Deu certo

Gestão diferenciada

Peter Freundt é síndico há três gestões do condomínio Marina BarraBella, na Barra da Tijuca, tendo participado sempre do conselho consultivo, desde o lançamento do empreendimento, há 30 anos. Executivo com longa experiência na direção de empresa multinacional, empresta ao condomínio uma visão diferenciada. A primeira e mais importante é a de que todos os condôminos são co-responsáveis e, por isso, atuantes nos cuidados com o condomínio. Para aceitar ser síndico, ele colocou uma condição: “Só assumo se os demais proprietários assumirem a gestão junto comigo”. E assim, o sucesso de suas gestões é o resultado do trabalho de todos. O Marina BarraBella conta com grupos de trabalho para as diferentes questões que demandam cuidados na área comum que atende aos três blocos. Toda grande obra, todo item de exigências mais frequentes, tem um grupo, temporário ou permanente. Foi assim com a reforma dos nove elevadores, o primeiro e maior desafio das gestões de Peter. “Um de cada bloco por vez, a modernização mecânica de todos os equipamentos foi uma obra que consumiu sete meses para a conclusão, mais outros seis meses para os ajustes necessários. Já estamos aproveitando o resultado, mas o trabalho segue, agora para conscientizar os moradores quanto aos cuidados no uso cotidiano, a fim de preservá-los”, afirma, acrescentando que, contar com um grupo de trabalho em todo o processo, foi essencial.

E foi assim também na reforma das quadras e na mudança da empresa que cuida das piscinas, sempre com bom resultado. Jardins, segurança e pessoal contam com grupos de trabalho permanentes. “São itens cujas demandas não têm fim”, diz.

Combate às infiltrações Além da coordenação de uma administração compartilhada, é o cuidado com as manutenções outra marca das gestões do síndico. A atenção constante para realizar as muitas correções necessárias em virtude da idade das edificações, soma-se à prontidão para “apagar os incêndios” que surgem. “Do início do ano para cá, tivemos muitos problemas de infiltração. São os canos das instalações hidráulicas corroídos pelo tempo”.

O condomínio vem aproveitando cada caso para ir substituindo as tubulações, priorizando aquelas que afetam mais diretamente os moradores. “A expectativa é de que até o final do ano fechemos este ciclo, rezando para não acontecerem outros problemas, a fim de podermos abrir pauta para melhorias”, enseja.

E priorizar é a solução encontrada pelo síndico para conseguir fazer mais com menos. Síndico e comunidade preferem trabalhar com uma previsão orçamentária justa, e na necessidade de uma obra de maior porte precisem recorrer às cotas extras. “Pagaremos mais de qualquer forma, mas quando houver, de fato, necessidade”, defende. Peter considera que a cota já é elevada e que um aumento maior para prevenir-se de eventualidades não é a melhor opção. Assim, trabalha junto com os moradores no corte de desperdícios, fazendo caixa e priorizando obra ou melhoria em função do menor investimento com o melhor resultado para o bem estar de todos.

Identificar, aproveitar melhor ou eliminar Com a ajuda dos grupos de trabalho, o foco permanente da administração do Marina BarraBella é, além da contenção de despesas, a otimização dos recursos. “Nossa maior despesa é com a folha de pessoal, mas com este item não há muito o que fazer. Como todo acesso ao condomínio se dá apenas pela identificação na portaria, é preciso manter constantemente dois profissionais ali e, por opção dos moradores, ela funciona 24 horas. É uma despesa que não temos como cortar. Assim, a nossa alternativa é investir em outras frentes”, comenta.

O condomínio tem 16 funcionários, dois deles da manutenção que ajudam nas pequenas reformas, permitindo que se contrate apenas prestação de serviços para grandes obras. Além do grupo de trabalho específico para ajudar com o item, o síndico tem no zelador, Amaury Perpétuo Socorro da Silva, um braço direito. “É ele quem orienta e coordena, e também cuida do controle de consumos, desde material de limpeza, passando por materiais para consertos que possamos fazer com o nosso pessoal, ao das contas de água, luz e gás. Ações fundamentais para a administração condominial”, afirma Peter.

Já para os demais itens, a regra é avaliar capacidade de dar retorno efetivo. Um grupo de estudos está avaliando a opção de captar e armazenar água de chuva para uso nas áreas comuns, aproveitando a estação de tratamento de esgoto desativada depois da integração da rede pela CEDAE. Mas, somente a viabilidade do uso sem maiores investimentos dirá se a opção será adotada. “Nossa preocupação é com a necessidade de bombeamento para que a água abasteça também as descargas dos vasos sanitários das unidades”, detalha.

Foi assim que decidiram desligar o sistema de aquecimento da piscina no inverno. “Ela é aquecida a gás. Com a baixa procura, a opção dos moradores foi por reduzir a despesa”. No momento, está em cheque a permanência do uso da captação de energia solar. Instalada há seis anos, a tecnologia não deu o resultado que o condomínio esperava. Recentemente, os moradores decidiram desativá-la, mas ainda avaliam a viabilidade de mantê-la para o aquecimento da piscina. “Se for possível, será mantida para este fim. Em caso contrário, descartada”, conta Peter.

O síndico que não tem medo de confiar e delegar, tem na transparência a marca que considera a mais importante para qualquer administração. “O dinheiro do condomínio é do condomínio. Temos aqui um caixa pequeno para miudezas e nada mais. Gosto das coisas muito transparentes para não ouvir comentários maldosos. Tudo aqui é acompanhado por grupos de trabalho, conselheiros e administradora”, completa Peter, que, com os moradores, já prepara terreno para o próximo desafio: instalação de câmeras de segurança. “Gerir condomínio dá trabalho e com a participação de todos, o resultado é melhor”, conclui.