Capa

Inadimplência

Mudança na convenção pode inibir atrasos nos pagamentos da cota condominial.

Em uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça, um condômino que atrasou o pagamento por vários meses seguidos foi condenado a pagar ao condomínio, além da multa de 2%, 10 % sobre o valor total da dívida. O relator da ação considerou o comportamento antissocial do condômino, defendendo a tese de que pode ser assim enquadrado quem deixa de pagar de forma reiterada as taxas de condomínio.

O caso animou o setor, às voltas com um aumento da inadimplência. Segundo a Associação Brasileira de Administradores de Imóveis – ABADI, o percentual de não pagamento foi de 6,62% em 2015, o que representa um aumento de 30% em comparação ao ano de 2014. Marcelo Borges, diretor jurídico da entidade, considerou que a decisão do tribunal pode ajudar a desestimular os maus pagadores contumazes. “Saber que poderá pagar uma multa maior do que os 2%, em razão da sua reiteração, pode inibir o mau pagador”, diz.

Ele e os também advogados Guilherme Barbalho e Gérson Ribeiro Carmanhanis, todos professores do NUFEI e do SECOVI, realizaram um debate sobre o tema e a conclusão foi a de que a decisão ratificou o que a doutrina há muito já defendia, que o devedor contumaz pode ser penalizado de forma diversa do devedor simples. “A lei anterior previa até 20%, se assim estivesse na convenção. Com o Código Civil, ficamos com esta multa singela de 2% que não tem capacidade de coibir a inadimplência de condomínio. É necessária uma medida mais coercitiva e este acórdão veio em boa hora”, defendeu Carmanhanis.

Decisão foi influenciada por cláusula da convenção do condomínio

Borges chamou a atenção para o fato de que já havia previsão no estatuto interno do condomínio, no caso na convenção. “Não vejo que o regimento interno, pela sua natureza, é o instituto correto para este tipo de normativa, até pelo artigo 1.334 do Código Civil que apresenta quais as cláusulas privativas de uma convenção de condomínio, dizendo que este deve cuidar de estabelecer as sanções de cobrança. O regimento interno tem mais o caráter de cuidar das relações sociais dos condôminos no uso das áreas comuns”, esclareceu, orientando a quem quiser já fazer o seu dever de casa e alterar o estatuto que o faça na convenção e não no regimento interno. “Já que precisa do quorum de ¾, como determina o artigo 1.337 do Código Civil, que a alteração seja feita em um instrumento mais adequado juridicamente para isso”.

A orientação é a mesma do advogado Sérgio Sender, parceiro da Lowndes, que alertou para outros aspectos a considerar: “A convenção previa não só a aplicação da penalidade, como a existência do devedor contumaz. Além disso, eles fizeram uma assembleia específica para aplicação da multa. Ou seja, foi dada a este condômino a oportunidade de se defender, o que é muito importante”, destaca, chamando atenção ainda para o fato de que o acórdão não alterou a multa de 2%. “Se assim fosse, poderia ser considerado inconstitucional. O que ele entendeu é que ao contumaz, aquele que atrapalha a vida condominial, cabe ainda uma outra penalidade por sua conduta”, afirma.

Para Sender, é barato para o condômino ficar inadimplente porque a cobrança de condomínio é de rito sumário e, dependendo da vara, pode levar de cinco a seis meses, período que poderá continuar não pagando. E, depois que perder, recorrendo, ainda pode ganhar um prazo mais longo, seguindo com os prejuízos causados ao condomínio, o que precisa, e pode, mudar com o que diz o Código Civil. “É que apesar dele, poucos condomínios se adaptaram, atualizando sua convenção. Agora devem fazê-lo, prevendo uma multa até cinco vezes a cota condomínio para o caso de inadimplente reiterado”, aconselha.

Outro aspecto destacado foi o de incluir o que o condomínio entende como devedor reiterado.

Decisão influenciará futuras sentenças

Em palestra para o setor de administração de imóveis, feita pelo Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, na Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo – CNC, foi confirmada a entrada em vigor, em 2016, do novo Código do Processo Civil e detalhada a forma como simplificará e reduzirá o tempo dos processos, com destaque para o peso que a jurisprudência passará a ter.

O Ministro explicou como isto será possível. “Para o que chamamos de incidência de resolução de demandas repetitivas, que é quando há várias teses sobre a mesma demanda, valerá a primeira decisão que, obrigatoriamente, deverá ser aplicada aos casos semelhantes, em todo o país. Se temos hoje 800 mil ações iguais, na hora em que for fixada uma tese, esta será introjetada nas ações individuais, reduzindo em muito o tempo do processo, pois qualquer recurso que fira esta tese não será remissível”, detalhou.

Fux defendeu a força dada à jurisprudência, pois é uma maneira de garantir segurança jurídica e igualdade às decisões. “Estamos vivendo um novo tempo e para um novo tempo, um novo direito”, concluiu.

Multa de 10% para o devedor contumaz, o caso concreto:

um condomínio corporativo, de Brasília, entrou com ação de cobrança contra um condômino que não pagava o condomínio desde 2002, e só pagava quando era acionado judicialmente, constando atrasos de mais de 2 anos. O condomínio não só cobrou a multa de 2%, mas também a de 10%, anteriormente já havia alterado o estatuto interno do condomínio enquadrando o condômino que reiteradamente não paga cota condominial, com o pagamento de multa pecuniária de até 10%, cobrado pro rata, calculado em 30 dias. Diante deste comportamento do condômino, a aplicação passou a ter caráter sancionatório. Porém, em primeira instância, o juiz de Brasília considerou improcedência, em parte, porque não caberia a multa de 10%. O condomínio apelou e o Tribunal de Justiça acatou, considerando que as multas têm caráter distintos, uma é moratória (pela morosidade de pagar) e a outra sancionatória (pelo reiterado comportamento). Foi quando o condômino recorreu, mas o ministro do Supremo Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou a decisão do Tribunal de Justiça, entendendo que existe no ordenamento jurídico de condomínio (artigo 1.337) a possibilidade de uma multa de até 5 vezes a cota condominial para o caso de débito reiterado e, portanto, cabe a multa de 10%.

Quem já fez o dever de casa

O Condomínio das Acácias está mais tranquilo, depois que a síndica, Júlia Blanco Ferreira, e os conselheiros deram início à feitura da convenção, processo iniciado em 2013 e concluído no final de 2014. O documento está no cartório de registro e contém todas as atualizações, de acordo com o Código Civil, e detalhes que foram considerados importantes para ajudar a administrar o condomínio. “Tudo foi feito com a ajuda de um advogado e de acordo com determinações do Código Civil, a fim de que ela seja a mais atual orientação para trabalharmos”, comemora Júlia, contando ainda que a maior preocupação foi com a normatização das obras, a utilização das partes comuns e a definição de funções, do síndico e do conselho, o orçamento e valores que o síndico pode utilizar e aqueles que dependem do conselho e ou da AGE. “A Convenção é muito rica, pode ser aproveitada, inclusive, para melhorar as relações, a convivência no condomínio, e a gente incluiu tudo que considerava importante”, detalha. O condomínio já havia elaborado e aprovado um Regimento Interno específico para utilização da garagem e o seu conteúdo também passou a fazer parte da convenção.

O primeiro passo foi levar à assembleia tanto a necessidade de ter uma convenção aprovada e registrada, quanto a de ter a contratação de um escritório de advocacia experiente para que o documento fosse o mais correto e preciso. Já com uma redação inicial e profissional, todos os condôminos receberam uma cópia, com prazo para críticas e novas propostas. Todos os que assinalaram alguma coisa foram ouvidos individualmente e as propostas discutidas com o advogado até fecharem um texto final. “Em paralelo, solicitamos todas as Certidões de Ônus Reais, dos 50 apartamentos, para identificar os donos efetivos. Primeira dificuldade, pois havia Certidões com erros de identificação, principalmente no CPF. Era preciso realizar as correções necessárias no cartório de registro de imóveis antes da entrega do texto da convenção”, detalha.

Segundo a síndica, as maiores dificuldades foram reunir em AGE, já em novembro de 2014, os condôminos que representassem 2/3 para assinar o livro de atas e a nova convenção. Outra dificuldade foi conseguir os documentos daqueles condôminos que deviam demonstrar que, sem serem donos dos imóveis, tinham condição legal para assinar a mesma, seja por meio de procuração ou a designação do juiz como inventariante. “Confirmar CPF e nome do dono falecido, em caso de inventário, não foi tão difícil, mas conseguir a determinação do juiz indicando o inventariante em processo já transitado e arquivado demorou muito. Agora, estamos apenas à espera da determinação do cartório. Aguardamos que, em breve, estaremos com a nossa convenção registrada e, efetivamente, nos ajudando”, completa.