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Reforma Trabalhista

Saiba o que muda na gestão de pessoal no condomínio   Em 11 de novembro, começam a vigorar as novas regras aprovadas pela reforma das leis trabalhistas. Comemorada pelo empresariado por adequar a legislação às novas relações de trabalho, tem como um de seus objetivos reduzir o número de ações trabalhistas. Isto porque, entre as muitas novidades, está a de que o trabalhador, caso perca a ação, deverá pagar os honorários do advogado e ainda os honorários da perícia, se esta resultar desfavorável ao seu pedido, ainda que tenha se beneficiado de justiça gratuita. Mas esta é apenas uma dentre as novidades que estão mexendo com a rotina de quem atua no direito do trabalho e também de quem emprega. Férias, jornada de trabalho, remuneração, demissão. Para quase todos os itens da relação de trabalho há alguma mudança. No que diz respeito aos condomínios, será fundamental ser muito bem assessorado para atender às novas regras e, assim, evitar problemas. E, neste primeiro momento, saber que as novas regras já valem para os funcionários contratados. “Depois de 11 de novembro todos estarão enquadrados”, afirma. Sidney Barbalho Pinto Júnior, advogado especializado em Direito e Processo do Trabalho, Consultor Jurídico e Professor de Relações Trabalhistas e Sindicais da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – ABADI, e Membro Efetivo da Comissão Especial de Direito Sindical da OAB/RJ. O advogado acrescenta que é importante estar atento ao que tem impacto imediato, como é o caso das férias já agendadas.   READEQUAÇÃO DE FÉRIAS JÁ MARCADAS Pela nova regra é vedado o início das férias no período de dois dias que antecedem feriado ou dia de repouso semanal remunerado. Ou seja, dia 11 é um sábado e logo em seguida vem um feriado. Para cumprir a nova regra, o empregado deveria sair na quinta-feira anterior, logo, antes da entrada em vigor da lei. “Essa alteração é a que exigirá muito cuidado dos gestores e responsáveis pelos departamentos de pessoal e de recursos humanos. Para os que já estavam com férias marcadas, a solução é readequar o período das férias”, completa. Barbalho alerta ainda para o prazo de pagamento de verbas rescisórias: “Antes, elas deveriam ser pagas no dia útil subsequente. Agora, o prazo foi unificado. Em qualquer situação, com aviso prévio ou não, deverão ser pagas 10 dias após o término do contrato”, orienta. Ainda sobre as férias, o novo regramento permite o seu fracionamento, com a divisão em três períodos, um de, no mínimo, 14 dias, e os demais com, pelo menos, cinco dias. Elas devem ser comunicadas com 30 dias de antecedência e pagas dois dias antes do início das férias. Portanto, nada de deixar para decidir o início das férias em cima da hora.   JORNADA, INTERVALOS E HORAS EXTRAS Em questões comuns aos condomínios, como a escala 12 x 36 e horas extras, foram muitas as mudanças. O que antes exigia um acordo com o sindicato local para que o empregado trabalhasse em escala 12 x 36, com a nova lei, um acordo por escrito entre empregado e empregador já regulamentará a prática. Já o tempo usado para colocação do uniforme, ou tomar café, estes não correm mais o risco de serem computados como horas trabalhadas. “Descanso, alimentação, higiene pessoal e troca de uniforme não são considerados dentro da jornada de trabalho”, orienta. Para o intervalo intrajornada, se antes a jornada padrão de 8 horas impunha o direito a, no mínimo, uma hora, e a, no máximo, duas horas de intervalo para repouso ou alimentação, agora, este poderá ser negociado coletivamente, desde que tenha pelo menos 30 minutos. O pagamento do descanso devido deverá ser proporcional: se o empregado descansou somente meia hora, receberá apenas os 50% do tempo que não desfrutou do seu intervalo. CONTRATOS E DEMISSÃO SEM JUSTA CAUSA Intermitente, parcial, trabalho remoto, autônomo. No quesito contratação, a reforma se esmerou e há um conjunto novo de possibilidades, com regras específicas para cada uma. “Só o tempo dirá quais destas novas modalidades se adequarão aos condomínios”, afirma Barbalho. Para as demissões, estas poderão ser realizadas de comum acordo, com o pagamento de multa de 20% do saldo do FGTS e o empregado só poderá sacar 80% do FGTS depositado. O empregado também não receberá o seguro-desemprego e o condomínio deverá conceder um aviso prévio de, no mínimo, 15 dias.   REMUNERAÇÃO, PRÊMIOS E ABONOS A partir da nova lei trabalhista, prêmios e abonos não mais se incorporarão ao salário do empregado. Com o novo regramento, o princípio da habitualidade deixa de ser aplicado e os abonos podem cessar a qualquer momento e também não haverá encargos trabalhistas ou previdenciários para estes extras. Se o condomínio quiser conceder um abono de Natal, por exemplo, ainda que o faça em dois anos seguidos, isto não acarretará riscos.nSobre a gratificação por função, que após 10 anos era incorporada, ainda que o empregado saísse do cargo, agora, se ele sair do cargo de chefa, independente do tempo, esta poderá ser suprimida.“Em todos os casos, destaco a importância de se estar atento ao que a convenção coletiva diz e não abusar. Na nova legislação, a convenção coletiva e o acordo coletivo de trabalho prevalecem sobre a lei e será preciso ir com calma, pois ainda não sabemos qual será o posicionamento dos magistrados”, alerta Barbalho. O especialista também chama a atenção para o termo de quitação anual, permitido pela reforma. “É facultado a empregados e empregadores, na vigência ou não do contrato de emprego, firmar o termo de quitação anual de obrigações trabalhistas perante o sindicato dos empregados da categoria. Mas oriento que, por garantia, sigam guardando seus comprovantes de pagamento”, completa.   MOMENTO É DE ESPERA O advogado que atende aos condomínios da Lowndes, Roberto Flamenbaum, adverte sobre a necessária cautela diante da turbulência dos primeiros momentos em vigor da nova Lei. Isto porque a avaliação majoritária daqueles que labutam no direito do trabalho é de que estas novas regras enfrentarão ainda muita divergência. Mesmo no âmbito do Judiciário, ações de inconstitucionalidade estão previstas. “Serão precisos ainda uns cinco anos para se ter uma ideia mais clara do entendimento que os Juízes terão de cada uma destas novas regras. Serão os casos julgados que darão uma melhor visão do que prevalecerá”, avalia. “Fazer uma alteração contratual não é simples. Existe um Princípio do Direito do Trabalho no sentido da inalterabilidade do contrato lesivo ao empregado. E converter de um emprego convencional para o intermitente, por exemplo, não há questão: é ação lesiva para o empregado”, adverte Dr. Roberto Flamenbaum. Ele lembra que, após 74 anos de consolidação da CLT, uma nova legislação, de repente, com diretrizes básicas tão diferentes, dão conta de que o que está por vir não será algo fácil. “Cautela é a palavra de ordem neste primeiro momento, pois em todas as Instâncias poderá haver divergências, inclusive, no que concerne ao âmbito do próprio Tribunal Superior do Trabalho, que é o órgão soberano em termos trabalhistas. Hoje, sequer é possível fazer uma previsão de como se posicionarão. O momento é de espera até para quem labuta na área”, conclui.

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Autovistoria garante tranquilidade para condomínios

Quem já fez comemora segurança e tranquilidade conquistadas A Prefeitura do Rio já está multando quem não cumpriu com a obrigatoriedade de fazer a autovistoria. Para especialistas, eles correm três riscos básicos: o de pagar multas altíssimas pelo descumprimento da lei, o de pagar mais caro por correções de problemas agravados pelo tempo e o de arcar com os pesados custos de acidentes que venham a ocorrer. Isto porque os laudos técnicos da Lei da Autovistoria não apenas atestam as condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações. Se bem feitos, representam uma garantia de que as manutenções são realizadas com regularidade e, a partir de verificações técnicas, o que resulta em mais tranquilidade para os seus usuários e, principalmente, o síndico. É importante destacar que o Laudo de Autovistoria não tem o poder de isentar o condomínio ou o síndico de suas responsabilidades de zelar pela conservação e a guarda das partes comuns e pela prestação dos serviços de interesse de seus possuidores. E a legislação vem auxiliá-los neste sentido. Na Cidade do Rio existem leis para edificações que tratam de vistorias preventivas específicas, que não apenas a de Autovistoria, como é o caso das de marquises e os relatórios anuais de inspeção de elevadores e escadas rolantes, além das inspeções que devem ser realizadas pelo Corpo de Bombeiros. Há ainda a legislação estadual que estabeleceu a vistoria obrigatória das instalações de gás. O engenheiro Antero Parahyba considera importante destacar que na Autovistoria não serão realizados os procedimentos inerentes a estas outras legislações. E que, apesar do formulário eletrônico no site da Prefeitura possuir um único campo para a indicação de profissional responsável pela Autovistoria, isso não quer dizer que os laudos tenham de ser realizados, ou tenham que ter como responsáveis, apenas um profissional. “Poderão ser vários os responsáveis, dependendo das condições e das complexidades da edificação. O documento será assinado por todos aqueles que participaram das vistorias inerentes à Autovistoria e deverão ser feitos registros e anotações de responsabilidade técnica para todos”, explica. O olhar de quem entende Detalhando os aspectos positivos do cumprimento da lei da Autovistoria, Antero cita o mais relevante deles que é a possibilidade de uma verificação feita por quem entende do assunto. “Granito dura para sempre, certo? Errado. Os descolamentos em revestimentos de fachada são um dos problemas mais comuns detectados nas vistorias”, exemplifica, acrescentando que mesmo rachaduras passam despercebidas aos olhos de um leigo. “E ambos podem estar sinalizando a dilatação de ferragens e consequente comprometimento da estrutura, um risco gravíssimo para a edificação”, completa. Antero tem larga experiência na área de Engenharia Civil, com ênfase em projetos, consultorias e perícias, atuando especialmente com patologias e vícios de construção e em suas vistorias. Além dos problemas já citados, estão as modificações realizadas por não profissionais. “Isto é facilmente verificado quando encontramos disjuntores, fiações e quadros de luz incompatíveis com o PC – o que pode levar a incêndios -, e modificações feitas sem projeto – deixando o condomínio sem memória das alterações realizadas ao longo do tempo e dificultando realizar mais fácil e rapidamente correções. Contratar pessoa não especializada é o que o síndico pode fazer de mais arriscado”, afirma. Ele destaca ainda que um profissional experiente pode elaborar um programa de manutenção, ferramenta que torna mais eficiente os cuidados com este item que é um dos mais importantes para as administrações condominiais. “Quando a lei de Autovistoria surgiu, os administradores dos shoppings riram porque têm as vistorias como prática em períodos menores. Sempre fizeram assim porque não podem ter problemas que afetem o movimento, o que seria perda financeira certa. Os edifícios residenciais não sofrem a mesma pressão por funcionalidade, mas também têm muito a ganhar criando esta cultura de prevenção. Basta ter um levantamento de desgastes. Toda edificação tem itens que, por norma, tem periodicidade de avaliação prevista e o planejamento saberá incluí-las. Com ele, é só seguir as prioridades. Quem tem manutenção em dia não faz obras emergenciais”, explica. Laudos incompatíveis com a lei Tão arriscado quanto não cumprir a lei é contratar o serviço de feitura de um laudo que desrespeita o estabelecido e ainda não acrescenta em nada nas ações pela manutenção da edificação. “A lei diz o que tem que constar do relatório e são muitos itens, com fotos e informações completas, inclusive com gradação dos riscos e prioridade para executar soluções. Alguém conhece edifício sem problemas? Também sou síndico e posso dizer que isto não existe. Então, só pelo tamanho de alguns laudos temos uma ideia da qualidade da vistoria feita”, afirma David Gurevitz, outro especialista de peso a destacar a importância da lei da Autovistoria. Engenheiro mecânico, consultor de medicina e segurança do trabalho e perito judicial, experiente na realização de check-up predial, em engenharia de manutenção e em racionalização de energia, ele também é síndico. Para Gurevitz, estes laudos acontecem por uma falta de visão dos próprios profissionais que viram surgir um mercado amplo de atuação, mas que, por fragilidades de formação e inexperiência, apresentam propostas por valores que os impossibilita de cumprir com a lei de forma correta. “Uma vistoria criteriosa, compatível com as exigências legais, é um processo que demanda tempo e profissionais experientes”, diz, acrescentando que, para os síndicos, é uma oportunidade perdida de criar uma cultura de prevenção, de manutenções que, de fato, garantam a tranquilidade de todos até a realização da próxima autovistoria. “Ou seja, no lugar de passar 3, 4 anos, dependendo das pendências apontadas na primeira autovistoria, liberado de preocupações, pode, a qualquer momento, ser surpreendido por um acidente ou um problema que exija recursos altos, isto sem um caixa planejado para tal. Todos reclamam da falta de cultura de prevenção, mas como ela poderá ser criada sem o exercício necessário?”, questiona. Entre os problemas mais graves que têm detectado nas vistorias que realiza estão instalações de gás desgastadas e correções inadequadas, especialmente por ocasião de substituição de conexões. Se o condomínio contrata a autovistoria com as unidades incluídas, estas inadequações são verificadas também nas instalações dos aquecedores. “As unidades são 85% do prédio e é lá que estão a maioria dos problemas. É por isso que esta inclusão é importante”, complementa. As instalações elétricas com alterações e componentes incompatíveis são igualmente frequentes. “E ambos têm poder de causar prejuízos, inclusive com a perda de vidas”, alerta Gurevitz, acrescentando que um laudo que não informe possíveis anomalias e não indique quais as medidas reparadoras ou preventivas a serem adotadas é nulo. “Por menor que seja o valor pago por ele, este será caríssimo”, avalia. Mais benefícios que perdas Ambos especialistas relatam que a autovistoria foi muito positiva para as edificações. “Todos os que lidam com condomínios têm acompanhando os benefícios que a autovistoria vem trazendo. É o caso de um que descobriu que o pararraios existente não estava em conformidade com as normas da ABNT e corrigiu o problema depois de alertado pelo laudo; e o de outro que ficou sabendo que as instalações de gás estão corroídas, ou que as de incêndio estão de tal forma comprometidas que, em caso de incêndio, não funcionarão. E, mais: se há resistência à aprovação de obras no condomínio, elas são vencidas pela eloquência que só um laudo técnico é capaz”, diz Antero. “Longe de representar um problema a mais para o síndico, a autovistoria tem se revelado uma excelente ferramenta para sua administração, resultando em uma gestão sem surpresas, sem despesas extras, sem acidentes”, completa Gurevitz. Eles recomendam, no entanto, uma pesquisa criteriosa antes da escolha da empresa ou profissional para executar o serviço. E será sempre a experiência o fator mais relevante a se considerar. Ouvir quem já fez a autovistoria com a empresa, se ela responde a processos, buscar saber há quanto tempo atua no mercado e, especialmente, se estão habilitadas nos órgãos responsáveis, é fundamental. Para não correr o risco de ser multado Segundo o Código Civil, o responsável pelo imóvel é o condomínio. E como o responsável pelo condomínio é o síndico, é dele a responsabilidade de informar à Prefeitura sobre a existência do laudo. O formulário indicando o nome do profissional responsável, seu registro profissional e o número do registro ou da Anotação de Responsabilidade Técnica a ele relativa é preenchido direto no site da Prefeitura. Confirmado que o imóvel encontra-se em condições adequadas de uso, depois das adequações feitas se for o caso, o síndico deve voltar novamente ao site. Somente com esta confirmação, dada pelo laudo complementar emitido pelo profissional ou empresa habilitada, estará liberado junto ao município. Este documento deve ser baixado do site, impresso e afixado no quadro de avisos do condomínio. Cabe, ainda, dar ciência de que a lei foi devidamente cumprida aos condôminos em assembleia. O engenheiro Antero Parahyba destaca o ponto fundamental nesta obrigação. “Principalmente, cabe ao síndico informar aos demais condôminos, em assembleia, as situações inadequadas apontadas no laudo original, para que sejam discutidos procedimentos de implantação de medidas reparadoras. São os proprietários que irão decidir sobre isso, não é o síndico isoladamente. Esta é uma mudança de percepção fundamental. Os co-proprietários são também co-responsáveis”, conclui. Para saber mais sobre a lei da autovistoria e comunicar vistoria realizada, acesse: http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria

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Lei do Inquilinato

TÍTULO I Da Locação CAPÍTULO I Disposições Gerais SEÇÃO I Da Locação em Geral (artigos 1 a 13) Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados a publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários. Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do imóvel. § 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus", desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei. Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. § 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. SEÇÃO II Das Sublocações (artigos 14 a 16) Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações. Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. SEÇÃO III Do Aluguel (artigos 17 a 21) Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado. Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos. SEÇÃO IV Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26) Art. 22 - O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23 - O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação. § 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. § 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde que comprovadas. Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em [...]

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Lei do Condomínio

(Lei nº 4.591, de 16/12/64 - Título I) Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. TÍTULO I 8.1 - DO CONDOMÍNIO CAPÍTULO I Art. 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei. § 1º. Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Art. 2º. Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. § 1º. O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno (acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29.11.65). § 2º. O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio (acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29.11.65). § 3º. Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas (acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29.11.65). Art. 3º. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (vetado). Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (vetado). Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio (redação da Lei nº 7.182, de 27.03.84). Art. 5º. O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Art. 6º. Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades. b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. 8 - Lei do Condomínio (Lei nº 4.591, de 16/12/64 - Título I) 8.2 - Da convenção de condomínio 8.2 - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO CAPÍTULO II Art. 9º. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações. § 1º. Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. § 2º. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. § 3º. Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção. § 4º. No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas (acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29.11.65). Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. § 2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. 8 - Lei do Condomínio (Lei nº 4.591, de 16/12/64 - Título I) 8.3 - Das despesas do condomínio 8.3 - DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO CAPÍTULO III Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. § 1º. Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. § 2º. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. § 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses. § 4º. As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. § 5º. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. 8 - Lei do Condomínio (Lei nº 4.591, de 16/12/64 - Título I) 8.4 - Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória 8.4 - DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA CAPÍTULO IV Art. 13.Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade. Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno. § 1º. Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. § 2º. Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna. § 3º. Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria. § 1º. Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, como a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador. § 2º. Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar. § 3º. Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação (vetado). § 4º. Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido. § 5º. Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. § 6º. Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual [...]

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Código Civil

Lei 10.406 de 10/01/2002 em vigor a partir de 11/01/2003 (Novo Código Civil) CAPITULO VI Do Condomínio Geral Seção I Do Condomínio Voluntário Subseção I Dos Direitos e Deveres dos Condôminos Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. § 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. § 2º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum. Art. 1.318. As dividas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. § 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. § 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. § 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022). Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. Subseção II Da Administração do Condomínio Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. § 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. § 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. § 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. Seção II Do Condomínio Necessário Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art.1.297). Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória. CAPÍTULO VII Do Condomínio Edifício Seção I Disposições Gerais Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art. 1.332. Institui-se o condomínio edifício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 02/08/04) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. § 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. § 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda [...]

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Minimize os danos à saúde

Saiba aqui como minimizar os danos à saúde e como manter a qualidade do ar, evitando a penalização pela Vigilância Sanitária POLUIÇÃO DE AR INTERNO Proprietários, locatários e administradores de imóveis climatizados por sistemas acima de 60.000 BTU/H, são diretamente responsáveis pela qualidade do ar respirado por seus ocupantes. Começa a ser aplicada a Resolução nº 176/00 do Ministério da Saúde que determina os limites de tolerância da poluição em ambientes refrigerados, de modo a preservar a saúde dos que os freqüentam. Cabe à Vigilância Sanitária exercer a fiscalização, e os infratores poderão ser penalizados com multas que variam de R$ 2 mil à R$ 200 mil. A portaria n.º 3523 que trata da manutenção de qualidade do ar interno foi publicada em agosto de 1998 porém, somente em outubro do ano passado, foi publicada a resolução que estabelece os parâmetros e normas para atuação da Vigilância Sanitária - órgão responsável por fazer cumprir a nova lei, e que já inicia a fiscalização efetiva em todo o país. A Associação Nacional de Tecnologia de Ar Interior - ANATAI/Seção Rio - explica que a portaria se refere basicamente ao estabelecimento de uma rotina de procedimentos de limpeza em sistemas de refrigeração de grande porte. Para isso empresas e condomínios devem implantar o Plano de Manutenção, Operação e Controle - PMOC - sob a responsabilidade de técnico ou empresa especializada, realizando limpezas periódicas e mantendo as informações atualizadas e avalizadas pelo encarregado de manutenção. Já a Resolução ora em vigor, define os procedimentos a serem utilizados pelas Vigilâncias Sanitárias no que compete a fiscalização da qualidade do ar dos ambientes refrigerados. O processo de análise é bastante simples. Técnicos colhem amostras do ar, absorvidas por aparelho dotado de filtros com meio de cultura, para determinar os microorganismos existentes. Depois da coleta do material, os filtros são colocados em incubadoras. Se o laudo determinar contagem de microorganismos acima de 750 Unidades Formadoras de Colônia (UFC) - padrão estipulado pela Organização Mundial de Saúde - por metro cúbico de ar, o ambiente é considerado impróprio para saúde, e o responsável penalizado na forma da lei. A INIMIGA SOLTA NO AR A preocupação com a qualidade do ar interno não é novidade nos países da Europa e nos Estados Unidos. A falta de limpeza nos filtros e dutos de ar refrigerado propicia o desenvolvimento de microrganismos - fungos, bactérias e leveduras - que podem levar os ocupantes de ambientes climatizados a contraírem doenças respiratórias, infecciosas ou alérgicas. Não há ainda estatísticas no Brasil, mas pesquisas da Associação Médica Americana revelam que um terço dos casos relatados no Boletim Nacional de Saúde Pública Americana tem causa diretamente ligada à poluição de interiores. A Associação Americana de Pneumologia aponta para uma perda anual de US$ 100 bilhões, em função do absentismo, redução de produtividade e intervenções médicas de pessoas que freqüentam assiduamente locais com ar refrigerado. No Brasil, o assunto só passou a receber maior atenção das autoridades sanitárias a partir da morte do ministro das Comunicações Sérgio Motta, em abril de 1998, cujo quadro clínico foi agravado pela presença de fungos e bactérias alojados no sistema de ar refrigerado de seu gabinete. Entretanto, o maior perigo de interiores contaminados é a possibilidade de presença da legionella pneumophila, bactéria que habita principalmente dutos de ar condicionado. Ela foi descoberta em 1976 quando vitimou nada menos do que 255 legionários americanos, que participavam de uma convenção em um hotel, na Filadélfia. Todos foram hospitalizados em estado grave e 34 morreram. A legionella prolifera principalmente em bebedouros, sistemas de ar condicionado central e torres de refrigeração de água. As pessoas portadoras de doenças respiratórias são as mais propensas ao contágio. A legionella pode desencadear verdadeiras epidemias de pneumonia em empresas, ou estar presente em casos isolados. A doença, porém, é curável, desde que diagnosticada a tempo. PREVENÇÃO Segundo a ANATAI, as providências para manter o ar interno saudável devem obedecer a uma rotina ser implementada por empresa especializada no assunto e capacitada a fazer cumprir todas as exigências da lei. Na prática, o trabalho é iniciado com a análise microbiológica do sistema por pontos isolados para após o laudo, proceder-se a higienização dos dutos e da casa de máquinas. O método de limpeza mais eficiente até o momento, tem sido através da utilização de robôs operados por controle remoto, que realizam a varredura dos dutos, por meio de escovas rotativas impulsionadas por ar comprimido. Outros acessórios acoplados ao aparelho, efetuam a sanitarização, pulverizando bactericidas e fungicidas, autorizados pelo Ministério da Saúde. Todo o efetivo necessário para a limpeza de um sistema consiste no engenheiro responsável, um técnico em química, um técnico em monitoração e dois operadores. Ainda como dispõe a lei, o trabalho deve feito com o menor transtorno possível para os ocupantes do imóvel. Ao final de cada limpeza o responsável deverá emitir o laudo, que passa a integrar o PMOC. Para maiores esclarecimentos, a ANATAI/Seção Rio está disponibilizando o telefone 0800 211046, onde podem ser obtidos todos os detalhes sobre a nova lei. Estudiosos da qualidade do ar tanto no Brasil, quanto no resto do mundo,concordam que passar oito horas diárias em ambiente climatizado pode ser mais prejudicial à saúde do que se expor monóxido de carbono dos grandes centros. Concordam também que procedimentos relativamente simples, como a limpeza de filtros e dutos de sistemas de ar condicionado são os únicos meios de manter estes ambientes livres de bactérias, que podem desencadear verdadeiras tragédias. Informações Adicionais: Marilia Campos / Renata Terra MCA Imprensa & Relações Públicas - Assessoria de Imprensa ANATAI/Seção Rio Telefax.: 21 3813-0674 e-mail: mcapress@terra.com.br

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