NOTÍCIAS - Administração

Convocar e liderar uma assembleia condominial muitas vezes deixa o síndico com dúvidas e os condôminos insatisfeitos. Para garantir que a reunião seja produtiva, o Coordenador de Atendimento da Lowndes Condomínios e Locações, Marcelo Ribeiro, dá algumas dicas essenciais para o bom funcionamento desses encontros, primordiais para a vida em comunidade. Mas antes, vamos elucidar sobre alguns termos que fazem parte do dia a dia do síndico. Convenção condominial, o que é? É o ato solene pelo qual o condomínio é constituído e regulado, sendo peça fundamental para o funcionamento e normatização do mesmo. Uma das primeiras coisas que o síndico deve saber é que a convenção do condomínio é o seu documento-base. Nela estão definidas todas as diretrizes e regras a serem seguidas. A convenção, porém, não é a mesma para todos os condomínios. Afinal, nem todos os prédios têm as mesmas rotinas e características. Por que é importante conhecer a convenção? Porque é nela que estão os detalhes para a realização de uma assembleia, desde sua convocação até o prazo de distribuição da ata. A convocação existe para notificar todos os condôminos sobre os temas que serão debatidos e deliberados. O Código Civil, em seu Artigo 1.354 define que nenhuma assembleia tem o poder de deliberar caso algum condômino não tenha sido convocado para a sessão. No documento de convocação devem constar informações como data, local, horário e ordem do dia. Não há definições legais quanto à antecedência para divulgação do edital de convocação de uma assembleia. A recomendação é que a convocação seja feita até 10 dias antes da data da assembleia, caso a convenção seja omissa. O mesmo prazo é recomendado para a distribuição da ata pós-reunião. A assembleia tem poder absoluto? Tenha cuidado com esta prerrogativa. Para ser soberana, é imprescindível que a assembleia cumpra todos os aspectos legais, nos limites da sua competência e observadas todas as formalidades. Assuntos Gerais Outro aspecto que pode confundir é o item comumente denominado “assuntos gerais”. Ele é estritamente reservado para o registro de temas e sugestões sem caráter deliberativo. É ineficaz uma decisão nascida nesta seção e cabe recurso do ausente caso algo tenha sido decidido. Dicas para uma assembleia de sucesso Normalmente, as assembleias acontecem durante a semana, depois do expediente de trabalho e, quando os assuntos são muitos, podem durar horas. Para evitar que as assembleias sejam improdutivas, siga essas dicas enumeradas pelo Marcelo Ribeiro e garanta uma assembleia legal e proveitosa. > Reserve um ambiente agradável que tenha ventilação e seja arejado. Se possível, ofereça café e água. > Planeje sua reunião. Converse com os conselheiros e alinhe o que será tratado para que haja uma linha de raciocínio a ser seguida. > Procure fazer uma pauta reduzida, com itens objetivos. Reuniões longas geram muita dispersão e perda de foco. > Forneça elementos para as deliberações importantes como fotos, evidências e dados. Não faça deduções. > Procure responder às objeções com respostas simples e diretas evitando o conflito. Lembre-se, todos têm direitos à opiniões adversas. > Abra espaço para debate acerca do orçamento. É recomendável que se tenha, pelo menos, três opções. > Construa um ambiente colaborativo. É importante que os condôminos sintam-se parte do processo. Afinal, eles são parte do todo.  

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Para-raios Para enfrentar a estação campeã de descargas atmosféricas O Brasil é o país líder mundial em incidência de raios e, segundo dados do Grupo de Eletricidade Atmosférica – ELAT, do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais – INPE, isto resulta em prejuízos anuais da ordem de um bilhão de reais. Isto mesmo depois de Benjamin Franklin ter sugerido, há dois séculos, proteger prédios e outras estruturas dos efeitos direitos dos relâmpagos por meio do uso de condutores, o que conhecemos hoje como sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), ou para-raios. A falta do sistema ou de sua manutenção regular pode ocasionar danos e, estes, a responsabilização do síndico por negligência. O seguro do condomínio também pode ficar comprometido. Osmar Pinto Júnior, coordenador do ELAT/INPE, geofísico espacial e pesquisador destes fenômenos atmosféricos, fala da importância dos cuidados com estes equipamentos de proteção obrigatórios.   LOWNDES REPORT – O Brasil é, de fato, o país com maior incidência de raios? OSMAR PINTO JÚNIOR – Sim. São, aproximadamente, 78 milhões de raios totais por ano, com maior volume no verão. E isto é devido ao Brasil ser o maior país tropical do Planeta.   LOWNDES REPORT – Um conhecimento maior sobre este fato, já bastante divulgado, trouxe maior conscientização para a proteção necessária? OSMAR PINTO  JÚNIOR – Sim, tem melhorado, principalmente, nas áreas urbanas. Ainda assim há cerca de 100 mortes e 300 pessoas feridas por ano.   LOWNDES REPORT – De um modo geral, os para-raios funcionam quando necessário? OSMAR PINTO JÚNIOR – Sim, eles funcionam. Mas seu nível de proteção não é 100%, dada as variabilidades do fenômeno.   LOWNDES  REPORT – O que isto quer  dizer? OSMAR PINTO JÚNIOR – Quer dizer que os raios possuem uma variabilidade muito grande e que em certos casos os para-raios não são suficientes para proteger a edificação. É por isto que os estudamos. Conhecer melhor os relâmpagos que caem em determinadas regiões significa evitar prejuízos, como os causados por interrupções no fornecimento de energia elétrica. A cada estudo, novas descobertas e, com elas, mais e melhores formas de proteção. Hoje, já é possível aproveitar as ferragens do concreto armado dos edifícios, se elas estiverem bem amarradas entre si e se forem conectadas a elas pequenas hastes na cobertura do edifício, fazendo-as funcionar como uma gaiola de Faraday, pois, se um raio atingir as hastes, a corrente elétrica se confina às ferragens e vai diretamente para o solo. Mas são poucos ainda os edifícios construídos assim. Por isso a melhor forma de proteção contra os relâmpagos continua sendo o para-raios, inventado por Benjamin Franklin no século 18. A sua forma de atuação é simples: quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o para-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo, onde se dissipa e perde a força. Com o para-raios, boa parte dos transtornos ocasionados por relâmpagos podem ser evitados. Prédios mais baixos e de áreas pequenas precisam de um único para-raios. Já edifícios mais altos costumam ter mais de um.   LOWNDES REPORT – Quais os potenciais danos sem esta proteção? OSMAR PINTO JÚNIOR – Sem ela, ou com um sistema inadequado, ou desatualizado, o raio pode danificar a estrutura do edifício, com risco de queda de reboco, e percorrer as instalações elétricas, com danos a equipamentos e componentes, como placa do elevador, portões elétricos, CFTV, entre outros ligados na tomada no momento da descarga. Eles ainda podem pôr em risco os condôminos no momento da queda do raio, pois há a possibilidade de tomarem choques se manusearem eletrônicos ligados na tomada, como celulares carregando. Resta acrescentar que, nestes casos, o síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente se ficar comprovada sua negligência ao não providenciar a correta manutenção dos equipamentos do condomínio. E nos casos onde for comprovado que o SPDA estava fora dos parâmetros legais, a seguradora pode se negar a pagar a indenização ao condomínio.   LOWNDES REPORT – O que os gestores de condomínios devem saber sobre o assunto e onde encontrar informações relevantes? OSMAR PINTO JÚNIOR – Não há orientações específicas para condomínios, mas sim orientações gerais. No site ELAT (www.inpe.br/elat/) há todo um conjunto de informações sobre os diferentes aspectos da questão e como as pessoas devem fazer para se proteger. Especificamente para condomínios, é fundamental que a empresa que o atende trabalhe sempre com base na NBR 5419. Ela foi atualizada em 2015, quando passou a orientar para uma vistoria visual do equipamento a cada seis meses. Houve ainda uma alteração no número de descidas que conduzem a energia elétrica para as áreas mais baixas da edificação, que antes eram de 20 metros e passaram para 15 metros para os prédios residenciais. A norma também passou a orientar para a instalação de um Dispositivo Protetor de Surto – DPS em todos os quadros elétricos de suas áreas comuns. Com ele, equipamentos como interfones, iluminação de emergência, circuitos fechado de TV e dos elevadores, entre outros, ficam protegidos. As unidades também podem instalar o DPS para proteger seus equipamentos. É importantíssimo adequar o sistema à norma vigente. E, havendo a incidência direta de uma descarga atmosférica no edifício, deve-se verificar todo o sistema em seguida. Nestas situações não se deve esperar pela data da próxima vistoria.   LOWNDES  REPORT – Isto implica estar atento à seleção da empresa que faz a manutenção dos sistemas de proteção. O que cobrar destas empresas para garantir o bom funcionamento do sistema e a segurança do edifício, sua estrutura, seus ocupantes e equipamentos? OSMAR PINTO JÚNIOR – O mais importante é que o condomínio contrate uma empresa que conte com um engenheiro eletricista, que é quem assinará a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. A empresa também deverá fornecer um laudo, após visita de testes em todo o sistema. Este deve atestar que o edifício está de acordo com a norma da ABNT. Isso porque a responsabilidade sobre o sistema, em caso de sinistro, é do engenheiro eletricista que assinou a ART. Sem ele, será do síndico, isoladamente, esta responsabilidade. Este laudo é importante ainda pois é ele que o Corpo de Bombeiros averiguará na inspeção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB. Só para constar, está no artigo 168, do Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico, a determinação de que o Corpo de Bombeiros exija para-raios em edificações com mais de 1500 m² de área construída e em toda edificação com mais de 30 metros de altura.   ESTUDOS PARA AUMENTAR A PROTEÇÃO O ELAT/INPE dispõe de um serviço de previsão de ocorrência de raios com 24 horas de antecedência. O sistema foi desenvolvido por uma equipe multidisciplinar de físicos, matemáticos, geógrafos, engenheiros e técnicos de computação do Grupo de Eletricidade Atmosférica (ELAT) da instituição. Há três anos, o Grupo também começou a estudar os raios ascendentes que, por acontecerem sempre no mesmo lugar, produzem maior estresse nas estruturas. As investigações descobriram, por exemplo, que, em algumas tempestades, 60% dos raios que atingem a Região Sudeste, em alguns dias do verão, têm carga positiva, enquanto que 90% dos raios do mundo têm carga negativa. A informação é importante, pois os raios positivos são os mais destrutivos. Isto porque neles a corrente elétrica contínua — a que persiste até o relâmpago acabar — dura centenas de milésimos de segundo, enquanto que nos negativos a corrente dura, em geral, um tempo menor. E, enquanto o raio negativo carrega uma corrente contínua de 100 a 200 ampères (o ampère é a unidade de intensidade da corrente elétrica), o positivo carrega mais de 1.000 ampères. Para se ter uma ideia, esta energia é suficiente para alimentar vinte fornos elétricos domésticos. A equipe também já conseguiu fazer um registro inédito, com a ajuda de uma supercâmera lenta. Nas imagens, raios normais caem das nuvens. Mas, antes de chegarem ao solo, outros dois saem de para-raios que estão em cima dos prédios e vão em direção aos primeiros. Ao se encontrarem com os raios descendentes, tudo vira um risco de luz no céu até desaparecer. O que se pode ver é o perfeito funcionamento dos para-raios. A expectativa é de que os resultados desses estudos sirvam para ajudar a aumentar a proteção proporcionada pelos equipamentos.

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Condomínios residenciais com lojas no térreo e suas lutas para minimizar conflitos, mesmo sem o apoio da convenção   No condomínio Terra e Mar, no Flamengo, são 11 lojas no térreo, independentes e livres de cobrança de cota condominial pela convenção, que também é omissa quanto à restrição do tipo de negócio que pode ser realizado ali. Barulho, ocupação irregular das calçadas, cheiro de churrasco e um som tão alto que trepidam as janelas do segundo andar. Já a partir das 17 horas, a calçada se enche de mesas e gente que deixam a obrigação de, na manhã seguinte, lavar tudo e cuidar das plantas das jardineiras, sempre danifcadas. O condomínio foi obrigado a colocar câmeras, pois os moradores jogavam objetos da janela e até um saco de gelo já foi lançado. Se pegasse em alguém poderia matar. Os gastos são mais altos, inclusive o seguro do prédio é mais caro por causa das lojas, e os aborrecimentos enormes e em grande número. E essa é uma situação que se repete em muitos edifícios da cidade com as mesmas características. Foram construídos com lojas no térreo e entregues com uma convenção que as isenta, deixando ao condomínio e, especialmente, ao síndico, as dores de cabeça por abusos diversos. No caso do Terra e Mar, são lanchonete, hamburgueria, pizzaria, loja de material de construção e até oficina mecânica. E as tubulações de esgoto do prédio se encontram com a de algumas lojas antes de chegarem às da rua. As lojas aumentam exponencialmente o volume de descarte, o que obriga o condomínio a contratar os serviços de uma desentupidora com mais frequência do que a normal para um edifício residencial. As instalações contra incêndio e as de gás também são problema. “O prédio tem 60 anos e precisa de manutenção. O projeto da nova instalação de gás por parte dos apartamentos já foi aprovado em A.G.E. e está na CEG para aprovação da concessionária. Às lojas que utilizam gás, o condomínio encaminhou correspondência com AR solicitando RT/RRT do profissional, informando que as tubulações estão em condições de uso, mas até agora não houve resposta. Se houver uma explosão em qualquer uma delas afetará o prédio”, alega o síndico Nelson Pereira, que já contratou uma empresa para ter um laudo que resguarde o condomínio, em caso de necessidade. “Aqui em cima está tudo correto e lá embaixo esta situação sem controle”, completa.   SAÍDA É RECORRER AO DIREITO DE VIZINHANÇA   O integrante da Comissão do Direito Imobiliário da OAB, Antônio Ricardo Corrêa, diz que o condomínio é uma entidade única e que, estando as lojas dentro da estrutura da edifcação, não se pode falar de independência absoluta. “É comum se confundir independência com autonomia. As lojas podem ter as entradas independentes das do prédio, podem ter as tubulações e instalações independentes, mas não têm a autonomia para fazer o que quiserem. Alguma subordinação deve existir”, afirma. Corrêa aconselha recorrer ao direito de vizinhança, mas pensando previamente no homem médio, sem preconceito de gênero ou credo, ou quaisquer outros. O incômodo deve ser sempre averiguado com uma base no coletivo para não expor o condomínio. “O Direito de Vizinhança diz que ninguém pode usar o seu bem causando prejuízo aos outros. Os lojistas terão sempre que usar sua unidade de acordo com a lei”, destaca. O uso do recuo frontal por quaisquer atividades comerciais que causem transtornos para os moradores, como dificuldade de acesso devido à obstrução da passagem por mesas e cadeiras, ou outros, tem regra específica no Código de Posturas do Município. “E, ainda assim, a loja tem ireito de utilizar o espaço de uma área comum somente com prévia estipulação na convenção ou autorização da assembleia. As posturas municipais, nesse caso, não prevalecem sobre a convenção, que se baseia no Código Civil”, esclarece o advogado Antônio Ricardo Corrêa. Por fazer parte da edificação, cabe à loja pagar pelas despesas de reforma da fachada, do passeio e do telhado, pois essas partes são comuns à toda a edificação, bem como o seguro contra incêndio. Mas não é fácil para quem é síndico. “As lojas atendem à prefeitura, as leis, mas quem toma conta?”, questiona José Carvalho, síndico do Condomínio Ribeiro Moreira, em Copacabana, ressaltando que é difícil para os moradores entenderem que ele não tem autonomia para gerir. “Não parece aceitável que não tenha gerência sobre a ação de um condômino. E os moradores não reclamam com os órgãos públicos, mas diretamente com o síndico”, completa. Ele já brigou por quatro anos, sem tréguas, para manter alguma ordem e minimizar os transtornos para os moradores. O Ribeiro Moreira tem nada menos do que três boates no térreo, sendo duas delas já fechadas. “É preciso persistência. Se não temos uma convenção que nos ampare, temos que recorrer ao direito de vizinhança, às posturas municipais. O que não podemos é deixar o patrimônio ser desvalorizado e o direito ao sono dos moradores ser perdido”, destaca Carvalho. O síndico cobra do Corpo de Bombeiros para saber se os lojistas estão cumprindo com as obrigações de segurança e, da mesma forma, com cada órgão público, de acordo com regras do código de posturas da cidade. Não é que falte diálogo, estas medidas são as últimas. Antes disso, ele faz todas as tentativas.  “Mas é que a maioria das lojas está com o locador, o que difculta até conversar diretamente com o proprietário. E quem está alugando quer ganhar dinheiro. Assim, resta ao condomínio o poder público, que funciona mal”, conta o síndico, que acabou sendo processado por difamação pelo locador de uma das boates, um americano que, no fnal, desistiu e saiu do país. Melhor para toda a região que sofria com a deterioração com o tipo de público que o empreendimento atraía. “Invertem-se as coisas. A gente é que tem que brigar para a lei ser cumprida. Ficamos com todos os ônus e eles não têm nenhuma obrigação com o condomínio”, reclama.   PARTICIPAÇÃO MAIOR PODE AJUDAR Para o síndico, as pessoas precisam entender que todos devem participar. “Os prejuízos não são só para os moradores do prédio, mas para todo o entorno. A Prefeitura diz que tem que ligar para o 1746 para reclamar. Aí dizem que se ligarem não vai acontecer nada. Mas se tiver 20 reclamações ali terão, pelo menos, uma estatística do problema”, defende. Ele faz a parte dele. Já até decorou parte de Decreto 29881, de 2008 (o Código de Posturas Municipais), fazendo dele o seu livro de cabeceira. E também pesquisa as jurisprudências sobre os assuntos. Carvalho destaca que há legislação específica para mesas na calçada, para barulho, horário de funcionamento, aconselhando que se questione caso a caso com o órgão responsável. “É preciso reclamar, cobrar, verificar se a regra está sendo cumprida. Quando reclamar, já coloque que está em desacordo com a lei X, o artigo tal etc.,” detalha o síndico, que chegou a entregar pessoalmente uma petição ao então prefeito Eduardo Paes. Mas ele aconselha a procurar, também, a subprefeitura da região. “De um modo geral, eles têm interesse pela comunidade local”, completa. No condomínio Conde Cândido Mendes, no Flamengo, o síndico Rodrigo Fernandes resolveu demonstrar para os lojistas a injusta relação entre estes e os demais condôminos. “Os que pagam representa 12% da arrecadação, sendo que os custos da galeria pesam aproximadamente 30% das despesas, e é razoável que entendam os custos gerados para toda a coletividade”, conta. Lá funciona uma galeria com 14 lojas, inclusive um salão de beleza, mais uma oficina mecânica. “Procuro dar conhecimento sobre a arrecadação e as despesas do condomínio porque são subsídios para um diálogo pautado em situações reais. O fato é que sem as lojas nossas despesas seriam menores, e qualquer coisa que aconteça ali é de responsabilidade do condomínio, o que aumenta também o peso sobre a gestão condominial”, diz. Ele reclama não haver uma legislação a que os síndicos possam recorrer sobre diversos aspectos deste tipo de administração. “E não existe solução que atenda a todos igualmente, porque são usos distintos em um único espaço. Há o desejo, mas não os recursos, para fazermos a individualização de hidrômetros, por exemplo. O projeto do prédio não ajuda. Já tivemos que quebrar três lojas porque a tubulação de esgoto desce por lá. E uma das lojas teve que ficar três meses fechada. Toda a logística para fazer qualquer obra é complicada”, destaca. O condomínio estuda há anos modernizar instalações elétricas, mas tem loja que a parede inteira é passagem para fação elétrica. O síndico considera o desenho dos quadros novos, que são armários e ocupam mais espaço, e pensa por onde passar os eletrodutos, visto que os caminhos alternativos, como o prisma de ventilação, já não suportam. “São 58 unidades passando por ali. Todas as alternativas estão sendo pensadas para resolver o problema sem maiores transtornos para as lojas, mas nem sempre é possível”, afirma, contando que toda oportunidade é utilizada para conscientizá-los sobre as dificuldades e não é incomum que os chamem para as assembleias cujos temas digam respeito a eles. “Todos querem obras na portaria que melhorem também a galeria, mas são muitas as demandas e para cada uma um universo de difculdades para os dois lados. O morador, por sua vez, também precisa entender que a galeria já estava ali quando comprou seu imóvel”, completa. OPÇÃO DIFÍCIL, MAS DEFINITIVA,  É ALTERAR A CONVENÇÃO “Havendo previsão expressa na convenção do condomínio de que todos os condôminos estão sujeitos ao pagamento das despesas comuns, não pode o proprietário de lojas térreas furtar-se ao pagamento das taxas com o argumento de que suas lojas possuem entrada independente e não usufruem os serviços condominiais”. O texto está no corpo de muitas decisões da Justiça sobre celeumas em casos semelhantes, onde também está escrito que, na omissão da convenção, a loja só deve participar do rateio se for beneficiada com os gastos do condomínio. Diante desta equação, a solução só seria possível com mudanças na convenção que incluíssem rateio das despesas, uso do recuo, determinação de atividades possíveis nas lojas, participação nas obras de reforma, dentre outros que, sem meios para gerir, podem levar a conflitos e à desvalorização das unidades, sejam elas residenciais ou comerciais. “Para isto é necessário contratar um advogado para elaborar um parecer jurídico e um texto que atualize a convenção. Um custo, sim, mas que precisa ser pesado caso a caso, pois, em alguns deles, pode sair mais barato e menos desgastante do que abrir um processo judicial, envolvendo peritos e custas judiciais, para resolvê-los”, conclui Antônio Ricardo Corrêa.  

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Fora do padrão da fachada e da segurança, modelos antigos e os splits convivem mal nos condomínios Os recortes de sentenças judiciais acima demonstram que a polêmica tem sido levada para o judiciário. Instalados sem cuidado, os aparelhos de ar condicionado estão entre os muitos elementos que podem ser enquadrados como alteração de fachada. A questão não é nova, tanto que em 2012, o Manual Obras em Condomínio, produzido pelo CAU/RJ e o CREA-RJ, já trazia orientações como a da impossibilidade de se abrir vãos para instalação de aparelhos de ar condicionado que representem alterações de fachada. Na opinião de Áureo Salles, engenheiro mecânico do Crea-RJ e vice presidente da ABRAVA – Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento, torna-se urgente estudos conjuntos para reformas necessárias que organizem os elementos externos (condensadores de split, antenas, etc.) não previstos nos projetos arquitetônicos originais das edificações. “Sabemos que os edifícios são os principais símbolos da urbanização e suas fachadas são a primeira impressão de quem chega às cidades. Engenheiros, arquitetos e administradores devem ser consultados para poder autorizar com ressalvas ou proibir a instalação dos equipamentos, caso entendam que podem colocar em risco a edificação e/ou alterar a fachada, dessa forma, contribuindo para valorizar o patrimônio para o bem dos proprietários”, orienta. “Quando se fala em respeito a projeto arquitetônico, sempre tem alguém para dizer que é ‘frescura’ de arquiteto. Mas é uma questão de educação, cultura, segurança, preservação e valorização dos imóveis”, ressalta o arquiteto Renato Giro, acrescentando os diferentes aspectos danosos que uma aparente simples instalação de aparelho de ar condicionado pode causar: “Quando quebra ou fura uma fachada está deixado passar água e ar, que podem carrear microorganismos que deteriorarão o revestimento precocemente. Quando perfura indiscriminadamente pode-se afetar a estrutura. Nas edificações de alvenaria auto portante, por exemplo, é a própria alvenaria que sustenta o piso do andar de cima. Ou ainda, pode-se perfurar uma viga. E todo dia tem alguém fazendo isto. E o mais importante, em condomínio o problema nunca é de um só, mas da coletividade. A parede de fora do prédio não é da unidade. A pessoa, visando o conforto dela, vai causar danos aos outros? E, indiretamente, a ela mesma? Porque ela também vai pagar a correção dos problemas junto com os demais, vai ter o valor de seu imóvel depreciado e colocará a sua própria segurança em jogo”, destaca. A gravidade da posição é corroborada com a do Engenheiro Eletricista e Gerente da Rioluz/DTP/GEM, com 30 anos de experiência no ramo de engenharia e 28 anos trabalhando na empresa Rioluz, José Carlos Vilardo. É da GEM – Gerência de Engenharia Mecânica, da Rio Luz, a responsabilidade de regulamentar e licenciar as empresas fabricantes, instaladoras e conservadoras de sistemas de ar condicionado, ventilação mecânica e de tratamento do ar. “É na fixação da unidade condensadora dos aparelhos splits, que precisam ficar instaladas no ambiente externo, que começam os aspectos que demandam muito cuidado. Ela foi idealizada para ser instalada em uma área de serviço ou em cima de uma laje, em varandas, ou seja, em compartimento externo seguro. Mas vem sendo fixada indistintamente nas paredes dos prédios ficando totalmente “penduradas”, apoiadas em fixadores tipo “mão francesa”, os quais não são de materiais apropriados para aguentar a corrosão do ambiente externo, principalmente nas regiões litorâneas onde a “maresia” é muito forte. Então, não é só uma questão de poluição visual, existe o risco real da fixação ou do próprio aparelho sofrer corrosão, quebrar e cair”, afirma o engenheiro. Vilardo explica ainda que pela legislação municipal em vigor, decreto 22.281, de 19 de novembro de 2002, em seu artigo 132, estabelece que fica isento de licenciamento as instalações com capacidade inferior a 9.000 Kcal/h (3TR ou 36.000 BTU). “Desta forma, os splits de uso doméstico, normalmente de 7.000 a 18.000 BTU, não dependem de licença e, consequentemente, sua instalação fica sob a responsabilidade civil e criminal  unicamente dos proprietários e síndicos dos condomínios”, alerta. Para os split`s com capacidade acima de 3TRs ( 36.000 BTU ), que dependem de licenciamento, existe a portaria N Rioluz, no. 183/07, para regulamentar sua instalação. Em seu art. 5º, proíbe a instalação destes equipamentos em áreas externas em que haja circulação de pessoas abaixo deste local e proíbe também a instalação destes equipamentos em fachada voltada diretamente para a calçada do logradouro. “Sendo assim, os equipamentos que dependem da aprovação do licenciamento junto à Rioluz/GEM, não são aprovados se instalados desta forma”, diz.   Condomínios devem determinar regras Ele considera louvável que alguns condomínios, através de suas convenções, proíbam a instalação dos splits fixados externamente nas fachadas do prédio, face aos perigos ocasionados pela corrosão e o risco da queda, seguindo assim, a mesma filosofia da portaria 183/07. “A unidade condensadora deve sempre ficar instalada na área de serviço, nas varandas ou, no máximo, apoiada junto ao parapeito da área de serviço, ficando faceada à empena do prédio, o que a resguardaria quanto a riscos de queda. Nunca ser instalada de forma totalmente externa, como muitas vezes vemos”, orienta.       Recentemente foi promulgada a Lei municipal no. 5.598, que determina que os aparelhos tipo split, que forem instalados em altura superior a 1 metro, utilizem como material de fixação o aço inoxidável, resistente à corrosão, mas ainda assim, persiste o risco da corrosão do próprio aparelho, que alguma de suas partes se corroa, se desprenda e caia. Por isso, mesmo utilizando o aço inoxidável como material de fixação, os mesmos não devem ser instalados de maneira totalmente externa onde haja circulação de pessoas abaixo. Quanto à questão da manutenção, o engenheiro faz outro alerta. “Para estes aparelhos instalados de forma totalmente externa, o risco também é muito grande de no momento da sua retirada, por qualquer descuido, deixar cair o aparelho, que são pesados, ou alguma ferramenta, ou até mesmo o próprio técnico pode sofrer uma queda”, diz. “Outro cuidado necessário, e quase sempre esquecido, é a parte elétrica e a manutenção preventiva e corretiva dos aparelhos”, acrescenta o vice presidente da ABRAVA. Nas manutenções devem ser verificadas a limpeza de serpentinas, a troca dos filtros de ar da unidade interna e da caixa de ventilação do ar exterior, as lubrificações e ajustes nos componentes elétricos e nos suportes em aço inoxidável das unidades externas. Sobre o uso de mãos francesas, Vilardo diz que com a Lei da Autovistoria, muitos casos de aparelhos instalados de forma incorreta têm sido corrigidos. Mas, para os muitos que ainda convivem com o problema, aconselha que os síndicos notifiquem os proprietários a reinstalá-los de forma apropriada. “É importante ainda que estas instalações sejam sempre feitas através da contratação de empresas constituídas, com registro no CREA, exigindo sempre a ART – anotação de responsabilidade técnica da instalação, pois em caso de queda do aparelho e acidentes, tanto o proprietário do apartamento quanto o síndico do prédio serão responsabilizados civil e criminalmente”, completa. Nelson Pereira de Carvalho, síndico do Condomínio Terra e Mar, no Flamengo, já recorreu a todos os meios para alertar os proprietários sobre os danos que estão causando e permitindo causar à fachada do prédio. “Consultei engenheiros, advogados, o nosso gerente de condomínio na administradora e estou levando a decisão da assembleia, pois será o conjunto que decidirá. O edifício ficou feio, cheio de buracos, com tubos sendo colocados de qualquer maneira. Não temos na convenção nada a respeito, portanto, vai ser preciso criar”, afirma. Toda consulta feita pelo síndico, será colocada para conhecimento da coletividade, para pensarem juntos uma solução, seja para restabelecer o padrão da fachada, seja para aprovar ou proibir a instalação dos aparelhos, mas no caso da aprovação, estabelecendo critérios a serem seguidos por todos.   Está no forno uma NBR específica Enéas Dias da Silva, presidente de uma empresa especialista em manutenção de climatizadores e refrigeração de grande porte, ressalta que só agora o País está elaborando uma NBR específica para a instalação destes equipamentos. Ele mesmo é um dos integrantes da equipe que está redigindo o texto que traça critérios mínimos, com o que pode e o que não pode na instalação de aparelhos splits. Para ele, a solução estaria em uma instalação retrátil, com uma caixa pelo lado de fora. “Resolve esteticamente a questão da fachada, facilita e barateia as manutenções, pois o aparelho pode ser trazido para o interior da unidade, elimina os riscos de acidente e ainda o custo de instalação, já que permite utilizar o buraco já existente para os modelos de ar condicionado antigos”, afirma. Enéas assegura que os modelos tradicionais estão com os dias contados, pois já foram reprovados em testes de estanqueidade e acústica, com base na NBR 15575, de desempenho. Estes modelos são os mesmos que causam problemas, chegando a gerar uma lei municipal, nº 2.749/1999, que procura coibir o gotejamento produzido por eles. Ela estabelece que os aparelhos de ar-condicionado projetados para o exterior das edificações deverão dispor de acessório, em forma de calha coletora, para captar a água produzida e impedir o gotejamento na via pública. Além disso, impõe penalidades caso ocorra o gotejamento, podendo o condomínio responder solidariamente com o infrator. Cabe à Coordenação de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal de Fazenda a fiscalização do cumprimento da lei. E este é outro problema para os condomínios. A água pode ser aproveitada e alguns já têm feito instalações que permitem utilizar o líquido que de outro modo pode levar a multa ou a danos, para ser usado na rega de plantas e na limpeza. “Sei de um condomínio que fez uma marquise metálica somente para coletar esta água e de outro, em que não foi possível corrigir uma infiltração da calçada para a garagem, pois a água que caía não deixava”, destaca o arquiteto Renato Giro, afirmando que a obra que permite o aproveitamento desta água não é cara, nem difícil de ser realizada. “Criticamos tanto os valores da sociedade e somos pegos pelas pequenas coisas. O pinga-pinga dos aparelhos de ar-condicionado é uma delas. Não há o que justifique não corrigir o problema”, afirma. A orientação do engenheiro Salles é para que se busque empresas e profissionais especializados e registrados no CREA-RJ para projetarem e instalarem os equipamentos dentro dos padrões das normas técnicas. “Antes de iniciar a instalação, deve entregar ao síndico do condomínio a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA) de projeto e de instalação que deverá ser providenciada pela empresa instaladora. Para encontrar empresas, engenheiros, técnicos e arquitetos especializados para obter serviços de qualidade, procure o CREA RJ-Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro, o CAU RJ-Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro, e o SINDRATAR RJ-Sindicato das Ind. de Ar Condicionado do Rio de Janeiro”, conclui.

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Eficiência. Esta é a palavra de ordem. E, no caso do consumo de energia, ela se traduz em soluções mais inteligentes que reduzem o consumo, mas não apenas isto. Quando se fala em eficiência energética, os benefícios são múltiplos, além da economia, garantem mais segurança, durabilidade e beleza. Dentre as soluções já consagradas está a substituição das lâmpadas antigas pelas de tecnologia LED, que, sozinha, reduz de 50% a 90% do consumo, sendo considerada a estrela principal quando o assunto é solução inteligente. Quem já investiu está para lá de satisfeito. É o caso da síndica Andrea Caloni, do Edifício Canova, na Barra da Tijuca. Depois de recuperar valores de tarifas cobradas a maior pela Light, aproveitou a sobra de caixa para adotar as lâmpadas Led, começando pelas áreas em que as luzes ficam acesas 24 horas, como as da garagem, que ocupam o térreo e o subsolo. Pesquisou, foi pessoalmente a fábricas em busca de informação e produtos que pudesse comprar direto do fabricante e, no volume, conseguir algum desconto. Comprou mais de 500 lâmpadas Led de uma vez, com orientação para a quantidade de lumens por área, sabendo que deveria privilegiar as vias de circulação dos carros mais que os locais onde ficam parados, entre outras informações importantes para o melhor aproveitamento da tecnologia. Com isto, pode estender a substituição também para as áreas do playground, do salão de festas, da churrasqueira, sauna, espaço de lazer, piscina, jardins e halls, tanto de serviço quanto social, nos corredores dos andares e nos elevadores. Para a substituição, o condomínio contratou um eletricista, através de um contrato de trabalho temporário de três meses. Além de fazer a substituição das lâmpadas, o profissional também trocou todos os disjuntores das áreas comuns do prédio. “Foi uma opção que nos atendeu”, conta Andrea, acrescentando que também investiu na troca dos aparelhos de ar condicionado por modelos mais novos, que consomem menos energia, revisou bombas e instalou nas da piscina um sistema semelhante ao que já funciona nas demais bombas do prédio, em que há um software de controle de acionamentos. “Com tudo isto, o nosso consumo caiu de 14 mil para oito mil kWh” comemora a síndica.   Solução sem precisar fazer caixa   A inciativa não vale para todos. Os melhores fabricantes sequer atendem o consumidor final, repassando diretamente para representantes. Outro limitador é a sobra de caixa. Mas não é o caso de desanimar. Quem não tem a expectativa de ter um aporte de recursos, e nem teria demanda para comprar em grande quantidade, como aconteceu no Edifício Canova, também pode ter acesso aos benefícios desta tecnologia. Isto porque a modernização de iluminação é um dos serviços que já se pode contratar no formato pague com a economia alcançada. Foi a própria eficiência do produto que garantiu esta possibilidade. É o que garante o administrador e economista Cristiano Duvivier, dono de uma empresa que, depois de fazer uma avaliação do consumo do condomínio e projetar um comparativo de como ele ficará com a substituição das lâmpadas tradicionais, propõe  o serviço, que inclui equipamentos, mão de obra para a instalação e para manutenção, tudo pago exclusivamente com a economia alcançada. “A tecnologia é tão eficiente e durável que o negócio é vantajoso. Não há possibilidade de fazermos esta troca e não alcançarmos uma redução de, pelo menos, 50%. Isto quando já se fez alguma intervenção para economizar, pois a média costuma ser mais alta. Já tivemos casos de uma redução da ordem de 90%”, afirma Cristiano. Para demonstrar o que diz, ele cita dois casos concretos: “Em dois condomínios, um de grande porte e outro pequeno, um pagava R$ 1.900 e passou a pagar R$ 800 e o outro pagava R$ 400 e passou a pagar R$ 180. Então a solução traz bons resultados a todos os edifícios, independente de seu perfil”, diz. Quanto à durabilidade, ele diz que enquanto as lâmpadas comuns duram entre mil e duas mil horas, as de Led duram entre 20 mil a 50 mil horas, se revelando um produto que garante benefícios por longo tempo. “Isto nos permite bancarmos todos os equipamentos e serviços. Já com a economia, o condomínio fica com 30% dela, por 24 meses em média, dependendo do projeto, passando a ter 100% dela depois do projeto pago”, detalha. Para os prédios com instalações elétricas em boas condições, mas com demanda maior por energia, o projeto é uma solução ainda mais vantajosa, pois com a redução do consumo, o problema fica resolvido. “Não há que se falar em necessidade de aumento de carga, visto que a redução do consumo é tão drástica que esta deixa de existir”, assegura. Cristiano também chama a atenção para uma alternativa muito utilizada, de ir trocando as lâmpadas pelas de tecnologia Led à medida que as primeiras queimam. “Isto não traz economia significativa. O tempo que levará para ter todas elas substituídas é um tempo em que se está perdendo dinheiro”, afirma, acrescentando que não precisar mexer no bolso para fazer a troca total de uma vez resolve a questão. “O ganho é real e imediato, sem contar com outros benefícios, pois, diferente das ações pela economia de água, em que as soluções não são visíveis, as lâmpadas Leds são decorativas, embelezam e modernizam o ambiente”, completa. Outros benefícios das Leds envolvem a questão ambiental. Elas também não emitem calor e não trazem problemas para o seu descarte, porque não têm metais pesados em sua composição.   Economia e segurança com reforma das instalações A opção será mais vantajosa ainda para quem realiza com regularidade a manutenção em suas instalações. Estudos comprovam que em média de 1,5% a 2,5% do consumo da conta de luz devem-se a instalações elétricas mal feitas, com emendas e falta de isolamento adequado, fatores que também representam grande risco de acidentes por choques elétricos, que podem ser fatais, e de incêndio. No condomínio Lord Byron, na Lagoa, uma conta alta de luz levou à contratação de um especialista em projetos de instalações elétricas para avaliar a situação. Experiente, o técnico Luiz Machado conta que encontrou o prédio necessitando de revisão geral. “Foi preciso trocar todos os disjuntores, que ainda eram de chave faca fusível, os barramentos de fase, colocar haste de aterramento, que não tinha, trocar todas as luminárias por Led, adotar sensores de presença nas escadas e hall de serviço e luz de emergência. Além dos serviços técnicos, Luiz ainda preparou os funcionários para os cuidados básicos de manutenção, como a orientação de fazer a descarga das baterias das luzes de emergência, que sem isso podem selar. Um trabalho que deve ser mensal de desligar o disjuntor – que devem ser exclusivo para a luz de energia –, deixar o sistema aceso até descarregar totalmente e depois ligá-lo. “Assim elas duram muito mais”, explica, reforçando a importância de se criar um circuito só para essas tomadas, na área de serviço, preparando ao menos um funcionário para fazer isto. “Com a revisão das instalações tivemos uma economia significativa e ainda corrigimos problemas que expunham o edifico a sérios riscos”, conta Keila Ferreira, atual gestora do Lord Byron. Quem também alerta para os perigos de instalações sem manutenção é Fernando Pinto, Diretor da Divisão Rio da Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade. “Eletricidade pode matar, mas como suas instalações na maioria dos casos não ficam visíveis, ainda há prédios com tubulações de meia polegada, de ferro. Há casos em que é necessária a troca de toda a instalação de cima abaixo do edifício e também nas unidades”, explica, ressaltando que de nada adianta termos trocado as tomadas antigas pelas de três pinos, por exemplo, se a instalação do edifício não tem aterramento. “E é alarmante, mas muitos não têm mesmo”, afirma. Outro alerta feito pelo especialista é para o cuidado com a mão de obra para a execução do serviço. “É prática comum em condomínios contratar o que chamamos de “pedrericista”, ou “mexânico”, e é isto o que mais preocupa e motiva o trabalho da Abracopel, que faz junt com a Procobre e o Programa “Casa Segura” uma seleção dos profissionais para ajudar a quem precisa encontrar um bom profissional”, adianta. Fernando também chama a atenção para o cuidado na compra de equipamentos. “Neste caso o barato pode sair caríssimo”, assegura, destacando que há quem diga que não faz diferença comprar em qualquer lugar porque na loja pagará pela marca. “Mas atrás daquela marca há anos de estudo e pesquisas que fazem a diferença. Falando do mínimo, basta experimentar uma fita isolante de qualidade para sentir a diferença. Ou o caso das lâmpadas eletrônicas chinesas, quando chegaram ao mercado, oferecendo seis meses de garantia, enquanto as de marca eram cinco anos. “Há que se pesar se vale a pena correr o risco, se nem o fabricante aceita fazê-lo”, completa. A Abracopel, mantém parceria com o Programa Casa Segura e com a Procobre – Instituto Brasileiro do Cobre, para conscientizar a população e reduzir o número de acidentes com instalações elétricas no país. A Procobre é a responsável pelo Raio-X das instalações elétricas residenciais brasileiras, uma pesquisa anual, cuja edição mais recente diz que o Brasil teve 236 mortes por descarga elétrica entre janeiro de 2016 e março de 2017, e que quase metade as casas brasileiras (45%) não possui projeto elétrico. “Consideramos que uma das ferramentas mais importantes para mudar essa situação é a informação, a conscientização da população para o problema. E é com isso que trabalhamos”, conclui Fernando. A pesquisa e um conjunto enorme de informações sobre o tema podem ser obtidas nos sites de cada entidade: http://abracopel.org/  http://procobre.org/pt/, http://programacasasegura.org/.   Você também pode recuperar tarifas cobradas a maior pela Light O advogado Daniel Klein, que tem realizado para muitos condomínios o processo administrativo para recuperar tarifas de energia elétrica cobradas a maior, explica que é por haver uma incongruência em grande parte das contas de energia, no que diz respeito à tipologia utilizada para as cobranças de consumo, o sucesso da iniciativa é fácil e rápido de ser conseguido. “Estamos obtendo, com grande sucesso, a recuperação de créditos perante a Light em razão da determinação da ANEEL – Agência Nacional de Energia Elétrica que determinou o acerto dessa cobrança, concedendo um prazo de 03 (três) meses para a adequação das concessionárias às novas regras”, explica. Ultrapassado esse prazo, algumas concessionárias, como é o caso da Light, não cumpriram essa determinação o que dá ensejo o pedido de devolução dessas diferenças, com ganhos significativos para os condomínios que conseguem não só reduzir suas despesas de energia, como também receber a devolução do que foi pago a maior, acrescida de juros e correção monetária. O processo para obtenção do referido ressarcimento é realizado administrativamente, e em média é encerrado no prazo de até um mês. Daniel explica ainda que, com a análise prévia das contas dos anos de 2011 a 2013, ele pode informar ao condomínio de forma antecipada se é detentor, ou não, do direito ao recebimento.  

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Ela é segunda despesa mais alta do condomínio e exige ações para sua economia. Saiba como alcançar reduções significativas pagando o investimento apenas com a eliminação dos desperdícios. Resolver o problema da conta alta de água em condomínio parece difícil. Os prédios não foram construídos para serem sustentáveis e adaptá-los a este novo conceito nem sempre é possível, seja por razões construtivas, seja por falta de recursos, ou ainda pela dificuldade para aprovar obras onerosas e que exijam grandes intervenções. Uma mudança para separar as águas cinzas da rede de esgoto sozinha garantiria uma economia de 50% das águas de banheiros. Mas, na maioria dos casos, a solução é inviável. E em tempos de crise a prioridade é evitar a inadimplência, o que faz com que investimentos como este, ou mesmo em captação e uso da água de chuva, ou a individualização de hidrômetros, sejam deixados para depois. A pergunta é como então reduzir o consumo de água? Se você respondeu impossível, acredite, está errado. Quem já alcançou economia na conta de água de mais de 30%, sem mexer em dinheiro, prova que é possível. É que junto com as soluções tecnológicas sustentáveis surgiu a demanda por empresas especializadas também para a sua manutenção e para dar acesso a elas. O mercado brasileiro é resistente, com mão de obra pouco qualificada e sem incentivos. Isto somado a instabilidade política e financeira do País torna as pessoas temerosas, especialmente, quando o assunto é investir em algo moderno, sobre o qual pouco ou nada sabem. É aí que surgem as alternativas. No âmbito das soluções para a redução do consumo de água, o que vem conquistando consumidores são os “serviços de risco”, em que a empresa assume a correção de perdas e desperdícios, acordando, por contrato, remunerar-se apenas com parte dos recursos economizados com contas de água menores. É semelhante ao que também existe para a redução do consumo de energia elétrica. Octávio Dias Moreira Filho, empresário e engenheiro especializado em redes de água e esgoto, com 37 anos de experiência como responsável pela rede de abastecimento de água de toda a região metropolitana do Rio, como funcionário da CEDAE, há quatro anos oferece o serviço e conta que a cada proposta precisa explicar que não é pegadinha. “A todos que apresentamos o projeto temos que explicar que é possível. As pessoas não acreditam, mas o desperdício é tão grande e a água tão cara que não é um mau negócio trabalhar no risco”, afirma. A suspeita não é sem justificativa. O serviço inclui a avaliação e correção de perdas, incluindo mão de obra e peças, além de uma cláusula de manutenção gratuita, com os mesmos itens, pela duração do contrato, de dois e três anos em sua maioria. A solução vem ganhando adeptos, todos satisfeitos pelos ganhos que superam, na maioria das vezes, a média prevista, que é de 30%. E, grata surpresa, com a redução do consumo de água vem uma redução da conta de energia elétrica, pois o número de acionamento das bombas diminui. “A qualidade da manutenção é garantida, pois assim economizamos peças e visitas técnicas ao prédio, com a certeza de que não perderemos o investimento por danos não corrigidos pelos usuários, ou mal corrigidos”, diz. Alternativa com boa receptividade O hoje conselheiro consultivo Sérgio Fernandes Paes de Souza era síndico quando o Condomínio Silva Araújo aprovou um projeto semelhante e conta que a queda do valor da conta logo no início foi muito grande. “O projeto foi muito bem recebido pelos moradores e teve um enorme impacto. Nossa conta que era de 28 mil, caiu para 20 mil. Na ocasião pensávamos em colocar hidrômetros individualizados, mas o investimento seria muito alto, e soube de outro prédio que havia contratado um serviço que se pagava apenas com a economia com a redução da conta de água”, lembra, acrescentando que o condomínio não colocou dinheiro nenhum e ainda ficou tranquilo quanto as manutenções. “Por contrato, temos um teto de consumo. Uma meta a ser cumprida. O nosso consumo de água passou a ser mais controlado, fazem um controle maior do que faríamos. Foi um benefício muito bom para o condomínio. E eles ainda ajudaram com dicas e orientações para o bom uso das bombas o que ajudou também a conta de energia cair”, conta. No Condomínio Palazzo, o síndico Luiz Carlos Cardoso Rodrigues, também contou com o serviço do tipo para resolver o alto custa da conta de água que era de mais de 20 mil por mês. “Contratamos um serviço especializado em redução de consumo de água contudo incluído porque o morador ainda não está consciente do alto custo da água, deixa uma pia pingando ou outro vazamento qualquer sem conserto”, diz. Segundo Luiz Carlos o serviço teve início em agosto passado e já nos primeiros meses a média de consumo que era de 40 mil m3 passou a 23 mil. “Isto é significativo e superou mesmo a meta da empresa que era de uma economia na ordem de 30%. Isso em dinheiro é muita coisa porque a conta da CEDAE é cobrada por faixa de consumo”, diz o síndico, acrescentando que achou que enfrentaria uma resistência maior por parte dos condôminos Mas, em 48 unidades, somente no primeiro bloco, não teve problemas com nenhum deles. Já está com 50% do segundo bloco implantado e tudo caminha para a mesma tranquilidade. “Quanto mais perdas corrigidas, melhor o resultado. Não descartamos outras soluções, mais difíceis de aprovar. Elas seriam complementares. Pretendemos separar parte desta economia para, no futuro fazer a individualização dos hidrômetros, que é a forma mais justa cobrança pelo consumo de água, e também a captação da água de chuva, pois temos um espaço de cobertura grande e muita área verde para regar e o consumo com regas é alto, depois é um desperdício utilizarmos água potável para limpeza e rega”, completa. Para Luiz Carlos, o serviço é muito interessante e ele recomenda apenas que, antes de contratar se avalie uma média de consumo extensa, de seis, 12 meses, anteriores por questão de sazonalidade. A lógica e simples, se fizer a média de consumo pegando apenas os três primeiros meses do ano, que são os do verão, por exemplo, a meta será alta e o condomínio levará mais tempo para ter retorno. “Para a empresa é bom, mas para o condomínio o retorno demorará mais. Por isto uma meta extensa para fugir da sazonalidade, em que a média do consumo é alta”. Serviço exige mão de obra qualificada O serviço exige um estudo prévio de viabilidade em que são avaliadas todas as nuances em função da marca de cada peça hidráulica instalada. “É preciso estudar os equipamentos para apresentar a melhor solução, isto para cada item – torneira e chuveiros, descargas –, que dependem da marca, pois cada uma tem uma vida útil e especificações técnicas distintas”, explica. Este estudo contempla todo o sistema de distribuição de água do prédio, nas áreas comuns e pontos de água das unidades. É preciso considerar o prédio como um todo, inclusive as instalações dentro das unidades, para corrigir perdas. “Trabalhamos com pontos de saída de água, toda a tubulação e reservatório, mas também com válvulas de descargas, torneiras, peças e equipamentos modernos, desenhados para economizar água”, detalha Otávio, acrescentando que o profissional precisa ser especializado em cada uma delas. “O que mais se vê são válvulas dual fluxo desreguladas, quando não danificadas, por terem sido instaladas de modo errado. Os bombeiros hidráulicos mais antigos e sem passarem por uma atualização não estão aptos a lidar com peças desenvolvidas para economizar água”, afirma. Além da análise física da edificação para o estudo das instalações , é feita também uma análise financeira da conta. Tudo isto porque o investimento da empresa é alto. Mas, como o desperdício também é, o negócio torna-se viavel. “A conta é tão alta e o desperdício tão grande que sanando as perdas o projeto se paga com a economia e ainda sobra um percentual significativo para o prédio, até a conclusão do contrato, quando os recursos economizados passam a ser em sua totalidade do condomínio”, assegura. Sobre o serviço de manutenção ao longo de todo o contrato, o resultado, mais uma vez, é benéfico tanto para o cliente quanto para a empresa. “O que constatamos com o tempo é que, entregue o projeto, em três meses perdia-se toda a economia. As pessoas não estão ainda conscientes da necessidade de economizar, e mesmo os mais conscientes, chamam um bombeiro para sanar um vazamento ou mau funcionamento de uma válvula e ele não sabe lidar com as peças novas”, diz garantindo que com a manutenção própria economiza em peças e em visitas ao condomínio e em horas dos empregados. Para o engenheiro Octávio, é preciso quebrar paradigma. Ter uma nova percepção de serviço, que associa qualidade e bom atendimento. “Essa reação de incredulidade está associada ao fato de que se espera que seja ruim, que não funcione. O cliente precisa ser exigente sempre, pois isto é bom para o mercado e para a qualidade de vida em sociedade”, conclui.

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