Deu certo

Para ter sempre um mar de almirante

A partir de sua experiência no elevado posto da Marinha, o Almirante Oscar Moreira da Silva comanda o condomínio Maxi Leblon, que conta com três prédios, 116 apartamentos, e ainda participa ativamente do cuidado com o entorno, a região que é quase um sub-bairro do Leblon. São seis gestões marcadas pelos mesmos princípios de alinhamento de ações de controle e preparação para o emprego efetivo, seja de material ou de pessoal, nas demandas da vida condominial. Para os condôminos, é como estar seguro, sabendo que quem está no comando é um verdadeiro Comandante de um Tikuna (o mais moderno submarino brasileiro em operação na Marinha do Brasil).

A disciplina militar, no entanto, é conjugada com o mesmo coleguismo que se forma entre aqueles que navegam por meses nos espaços estreitos de um submarino. O síndico faz questão de uma troca constante com todos e criou uma extensa rede de colaboração. Cada um dos três prédio tem um representante, cada porteiro é um líder nos cuidados de manutenção e cada morador é um ativo participante da vida condominial ao utilizar o canal aberto pelo síndico para a troca de informação. Ele também mantém outro canal, via e-mail, para falar com os síndicos dos condomínios próximos.

O cuidado com o micro bairro já fez história. O Almirante, que já foi síndico do condomínio em 1992, foi um dos fundadores de uma associação de condomínios do Alto Leblon (Condomínios Associados Dois Irmãos – CADI). Juntos, ele e outros síndicos e moradores da região, deram partida na retirada de uma favela nascente no local. “Foi somente com a união dos maiores condomínios da parte alta do Alto Leblon que foram retirados cerca de 35 barracos que, deixados lá, possivelmente hoje seria uma enorme favela. Tendo em vista que o Poder Público nada fez para a erradicação dos barracos obrigou aos condomínios da área a se cotizarem para negociar a compra de cada barraco para poder retirá-los de lá”, conta.

Na época da CADI também conseguiram zerar o número de roubo de carros ali. “Neste caso, um vigilante de moto contratado por nós fazia rondas e um canal direto com o 23o .

Batalhão de Polícia dava suporte”, detalha. Eles foram pioneiros no uso conjunto de câmeras para auxiliar as ações de segurança. “Fui Subsecretário de Inteligência da Secretaria de Segurança Pública e, na ocasião, apresentei um projeto, hoje espalhado por vários estados, chamado Centro de Comando e Controle, composto de um Centro Integrado de Atendimento, Centro de Supervisão dos Atendimentos e um Centro de Gerenciamento de Crises nos quatro andares da torre da Central do Brasil”, explica.

Seja para a área pública, seja para o condomínio e o entorno, ele se valeu muito do programa Tolerância Zero, da prefeitura de Nova York. “Estudei muito as iniciativas dele, o que permitiu adotar ações para o condomínio e o Alto Leblon. Especialmente, este conceito fundamental de agir pontualmente e com rapidez, não deixando passar nada. A ação ostensiva é a melhor maneira de manter a conservação do que quer que seja e em condomínio não é diferente”, completa.

A união com os síndicos próximos é outra ação que considera de extrema importância para os condomínios. Junto com o prédio de frente, compartilham um micro ônibus circular para atender os moradores para subir e descer a longa e íngreme Timóteo da Costa. E estão em permanente contato para trocar informações e se ajudarem mutuamente nas questões relativas à segurança, manutenção e cuidados gerais. “Representamos mais de 500 unidades e com estas trocas podemos realizar negociações mais favoráveis para nós e também para as empresas, pois atendem a mais prédios no mesmo lugar”, afirma.

Comunicação ágil para soluções rápidas no Maxi Leblon

O Almirante explica que esta fluidez de comunicação se assemelha muito a como acontece na Marinha, em que todos ficam sabendo, ao mesmo tempo, dia a dia, de tudo o que é importante e necessário saber quando se está em um navio, ou em um submarino. Tanto para a comunicação fácil e ágil, quanto para controles em geral, ele se vale da tecnologia. Tudo é informatizado no condomínio desde 1992, época que a utilização de computadores ainda engatinhava no país. No Brasil, o setor de informática teve grande impulso por conta da Marinha brasileira. Por esta ocasião, ele já havia criado planilhas,

estatísticas e controles, mas foi promovido a Almirante, assumindo um comando no estado do Mato Grosso. Só em 2010, quando passou para reserva, pode retomar a função informatizando definitivamente o Condomínio Maxi Leblon. Retomando também os controles, como os que permitem aos empregados já nos primeiros dias do ano saber as datas exatas de cada folga pelos próximos 12 meses. O mesmo é feito para consumo, inclusive de material de limpeza, e ainda para os contratos.

O condomínio também dispõe de tecnologia de segurança. Além dos controles de acesso, os três porteiros e os três profissionais de manutenção têm um canal direto com o síndico, via whatsapp, para quem encaminham comunicação, com fotografia ou filmete, seja para informar sobre um problema, seja para mostrar ele já solucionado. “A tecnologia acelerou muito o nosso trabalho”, conta, dizendo que também utiliza as ferramentas de comunicação para mediar conflitos entre moradores. “São questões que não dizem respeito à administração do condomínio, mas ajudo no que for possível para que tudo se

resolva da melhor forma”.

Com a ajuda da tecnologia, o controle é absoluto, inclusive na garagem. É possível saber, por exemplo, quando um carro não é de um morador ou visitante. Isto porque o cadastro de moradores, além dos dados completos deles, tem ainda informações sobre cada um dos veículos da família e também dos de seus visitantes. Ele até levou a aprovação em Assembleia de previsão de multas para casos de infração às regras. “Tínhamos as câmeras e a possibilidade de identificar aqueles que desrespeitam a Convenção do condomínio, mas ela não nos dava respaldo para aplicação de penalidades”, conta. Depois disto, a partir do re gistro feito pelas câmeras, o condomínio pode dar início ao processo que vai de mensagem ao morador, e a administradora para a advertência de infração cometida, à aplicação de multa em caso de reincidência. Estas foram também graduadas, podendo até duplicar de valor. Para os controles relativos às finanças do condomínio, o síndico conta com o suporte da administradora, que permite a qualquer tempo consultar dia a dia o saldo da conta. “Paralelo às consultas que faço as aplicações que temos, incluo estes dados disponíveis no site de nossa administradora para montar mensalmente um balancete para os moradores”, diz o síndico que também realiza todo mês uma reunião com o conselho consultivo e com as representantes dos Blocos.

Modernizar para garantir economia e melhor funcionamento

A prontidão para a ação permite executar também as grandes obras que o condomínio exige, como foi o caso da reforma das portarias, que contou com um novo desenho, feito por um escritório de arquitetura, que deu uma identidade visual à área nos três prédios, garantindo ainda um layout mais moderno, tanto na sua estrutura quanto nos detalhes da decoração.

Muito trabalho foi feito e o condomínio está bem conservado. Mas mais ainda virá. A próxima grande reforma está prevista ainda para o início do próximo semestre, quando os nove elevadores serão modernizados. O objetivo é reduzir o número de paradas por enguiços, mas também obter mais economia, com uma melhora estética significativa.

“Faremos a troca dos sistemas, de analógico para digital, mudança que reduzirá nosso consumo de energia elétrica, e as cabines serão modernizadas com novas botoneiras, pois o efeito estético é importante”, completa. A economia é um item que tem total atenção do síndico e, por isto, dentre outras realizações, investiu na troca de lâmpadas que ficam acesas 24 horas, o que resultou em uma redução de 50% no consumo de energia. “Com a troca das tradicionais por equipamentos led, ganhamos ainda mais luminosidade, com menor número de lâmpadas. E elas eram muitas. O condomínio tem 5 garagens, 10 corredores de serviços por bloco e mais os 9 elevadores”, detalha.

E vem mais modernização com economia pela frente. Ainda para este ano, será implantado um sistema de captação de água de chuva, que somará o seu resultado com outro, já existente, de coleta de água dos aparelhos de ar condicionado, para a rega dos jardins e as lavagens em geral. “O condomínio já utiliza a água coletada em quatro bombonas por bloco, quantidade que é suficiente para regar a parte alta do jardim e a lavagem dos carros. Com a utilização da coleta de água de chuva, a economia será ainda maior”, antecipa. O projeto foi todo desenhado por um morador, que é engenheiro, e será feito em uma área extensa e desnivelada que engloba os três playgrounds.

Com tudo isto, o síndico comemora manter o condomínio como um mar de almirante, expressão que significa mar calmo, tranquilo. “Estou reformado e o ócio não é opção, visto que é, como dizia Nelson Rodrigues, o jardim do diabo. Como síndico, posso me dedicar aos cuidados necessários para conservação, nossa segurança e a valorização do nosso patrimônio. Tenho satisfação de ver feito”, conclui.