NOTÍCIAS - Atualidade

Dicas para enfrentar a estação no condomínio A estação mais aguardada pelos cariocas costuma provocar muita agitação. No verão, é comum ter maior movimento de não condôminos e crianças nas áreas comuns e moradores e funcionários em férias.  Por tudo isso, um planejamento prévio para passar pela estação sem maiores atropelos é fundamental. Mas se não foi possível planejar com antecedência, aproveite as dicas de cuidados essenciais para o período. E um bom verão! SEGURANÇA - Redobre as medidas de segurança nesta época do ano em que os moradores saem de férias, deixando apartamentos e casas vazias. Teste se câmeras e alarmes de segurança estão funcionando corretamente. Oriente os funcionários a não dar informações a ninguém sobre quem está viajando e o período de ausência. - Faça campanhas com reforço das normas internas específicas para controle de acesso, circulação de pessoas estranhas ao condomínio, como comunicação prévia de visita e entregas, questões como uso das piscinas e demais áreas comuns. - Articule com a empresa terceirizada, inclusive, a de segurança patrimonial, cobertura para as férias de funcionários, visto que qualquer decisão sobre isto não pode ser tomada em cima da hora, tanto para que haja tempo suficiente para que os funcionários sejam comunicados com antecedência, quanto para prever quem substituirá os mesmos e isto não afetar a rotina do condomínio. - Prepare comunicados e reuniões para conscientizar os moradores sobre a importância de uma atitude preventiva para a segurança de todos. - Oriente os empregados sobre medidas preventivas quanto a cuidados com acesso, iluminação, sistemas de câmeras de segurança, fornecimento de água, limpeza das áreas comuns, calhas, bueiros, caixas de gordura, cuidados na separação, acondicionamento e retirada do lixo. - Tranque os quadros de energia, salas de máquinas, cabines de medição e qualquer área que possa ter energia elétrica. - Cheque ainda quadras, piscinas e playgrounds e dê atenção redobrada ao estado dos brinquedos. Nestes locais, as instalações elétricas devem ser verificadas e todos os sistemas devem estar corretamente aterrados e protegidos por dispositivos que interrompam a passagem da corrente elétrica em caso de possibilidade de choques elétricos. Este dispositivo é obrigatório em circuitos que atendam áreas externas ou contendo banheiras, chuveiros e piscinas. - Realize manutenções mais frequentes na piscina, fazendo a conferência dos parâmetros da água. Aumente os cuidados e o rigor para o cumprimento da legislação específica e para o controle de acesso, uso e permanência, de acordo com o regimento interno. - Elimine toda água parada. A melhor forma de se evitar a dengue é combater os focos de acúmulo de água, locais propícios para a criação do mosquito transmissor da doença. Atenção aos vasinhos de plantas, caixas d´água, cisternas, sacos plásticos e lixeiras, entre outros. LAZER – Consulte os moradores para formar uma comissão para organizar atividades de lazer para as crianças, como colônia de férias, atividades recreativas distintas por faixa etária, com programação, duração, horários em conciliação com normas internas e lei do silêncio, além de estrutura do condomínio que será utilizada. - Entidades como SESC e SESI, assim como empresas oferecem brinquedos, profissionais qualificados, além de programação de atividades socioesportivas etc. - Passeios também são uma opção. Neste caso, é importante verificar a qualificação dos guias. - Ideias para os que têm pouco espaço são contação de história, marionetes, jogos de montar, oficinas com confecção de livros, pipa, roupas de bonecas, brinquedos com recicláveis. - Aprove em assembleia, para ter o amparo de outros condôminos interessados, atividades e planilha de custos. O ideal é ter este item previsto anualmente. CONVIVÊNCIA - Encaminhe circulares ou afixe em locais de fácil e ampla visualização dicas e normas para que os moradores estejam atentos às regras internas do condomínio, destacando aquelas que se referem à boa convivência, como referentes a lei do silêncio, a obras, etc. - Seja específico. Chame a atenção para problemas que incomodam ou trazem danos a todos, como a piscina cheia de protetor solar e portarias e elevadores com piso molhado por causa de moradores transitando com roupa de banho pingando, som alto nas áreas comuns e barulhos entre os apartamentos como saltos, móveis sendo arrastados e crianças correndo, bebedeiras, etc. Junto com o chamado para o cumprimento dos horários e regramentos em geral deve estar um alerta de que casos de descumprimento implicam em advertências e multas. - Oriente os pais a não deixarem as crianças sem supervisão, alertando para sua própria segurança. - Use todas as ferramentas ao seu dispor. Uma boa comunicação feita para os condôminos deve valer-se de carta, e-mail, SMS e Whatsapp, somados à fiscalização rigorosa. Os funcionários devem ser instruídos a advertir no exato momento que algum morador infringir as regras. - Quem permite aluguel por temporada deve fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro. E ainda limitação de inquilinos por unidade. O limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia. DICAS AOS MORADORES: - Antes de sair, tranque portas e janelas, feche os registros de água e gás e desligue os disjuntores, deixando somente o da geladeira, por exemplo. Suspenda a entrega de jornais e revistas e peça que deixem as correspondências na portaria. Deixe algum vizinho avisado de sua ausência, para que observe alguma irregularidade em seu apartamento ou casa, e deixe a chave e um telefone de contato com parente ou amigo, de preferência que não more no local. Não entregue suas chaves a pessoas fora de seu círculo familiar e evite deixá-las na portaria. - Esteja atento e, se possível, comunique antecipadamente as visitas e entregas que receberá. Caso seja algo inesperado, antes de descer, confirme com exatidão na portaria o assunto e a identificação correta da pessoa que está à sua espera. - Respeite as regras do condomínio quando for realizar festas e transmita as informações necessárias, especialmente a lista exata de quem irá participar do evento, para o controle na entrada dos convidados. - Colabore com os empregados do edifício. Um condomínio bem cuidado também depende de você.

Leia mais >>

Condomínios residenciais com lojas no térreo e suas lutas para minimizar conflitos, mesmo sem o apoio da convenção   No condomínio Terra e Mar, no Flamengo, são 11 lojas no térreo, independentes e livres de cobrança de cota condominial pela convenção, que também é omissa quanto à restrição do tipo de negócio que pode ser realizado ali. Barulho, ocupação irregular das calçadas, cheiro de churrasco e um som tão alto que trepidam as janelas do segundo andar. Já a partir das 17 horas, a calçada se enche de mesas e gente que deixam a obrigação de, na manhã seguinte, lavar tudo e cuidar das plantas das jardineiras, sempre danifcadas. O condomínio foi obrigado a colocar câmeras, pois os moradores jogavam objetos da janela e até um saco de gelo já foi lançado. Se pegasse em alguém poderia matar. Os gastos são mais altos, inclusive o seguro do prédio é mais caro por causa das lojas, e os aborrecimentos enormes e em grande número. E essa é uma situação que se repete em muitos edifícios da cidade com as mesmas características. Foram construídos com lojas no térreo e entregues com uma convenção que as isenta, deixando ao condomínio e, especialmente, ao síndico, as dores de cabeça por abusos diversos. No caso do Terra e Mar, são lanchonete, hamburgueria, pizzaria, loja de material de construção e até oficina mecânica. E as tubulações de esgoto do prédio se encontram com a de algumas lojas antes de chegarem às da rua. As lojas aumentam exponencialmente o volume de descarte, o que obriga o condomínio a contratar os serviços de uma desentupidora com mais frequência do que a normal para um edifício residencial. As instalações contra incêndio e as de gás também são problema. “O prédio tem 60 anos e precisa de manutenção. O projeto da nova instalação de gás por parte dos apartamentos já foi aprovado em A.G.E. e está na CEG para aprovação da concessionária. Às lojas que utilizam gás, o condomínio encaminhou correspondência com AR solicitando RT/RRT do profissional, informando que as tubulações estão em condições de uso, mas até agora não houve resposta. Se houver uma explosão em qualquer uma delas afetará o prédio”, alega o síndico Nelson Pereira, que já contratou uma empresa para ter um laudo que resguarde o condomínio, em caso de necessidade. “Aqui em cima está tudo correto e lá embaixo esta situação sem controle”, completa.   SAÍDA É RECORRER AO DIREITO DE VIZINHANÇA   O integrante da Comissão do Direito Imobiliário da OAB, Antônio Ricardo Corrêa, diz que o condomínio é uma entidade única e que, estando as lojas dentro da estrutura da edifcação, não se pode falar de independência absoluta. “É comum se confundir independência com autonomia. As lojas podem ter as entradas independentes das do prédio, podem ter as tubulações e instalações independentes, mas não têm a autonomia para fazer o que quiserem. Alguma subordinação deve existir”, afirma. Corrêa aconselha recorrer ao direito de vizinhança, mas pensando previamente no homem médio, sem preconceito de gênero ou credo, ou quaisquer outros. O incômodo deve ser sempre averiguado com uma base no coletivo para não expor o condomínio. “O Direito de Vizinhança diz que ninguém pode usar o seu bem causando prejuízo aos outros. Os lojistas terão sempre que usar sua unidade de acordo com a lei”, destaca. O uso do recuo frontal por quaisquer atividades comerciais que causem transtornos para os moradores, como dificuldade de acesso devido à obstrução da passagem por mesas e cadeiras, ou outros, tem regra específica no Código de Posturas do Município. “E, ainda assim, a loja tem ireito de utilizar o espaço de uma área comum somente com prévia estipulação na convenção ou autorização da assembleia. As posturas municipais, nesse caso, não prevalecem sobre a convenção, que se baseia no Código Civil”, esclarece o advogado Antônio Ricardo Corrêa. Por fazer parte da edificação, cabe à loja pagar pelas despesas de reforma da fachada, do passeio e do telhado, pois essas partes são comuns à toda a edificação, bem como o seguro contra incêndio. Mas não é fácil para quem é síndico. “As lojas atendem à prefeitura, as leis, mas quem toma conta?”, questiona José Carvalho, síndico do Condomínio Ribeiro Moreira, em Copacabana, ressaltando que é difícil para os moradores entenderem que ele não tem autonomia para gerir. “Não parece aceitável que não tenha gerência sobre a ação de um condômino. E os moradores não reclamam com os órgãos públicos, mas diretamente com o síndico”, completa. Ele já brigou por quatro anos, sem tréguas, para manter alguma ordem e minimizar os transtornos para os moradores. O Ribeiro Moreira tem nada menos do que três boates no térreo, sendo duas delas já fechadas. “É preciso persistência. Se não temos uma convenção que nos ampare, temos que recorrer ao direito de vizinhança, às posturas municipais. O que não podemos é deixar o patrimônio ser desvalorizado e o direito ao sono dos moradores ser perdido”, destaca Carvalho. O síndico cobra do Corpo de Bombeiros para saber se os lojistas estão cumprindo com as obrigações de segurança e, da mesma forma, com cada órgão público, de acordo com regras do código de posturas da cidade. Não é que falte diálogo, estas medidas são as últimas. Antes disso, ele faz todas as tentativas.  “Mas é que a maioria das lojas está com o locador, o que difculta até conversar diretamente com o proprietário. E quem está alugando quer ganhar dinheiro. Assim, resta ao condomínio o poder público, que funciona mal”, conta o síndico, que acabou sendo processado por difamação pelo locador de uma das boates, um americano que, no fnal, desistiu e saiu do país. Melhor para toda a região que sofria com a deterioração com o tipo de público que o empreendimento atraía. “Invertem-se as coisas. A gente é que tem que brigar para a lei ser cumprida. Ficamos com todos os ônus e eles não têm nenhuma obrigação com o condomínio”, reclama.   PARTICIPAÇÃO MAIOR PODE AJUDAR Para o síndico, as pessoas precisam entender que todos devem participar. “Os prejuízos não são só para os moradores do prédio, mas para todo o entorno. A Prefeitura diz que tem que ligar para o 1746 para reclamar. Aí dizem que se ligarem não vai acontecer nada. Mas se tiver 20 reclamações ali terão, pelo menos, uma estatística do problema”, defende. Ele faz a parte dele. Já até decorou parte de Decreto 29881, de 2008 (o Código de Posturas Municipais), fazendo dele o seu livro de cabeceira. E também pesquisa as jurisprudências sobre os assuntos. Carvalho destaca que há legislação específica para mesas na calçada, para barulho, horário de funcionamento, aconselhando que se questione caso a caso com o órgão responsável. “É preciso reclamar, cobrar, verificar se a regra está sendo cumprida. Quando reclamar, já coloque que está em desacordo com a lei X, o artigo tal etc.,” detalha o síndico, que chegou a entregar pessoalmente uma petição ao então prefeito Eduardo Paes. Mas ele aconselha a procurar, também, a subprefeitura da região. “De um modo geral, eles têm interesse pela comunidade local”, completa. No condomínio Conde Cândido Mendes, no Flamengo, o síndico Rodrigo Fernandes resolveu demonstrar para os lojistas a injusta relação entre estes e os demais condôminos. “Os que pagam representa 12% da arrecadação, sendo que os custos da galeria pesam aproximadamente 30% das despesas, e é razoável que entendam os custos gerados para toda a coletividade”, conta. Lá funciona uma galeria com 14 lojas, inclusive um salão de beleza, mais uma oficina mecânica. “Procuro dar conhecimento sobre a arrecadação e as despesas do condomínio porque são subsídios para um diálogo pautado em situações reais. O fato é que sem as lojas nossas despesas seriam menores, e qualquer coisa que aconteça ali é de responsabilidade do condomínio, o que aumenta também o peso sobre a gestão condominial”, diz. Ele reclama não haver uma legislação a que os síndicos possam recorrer sobre diversos aspectos deste tipo de administração. “E não existe solução que atenda a todos igualmente, porque são usos distintos em um único espaço. Há o desejo, mas não os recursos, para fazermos a individualização de hidrômetros, por exemplo. O projeto do prédio não ajuda. Já tivemos que quebrar três lojas porque a tubulação de esgoto desce por lá. E uma das lojas teve que ficar três meses fechada. Toda a logística para fazer qualquer obra é complicada”, destaca. O condomínio estuda há anos modernizar instalações elétricas, mas tem loja que a parede inteira é passagem para fação elétrica. O síndico considera o desenho dos quadros novos, que são armários e ocupam mais espaço, e pensa por onde passar os eletrodutos, visto que os caminhos alternativos, como o prisma de ventilação, já não suportam. “São 58 unidades passando por ali. Todas as alternativas estão sendo pensadas para resolver o problema sem maiores transtornos para as lojas, mas nem sempre é possível”, afirma, contando que toda oportunidade é utilizada para conscientizá-los sobre as dificuldades e não é incomum que os chamem para as assembleias cujos temas digam respeito a eles. “Todos querem obras na portaria que melhorem também a galeria, mas são muitas as demandas e para cada uma um universo de difculdades para os dois lados. O morador, por sua vez, também precisa entender que a galeria já estava ali quando comprou seu imóvel”, completa. OPÇÃO DIFÍCIL, MAS DEFINITIVA,  É ALTERAR A CONVENÇÃO “Havendo previsão expressa na convenção do condomínio de que todos os condôminos estão sujeitos ao pagamento das despesas comuns, não pode o proprietário de lojas térreas furtar-se ao pagamento das taxas com o argumento de que suas lojas possuem entrada independente e não usufruem os serviços condominiais”. O texto está no corpo de muitas decisões da Justiça sobre celeumas em casos semelhantes, onde também está escrito que, na omissão da convenção, a loja só deve participar do rateio se for beneficiada com os gastos do condomínio. Diante desta equação, a solução só seria possível com mudanças na convenção que incluíssem rateio das despesas, uso do recuo, determinação de atividades possíveis nas lojas, participação nas obras de reforma, dentre outros que, sem meios para gerir, podem levar a conflitos e à desvalorização das unidades, sejam elas residenciais ou comerciais. “Para isto é necessário contratar um advogado para elaborar um parecer jurídico e um texto que atualize a convenção. Um custo, sim, mas que precisa ser pesado caso a caso, pois, em alguns deles, pode sair mais barato e menos desgastante do que abrir um processo judicial, envolvendo peritos e custas judiciais, para resolvê-los”, conclui Antônio Ricardo Corrêa.  

Leia mais >>

Fora do padrão da fachada e da segurança, modelos antigos e os splits convivem mal nos condomínios Os recortes de sentenças judiciais acima demonstram que a polêmica tem sido levada para o judiciário. Instalados sem cuidado, os aparelhos de ar condicionado estão entre os muitos elementos que podem ser enquadrados como alteração de fachada. A questão não é nova, tanto que em 2012, o Manual Obras em Condomínio, produzido pelo CAU/RJ e o CREA-RJ, já trazia orientações como a da impossibilidade de se abrir vãos para instalação de aparelhos de ar condicionado que representem alterações de fachada. Na opinião de Áureo Salles, engenheiro mecânico do Crea-RJ e vice presidente da ABRAVA – Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento, torna-se urgente estudos conjuntos para reformas necessárias que organizem os elementos externos (condensadores de split, antenas, etc.) não previstos nos projetos arquitetônicos originais das edificações. “Sabemos que os edifícios são os principais símbolos da urbanização e suas fachadas são a primeira impressão de quem chega às cidades. Engenheiros, arquitetos e administradores devem ser consultados para poder autorizar com ressalvas ou proibir a instalação dos equipamentos, caso entendam que podem colocar em risco a edificação e/ou alterar a fachada, dessa forma, contribuindo para valorizar o patrimônio para o bem dos proprietários”, orienta. “Quando se fala em respeito a projeto arquitetônico, sempre tem alguém para dizer que é ‘frescura’ de arquiteto. Mas é uma questão de educação, cultura, segurança, preservação e valorização dos imóveis”, ressalta o arquiteto Renato Giro, acrescentando os diferentes aspectos danosos que uma aparente simples instalação de aparelho de ar condicionado pode causar: “Quando quebra ou fura uma fachada está deixado passar água e ar, que podem carrear microorganismos que deteriorarão o revestimento precocemente. Quando perfura indiscriminadamente pode-se afetar a estrutura. Nas edificações de alvenaria auto portante, por exemplo, é a própria alvenaria que sustenta o piso do andar de cima. Ou ainda, pode-se perfurar uma viga. E todo dia tem alguém fazendo isto. E o mais importante, em condomínio o problema nunca é de um só, mas da coletividade. A parede de fora do prédio não é da unidade. A pessoa, visando o conforto dela, vai causar danos aos outros? E, indiretamente, a ela mesma? Porque ela também vai pagar a correção dos problemas junto com os demais, vai ter o valor de seu imóvel depreciado e colocará a sua própria segurança em jogo”, destaca. A gravidade da posição é corroborada com a do Engenheiro Eletricista e Gerente da Rioluz/DTP/GEM, com 30 anos de experiência no ramo de engenharia e 28 anos trabalhando na empresa Rioluz, José Carlos Vilardo. É da GEM – Gerência de Engenharia Mecânica, da Rio Luz, a responsabilidade de regulamentar e licenciar as empresas fabricantes, instaladoras e conservadoras de sistemas de ar condicionado, ventilação mecânica e de tratamento do ar. “É na fixação da unidade condensadora dos aparelhos splits, que precisam ficar instaladas no ambiente externo, que começam os aspectos que demandam muito cuidado. Ela foi idealizada para ser instalada em uma área de serviço ou em cima de uma laje, em varandas, ou seja, em compartimento externo seguro. Mas vem sendo fixada indistintamente nas paredes dos prédios ficando totalmente “penduradas”, apoiadas em fixadores tipo “mão francesa”, os quais não são de materiais apropriados para aguentar a corrosão do ambiente externo, principalmente nas regiões litorâneas onde a “maresia” é muito forte. Então, não é só uma questão de poluição visual, existe o risco real da fixação ou do próprio aparelho sofrer corrosão, quebrar e cair”, afirma o engenheiro. Vilardo explica ainda que pela legislação municipal em vigor, decreto 22.281, de 19 de novembro de 2002, em seu artigo 132, estabelece que fica isento de licenciamento as instalações com capacidade inferior a 9.000 Kcal/h (3TR ou 36.000 BTU). “Desta forma, os splits de uso doméstico, normalmente de 7.000 a 18.000 BTU, não dependem de licença e, consequentemente, sua instalação fica sob a responsabilidade civil e criminal  unicamente dos proprietários e síndicos dos condomínios”, alerta. Para os split`s com capacidade acima de 3TRs ( 36.000 BTU ), que dependem de licenciamento, existe a portaria N Rioluz, no. 183/07, para regulamentar sua instalação. Em seu art. 5º, proíbe a instalação destes equipamentos em áreas externas em que haja circulação de pessoas abaixo deste local e proíbe também a instalação destes equipamentos em fachada voltada diretamente para a calçada do logradouro. “Sendo assim, os equipamentos que dependem da aprovação do licenciamento junto à Rioluz/GEM, não são aprovados se instalados desta forma”, diz.   Condomínios devem determinar regras Ele considera louvável que alguns condomínios, através de suas convenções, proíbam a instalação dos splits fixados externamente nas fachadas do prédio, face aos perigos ocasionados pela corrosão e o risco da queda, seguindo assim, a mesma filosofia da portaria 183/07. “A unidade condensadora deve sempre ficar instalada na área de serviço, nas varandas ou, no máximo, apoiada junto ao parapeito da área de serviço, ficando faceada à empena do prédio, o que a resguardaria quanto a riscos de queda. Nunca ser instalada de forma totalmente externa, como muitas vezes vemos”, orienta.       Recentemente foi promulgada a Lei municipal no. 5.598, que determina que os aparelhos tipo split, que forem instalados em altura superior a 1 metro, utilizem como material de fixação o aço inoxidável, resistente à corrosão, mas ainda assim, persiste o risco da corrosão do próprio aparelho, que alguma de suas partes se corroa, se desprenda e caia. Por isso, mesmo utilizando o aço inoxidável como material de fixação, os mesmos não devem ser instalados de maneira totalmente externa onde haja circulação de pessoas abaixo. Quanto à questão da manutenção, o engenheiro faz outro alerta. “Para estes aparelhos instalados de forma totalmente externa, o risco também é muito grande de no momento da sua retirada, por qualquer descuido, deixar cair o aparelho, que são pesados, ou alguma ferramenta, ou até mesmo o próprio técnico pode sofrer uma queda”, diz. “Outro cuidado necessário, e quase sempre esquecido, é a parte elétrica e a manutenção preventiva e corretiva dos aparelhos”, acrescenta o vice presidente da ABRAVA. Nas manutenções devem ser verificadas a limpeza de serpentinas, a troca dos filtros de ar da unidade interna e da caixa de ventilação do ar exterior, as lubrificações e ajustes nos componentes elétricos e nos suportes em aço inoxidável das unidades externas. Sobre o uso de mãos francesas, Vilardo diz que com a Lei da Autovistoria, muitos casos de aparelhos instalados de forma incorreta têm sido corrigidos. Mas, para os muitos que ainda convivem com o problema, aconselha que os síndicos notifiquem os proprietários a reinstalá-los de forma apropriada. “É importante ainda que estas instalações sejam sempre feitas através da contratação de empresas constituídas, com registro no CREA, exigindo sempre a ART – anotação de responsabilidade técnica da instalação, pois em caso de queda do aparelho e acidentes, tanto o proprietário do apartamento quanto o síndico do prédio serão responsabilizados civil e criminalmente”, completa. Nelson Pereira de Carvalho, síndico do Condomínio Terra e Mar, no Flamengo, já recorreu a todos os meios para alertar os proprietários sobre os danos que estão causando e permitindo causar à fachada do prédio. “Consultei engenheiros, advogados, o nosso gerente de condomínio na administradora e estou levando a decisão da assembleia, pois será o conjunto que decidirá. O edifício ficou feio, cheio de buracos, com tubos sendo colocados de qualquer maneira. Não temos na convenção nada a respeito, portanto, vai ser preciso criar”, afirma. Toda consulta feita pelo síndico, será colocada para conhecimento da coletividade, para pensarem juntos uma solução, seja para restabelecer o padrão da fachada, seja para aprovar ou proibir a instalação dos aparelhos, mas no caso da aprovação, estabelecendo critérios a serem seguidos por todos.   Está no forno uma NBR específica Enéas Dias da Silva, presidente de uma empresa especialista em manutenção de climatizadores e refrigeração de grande porte, ressalta que só agora o País está elaborando uma NBR específica para a instalação destes equipamentos. Ele mesmo é um dos integrantes da equipe que está redigindo o texto que traça critérios mínimos, com o que pode e o que não pode na instalação de aparelhos splits. Para ele, a solução estaria em uma instalação retrátil, com uma caixa pelo lado de fora. “Resolve esteticamente a questão da fachada, facilita e barateia as manutenções, pois o aparelho pode ser trazido para o interior da unidade, elimina os riscos de acidente e ainda o custo de instalação, já que permite utilizar o buraco já existente para os modelos de ar condicionado antigos”, afirma. Enéas assegura que os modelos tradicionais estão com os dias contados, pois já foram reprovados em testes de estanqueidade e acústica, com base na NBR 15575, de desempenho. Estes modelos são os mesmos que causam problemas, chegando a gerar uma lei municipal, nº 2.749/1999, que procura coibir o gotejamento produzido por eles. Ela estabelece que os aparelhos de ar-condicionado projetados para o exterior das edificações deverão dispor de acessório, em forma de calha coletora, para captar a água produzida e impedir o gotejamento na via pública. Além disso, impõe penalidades caso ocorra o gotejamento, podendo o condomínio responder solidariamente com o infrator. Cabe à Coordenação de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal de Fazenda a fiscalização do cumprimento da lei. E este é outro problema para os condomínios. A água pode ser aproveitada e alguns já têm feito instalações que permitem utilizar o líquido que de outro modo pode levar a multa ou a danos, para ser usado na rega de plantas e na limpeza. “Sei de um condomínio que fez uma marquise metálica somente para coletar esta água e de outro, em que não foi possível corrigir uma infiltração da calçada para a garagem, pois a água que caía não deixava”, destaca o arquiteto Renato Giro, afirmando que a obra que permite o aproveitamento desta água não é cara, nem difícil de ser realizada. “Criticamos tanto os valores da sociedade e somos pegos pelas pequenas coisas. O pinga-pinga dos aparelhos de ar-condicionado é uma delas. Não há o que justifique não corrigir o problema”, afirma. A orientação do engenheiro Salles é para que se busque empresas e profissionais especializados e registrados no CREA-RJ para projetarem e instalarem os equipamentos dentro dos padrões das normas técnicas. “Antes de iniciar a instalação, deve entregar ao síndico do condomínio a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA) de projeto e de instalação que deverá ser providenciada pela empresa instaladora. Para encontrar empresas, engenheiros, técnicos e arquitetos especializados para obter serviços de qualidade, procure o CREA RJ-Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro, o CAU RJ-Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro, e o SINDRATAR RJ-Sindicato das Ind. de Ar Condicionado do Rio de Janeiro”, conclui.

Leia mais >>

Investimentos em áreas de lazer valorizam de 20% a 30% os imóveis e são motivos de orgulho e satisfação para os moradores.   De áreas comuns de lazer o Condomínio Varandas do Atlântico, na Barra da Tijuca, entende. Com três prédios de cinco andares cada, os espaços para usufruto dos moradores incluem jardins bem cuidados, academia, salão de festas, home theather, sala de jogos de adulto, sala de jogos infantil, piscinas, sala de hidromassagem, saunas, parquinho, churrasqueira e quadra de esportes, além de vários cantinhos aprazíveis, como a praça do chafariz. A procura por imóveis no Condomínio é constante. Muitos dos interessados são atraídos pelas amplas varandas e pelo espaço interno livre. Todos os apartamentos são de quatro quartos, o que valoriza muito o ambiente social. Ao entrar no condomínio, todos são conquistados pelas áreas comuns, o que é motivo de orgulho. O empreendimento, de 1997, apresenta-se muito bem cuidado, em decorrência dos investimentos constantes para pequenas correções, atualização e demais melhorias especialmente nas áreas de lazer. Esse resultado é fruto da participação dos moradores nos cuidados com o bem comum. Além das equipes de jardinagem, da faxina, da manutenção, de portaria, membros dos conselhos fiscal e de obras, subsíndica e síndico, todos os moradores estão sempre atentos aos detalhes, para que as áreas estejam sempre impecáveis. Segundo a administração do condomínio, o Varandas do Atlântico é um empreendimento que exige trabalho em equipe e aqui temos a sorte de ter uma vida mais comunitária e todos usufruem de modo vigilante. O resultado não poderia ser diferente. É um investimento que traz muito retorno pessoal e financeiro. No Condomínio Daniel Maclise, no Cosme Velho, depois de ter os imóveis valorizados em torno de 30% resultado dos investimentos em uma churrasqueira que mais parece um restaurante de alto padrão, o síndico Luiz Afonso Filho ouviu o pedido de uma mãe e uma avó para investir na criação de um local coberto para o lazer das crianças, aproveitando uma área de 160 metros quadrados e quase sem uso. Assim surgiu o espaço multiuso, dividido em Sala de Vídeo, Sala da Jogos e Brinquedoteca, com o mesmo capricho da obra anterior, muito trabalho e utilizando apenas recursos do fundo de reserva. Foram oito reuniões com os moradores para entenderem o objetivo e terem uma ideia melhor do projeto pronto, mais quatro assembleias para aprovação de todos os detalhes. “O local estava do mesmo jeito que foi entregue pela construtora e partimos do zero. Licitamos e fechamos com um escritório de arquitetura o projeto executivo, mas não uma solução digital em 3D, que permitiria verem como ficaria. Isto elevaria o custo e optei por explicar pessoalmente”, conta. Foi assim que ele mesmo, engenheiro experiente, levou os moradores a entender o projeto. Também contratou as diversas mãos de obras específicas para a execução de cada um dos trabalhos, além de realizar o acompanhamento total deste empreendimento. Para a escolha de materiais, equipamentos e mobiliário contou com a participação de uma condômina arquiteta. No final, o que era apenas um vão no térreo virou um espaço que, permitindo a visão externa e vice versa é coberto, colorido, confortável e cheio de atrativos para todas as faixas etárias. A Sala de Vídeo, com tratamento acústico, SmartTV 75′, uma arquibancada em três níveis com 12 poltronas, com espaço para mais, a Sala de Jogos com mesas de pingue-pongue, sinuca, pebolim, carteado e a Brinquedoteca, com estante de livros e brinquedos, mesinha infantil, piscina de bolas e piso emborrachado, tudo muito lúdico e colorido, com vista para o jardim, além de iluminação e ventilação garantidas. Orçada em 120 mil, tudo foi pago com recursos do fundo de reserva. “Em seis meses, estava tudo pronto e a inauguração foi na última semana de julho, com presença maciça dos moradores, especialmente dos jovens e das crianças”, comemora o síndico. A expectativa agora é de uma valorização ainda maior dos imóveis. No Leblon Double Service, no Leblon, um residencial com serviços, as áreas comuns foram construídas para oferecer mais comodidade aos moradores. Mas, a síndica Rosane Maria Assef Fowler vem investindo para oferecer mais e melhores opções de lazer, fazendo deste outro diferencial para o edifício. Depois de reformar a área da piscina, já colhe os frutos de ter mudado a sala de ginástica para um local mais amplo, transformando-a em uma verdadeira academia. A resposta foi rápida, tanto que a síndica já mobiliza a coletividade para estabelecerem regras para o uso, possivelmente, vetando o acesso a não moradores. É que muitos deixaram as academias que frequentavam para fazer suas atividades físicas no prédio e já há casos de moradores que trazem visitantes para o espaço. “A prioridade precisa ser do morador. São os mais jovens que trazem seu personal, ou os mais velhos que veem com seu fisioterapeuta para fazer o seu tratamento com mais conforto, e é importante que possam usufruir de sua área de lazer com qualidade”, diz Rosane, que pensa também em regras para que limpem os equipamentos depois de usar. “Isto é comum nas academias e importante, pois se tivermos que contratar só para fazer isto, ficaremos com um custo maior”. A academia do Leblon Double Service já oferece flanela e borrifador com produto de limpeza para os usuários. “Falta a conscientização”, reforça. A preocupação não é sem motivo, pois tudo foi feito utilizando-se recursos oriundos de economias alcançadas com a adoção de lâmpadas led e a recuperação de inadimplências. Parte dos equipamentos antigos, mas em bom estado, também foram aproveitados. A sala de reunião, ampla e arejada, mas subutilizada, foi a opção, pois não exigiria maiores investimentos. Ganhou, porém, decoração e aparelhos novos. Janelões permitem economizar em ar-condicionado no inverno. Mas o maior atrativo são mesmo os novos aparelhos, modernos para uma academia de porte standard. Um morador que é dono de academia ajudou na escolha e tudo foi negociado pelo gerente do Condomínio, que conseguiu financiamento para 24 meses, com manutenção incluída. “Estamos no bairro com o metro quadrado mais caro do Rio e em um edifício com potencial para oferecer muito mais. Há muitas ideias, como incluir uma sauna seca e uma hidromassagem na área da piscina e transformar a cozinha que atende o salão de festas em um espaço gourmet, por exemplo, mas estamos ouvindo os moradores e, especialmente, tendo a cautela de investir para ter maior valorização, mas sem onerar as cotas”, completa.

Leia mais >>

A importância do Técnico Responsável e da regularidade nos cuidados para um efetivo controle de pragas e vetores O termo “Responsável Técnico” vem sendo muito utilizado atualmente em muitas áreas, o que torna importante entender o seu significado e a importância que este profissional tem nas empresas de controle de pragas. Este profissional é aquele que tem nível superior, é habilitado pelo conselho profissional, tem treinamento específico e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) na área de sua atuação. Mas para quem contrata serviço de controle de pragas não está clara nem a existência, nem a importância deste profissional. A avaliação é do Diretor Técnico da Associação Brasileira de controle de Vetores e Pragas – ABCVP, o biólogo, que também integra o Conselho Regional de Biologia da 2º Região RJ/ES, Marcelo Cunha Freitas. Nestas empresas, o papel do Responsável Técnico (RT) é responder diretamente pelo treinamento dos operadores, pela aquisição de produtos saneantes, desinfestantes e equipamentos, e ainda na orientação da forma correta da aplicação dos produtos e por possíveis danos que eles possam ocasionar à saúde e ao meio ambiente. Não é a toa que aqueles que podem exercer essa função são somente biólogos, médicos veterinários, químicos, engenheiros químicos, farmacêuticos e engenheiros agrônomos. Para quem contrata o serviço, o importante a saber é que será ele a escolher os produtos desinfestantes que serão utilizados nas áreas do condomínio pelos técnicos. E, mais que isto, vai programar e confeccionar sua declaração de produtos químicos onde constará a concentração de uso a ser diluída, o solvente que vai ser utilizado e até mesmo a opção das iscas prontas para uso, tanto para insetos quanto para roedores. “Entender a relevância de seu papel significa dizer que não basta que a empresa celebre um contrato com um RT e, na prática, ter o técnico responsável somente para assinar e constar para comprovação junto a órgãos fiscalizadores e legisladores”, afirma Freitas, que alerta para o fato de que a atividade é, inclusive, vedada ao dono da empresa de controle de pragas, se ele não tiver formação específica na área técnica. “A prática pode levá-lo a responder por exercício ilegal da profissão”, completa. Responsabilidade e constância de controles Não é comum que casos de intoxicação e problemas ambientais sejam causados por ocasião do controle de pragas no condomínio. Mas, havendo um incidente, o síndico será arrolado com o responsável técnico da empresa, respondendo solidariamente tanto na esfera civil quanto na criminal. E, por isto, é preciso estar mais atento à existência e qualificação deste profissional na hora de escolher a que contratar. “O termo ‘‘responsável’’ não é figurativo. No caso de qualquer intoxicação de funcionários, ou de clientes, tais como os condôminos, adivinhem de quem é a responsabilidade?”, alerta Freitas, para quem o controle de pragas é uma das profissões mais sérias, fato a que se dá pouca atenção. Sobre a eficácia do serviço, o que para quem contrata vem em primeiro plano, o especialista afirma que as empresas e profissionais técnicos têm o compromisso de manter os níveis de infestações sob controle tolerável, e por isso o termo “controle de pragas e vetores”. “Há muito já não utilizamos o termo dedetização, apesar dele sobreviver na fala popular. Mas não há como se afirmar que não existam mais vetores e pragas naquele lugar tratado. O que se pode afirmar com total segurança, após um trabalho técnico, é que o local encontra-se sob controle”, explica Mônica Martins, também bióloga, que é responsável técnica de uma empresa há cinco anos. Ela conta que ao conversar com os síndicos procura sempre fazer com que entendam que quando o assunto é pragas e vetores, está se falando de um ser vivo, que, sem controle, procria e prolifera. “Não existe nenhuma possibilidade de eficácia sem uma regularidade de combate especializado, pois são muitos tipos de pragas e cada uma tem suas características de vida e proliferação”, afirma. Dengue, Zika, chikungunya e, agora, a febre amarela. Como manter o condomínio livre dos mosquitos transmissores destas doenças? Se para as pragas a prevenção deve obedecer a uma regularidade para um efetivo combate, para os vetores não é diferente. O combate aos mosquitos precisa ser permanente. O cuidado com o ambiente, com a contínua busca e eliminação de criadouros, a limpeza e organização dos locais, sem acúmulo de lixo e águas paradas, soma-se à desinsetização (fumacê). A bióloga Mônica Martins destaca que as campanhas para a participação dos condôminos no combate aos mosquitos segue como ação fundamental para os condôminos, visto que já se sabe que a forma urbana da febre amarela é transmitida pela picada do mosquito Aedes Aegypti, o mesmo que transmite a dengue, a chikungunya e a zika. Quanto às críticas aos danos que os fumacês podem trazer a outros animais, a bióloga destaca, a já disponível no mercado, opção de soluções a base de plantas para um controle ambiental de vetores e pragas. São produtos sem toxicidade e sem cheiro, que não fazem mal a animais ou pessoas. “São produtos orgânicos, com repelência apenas para mosquitos, baratas e outras pragas, em ambientes controlados”, garante. Para o combate aos mosquitos o cuidado depende da participação de todos. “A ação do fumacê no controle de insetos alados tem seus limites. Se o vizinho não fizer a parte dele, o risco continua. Porém, quando fazemos a nossa parte ele diminui. Neste sentido, o combate aos mosquitos deve ser constante, assim como as campanhas de conscientização que devem ser toda a população, pois a participação de cada um neste combate é fundamental”, conclui Mônica.

Leia mais >>

ão muitos os benefícios das plantas vivas, temperaturas mais amenas, ambiência agradável e maior valorização do imóvel. Mas, como qualquer ser vivo, as plantas exigem cuidados específicos e é importante saber escolher a melhor opção para manter o condomínio mais verde. Atualmente, há variadas alternativas, desde as jardineiras com sistemas de substratos e irrigação automatizado, para quem tem pouco espaço, a paredes, muros e telhados verdes. Há quem mantenha um jardineiro em sua equipe de profissionais e quem prefira as empresas terceirizadas. Algumas destas com produção própria de plantas, facilitando a aquisição para renovação do jardim, outras até com serviço de instalação de sistema automatizado de irrigação. Saiba qual a solução mais adequada para o jardim do seu condomínio e aproveite as dicas de quem investe no verde. Parceria com um fiel jardineiro O Condomínio Daniel Maclise tem a felicidade de contar com um síndico que ama jardins. “Cuidar deste item da administração é um prazer”, afirma Luiz Afonso Filho. Associado do Jardim Botânico, é ele que, em companhia do jardineiro João Paulo, colaborador há 3 anos do edifício, seleciona as espécies, desenha e redesenha cada nicho do jardim do condomínio. Pomar, horta, bromeliário, orquidário, cactário e, mais recentemente, canteiros de arbustos de crotalária juncea, planta cujas flores atraem um predador natural do mosquito Aedes aegypti, compõem o jardim privilegiado do condomínio. “Nunca pensei em terceirizar este serviço e, hoje, com a interação que tenho com o João, isto está fora de cogitação”, conta o síndico que já contratou trabalho específico de paisagismo, que inclusive indicou o jardineiro atual, mas sempre para um serviço pontual. “Estou sempre atento às espécies diferentes e vamos, semanalmente, ao Jardim Botânico pesquisar opções, comprar novas plantas”, conta Luiz Afonso, que trouxe de Inhotim, Minas Gerais, mudas de ora-pro-nobis e filodendro que já foram multiplicadas e hoje ocupam canteiros inteiros. Foi assim que também escolheu a flor de jade, espécie cujas flores têm a cor do mineral, para cobrir o caramanchão, o item mais recente a enfeitar o jardim do condomínio. “Curto muito este jardim. Fico no escritório boa parte do dia e as saídas para cuidar dele, ou só para apreciá-lo, é um exercício diário que me renova”, afirma, adiantando que, em breve, toda a marquise da frente do prédio estará coberta por russélias floridas, garantindo mais beleza também para a fachada.“É uma chorona verde e vermelha de efeito muito bonito”, diz o síndico do Daniel Maclise, edifício que chama a atenção de quem passa na rua pela escultura branca sobre um gramado impecável de grama esmeralda, na entrada. “Ela veio de longe e a sua qualidade é inigualável. Não há quem não aprecie”, completa. Assistência completa O Condomínio Moretto, na Barra da Tijuca, mantém um contrato de jardinagem e paisagismo com uma empresa que oferece jardineiros capacitados. A opção inclui um profissional no local de segunda sexta, das 8 às 18 horas, para a execução de todos os cuidados com o jardim. Fazem parte da rotina de trabalho podas de arbustos, regas, varreduras, defensivos e plantio. As plantas são pagas à parte, mas têm preço de custo, pelo fato da empresa ser também produtora. Com dois blocos e jardins no playground e mais na frente recuada dos edifícios, o síndico Carlos Jimenez considera o serviço completo o aspecto mais positivo desta opção para o item jardim. “Tivemos por muitos anos um jardineiro fixo, mas, com a saída dele, consideramos o tempo de experiência da empresa no atendimento a condomínios da região e fizemos a escolha que tem nos atendido muito bem. A área de jardim é grande é precisamos de um trabalho especializado”, afirma. Para o diretor da empresa, o paisagista filho e neto de produtores, com propriedade para a produção das plantas e atendimento a condomínios com serviços de jardinagem e paisagismo há 14 anos, é na capacitação do empregado terceirizado, além do acesso a projetos e espécies de plantas, que está o grande benefício da terceirização. “Se a empresa possui esta estrutura, este é menos um item para o síndico administrar. O mais importante é que o trabalho apresentado ao condomínio seja o mais completo no atendimento a este item da administração condominial que é cada vez mais valorizado e que, se bem cuidado, garante maior valorização aos imóveis”, afirma Cláudio de Oliveira Nascimento. Regas com mangueira ou sistema automatizado? Com a escassez de água e a maior conscientização para a economia necessário deste recurso natural, surgiram as críticas a rega com mangueira e, com elas, as opções que reduzem o consumo adequando o volume de água necessário a cada planta. Usando aspersores, micro spray ou gotejamento e outros, estes equipamentos são ligados a um sistema automatizado. Eles garante regas programadas, considerando a umidade local, o sombreamento, revelando-se uma opção para o paisagismo de residências, comércio e condomínios. Segundo especialistas, já há paisagistas que, inclusive, não realizam trabalho sem a solução, devido ao preço elevado de muitas espécias, algumas delas raras, que podem morrer devido à regas mal feitas. “Não é apenas uma questão de economia de água, mas também de manutenção de plantas caras que, incluídas no contrato de paisagismo, trazem prejuízo às empresas se mal cuidadas”, afirma Fernando da Silva Ribeiro, representante comercial da empresa carioca que oferece a solução. Com uma única fábrica dos equipamentos no Brasil, os sistemas só começaram a se popularizar depois que esta passou a dar cursos de qualificação técnica e formar instaladores. “Com isto o custo da solução vem reduzindo e, atualmente, chega a custar o preço de uma única planta, o de uma palmeira Azul Bismark, por exemplo”, garante, dizendo que a irrigação automatizada tem ainda um segundo importante benefício que é o tempo de trabalho do funcionário. “A rega tradicional, além de poder ir além ou ficar aquém da necessidade da planta, ainda toma muito tempo do empregado. Com a automatização, ele se libera para outras atividades”, completa Fernando. Paredes e telhados verdes Estruturas tomadas por plantas dão a impressão de que o que se têm é uma parede, muro ou um telhado verde. O resultado estético é muito bonito, mas os benefícios não é apenas este. A opção tem como resultado a redução da temperatura ambiente e o abafamento do ruído externo, além, é claro, da valorização dos imóveis. As chamadas cortinas verdes são uma solução arquitetônica também para reduzir o consumo de energia elétrica, pois permite usar menos os aparelhos de ar-condicionado. O impermeabilizador Renato Giro, presidente da Associação das Empresas Impermeabilizadoras do Rio de Janeiro, diz que tanto em telhados, quanto em paredes, é um suporte não grudado na construção que sustenta as plantas e a sua irrigação, permitindo a criação de um bolsão de ar entre a edificação e a vegetação, espaço que funciona como um isolamento térmico. “Devido a isto é importante avaliar a necessidade de impermeabilizar parede ou telhado”, afirma Giro. Este tipo de jardim requer estudos específicos para cada caso. É necessário prever espaços suficientes para as espécies se desenvolverem e estas também são específicas para cada tipo de proposta e ainda as mais indicadas para o clima da região. Os itens a serem considerados são o peso extra para a estrutura, a correta impermeabilização, irrigação e drenagem. O serviço é especializado, envolve paisagista, empresa de impermeabilização e instaladores e por ser ainda uma novidade seu custo é elevado. Manutenção constante é o que faz a diferença Além dos cuidados com regas, limpezas, adubação e podas regulares, é fundamental que os moradores colaborarem para manter o jardim sempre bonito. Faça campanhas de conscientização para não jogarem lixo no local, não pisotearem a grama, e ainda recolherem as fezes de seus cães e gatos. DUAS ÁRVORES E UMA HISTÓRIA DE AMOR INTERROMPIDA Fundação Parques e Jardins deve ser consultada previamente para quaisquer intervenções em árvores nos condomínios Em um canto aprazível da Tijuca, dois Flamboyants vermelhos de 20 metros de altura somam mais de 40 anos de idade e muito amor dos moradores. Todos agora apaixonados, pois terão de perder uma delas e podar a outra. Recentemente, foi descoberto que uma esta oca, o que resultou em uma verdadeira comoção e iniciativas por sua preservação. A primeira providência do síndico, Medeiros Filho, foi contratar um botânico que fez uma limpeza nas árvores e usou poliuretano para preencher os buracos. Ele tranquilizou o síndico ao dizer que por estarem entre dois prédios, protegidas assim de ventos fortes, corria menos risco de cair. De qualquer modo, para prevenir-se, Medeiros entrou em contato com a Fundação Parques e Jardins (FPJ) para comunicar o fato, quando soube que antes de dar entrada no processo, deveria convocar uma assembleia específica para obter autorização dos moradores. “O cuidado é grande porque o condomínio tem responsabilidade jurídica e o síndico muito mais. Comprovado o risco, temos a obrigação de tomar todas as providências necessárias”, diz, acrescentando que as árvores têm muita história. “A dona da casa que deu lugar ao prédio impôs como condição a não derrubada. Muitos cresceram com elas, há quem não quer sequer que seja podada, não se importando dos galhos entrarem em sua sala. Só de ouvir falar do risco de perda de uma delas tem morador que chora”, conta. Lamentavelmente, a FPJ foi até o condomínio e depois de uma avaliação decretou o corte de ambas. Com o desapontamento geral, autorizou que uma delas fosse apenas podada. As providências só poderão ser tomadas após a emissão da autorização. A FPJ afirmou que o síndico fez certo, pois para árvore em área particular, como é o caso de condomínio, deve o responsável (seja ele morador ou o síndico) comparecer à sede da Fundação Parques e Jardins para solicitar a autorização, munido da ata da reunião deliberativa para o assunto e outros documentos. A instituição mantém em seu site (www.rio.rj.gov.br/web/fpj) o formulário e a documentação exigida. O endereço da FPJ para a entrega da documentação é Praça da República, s/n, centro.

Leia mais >>
Quero que meu condomínio seja administrado pela Lowndes. Solicite uma proposta