país líder mundial em incidência de raios e, segundo dados do Grupo de Eletricidade Atmosférica – ELAT, do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais – INPE, isto resulta em prejuízos anuais da ordem de um bilhão de reais. Isto mesmo depois de Benjamin Franklin ter sugerido, há dois séculos, proteger prédios e outras estruturas dos efeitos direitos dos relâmpagos por meio do uso de condutores, o que conhecemos hoje como sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), ou para-raios. A falta do sistema ou de sua manutenção regular pode ocasionar danos e, estes, a responsabilização do síndico por negligência. O seguro do condomínio também pode ficar comprometido. Osmar Pinto Júnior, coordenador do ELAT/INPE, geofísico espacial e pesquisador destes fenômenos atmosféricos, fala da importância dos cuidados com estes equipamentos de proteção obrigatórios.   LOWNDES REPORT – O Brasil é, de fato, o país com maior incidência de raios? OSMAR PINTO JÚNIOR – Sim. São, aproximadamente, 78 milhões de raios totais por ano, com maior volume no verão. E isto é devido ao Brasil ser o maior país tropical do Planeta.   LOWNDES REPORT – Um conhecimento maior sobre este fato, já bastante divulgado, trouxe maior conscientização para a proteção necessária? OSMAR PINTO  JÚNIOR – Sim, tem melhorado, principalmente, nas áreas urbanas. Ainda assim há cerca de 100 mortes e 300 pessoas feridas por ano.   LOWNDES REPORT – De um modo geral, os para-raios funcionam quando necessário? OSMAR PINTO JÚNIOR – Sim, eles funcionam. Mas seu nível de proteção não é 100%, dada as variabilidades do fenômeno.   LOWNDES  REPORT – O que isto quer  dizer? OSMAR PINTO JÚNIOR – Quer dizer que os raios possuem uma variabilidade muito grande e que em certos casos os para-raios não são suficientes para proteger a edificação. É por isto que os estudamos. Conhecer melhor os relâmpagos que caem em determinadas regiões significa evitar prejuízos, como os causados por interrupções no fornecimento de energia elétrica. A cada estudo, novas descobertas e, com elas, mais e melhores formas de proteção. Hoje, já é possível aproveitar as ferragens do concreto armado dos edifícios, se elas estiverem bem amarradas entre si e se forem conectadas a elas pequenas hastes na cobertura do edifício, fazendo-as funcionar como uma gaiola de Faraday, pois, se um raio atingir as hastes, a corrente elétrica se confina às ferragens e vai diretamente para o solo. Mas são poucos ainda os edifícios construídos assim. Por isso a melhor forma de proteção contra os relâmpagos continua sendo o para-raios, inventado por Benjamin Franklin no século 18. A sua forma de atuação é simples: quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o para-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo, onde se dissipa e perde a força. Com o para-raios, boa parte dos transtornos ocasionados por relâmpagos podem ser evitados. Prédios mais baixos e de áreas pequenas precisam de um único para-raios. Já edifícios mais altos costumam ter mais de um.   LOWNDES REPORT – Quais os potenciais danos sem esta proteção? OSMAR PINTO JÚNIOR – Sem ela, ou com um sistema inadequado, ou desatualizado, o raio pode danificar a estrutura do edifício, com risco de queda de reboco, e percorrer as instalações elétricas, com danos a equipamentos e componentes, como placa do elevador, portões elétricos, CFTV, entre outros ligados na tomada no momento da descarga. Eles ainda podem pôr em risco os condôminos no momento da queda do raio, pois há a possibilidade de tomarem choques se manusearem eletrônicos ligados na tomada, como celulares carregando. Resta acrescentar que, nestes casos, o síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente se ficar comprovada sua negligência ao não providenciar a correta manutenção dos equipamentos do condomínio. E nos casos onde for comprovado que o SPDA estava fora dos parâmetros legais, a seguradora pode se negar a pagar a indenização ao condomínio.   LOWNDES REPORT – O que os gestores de condomínios devem saber sobre o assunto e onde encontrar informações relevantes? OSMAR PINTO JÚNIOR – Não há orientações específicas para condomínios, mas sim orientações gerais. No site ELAT (www.inpe.br/elat/) há todo um conjunto de informações sobre os diferentes aspectos da questão e como as pessoas devem fazer para se proteger. Especificamente para condomínios, é fundamental que a empresa que o atende trabalhe sempre com base na NBR 5419. Ela foi atualizada em 2015, quando passou a orientar para uma vistoria visual do equipamento a cada seis meses. Houve ainda uma alteração no número de descidas que conduzem a energia elétrica para as áreas mais baixas da edificação, que antes eram de 20 metros e passaram para 15 metros para os prédios residenciais. A norma também passou a orientar para a instalação de um Dispositivo Protetor de Surto – DPS em todos os quadros elétricos de suas áreas comuns. Com ele, equipamentos como interfones, iluminação de emergência, circuitos fechado de TV e dos elevadores, entre outros, ficam protegidos. As unidades também podem instalar o DPS para proteger seus equipamentos. É importantíssimo adequar o sistema à norma vigente. E, havendo a incidência direta de uma descarga atmosférica no edifício, deve-se verificar todo o sistema em seguida. Nestas situações não se deve esperar pela data da próxima vistoria.   LOWNDES  REPORT – Isto implica estar atento à seleção da empresa que faz a manutenção dos sistemas de proteção. O que cobrar destas empresas para garantir o bom funcionamento do sistema e a segurança do edifício, sua estrutura, seus ocupantes e equipamentos? OSMAR PINTO JÚNIOR – O mais importante é que o condomínio contrate uma empresa que conte com um engenheiro eletricista, que é quem assinará a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. A empresa também deverá fornecer um laudo, após visita de testes em todo o sistema. Este deve atestar que o edifício está de acordo com a norma da ABNT. Isso porque a responsabilidade sobre o sistema, em caso de sinistro, é do engenheiro eletricista que assinou a ART. Sem ele, será do síndico, isoladamente, esta responsabilidade. Este laudo é importante ainda pois é ele que o Corpo de Bombeiros averiguará na inspeção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB. Só para constar, está no artigo 168, do Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico, a determinação de que o Corpo de Bombeiros exija para-raios em edificações com mais de 1500 m² de área construída e em toda edificação com mais de 30 metros de altura.   ESTUDOS PARA AUMENTAR A PROTEÇÃO O ELAT/INPE dispõe de um serviço de previsão de ocorrência de raios com 24 horas de antecedência. O sistema foi desenvolvido por uma equipe multidisciplinar de físicos, matemáticos, geógrafos, engenheiros e técnicos de computação do Grupo de Eletricidade Atmosférica (ELAT) da instituição. Há três anos, o Grupo também começou a estudar os raios ascendentes que, por acontecerem sempre no mesmo lugar, produzem maior estresse nas estruturas. As investigações descobriram, por exemplo, que, em algumas tempestades, 60% dos raios que atingem a Região Sudeste, em alguns dias do verão, têm carga positiva, enquanto que 90% dos raios do mundo têm carga negativa. A informação é importante, pois os raios positivos são os mais destrutivos. Isto porque neles a corrente elétrica contínua — a que persiste até o relâmpago acabar — dura centenas de milésimos de segundo, enquanto que nos negativos a corrente dura, em geral, um tempo menor. E, enquanto o raio negativo carrega uma corrente contínua de 100 a 200 ampères (o ampère é a unidade de intensidade da corrente elétrica), o positivo carrega mais de 1.000 ampères. Para se ter uma ideia, esta energia é suficiente para alimentar vinte fornos elétricos domésticos. A equipe também já conseguiu fazer um registro inédito, com a ajuda de uma supercâmera lenta. Nas imagens, raios normais caem das nuvens. Mas, antes de chegarem ao solo, outros dois saem de para-raios que estão em cima dos prédios e vão em direção aos primeiros. Ao se encontrarem com os raios descendentes, tudo vira um risco de luz no céu até desaparecer. O que se pode ver é o perfeito funcionamento dos para-raios. A expectativa é de que os resultados desses estudos sirvam para ajudar a aumentar a proteção proporcionada pelos equipamentos.

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Vizinhos do barulho

Condomínios residenciais com lojas no térreo e suas lutas para minimizar conflitos, mesmo sem o apoio da convenção   No condomínio Terra e Mar, no Flamengo, são 11 lojas no térreo, independentes e livres de cobrança de cota condominial pela convenção, que também é omissa quanto à restrição do tipo de negócio que pode ser realizado ali. Barulho, ocupação irregular das calçadas, cheiro de churrasco e um som tão alto que trepidam as janelas do segundo andar. Já a partir das 17 horas, a calçada se enche de mesas e gente que deixam a obrigação de, na manhã seguinte, lavar tudo e cuidar das plantas das jardineiras, sempre danifcadas. O condomínio foi obrigado a colocar câmeras, pois os moradores jogavam objetos da janela e até um saco de gelo já foi lançado. Se pegasse em alguém poderia matar. Os gastos são mais altos, inclusive o seguro do prédio é mais caro por causa das lojas, e os aborrecimentos enormes e em grande número. E essa é uma situação que se repete em muitos edifícios da cidade com as mesmas características. Foram construídos com lojas no térreo e entregues com uma convenção que as isenta, deixando ao condomínio e, especialmente, ao síndico, as dores de cabeça por abusos diversos. No caso do Terra e Mar, são lanchonete, hamburgueria, pizzaria, loja de material de construção e até oficina mecânica. E as tubulações de esgoto do prédio se encontram com a de algumas lojas antes de chegarem às da rua. As lojas aumentam exponencialmente o volume de descarte, o que obriga o condomínio a contratar os serviços de uma desentupidora com mais frequência do que a normal para um edifício residencial. As instalações contra incêndio e as de gás também são problema. “O prédio tem 60 anos e precisa de manutenção. O projeto da nova instalação de gás por parte dos apartamentos já foi aprovado em A.G.E. e está na CEG para aprovação da concessionária. Às lojas que utilizam gás, o condomínio encaminhou correspondência com AR solicitando RT/RRT do profissional, informando que as tubulações estão em condições de uso, mas até agora não houve resposta. Se houver uma explosão em qualquer uma delas afetará o prédio”, alega o síndico Nelson Pereira, que já contratou uma empresa para ter um laudo que resguarde o condomínio, em caso de necessidade. “Aqui em cima está tudo correto e lá embaixo esta situação sem controle”, completa.   SAÍDA É RECORRER AO DIREITO DE VIZINHANÇA   O integrante da Comissão do Direito Imobiliário da OAB, Antônio Ricardo Corrêa, diz que o condomínio é uma entidade única e que, estando as lojas dentro da estrutura da edifcação, não se pode falar de independência absoluta. “É comum se confundir independência com autonomia. As lojas podem ter as entradas independentes das do prédio, podem ter as tubulações e instalações independentes, mas não têm a autonomia para fazer o que quiserem. Alguma subordinação deve existir”, afirma. Corrêa aconselha recorrer ao direito de vizinhança, mas pensando previamente no homem médio, sem preconceito de gênero ou credo, ou quaisquer outros. O incômodo deve ser sempre averiguado com uma base no coletivo para não expor o condomínio. “O Direito de Vizinhança diz que ninguém pode usar o seu bem causando prejuízo aos outros. Os lojistas terão sempre que usar sua unidade de acordo com a lei”, destaca. O uso do recuo frontal por quaisquer atividades comerciais que causem transtornos para os moradores, como dificuldade de acesso devido à obstrução da passagem por mesas e cadeiras, ou outros, tem regra específica no Código de Posturas do Município. “E, ainda assim, a loja tem ireito de utilizar o espaço de uma área comum somente com prévia estipulação na convenção ou autorização da assembleia. As posturas municipais, nesse caso, não prevalecem sobre a convenção, que se baseia no Código Civil”, esclarece o advogado Antônio Ricardo Corrêa. Por fazer parte da edificação, cabe à loja pagar pelas despesas de reforma da fachada, do passeio e do telhado, pois essas partes são comuns à toda a edificação, bem como o seguro contra incêndio. Mas não é fácil para quem é síndico. “As lojas atendem à prefeitura, as leis, mas quem toma conta?”, questiona José Carvalho, síndico do Condomínio Ribeiro Moreira, em Copacabana, ressaltando que é difícil para os moradores entenderem que ele não tem autonomia para gerir. “Não parece aceitável que não tenha gerência sobre a ação de um condômino. E os moradores não reclamam com os órgãos públicos, mas diretamente com o síndico”, completa. Ele já brigou por quatro anos, sem tréguas, para manter alguma ordem e minimizar os transtornos para os moradores. O Ribeiro Moreira tem nada menos do que três boates no térreo, sendo duas delas já fechadas. “É preciso persistência. Se não temos uma convenção que nos ampare, temos que recorrer ao direito de vizinhança, às posturas municipais. O que não podemos é deixar o patrimônio ser desvalorizado e o direito ao sono dos moradores ser perdido”, destaca Carvalho. O síndico cobra do Corpo de Bombeiros para saber se os lojistas estão cumprindo com as obrigações de segurança e, da mesma forma, com cada órgão público, de acordo com regras do código de posturas da cidade. Não é que falte diálogo, estas medidas são as últimas. Antes disso, ele faz todas as tentativas.  “Mas é que a maioria das lojas está com o locador, o que difculta até conversar diretamente com o proprietário. E quem está alugando quer ganhar dinheiro. Assim, resta ao condomínio o poder público, que funciona mal”, conta o síndico, que acabou sendo processado por difamação pelo locador de uma das boates, um americano que, no fnal, desistiu e saiu do país. Melhor para toda a região que sofria com a deterioração com o tipo de público que o empreendimento atraía. “Invertem-se as coisas. A gente é que tem que brigar para a lei ser cumprida. Ficamos com todos os ônus e eles não têm nenhuma obrigação com o condomínio”, reclama.   PARTICIPAÇÃO MAIOR PODE AJUDAR Para o síndico, as pessoas precisam entender que todos devem participar. “Os prejuízos não são só para os moradores do prédio, mas para todo o entorno. A Prefeitura diz que tem que ligar para o 1746 para reclamar. Aí dizem que se ligarem não vai acontecer nada. Mas se tiver 20 reclamações ali terão, pelo menos, uma estatística do problema”, defende. Ele faz a parte dele. Já até decorou parte de Decreto 29881, de 2008 (o Código de Posturas Municipais), fazendo dele o seu livro de cabeceira. E também pesquisa as jurisprudências sobre os assuntos. Carvalho destaca que há legislação específica para mesas na calçada, para barulho, horário de funcionamento, aconselhando que se questione caso a caso com o órgão responsável. “É preciso reclamar, cobrar, verificar se a regra está sendo cumprida. Quando reclamar, já coloque que está em desacordo com a lei X, o artigo tal etc.,” detalha o síndico, que chegou a entregar pessoalmente uma petição ao então prefeito Eduardo Paes. Mas ele aconselha a procurar, também, a subprefeitura da região. “De um modo geral, eles têm interesse pela comunidade local”, completa. No condomínio Conde Cândido Mendes, no Flamengo, o síndico Rodrigo Fernandes resolveu demonstrar para os lojistas a injusta relação entre estes e os demais condôminos. “Os que pagam representa 12% da arrecadação, sendo que os custos da galeria pesam aproximadamente 30% das despesas, e é razoável que entendam os custos gerados para toda a coletividade”, conta. Lá funciona uma galeria com 14 lojas, inclusive um salão de beleza, mais uma oficina mecânica. “Procuro dar conhecimento sobre a arrecadação e as despesas do condomínio porque são subsídios para um diálogo pautado em situações reais. O fato é que sem as lojas nossas despesas seriam menores, e qualquer coisa que aconteça ali é de responsabilidade do condomínio, o que aumenta também o peso sobre a gestão condominial”, diz. Ele reclama não haver uma legislação a que os síndicos possam recorrer sobre diversos aspectos deste tipo de administração. “E não existe solução que atenda a todos igualmente, porque são usos distintos em um único espaço. Há o desejo, mas não os recursos, para fazermos a individualização de hidrômetros, por exemplo. O projeto do prédio não ajuda. Já tivemos que quebrar três lojas porque a tubulação de esgoto desce por lá. E uma das lojas teve que ficar três meses fechada. Toda a logística para fazer qualquer obra é complicada”, destaca. O condomínio estuda há anos modernizar instalações elétricas, mas tem loja que a parede inteira é passagem para fação elétrica. O síndico considera o desenho dos quadros novos, que são armários e ocupam mais espaço, e pensa por onde passar os eletrodutos, visto que os caminhos alternativos, como o prisma de ventilação, já não suportam. “São 58 unidades passando por ali. Todas as alternativas estão sendo pensadas para resolver o problema sem maiores transtornos para as lojas, mas nem sempre é possível”, afirma, contando que toda oportunidade é utilizada para conscientizá-los sobre as dificuldades e não é incomum que os chamem para as assembleias cujos temas digam respeito a eles. “Todos querem obras na portaria que melhorem também a galeria, mas são muitas as demandas e para cada uma um universo de difculdades para os dois lados. O morador, por sua vez, também precisa entender que a galeria já estava ali quando comprou seu imóvel”, completa. OPÇÃO DIFÍCIL, MAS DEFINITIVA,  É ALTERAR A CONVENÇÃO “Havendo previsão expressa na convenção do condomínio de que todos os condôminos estão sujeitos ao pagamento das despesas comuns, não pode o proprietário de lojas térreas furtar-se ao pagamento das taxas com o argumento de que suas lojas possuem entrada independente e não usufruem os serviços condominiais”. O texto está no corpo de muitas decisões da Justiça sobre celeumas em casos semelhantes, onde também está escrito que, na omissão da convenção, a loja só deve participar do rateio se for beneficiada com os gastos do condomínio. Diante desta equação, a solução só seria possível com mudanças na convenção que incluíssem rateio das despesas, uso do recuo, determinação de atividades possíveis nas lojas, participação nas obras de reforma, dentre outros que, sem meios para gerir, podem levar a conflitos e à desvalorização das unidades, sejam elas residenciais ou comerciais. “Para isto é necessário contratar um advogado para elaborar um parecer jurídico e um texto que atualize a convenção. Um custo, sim, mas que precisa ser pesado caso a caso, pois, em alguns deles, pode sair mais barato e menos desgastante do que abrir um processo judicial, envolvendo peritos e custas judiciais, para resolvê-los”, conclui Antônio Ricardo Corrêa.  

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O ar condicionado quando vilão

Fora do padrão da fachada e da segurança, modelos antigos e os splits convivem mal nos condomínios Os recortes de sentenças judiciais acima demonstram que a polêmica tem sido levada para o judiciário. Instalados sem cuidado, os aparelhos de ar condicionado estão entre os muitos elementos que podem ser enquadrados como alteração de fachada. A questão não é nova, tanto que em 2012, o Manual Obras em Condomínio, produzido pelo CAU/RJ e o CREA-RJ, já trazia orientações como a da impossibilidade de se abrir vãos para instalação de aparelhos de ar condicionado que representem alterações de fachada. Na opinião de Áureo Salles, engenheiro mecânico do Crea-RJ e vice presidente da ABRAVA – Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento, torna-se urgente estudos conjuntos para reformas necessárias que organizem os elementos externos (condensadores de split, antenas, etc.) não previstos nos projetos arquitetônicos originais das edificações. “Sabemos que os edifícios são os principais símbolos da urbanização e suas fachadas são a primeira impressão de quem chega às cidades. Engenheiros, arquitetos e administradores devem ser consultados para poder autorizar com ressalvas ou proibir a instalação dos equipamentos, caso entendam que podem colocar em risco a edificação e/ou alterar a fachada, dessa forma, contribuindo para valorizar o patrimônio para o bem dos proprietários”, orienta. “Quando se fala em respeito a projeto arquitetônico, sempre tem alguém para dizer que é ‘frescura’ de arquiteto. Mas é uma questão de educação, cultura, segurança, preservação e valorização dos imóveis”, ressalta o arquiteto Renato Giro, acrescentando os diferentes aspectos danosos que uma aparente simples instalação de aparelho de ar condicionado pode causar: “Quando quebra ou fura uma fachada está deixado passar água e ar, que podem carrear microorganismos que deteriorarão o revestimento precocemente. Quando perfura indiscriminadamente pode-se afetar a estrutura. Nas edificações de alvenaria auto portante, por exemplo, é a própria alvenaria que sustenta o piso do andar de cima. Ou ainda, pode-se perfurar uma viga. E todo dia tem alguém fazendo isto. E o mais importante, em condomínio o problema nunca é de um só, mas da coletividade. A parede de fora do prédio não é da unidade. A pessoa, visando o conforto dela, vai causar danos aos outros? E, indiretamente, a ela mesma? Porque ela também vai pagar a correção dos problemas junto com os demais, vai ter o valor de seu imóvel depreciado e colocará a sua própria segurança em jogo”, destaca. A gravidade da posição é corroborada com a do Engenheiro Eletricista e Gerente da Rioluz/DTP/GEM, com 30 anos de experiência no ramo de engenharia e 28 anos trabalhando na empresa Rioluz, José Carlos Vilardo. É da GEM – Gerência de Engenharia Mecânica, da Rio Luz, a responsabilidade de regulamentar e licenciar as empresas fabricantes, instaladoras e conservadoras de sistemas de ar condicionado, ventilação mecânica e de tratamento do ar. “É na fixação da unidade condensadora dos aparelhos splits, que precisam ficar instaladas no ambiente externo, que começam os aspectos que demandam muito cuidado. Ela foi idealizada para ser instalada em uma área de serviço ou em cima de uma laje, em varandas, ou seja, em compartimento externo seguro. Mas vem sendo fixada indistintamente nas paredes dos prédios ficando totalmente “penduradas”, apoiadas em fixadores tipo “mão francesa”, os quais não são de materiais apropriados para aguentar a corrosão do ambiente externo, principalmente nas regiões litorâneas onde a “maresia” é muito forte. Então, não é só uma questão de poluição visual, existe o risco real da fixação ou do próprio aparelho sofrer corrosão, quebrar e cair”, afirma o engenheiro. Vilardo explica ainda que pela legislação municipal em vigor, decreto 22.281, de 19 de novembro de 2002, em seu artigo 132, estabelece que fica isento de licenciamento as instalações com capacidade inferior a 9.000 Kcal/h (3TR ou 36.000 BTU). “Desta forma, os splits de uso doméstico, normalmente de 7.000 a 18.000 BTU, não dependem de licença e, consequentemente, sua instalação fica sob a responsabilidade civil e criminal  unicamente dos proprietários e síndicos dos condomínios”, alerta. Para os split`s com capacidade acima de 3TRs ( 36.000 BTU ), que dependem de licenciamento, existe a portaria N Rioluz, no. 183/07, para regulamentar sua instalação. Em seu art. 5º, proíbe a instalação destes equipamentos em áreas externas em que haja circulação de pessoas abaixo deste local e proíbe também a instalação destes equipamentos em fachada voltada diretamente para a calçada do logradouro. “Sendo assim, os equipamentos que dependem da aprovação do licenciamento junto à Rioluz/GEM, não são aprovados se instalados desta forma”, diz.   Condomínios devem determinar regras Ele considera louvável que alguns condomínios, através de suas convenções, proíbam a instalação dos splits fixados externamente nas fachadas do prédio, face aos perigos ocasionados pela corrosão e o risco da queda, seguindo assim, a mesma filosofia da portaria 183/07. “A unidade condensadora deve sempre ficar instalada na área de serviço, nas varandas ou, no máximo, apoiada junto ao parapeito da área de serviço, ficando faceada à empena do prédio, o que a resguardaria quanto a riscos de queda. Nunca ser instalada de forma totalmente externa, como muitas vezes vemos”, orienta.       Recentemente foi promulgada a Lei municipal no. 5.598, que determina que os aparelhos tipo split, que forem instalados em altura superior a 1 metro, utilizem como material de fixação o aço inoxidável, resistente à corrosão, mas ainda assim, persiste o risco da corrosão do próprio aparelho, que alguma de suas partes se corroa, se desprenda e caia. Por isso, mesmo utilizando o aço inoxidável como material de fixação, os mesmos não devem ser instalados de maneira totalmente externa onde haja circulação de pessoas abaixo. Quanto à questão da manutenção, o engenheiro faz outro alerta. “Para estes aparelhos instalados de forma totalmente externa, o risco também é muito grande de no momento da sua retirada, por qualquer descuido, deixar cair o aparelho, que são pesados, ou alguma ferramenta, ou até mesmo o próprio técnico pode sofrer uma queda”, diz. “Outro cuidado necessário, e quase sempre esquecido, é a parte elétrica e a manutenção preventiva e corretiva dos aparelhos”, acrescenta o vice presidente da ABRAVA. Nas manutenções devem ser verificadas a limpeza de serpentinas, a troca dos filtros de ar da unidade interna e da caixa de ventilação do ar exterior, as lubrificações e ajustes nos componentes elétricos e nos suportes em aço inoxidável das unidades externas. Sobre o uso de mãos francesas, Vilardo diz que com a Lei da Autovistoria, muitos casos de aparelhos instalados de forma incorreta têm sido corrigidos. Mas, para os muitos que ainda convivem com o problema, aconselha que os síndicos notifiquem os proprietários a reinstalá-los de forma apropriada. “É importante ainda que estas instalações sejam sempre feitas através da contratação de empresas constituídas, com registro no CREA, exigindo sempre a ART – anotação de responsabilidade técnica da instalação, pois em caso de queda do aparelho e acidentes, tanto o proprietário do apartamento quanto o síndico do prédio serão responsabilizados civil e criminalmente”, completa. Nelson Pereira de Carvalho, síndico do Condomínio Terra e Mar, no Flamengo, já recorreu a todos os meios para alertar os proprietários sobre os danos que estão causando e permitindo causar à fachada do prédio. “Consultei engenheiros, advogados, o nosso gerente de condomínio na administradora e estou levando a decisão da assembleia, pois será o conjunto que decidirá. O edifício ficou feio, cheio de buracos, com tubos sendo colocados de qualquer maneira. Não temos na convenção nada a respeito, portanto, vai ser preciso criar”, afirma. Toda consulta feita pelo síndico, será colocada para conhecimento da coletividade, para pensarem juntos uma solução, seja para restabelecer o padrão da fachada, seja para aprovar ou proibir a instalação dos aparelhos, mas no caso da aprovação, estabelecendo critérios a serem seguidos por todos.   Está no forno uma NBR específica Enéas Dias da Silva, presidente de uma empresa especialista em manutenção de climatizadores e refrigeração de grande porte, ressalta que só agora o País está elaborando uma NBR específica para a instalação destes equipamentos. Ele mesmo é um dos integrantes da equipe que está redigindo o texto que traça critérios mínimos, com o que pode e o que não pode na instalação de aparelhos splits. Para ele, a solução estaria em uma instalação retrátil, com uma caixa pelo lado de fora. “Resolve esteticamente a questão da fachada, facilita e barateia as manutenções, pois o aparelho pode ser trazido para o interior da unidade, elimina os riscos de acidente e ainda o custo de instalação, já que permite utilizar o buraco já existente para os modelos de ar condicionado antigos”, afirma. Enéas assegura que os modelos tradicionais estão com os dias contados, pois já foram reprovados em testes de estanqueidade e acústica, com base na NBR 15575, de desempenho. Estes modelos são os mesmos que causam problemas, chegando a gerar uma lei municipal, nº 2.749/1999, que procura coibir o gotejamento produzido por eles. Ela estabelece que os aparelhos de ar-condicionado projetados para o exterior das edificações deverão dispor de acessório, em forma de calha coletora, para captar a água produzida e impedir o gotejamento na via pública. Além disso, impõe penalidades caso ocorra o gotejamento, podendo o condomínio responder solidariamente com o infrator. Cabe à Coordenação de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal de Fazenda a fiscalização do cumprimento da lei. E este é outro problema para os condomínios. A água pode ser aproveitada e alguns já têm feito instalações que permitem utilizar o líquido que de outro modo pode levar a multa ou a danos, para ser usado na rega de plantas e na limpeza. “Sei de um condomínio que fez uma marquise metálica somente para coletar esta água e de outro, em que não foi possível corrigir uma infiltração da calçada para a garagem, pois a água que caía não deixava”, destaca o arquiteto Renato Giro, afirmando que a obra que permite o aproveitamento desta água não é cara, nem difícil de ser realizada. “Criticamos tanto os valores da sociedade e somos pegos pelas pequenas coisas. O pinga-pinga dos aparelhos de ar-condicionado é uma delas. Não há o que justifique não corrigir o problema”, afirma. A orientação do engenheiro Salles é para que se busque empresas e profissionais especializados e registrados no CREA-RJ para projetarem e instalarem os equipamentos dentro dos padrões das normas técnicas. “Antes de iniciar a instalação, deve entregar ao síndico do condomínio a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA) de projeto e de instalação que deverá ser providenciada pela empresa instaladora. Para encontrar empresas, engenheiros, técnicos e arquitetos especializados para obter serviços de qualidade, procure o CREA RJ-Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro, o CAU RJ-Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro, e o SINDRATAR RJ-Sindicato das Ind. de Ar Condicionado do Rio de Janeiro”, conclui.

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Em busca daquela sensação de segurança que nos falta

Obstáculos visando impedir ou dificultar o acesso de pessoas estranhas ao condomínio são cada dia mais comuns. São as cancelas, grades, portões automáticos, eclusas, guaritas e até cercas eletrificadas. Mas qual é o limite e quais são, de fato, os benefícios efetivos que trazem para a segurança? Recentemente, um veto do prefeito foi derrubado e uma nova Lei instituída na cidade do Rio, autorizando o fechamento de ruas por cancelas e o controle da passagem de pedestres e veículos. Um dos artigos prevê que o acesso de pessoas poderá ser proibido nessas vias entre 22h e 7h, e a entrada de veículos só será permitida com a autorização dos moradores, independente do horário. Depois da adoção das grades em praticamente todos os empreendimentos, inclusive os das áreas nobres da cidade, este é mais um passo dado em busca de um aumento da sensação de segurança, cada dia mais distante. O especialista em segurança, José Elias de Godoy, diz que o que se busca em situações de assaltos são os atrativos de cada condomínio, como estilo do prédio, localização, público que reside no local, entre outros. “Levando-se em consideração a estatística, mais de 85% dos prédios possuem proteção perimetral para evitar estas situações. Mesmo prédios muito antigos, projetados em épocas sem os riscos que estamos vivenciando hoje, estão se adequando, buscando maior proteção”, explica. Atento à soluções de segurança em nível de sistema, Godoy explica que quando se analisa a segurança de um condomínio vertical deve se considerar os cinco anéis de proteção, todo um conjunto de barreiras para maior proteção:   1º ANEL – ÁREA DE INVASÃO – Entradas e guaritas (Clausuras, blindagens, fechaduras, interfonia, controle de acesso, biometria,  intertravamentos, CFTV, alarmes) 2º ANEL – ÁREA DE CONTROLE – Perímetro (Cerca eletrificada, sensores, grades, concertinas, telas aramadas, CFTV, alarmes) 3º ANEL – ÁREA DE PERIGO – Entradas das torres (Controle de acesso, fechaduras, interfonia, CFTV, sensores) 4º ANEL – ÁREA de PROTEÇÃO – Subidas aos andares como elevadores e escadas de emergência (Sensores, alarmes, CFTV, fechaduras especiais, portas reforçadas, biometria) 5º ANEL – ÁREA CRÍTICA – apartamento/conjunto (Alarmes, blindagem de portas, CFTV interno, grades) “Todos estes anéis devem estar controlados, monitorados e protegidos, por isso tem que ser analisado o conjunto e proposto a integração de todos os sistemas, inclusive, com o envolvimento da mão-de-obra, que precisa ser qualificada. Para isto, os cursos de segurança são fundamentais. Mesmo quem já fez deve repetí-lo para atualizar conhecimento”, orienta.   Blindagem e película protetora nas guaritas No que diz respeito às guaritas e portarias, o especialista recomenda o uso de blindagem e películas escurecedoras (insulfilm), para que o colaborador que estiver trabalhando no local sinta-se seguro para atuar na promoção da proteção do local. “Para isto, tem que haver a menor exposição dele possível”, recomenda. Foi o que fez o Condomínio Easy Way, que tem um conjunto de barreiras físicas, associada a controles de acesso com monitoramento automáticos. A guarita, blindada e com insulfim, fica dentro da área gradeada e de lá é possível ter visão perfeita da rua, sem que se possa ver o que se passa dentro dela. “Ela se confunde com a estrutura dos portões e de fora não há nenhum sinal de que dentro há alguém”, comenta o síndico André Luiz de Souza. O acesso ao prédio dispõe de dois portões, um com biometria para a entrada e saída de moradores e outro, com interfone, para visitantes. Além de dois portões de garagens, com uma eclusa no meio. O primeiro portão abre e só depois dele fechar, o acesso à garagem é permitido. “O prédio tem um recuo na frente e uma empresa de segurança veio com a proposta de solução, que tem nos atendido muito bem. Mesmo com a violência lá fora, todos nos sentimos seguros aqui”, conta. A guarita já ajudou a evitar o roubo a uma loja vizinha. “O porteiro pode ver um arrombamento em uma loja próxima, sem ser vistos, pode acionar a polícia com tranquilidade”, destaca. A eficiência, no entanto, não impediu que o condomínio fizesse uma adaptação, pois para os moradores não ver o porteiro era algo que incomodava. Assim, a lateral da guarita, que dá para dentro do prédio ficou sem o insulfim. “Do jeito que estava, ela tornava o ‘porteiro ausente’, que não é, é um vigia, mas as pessoas gostam de ver alguém ali, dar bom dia, acenar. Se sentem melhor assim”, explica, dizendo que o pessoal é treinado regularmente em cursos externos e, no condomínio, orientado a manter-se atentos ao trabalho, evitando distrações.   Limites legais Marcelo Borges, diretor jurídico da ABADI, esclarece alguns limites para as ações de segurança física nos condomínios. Em primeiro lugar, não se pode usar segurança armada, a não ser no interior do condomínio. “Aquilo que circunda o condomínio, mesmo nos loteamentos fechados, é de responsabilidade do poder público e só a polícia pode circular armada”, orienta. Até o cerceamento permitido pela lei recém-aprovada pelo Município tem suas limitações. Borges destaca a importância de o condomínio aprovar em assembleia e dar ampla comunicação. “Todos devem estar cientes”, informa. Segundo ele, a lei inovou ao permitir a circulação atendendo a um apelo da sociedade, em um movimento que pode contaminar trazendo outras legislações. “No futuro, pode ser que tenhamos outras, com maior controle de acesso. Entendo como válido o fechamento a pessoas estranhas depois de certo horário, pois em uma rua que não é de acesso a outra, o que a pessoa vai fazer ali de madrugada, por exemplo”, diz. Sobre responsabilidades em caso de assaltos ocorridos no interior do condomínio, o diretor jurídico esclarece em assalto à mão armada, está excluída qualquer possibilidade de se responsabilizar, pois não se pode exigir que o segurança exponha a sua vida. Somente casos em que é comprovada a negligência, dando razão ao acidente, facilitando a entrada, em face de imperícia ou imprudência caracterizada dão direito a algum ressarcimento. Mas será preciso provar isto. “Na falência fragrante de governança que vivemos, todos se sentem desassistidos pelo poder público, o que estimula de um lado o aumento do número de delitos e, por outro, a sensação de insegurança. Toda vez que há a frouxidão do poder publico, eclode de forma muito perigosa este tipo de situação, e isto é o que vivemos hoje”, considera. Sobre a lei que permite restringir o acesso aos chamados condomínios fechados, as regras estabelecidas pelo decreto 43.038 dizem que é a Secretaria Municipal de Urbanismo a responsável por autorizar a instalação de guaritas, grades e portões em logradouros públicos de uso estritamente residencial. Os custos são de responsabilidade dos moradores. Para a adoção das barreiras, segundo o decreto, é necessário que, no mínimo, três quartos dos usuários dos imóveis aprovem a instalação das barreiras.  

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Invista nas áreas de lazer

Investimentos em áreas de lazer valorizam de 20% a 30% os imóveis e são motivos de orgulho e satisfação para os moradores.   De áreas comuns de lazer o Condomínio Varandas do Atlântico, na Barra da Tijuca, entende. Com três prédios de cinco andares cada, os espaços para usufruto dos moradores incluem jardins bem cuidados, academia, salão de festas, home theather, sala de jogos de adulto, sala de jogos infantil, piscinas, sala de hidromassagem, saunas, parquinho, churrasqueira e quadra de esportes, além de vários cantinhos aprazíveis, como a praça do chafariz. A procura por imóveis no Condomínio é constante. Muitos dos interessados são atraídos pelas amplas varandas e pelo espaço interno livre. Todos os apartamentos são de quatro quartos, o que valoriza muito o ambiente social. Ao entrar no condomínio, todos são conquistados pelas áreas comuns, o que é motivo de orgulho. O empreendimento, de 1997, apresenta-se muito bem cuidado, em decorrência dos investimentos constantes para pequenas correções, atualização e demais melhorias especialmente nas áreas de lazer. Esse resultado é fruto da participação dos moradores nos cuidados com o bem comum. Além das equipes de jardinagem, da faxina, da manutenção, de portaria, membros dos conselhos fiscal e de obras, subsíndica e síndico, todos os moradores estão sempre atentos aos detalhes, para que as áreas estejam sempre impecáveis. Segundo a administração do condomínio, o Varandas do Atlântico é um empreendimento que exige trabalho em equipe e aqui temos a sorte de ter uma vida mais comunitária e todos usufruem de modo vigilante. O resultado não poderia ser diferente. É um investimento que traz muito retorno pessoal e financeiro. No Condomínio Daniel Maclise, no Cosme Velho, depois de ter os imóveis valorizados em torno de 30% resultado dos investimentos em uma churrasqueira que mais parece um restaurante de alto padrão, o síndico Luiz Afonso Filho ouviu o pedido de uma mãe e uma avó para investir na criação de um local coberto para o lazer das crianças, aproveitando uma área de 160 metros quadrados e quase sem uso. Assim surgiu o espaço multiuso, dividido em Sala de Vídeo, Sala da Jogos e Brinquedoteca, com o mesmo capricho da obra anterior, muito trabalho e utilizando apenas recursos do fundo de reserva. Foram oito reuniões com os moradores para entenderem o objetivo e terem uma ideia melhor do projeto pronto, mais quatro assembleias para aprovação de todos os detalhes. “O local estava do mesmo jeito que foi entregue pela construtora e partimos do zero. Licitamos e fechamos com um escritório de arquitetura o projeto executivo, mas não uma solução digital em 3D, que permitiria verem como ficaria. Isto elevaria o custo e optei por explicar pessoalmente”, conta. Foi assim que ele mesmo, engenheiro experiente, levou os moradores a entender o projeto. Também contratou as diversas mãos de obras específicas para a execução de cada um dos trabalhos, além de realizar o acompanhamento total deste empreendimento. Para a escolha de materiais, equipamentos e mobiliário contou com a participação de uma condômina arquiteta. No final, o que era apenas um vão no térreo virou um espaço que, permitindo a visão externa e vice versa é coberto, colorido, confortável e cheio de atrativos para todas as faixas etárias. A Sala de Vídeo, com tratamento acústico, SmartTV 75′, uma arquibancada em três níveis com 12 poltronas, com espaço para mais, a Sala de Jogos com mesas de pingue-pongue, sinuca, pebolim, carteado e a Brinquedoteca, com estante de livros e brinquedos, mesinha infantil, piscina de bolas e piso emborrachado, tudo muito lúdico e colorido, com vista para o jardim, além de iluminação e ventilação garantidas. Orçada em 120 mil, tudo foi pago com recursos do fundo de reserva. “Em seis meses, estava tudo pronto e a inauguração foi na última semana de julho, com presença maciça dos moradores, especialmente dos jovens e das crianças”, comemora o síndico. A expectativa agora é de uma valorização ainda maior dos imóveis. No Leblon Double Service, no Leblon, um residencial com serviços, as áreas comuns foram construídas para oferecer mais comodidade aos moradores. Mas, a síndica Rosane Maria Assef Fowler vem investindo para oferecer mais e melhores opções de lazer, fazendo deste outro diferencial para o edifício. Depois de reformar a área da piscina, já colhe os frutos de ter mudado a sala de ginástica para um local mais amplo, transformando-a em uma verdadeira academia. A resposta foi rápida, tanto que a síndica já mobiliza a coletividade para estabelecerem regras para o uso, possivelmente, vetando o acesso a não moradores. É que muitos deixaram as academias que frequentavam para fazer suas atividades físicas no prédio e já há casos de moradores que trazem visitantes para o espaço. “A prioridade precisa ser do morador. São os mais jovens que trazem seu personal, ou os mais velhos que veem com seu fisioterapeuta para fazer o seu tratamento com mais conforto, e é importante que possam usufruir de sua área de lazer com qualidade”, diz Rosane, que pensa também em regras para que limpem os equipamentos depois de usar. “Isto é comum nas academias e importante, pois se tivermos que contratar só para fazer isto, ficaremos com um custo maior”. A academia do Leblon Double Service já oferece flanela e borrifador com produto de limpeza para os usuários. “Falta a conscientização”, reforça. A preocupação não é sem motivo, pois tudo foi feito utilizando-se recursos oriundos de economias alcançadas com a adoção de lâmpadas led e a recuperação de inadimplências. Parte dos equipamentos antigos, mas em bom estado, também foram aproveitados. A sala de reunião, ampla e arejada, mas subutilizada, foi a opção, pois não exigiria maiores investimentos. Ganhou, porém, decoração e aparelhos novos. Janelões permitem economizar em ar-condicionado no inverno. Mas o maior atrativo são mesmo os novos aparelhos, modernos para uma academia de porte standard. Um morador que é dono de academia ajudou na escolha e tudo foi negociado pelo gerente do Condomínio, que conseguiu financiamento para 24 meses, com manutenção incluída. “Estamos no bairro com o metro quadrado mais caro do Rio e em um edifício com potencial para oferecer muito mais. Há muitas ideias, como incluir uma sauna seca e uma hidromassagem na área da piscina e transformar a cozinha que atende o salão de festas em um espaço gourmet, por exemplo, mas estamos ouvindo os moradores e, especialmente, tendo a cautela de investir para ter maior valorização, mas sem onerar as cotas”, completa.

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