Espaço Lowndes
Gestão Condominial
Poder contar com ações preventivas, baseadas em diagnóstico predial e realizadas presencialmente por gestores especialistas, para solucionar os problemas do condomínio. É com este objetivo que a Lowndes lançou o CONDOPlus, uma solução completa, com o diferencial de que a administradora pode atuar para o condomínio como sindicato.
A solução conta ainda com a opção de ter um profissional fixo do condomínio ou terceirizado, além de visitas semanais de um gestor Lowndes. Um atendimento qualificado está disponível para consultas e atendimentos de urgência durante o expediente comercial, de segunda a sexta-feira, e também para as visitas presenciais para o atendimento aos condôminos, orientação aos empregados e verificações das instalações, entre outras atividades rotineiras para o condomínio.
Os gestores Lowndes são especializados em legislação imobiliária, administração de conflitos, gestão financeira e ainda contam com toda a estrutura da Empresa para tratar dos assuntos relacionados à administração do condomínio.
O CONDOPlus é uma solução completa, com o diferencial de que a administradora pode atuar para o condomínio como síndica.
Eles orientarão e tomarão as decisões necessárias para o bom desempenho das atividades, sempre de acordo com a Lei, a escritura de convenção e o regulamento interno, e ainda às diretrizes recebidas através do conselho fiscal/consultivo.
A apresentação da pasta de prestação de contas elaborada pela Lowndes é outro diferencial. Ela é feita em reunião mensal do gestor com o conselho consultivo/fiscal e o representante do condomínio, para a prestação de todos os esclarecimentos necessários, facilitando a tarefa do conselho consultivo/fiscal de emitir parecer para a aprovação final da Assembleia anual de condôminos.
Este suporte especializado tem a garantia da solidez e da experiência da mais tradicional administradora do mercado carioca, com mais de 77 anos no mercado. Seus gestores, altamente qualificados, têm a cultura de bem servir que a empresa imprimiu em sua identidade corporativa e institucional. Para a empresa pioneira no mercado de administração de condomínio, o CONDOP/us é mais um serviço que reflete o seu compromisso de levar o melhor para os seus clientes.
Atualidade
Sistema contra incêndio
Percentual maior de problemas apontados por autovistorias está nos itens que compõem este sistema fundamental para a segurança nos condomínios. Como está o do seu prédio?
Os laudos de autovistoria têm apresentado alto índice de problemas no sistema de proteção de incêndio dos edifícios. Responsável pela fiscalização, o Corpo de Bombeiros (CBMERJ) diz que procura constantemente fomentar uma cultura de prevenção, de modo a conscientizar a população para que se preocupe mais com os sistemas contra incêndio dos locais onde residem e trabalham. Realizam vistorias rotineiras nas edificações, mas sempre com base em denúncias, processos e, mais recentemente, pelos resultados dos laudos de autovistoria.
“Neste primeiro momento, já com base nestes laudos, foram observadas muitas irregularidades nos sistemas preventivos fixos e móveis (hidrantes, extintores, etc.)”, informa o Major Marcus Vinicius Teixeira Guastini Grilo, Chefe da Divisão de Doutrina da Diretoria Geral de Serviços Técnicos do CBMERJ.
O Major cita os aparelhos extintores com validade vencida e os hidrantes sem manutenção, como os principais problemas. Ambos causados pela falta de manutenção preventiva, regular, nos equipamentos.
Entre os itens que compõem o sistema de proteção de incêndio predial, os mais sensíveis são os hidrantes com mangueiras, escadas protegidas, chuveiros automáticos do tipo “sprinkler”, para-raios, entre outros, e ainda os extintores portáteis. O COSCIP e suas legislações complementares definem os parâmetros para as exigências específicas para cada um deles, e para cada tipo de edificação.
As informações estão disponíveis do site do Corpo de Bombeiros (http://www. cbmeij.ij.gov.br – Informaçôes Técnicas – Côdigo de Segurança Contra Incêndio e Pânico (COSCIP), Decreto n° 897, de 21 de setembro de 1976).
As exigências do Corpo de Bombeiros se intensificam conforme o grau de risco baseado em parâmetros de ocupação, área construída e número de pavimentos. Mas, todas as edificações, excluindo-se as residenciais privativas unifamiliares, devem possuir, no mínimo, os aparelhos extintores. Mas, de nada adianta se os equipamentos não estiverem aptos para serem usados quando da ocorrência de um incêndio. Seguir a periodicidade para a revisão do sistema é fundamental.
Ajuda Efetiva para a Prevenção
No Condomínio Solar da Barra, a síndica Rosa Teixeira Lopes, logo que soube que teria de contratar o serviço de autovistoria, começou a pesquisar sobre os itens que seriam vistoriados. Avaliou cada um e acabou descobrindo problemas no sistema de combate a incêndio, mais especificamente nos sprinklers. A mesma empresa que atende o condomínio para as manutenções do sistema foi contratada para fazer a correção. Quando a autovistoria foi feita, descobriu-se que alguns bicos de mangueira de incêndio haviam sumido. “O que a gente pode fazer? As caixas têm de ficar abertas”, questiona.
Outra descoberta foi a de que as caixas de incêndio deveriam estar do lado de fora do condomínio, para facilitar o acesso do Corpo de Bombeiros. “Já trocamos as caixas de lugar e também estamos providenciando as demais pendências, um extintor precisando de pressurização e um dos sprinklers que ainda não funcionava”, acrescenta Rosa, dizendo que se não fosse pela Autovistoria os problemas poderiam passar despercebidos. Bastante atenta, a síndica tinha se adiantado para buscar corrigir todos os itens, inclusive as portas corta-fogo, para as quais foi preciso encomendar a feitura de duas novas. “Não é falta de cuidado. Mas é que um engenheiro sempre verá a edificação e seus sistemas com outros olhos e, por isso, apesar do alto custo, a autovistoria se mostrou importante”, diz. O Major Guastini reforça que, apesar da revisão da segurança contra incêndio e pânico, deve ser priorizada sempre, as autovistorias vieram ajudar os condomínios a ter mais atenção aos dispositivos cujo objetivo é a proteção de vidas humanas e de seus bens materiais. “Os laudos ainda contribuirão muito para a prevenção dos incêndios nas edificações”, conclui.
“Os laudos ainda contribuirão muito para a prevenção dos incêndios nas edificações”
Major Marcus Vinicius Teixeira Guastini Grilo, Chefe da Divisão de Doutrina da Diretoria Geral de Serviços Técnicos do CBMERJ
Capa
Áreas Nem Tão Comuns Assim
Uso coletivo, exclusivo e indevido. A utilização de áreas comuns causa dúvidas e requer regras que considerem Convenção, Regimento Interno, Código Civil e muito bom senso.
Com empreendimentos que oferecem cada vez mais áreas de convivência entre condôminos, as chamadas áreas comuns se expandem. E se já havia dúvidas sobre a sua utilização, a questão passa a exigir atenção especial para a garantia da paz e da harmonia no condomínio.
Com relevância crescente, estas áreas são muitas vezes o principal apelo de venda e locação. “Atualmente, são indispensáveis na hora da negociação, pois todos querem morar em um condomínio que tenha uma infraestrutura que permita ter lazer sem sair de casa”, afirma Manoel Maia, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imoveis RJ – Creci. Mas o especialista diz não haver, neste primeiro momento, qualquer interesse em saber mais sobre como estas áreas funcionam. “É como proprietário que tomou conhecimento disso através do Regimento Interno. Ou, não raro, apenas quando encontrar uma área fechada, ou um outro impedimento qualquer”, acrescenta.
O desinteresse pode levar a surpresas, especialmente para aqueles que não conviveram em condomínios com mais áreas comuns e de serviços, pois há regras para sua utilização e elas podem ser bastante detalhadas e até restritivas. “As regras são necessárias, seja para garantir a segurança dos usuários, seja para garantir o respeito à identidade arquitetônica do empreendimento. Mas, acima de tudo, elas são fundamentais para garantir o direito ao uso igualitário por todos os condôminos”, explica o gerente de condomínio Gerson Costa.
Apesar das regras, os casos de mau uso são muitos, geralmente com a intenção de dar uso exclusivo aos espaços. Mesmo escadas e corredores são, muitas vezes, usados como extensão das unidades por condôminos desavisados. Ao síndico resta valer-se dos dispositivos previstos em lei para cumprir com a sua obrigação de zelar pelo imôvel e a convivência harmônica entre os condôminos.
O que define o condomínio edilício é a convivência entre uma área comum a todos e as áreas privativas de cada um, como consta de forma detalhada do artigo 1.331 do Código Civil, segundo o quai “são direitos do condômino: “I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”; “II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Assim, caso haja utilização abusiva de qualquer das partes e dos equipamentos comuns – como corredores, escadas, halls, telhados, instalações, garagens, elevadores, etc. -, poderá até ser acionado o Poder Judiciário para a devida reintegração para correção do problema, caso não seja possível resolver questão através do diálogo, ou por eventual aplicação de multa. “A recomendação é para, não obtendo resultados depois de uma primeira conversa, notificar o condômino, aplicando, posteriormente, a multa se esta estiver prevista na convenção, ou no regulamento interno. Não sendo resolvida a questão de forma amigável, com ou sem aplicação de multa, restará a via judicial”, orienta o advogado Hamilton Quirino.
Recentemente, chamou a atenção uma informação na internet, contando de uma moradora que usou parte das escadas para criar uma biblioteca. A notícia enaltece o incentivo à leitura, sem levar em consideração que o local não é apropriado para tal finalidade. “A escada é rota de fuga em caso de incêndio e pânico e, portanto, não pode ter a passagem obstruída. Além disso, é uma área comum e não pode ser usada de forma diferente por qualquer condômino”, alerta Quirino.
Dentre as áreas que mais sofrem interferências por parte dos condôminos estão os corredores e o hall de elevadores. Pintura e outros revestimentos diferentes do padrão do edifício, colocação de vasos de plantas, de quadros e outros objetos decorativos de acordo com o gosto pessoal, são o mais comum. O resultado é que um passeio de elevador pode levar a universos muito distintos de um andar para o outro, representando uma descaracterização da identidade visual do edifício. Outro problema é o da utilização destas áreas para a guarda de objetos. Uma bicicleta na porta de um apartamento, certamente, dificulta a circulação no local. “A nenhum condômino é dado o direito de dar destinação diferente à área comum, nem intervir na identidade visual da edificação. Qualquer alteração exige aprovação em assembleia e quorum definido, podendo este ser de até dois terços dos condôminos”, reforça Gerson. “O condômino não pode alterar o corredor do andar, que é área comum, e o síndico, por sua vez, não tem poder de aprovação da medida”, confirma Quirino.
“A recomendação é para, não obtendo resultados depois de uma primeira conversa, notificar o condômino, aplicando, posteriormente, a multa se esta estiver prevista na convenção”
Hamilton Quirino, advogado
Caso a Caso
A alteração é permitida, no entanto, se a necessidade estiver caracterizada por questões de segurança. No Condomínio Maria dos Anjos, no Flamengo, a síndica Ana Lucia Pires Ferreira Fortes, realizou uma mudança radical nos corredores. Os corredores estavam todos em tijolos vazados, que deixam passar a água da chuva. Dependendo do volume, o local ficava alagado e a água seguia para o poço dos elevadores. “Não foi preciso sequer levar o tema para uma assembleia”, conta. Mas a síndica já enfrentou situações em que teve que embargar obras individuais no local. “As portas de todas as unidades têm na parte de cima uma área em vidro e, mais de uma vez, houve quem, por conta própria, substituísse o material por tijolos, vedando a passagem de luz para o corredor. Em todos eles, intervieram para que revertesse ao estado original, sob pena de multa”, acrescenta.
Estes cuidados são fundamentais, pois é preciso respeito ao padrão estético e de segurança da edificação. Em tese, qualquer condômino também pode pedir em juízo o retorno ao estado anterior, das intervenções não aprovadas.
Mas, há casos em que a questão é mais complexa, como as de uso exclusivo de área da cobertura ou do térreo, os pedidos na Justiça alegando usucapião e os casos em que o próprio condomínio deseja comercializar áreas comuns. Já há jurisprudência, tamanha a recorrência de pedidos de usucapião por condôminos que, por utilizarem a área por longos anos, acreditam ter o direito sobre ela.
Sobre estes temas, o advogado Arnon Velmovitsky, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros, esclarece: “O artigo 1.340, do Código Civil estabelece que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Logo, há situações em que o uso exclusivo é possivel”. É o caso da área térrea descoberta do prédio, contígua ao apartamento situado no mesmo piso. “Nesse caso, cabe ao proprietário da unidade os custos de manutenção da referida ârea”, diz.
“Se tal ocupação estiver prevista na convenção, ou se não estiver, mas se a área sempre foi ocupada pelo titular de determinada unidade, sendo o acesso feito através da mesma, não poderá o condomínio intervir em tal área. Poderâ, apenas, exigir que as despesas de manutenção sejam arcadas pelo titular da referida unidade”, acrescenta Hamilton Quirino.
Comercialização dependerá de aprovação da assembleia geral extraordinária, convocada com a finalidade de discutir e votar a locação ou não de parte comum do prédio
Quanto ao usucapião, Velmovitsky adianta que nossos tribunais entendem que não há usucapião para área comum. “É importante que as áreas de uso comum permaneçam na posse de todos os condôminos”, acrescenta.
Sobre comercialização, como para o caso da residência do porteiro, ela dependerá de aprovação da assembleia geral extraordinária, convocada com a finalidade de discutir e votar a locação ou não de parte comum do prédio. “É usual o aluguel de telhado para instalação de antenas de celulares, o que rende valor significativo para os condominios”, exemplifica. Outro caso citado pelo especialista é o do espaço destinado à central de ar-condicionado do prédio, situada na cobertura, que quando desativada poderia, por decisão unânime, ser alienada para o proprietário da cobertura.
Em relação à venda de parte comum do prédio, ele diz que se for possível a individualização da área no âmbito da Prefeitura, será necessária a aprovação através de assembleia geral extraordinária de todos os condôminos, com quorum total.
Sobre o tema “puxadinhos”, Hamilton Quirino acrescenta que inicialmente cabe lembrar que alguns apartamentos têm o direito de construir, ampliando sua área útil. “Normalmente tal disposição consta do título aquisitivo e da convenção. Mas, se constar apenas do título, terá que haver a aprovação da Assembleia Geral, além do da Prefeitura Municipal.
Arnon Velmovitsky, advogado
Em caso de área comum, de uso exclusivo, não havendo regras na convenção ou no regulamento interno, deve -se observar a lei, que define as áreas comuns mas possibilita sua utilização de forma exclusiva. Isso deverá ser visto caso a caso, considerando a realidade de cada um, com suas peculiaridades. “Nesses casos, via de regra, é possível
ocupar a área, mas não construir – se- já na ampliação da cobertura, seja no fechamento de área do primeiro piso, a não ser em caso de expressa autorização da convenção ou da Assembleia Gérai’’, completa.
Caso haja alguma construção em área de uso exclusivo, sem autorização, poderá o condomínio pedir o seu desfazimento, pois embora seja necessário respeitar a ocupação exclusiva, poderá limitar ou impedir construção irregular.
Estabeleça Regras
O advogado Velmovitsky alerta que, para todos os casos, devem ser estabelecidas regras detalhadas no regimento interno e na convenção. “O síndico deverá convocar assembleia geral para tratar do assunto, estabelecer procedimentos e penalidades, a fim de desestimular o uso indevido de áreas comuns. Isto é uma medida que garante tranquilidade à vida condominial”, defende.
A sua orientação para reprimir abusos é notificar, sem demora, o condômino, através de carta protocolada, para que desocupe a área indevidamente ocupada, sob pena de pagamento de multa prevista no Regulamento Intemo ou na Convenção de Condomínio. “Caso não obtenha êxito, deverá convocar assembleia geral extraordinária que autorize o ingresso em juízo da competente ação possessória”.
Hamilton Quirino reforça a recomendação. “Nâo havendo normas estabelecidas, é preciso aprová-las o quanto antes para evitar discussões e litígios. Recomenda-se, inicialmente, que os condomínios promovam revisões na sua convenção, com a devida adequação à realidade, ou pelo menos introduzir artigos específicos que preservem as áreas comuns”, conclui.
Regras São Essenciais para Áreas de Lazer
O Gerente de condomínio Gerson Costa destaca a importância de se criar regulamentos específicos para cada uma das áreas destinadas ao lazer e à convivência dos condôminos. Para o uso da piscina, por exemplo, e/e sugere normas que limitem o número de convidados por morador, assim como horários de utilização, bem como a exigência de exames médicos capazes de comprovar que, tanto o morador, quanto o visitante, está apto para a utilização da piscina. “Estas regras são fundamentais, pois a responsabilidade pelo que acontecer na área comum será sempre do morador que convidou a pessoa”, orienta.
Manter os condôminos informados sobre as regras é outra recomendação do gerente. Elevadores, assembleias e circulares podem ser utilizadas para reforçar a existência das regras para o uso das áreas comuns. “A mesma atenção deve ser dada ao novo condômino. O síndico deve disponibilizar uma cópia do regimento interno e também de cada um dos regulamentos das áreas comuns. E tudo deve ser protocolado, com assinatura de re- cebimento”, explica.
Piscina, salão de festas, churrasqueiras, sala de ginástica. Cada área merece o seu conjunto de regras e estas devem ser detalhadas. Deve-se especificar se será possível receber convidados, e também qual o número máximo de convidados por morador. E, da mesma forma, as penalidades previstas para o seu descumprimento.
Gerson alerta para os casos em que há locação de imóveis para temporada. Para estes, o diálogo permanente com os proprietários é fundamental. Para eles, também devem estar previstas regras que exijam que entreguem aos locatários o regimento interno e cobrem o seu cumprimento. “A paz no condomínio exige firmeza da administração. É preciso informar constantemente, mas também utilizar-se dos mecanismos previstos para evitar conflitos e até para garantir a segurança dos condôminos”, conclui.
Destaque
Segurança Condominial
Ano de grandes eventos no Rio enseja planejamento especial para garantir a segurança do condomínio
Rita Scofaro, sindica do Condominio Professor Gabizo, no Maracanã, já empreendeu uma série de ações e está pensando em outras, atenta a este ano atípico, de cidade cheia e manifestações nas ruas. “Temos portaria somente das 7h às 20h, e, às terças e domingos, somente até às 8h”, explica. O condomínio já investiu na verificação do sistema elétrico, para saber se está tudo funcionando bem, e adotou um nobreak para os computadores que gravam as imagens do circuito interno de TV. Também checou a gravação das câmeras. Para os porteiros, a orientação da síndica é para que fiquem dentro do prédio e atentos às câmeras que registram o movimento na entrada da porta e da garagem.
Uma medida na qual Rita pretende investir é na renovação das fichas de cadastro dos moradores, com telefone de contato, para saber a quem comunicar em caso de uma emergência. A síndica também está pensando em criar uma campainha a ser acionada da portaria, avisando aos moradores que algo está acontecendo. Uma espécie de alarme. “Seria algo semelhante ao que já temos para alertar que o portão ficou aberto”.
São recursos que se somam para aumentar a sensação de segurança. Nesta linha estão os chamados códigos de pânico para avisar que a abordagem já foi feita. Mas, este é um item de um sistema de segurança bastante articulado, em que todos os envolvidos estão cientes de como proceder neste tipo de situação.
Consultor Orienta para Procedimentos Técnicos
O especialista em segurança patrimonial, Raimundo Castro, diz que este ano está preocupando a todos que atuam no setor de segurança, especialmente por causa dos protestos e dos ataques dos vândalos. Consultor de segurança do Secovi Rio, ele diz que o maior problema é para os condomínios residenciais que não possuem grades de proteção e têm suas portas de acesso de blindex. Mas é para todos que recomenda uma série de cuidados. “De preferência, que se recorra a um serviço especializado, capaz de desenvolver para o condomínio um sistema integrado de segurança. Apesar de definido especificamente para cada edificação, possivelmente, teria incluído as medidas adotadas e as pretendidas pela síndica do Professor Gabizo”, avalia.
Castro tem recomendado de forma recorrente aos síndicos que aprovam em assembleia a criação de um cadastro, que considera inibidor. Especialmente para locadores, se o condomínio permite o aluguel por temporada. “Deve-se pedir documentação completa (identidade, CPF ou passaporte, comprovante de endereço e referência de pessoa moradora no Rio, além de foto)”, orienta, acrescentando que o procedimento precisa ser aprovado em assembleia porque o proprietário pode não querer exigir isso do locatário.
Outra recomendação é para que o locatário, ainda na negociação com a administradora, ou diretamente com o locador, entregue o Regimento Interno para que o interessado saiba sobre os procedimentos do condomínio que ele terá que acatar. A administração condominial, por sua vez, também pode pedir a documentação daqueles, dos empregados e das pessoas contratadas, através de empresas terceirizadas.
Outra medida que o consultor aconselha sempre, é que seja aprovada militarmente pelo descumprimento de normas de segurança. “A minha sugestão é mexer no bolso porque é o que tenho visto dar mais certo”, destaca. “Se criou critérios, estão aprovados, cobre que sejam cum- pridos”, enfatiza.
Em resumo, um bom sistema de segurança é aquele que exige menos força e mais inteligência e funciona com base no trinômio estrutura, tecnologia e recursos humanos. Na estrutura estão as intervenções no espaço físico. Neste, os ambientes enclausurados ganham destaque. “Eles resolvem o problema com aqueles moradores que não se importam com a segurança, passam e deixam a porta, ou portão, aberto. O sistema resulta que uma porta só abre quando a outra já está efetivamente fechada, o que garante que o condomínio em nenhum momento esteja vulnerável. E, o melhor, se o morador não fechar a porta, não conseguirá entrar”, explica.
É preciso verificar a qualidade das imagens, se as que tem hoje atendem a todas as áreas de acesso ao condomínio, se o registro está feito em local e de modo adequado
Deise Mury, especialista do setor de segurança eletrônica
A possibilidade da adoção da clausura depende do desenho arquitetônico do edifício, mas o especialista assegura que há sempre uma solução possível para aumentar a segurança do condomínio.
Para os condomínios localizados em áreas de maior concentração de pessoas, por exemplo, aqueles que ficam nas áreas de concentração de manifestantes, a orientação é para precaver-se e criar uma proteção física ainda que provisória, como os tapumes.
Solução Deve ser Apresentada por Profissional Habilitado
A tecnologia é ferramenta principal de segurança, especialmente o circuito interno de TV, que, se não garante proteção, ao menos inibe a ação dos bandidos. Sem contar que, posteriormente, as imagens gravadas podem ajudar na investigação policial, representando efetivo risco para o criminoso.
Deise Mury, especialista do setor de segurança eletrônica, orienta ter maior atenção às manutenções dos equipamentos: “É preciso verificar a qualidade das imagens, se as que tem hoje atendem a todas as áreas de acesso ao condomínio, se o registro está feito em local e de modo adequado”, ensina.
Segundo Deise, estas vistorias devem ser feitas por empresas de segurança eletrônica que tenham um técnico responsável inscrito no Crea-RJ. Este profissional tem que ser capaz de fazer uma avaliação e uma orientação específica, de acordo com as características de cada condomínio.
Além do circuito interno de TV, a especialista sugere ainda o controle de acesso à pessoa, por cartão ou biometria, ou a veículo, por cartão ou tag. Esse último, diminui o tempo de exposição do morador, enquanto espera para entrar no condomínio. “Mas, como as demais tecnologias, exige um estudo do local, porque depende da distância do portão para a calçada. O mais importante é que se tenha um estudo das vulnerabilidades para que a tecnologia possa, de fato, contribuir para a segurança do condominio”, destaca.
Fator Humano Essencial
Dos três elementos fundamentais para a segurança, o mais importante é o ser humano. “Não adianta ter tecnologia e estrutura, se os recursos humanos não estiverem capacitados para utilizá -los”, afirma Castro. É por esta razão que os especialistas destacam o treinamento específico para segurança predial a todos os funcionários do condomínio. “Outra medida importante é identificar se a pessoa tem perfil para este tipo de atividade. Vemos porteiros e faxineiros serem colocados em postos de vigilância, sem preocupação, seja para o fato deles terem capacitação para isto, seja para a questão do perfil. Esta é uma função que exige habilidades especificas”, acrescenta.
O especialista chama a atenção ainda para uma questão comum em condomínio, que é a criação de uma comissão de moradores, a maioria, senão todos, leigos para decidir as normas de segurança do prédio. “Temos a tendência em estabelecer regras com os nossos vícios. Dificilmente, as pessoas reunidas em uma comissão, conseguem vencer isto. O conjunto de regras deve ser elaborado através de uma consultoria especializada em segurança, capaz de produzir um conjunto de procedimentos que, sem deixar de respeitar a cultura do condomínio, tenha como base técnicas e leis”, conclui.
Dicas de Segurança Condominial
» Toda e qualquer medida a ser adotada precisa ser aprovada em assembleia.
Proponha a aprovação de cadastro para moradores, empregadas domésticas, de prestadores de serviços e registro para os visitantes.
» Peça que moradores comuniquem previamente à portaria se esperam a visita de prestadores de serviços, correspondências, entregas etc.
» Inscreva os empregados em cursos de segurança predial Os empregados devem ser orientados a não entrar em conflito com grupo de arruaceiros, e vândalos.
» Nào utilize aparelhos de TV na portaria. TV é entretenimento e não combina com atividade que requer a máxima atenção e percepção.
» Para os dias dos jogos do Brasil na Copa do Mundo, crie uma escala para que cada empregado assista a um tempo de jogo, de modo que um sempre fique exclusivamente atento em sua função na portaria.
» Em caso de ameaça, acione a polícia.
Saiba Mais
Fachada Repaginada
Prédio novo na orla depois da reforma de fachada
Mudança ainda causa polêmica, mas é possível e, por vezes, necessária. Entre os critérios a serem respeitados está a periodicidade de manutenção e a unidade do projeto arquitetônico.
Querer trocar uma esquadria ou fechar uma sacada é sim uma alteração de fachada, o que, em condominio, não é decisão que possa ser tomada por um só. Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
O Código Civil é claro, quando estabelece, no Artigo 1336 “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Na Lei de Condomínios 4591/64 encontramos as possibilidades de se alterar a fachada, mas somente obtendo-se 100% da aprovação dos condôminos.
O ideal é que a alteração de fachada, com detalhes sobre o que pode e o que não pode, esteja estabelecido na convenção. Dessa maneira, o condomínio está mais protegido, em caso de ações judiciais. Mas, como nem sempre isto é possível e alterar convenção não é tarefa fácil, alguns optaram por aprovar os pedidos para mudança, como o envidraçamento de sacadas e a instalação de ar-condicionado, através de assembleia. “Isto não isenta o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte interessada”, explica o gerente de condomínio Guilherme Ferreira. “Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela convenção, o síndico deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que os padrões do condomínio sejam restabelecidos, determinando prazo para isto. Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com o disposto nos artigos 1336 e 1337 do Código Civil”, orienta.
No limite, deve-se recorrer a ações judiciais. Neste caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes. “Vale lembrar que facilita disponibilizar o trecho da Convenção e do Regulamento Interno que tratam do tema, para os condôminos saberem das regras”, acrescenta.
Os tribunais têm visto os processos que envolvem alterações de fachada em condomínios analisando caso a caso, revelando que não há um consenso para a questão. A simples colocação de um aparelho de ar-condicionado exige cuidados. O ideal é que o condomínio contrate um arquiteto para encontrar uma solução que esteja de acordo com a concepção arquitetônica do edifício. A arquiteta Adriana Roxo explica que os aparelhos de ar-condicionado, tipo split, vêm ganhando espaço no mercado, mas sua colocação tem causado polêmica nos condomínios porque a unidade condensadora (onde fica o compressor do ar-condicionado) é colocada, normalmente no chão da varanda. “Mas, alguns querem colocar na parede. Se cada um fizer como bem entender, perde-se o padrão estético da edificaçâo”, diz.
Outra tendência é o aproveitamento do espaço para as varandas gourmet, que, da mesma forma, pode ser considerada uma modificação. Afinal, ampliam a sala, incluem a colocação de churrasqueira, fornos, entre outros. Neste caso, o mesmo artigo 1.336 do Código Civil determina entre os deveres do condômino o de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não dar às suas partes destinação diferente da edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O aumento da área útil das unidades é outra questão que deve ser levada em conta antes da aprovação dos fechamentos. A Prefeitura pode entender que o fechamento da varanda em todos os lados altera a utilidade da área, levando-a a ser computável para o cálculo do IPTU.
Dentre as alterações mais comuns atualmente está o envidraçamento das varandas, que virou febre nos edifícios do Rio. Os motivos alegados – melhor aproveitamento do espaço e eliminação de problemas como vento e chuva -, são válidos. O engenheiro Antero Parahyba alerta, no entanto, que sem critérios, tanto se pode ferir padrões estéticos mínimos, como levar a riscos estruturais, inclusive o de queda da varanda.
Diante da pressão, alguns síndicos estão optando por, ao menos, estabelecer um padrão para cor e materiais, a fim de que estas alterações não firam a estética do edifício. “Se cada morador fechar a varanda de um jeito, sem considerar o padrão estético do edifício, vamos depreciar o imôvel. Por isso, estabelecemos em assembleia um padrão para os vidros e esquadrias. Agora, queremos aprovar também um padrão para a colocação de cortinas e persianas”, adianta Tarange Marques, síndico do Condomínio Sunset Drive, na Barra da Tijuca. Ela afirma que a preocupação se justifica porque um dos fatores que mais influenciam no valor de venda de um apartamento é a estética do condomínio. O Sunset Drive fica em uma das áreas mais valorizadas do Rio e a seu lado está sendo erguido um hotel cinco estrelas.
Deise e Leda, síndica e sub-síndica atentas à conservação e a valorização do Residencial Praia Rio pela qualidade da fachada
O condomínio passou por uma reforma geral de fachada há quatro anos, quando foi feita a troca de todas as pastilhas, dos rejuntes e, especialmente, as pontaletes, que são os parafusos onde sâo encaixados os aluminios que sustentam os vidros do guarda corpo das varandas. “Esta é a parte que é chumbada na parede. Deveria ser de aço, mas geralmente não é. A maresia e a umidade levam à corrosão do ferro e o resultado pode ser perigoso, pois a estrutura começa a soltar”, explica. Marques diz que a cada três meses faz vistoria para evitar aumentar a área exposta à infiltração.
Remediar é economia que não vale a pena. Recomendo um fundo de reserva específico para reduzir o impacto de alto custo da obra. Mas não deixe de executá-la. O tempo passa e quanto maior o dano, maiores os gastos.
Tarange Marques, síndico.
Tarange Marques estabeleceu parâmetros para fechamento das varandas do Sunset Drive.
Quando o Fechamento é Permitido
De acordo com o regulamento de Zoneamento da cidade, aprovado pelo Decreto n° 322/76, as varandas não poderão ser fechadas ou envidraçadas, mesmo em parte, sob qualquer pretexto, devendo a convenção do condomínio estipular tal condição, sendo o condomínio solidariamente responsável na obediência a esta exigência. A informação é da Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU.
A argumentação é a de que o fechamento das varandas em balanço implica na descaracterização da edificação, uma vez que, abertas, elas não são computadas na Área Total Edificada (ATE) e na taxa de ocupação, o que envolve também a área total permitida para construção referente ao afastamento frontal mínimo exigido pela legislação.
“Entretanto, algumas varandas puderam ser legalizadas mediante o pagamento por contrapartida. Esta medida foi possibilitada pela LC 99/09 para “fechamentos” efetuados até 22/09/2009, e solicitados até 22/01/2010’’, informou a assessoria de imprensa da SMU.
Para exemplificar, a Secretaria informa que este é o caso de imóveis localizados nas subzonas A-20 (Jardim Oceâni- co) e A-20 (Recreio – área situada entre a orla e a Avenida das Américas), na Barra da Tijuca, onde a mesma lei tolera o fechamento de varandas de fundos, e de trecho de 1,50 m da varanda frontal de prédios com varanda de 5,00 m, mediante o pagamento da contrapartida.
Engenheiro e Arquiteto são Essenciais
Os especialistas orientam os síndicos a entrar em contato com a construtora para verificar a viabilidade técnica das alterações pretendidas. O projetista do edifício saberá dizer as condições da estrutura de suportar o peso dos materiais entre outras informações. Um arquiteto conceber um projeto para que as mudanças sejam executadas de forma a manter a uniformidade da fachada, sua segurança e legalidade.
Foi o que fez o Condomínio Residencial Praia Rio, na Barra da Tijuca. O edifício de 2003 teve sua fachada totalmente redesenhada. Para tanto, um arquiteto, o mesmo que trabalhou no projeto original do empreendimento, modernizou materiais e adequou a fachada às novas exigências, como as destinadas à utilização de aparelhos de ar-condicionado. A obra, enorme, exigiu 36 meses de cota extra e cerca de dois anos para ser concluída, mas deu aos condôminos um novo prédio, atualizado e dentro dos padrões do entorno. “Éramos o patinho feio deste trecho da praia, não somos mais. Os apartamentos saltaram de 200 mil, na época do lançamento, para 900 mil, e hoje já superaram este valor”, comemora a síndica, Denise Mazorra Peres.
O objetivo de reformar, modernizar e valorizar foi plenamente atingido, o que é muito comemorado também pela subsíndica Leda Puell de Aguiar. Ambas acompanharam cada etapa da obra que lhes rendeu reconhecimento. As pastilhas foram trocadas por brick, porcelanato e granito, o guarda corpo e vidros ganharam nova cor, os tetos das varandas passaram a ser em PVC. Tudo feito dentro do mais rigoroso respeito às normas da ABNT para dimensionamento e outros itens. “Se tínhamos que fazer, fomos buscar fazer direito”. Para tanto, o condomínio contratou um arquiteto, para o projeto arquitetônico, um engenheiro e um advogado. “Cuidamos para fazer tudo correto. Nosso objetivo não é só com relação ao embelezamento, mas também com a segurança da estrutura. E o resultado está aí. Agora, acabamos de fazer a limpeza de toda a fachada e seguiremos à risca a periodicidade determinada para as manutençôes”, afirma.
O síndico Tarange Marques segue a mesma política. Ele já está pesquisando para, no próximo ano, reformar novamente a fachada do Sunset Drive. “Re- mediar é economia que não vale a pena. Recomendo um fundo de reserva específico, fazer uma poupança, para reduzir o impacto do alto custo da obra. Mas não deixe de executá-la. O tempo passa e quanto maior o dano, maiores os gastos “, diz. Marques cita ainda a dificuldade para encontrar os revestimentos antigos, especialmente para os edifícios que utilizam pastilhas. “Mesmo que mande fazer, nunca fica 100% igual”.
O zelo dos síndicos é comemorado pelo engenheiro Antero Parahyba e pela arquiteta Adriana Roxo. A rotina de trabalho dos especialistas permite o conhecimento sobre as consequências de se postergar este tipo de obra. “As pessoas, de um modo geral, pensam que os materiais são eternos. Mas, mesmo as tintas, que são os revestimentos mais simples, têm vida útil de 3 a 5 anos, perdendo depois disto a sua capacidade de proteção “, afirma Parahyba.
Os materiais mais duráveis, as cerâmicas e mármores, precisam ser rejuntados e os rejuntamentos sofrem desgastes já a partir de 3 anos de uso. O mesmo acontece com os parafusos que sustentam estas peças. Devido à sua maior ou menor porosidade, elas permitem maior ou menor absorção da água da chuva, e podem se soltar com o tempo, trazendo riscos de acidentes.
Dependendo da localização, a periodicidade das manutenções deve ser ainda mais curta. Poluição, chuva, sol, salinidade, contribuem para o desgaste dos materiais. “Quaisquer danos na fachada acabam gerando desvalorização do imôvel. É preciso ficar atento”, conclui Parahyba.
Entrevista
Síndico Buscador
Sérgio Murilo, consultor
Com 35 anos de atuação, o consultor de condomínio Sérgio Murilo foca na administração de conflitos ao definir o papel atual do síndico. Detentor de uma das funções que mais sofreram mudanças nos últimos anos, o administrador de condomínios deve ser um buscador, avalia o especialista. Afinal, com ou sem formação e experiência específica em gestão condominial, sempre precisará buscar orientação que o auxilie a resolver questões cuja diversidade de aspectos envolvidos é cada vez maior.
LOWNDES REPORT – Há muito se fala da necessária mudança no perfil do síndico. O síndico já tem um outro perfil?
SÉRGIO MURILO – Este não é um processo que tenha fim. Vem acontecendo e se manterá em constante evolução sempre pelas mudanças na vida social, na organização das cidades, nas gestões públicas. Tudo afeta a vida condominial que é feita de números, de contas a pagar e a receber, mas essencialmente de gente, que sofre e reage a todas estas coisas. O síndico que se atinha a pagar e receber contas, este sim desapareceu porque o mundo atual não tem mais espaço para ele. E no caso do Brasil menos ainda. Com os avanços, ou não, por vezes pensamos que estamos retrocedendo quando somos confrontados com certas leis impostas sem critério, mas é certo que há uma complexidade muito maior, com mais pessoas tendo acesso a bens e direitos, com mais leis, especialmente as voltadas para garantir contrôles e arrecadação, e pessoas mudando de status sem a devida orientação para a cidadania e a civilidade. Tudo isto exige muito mais de quem administra basicamente relações, como é o caso do síndico.
LOWNDES REPORT – Sobre a falta de orientação para a vida em condomínio, recentemente falou-se dos problemas que os empreendimentos lançados pelo governo estão enfrentando, com alto índice de inadimplência, falta de participação, entre outras. O perfil do empreendimento pode facilitar a atuação do síndico?
SÉRGIO MURILO – Aqueles que ingressam agora neste universo particular que é o condomínio, certamente, precisam de orientação e tempo de adaptação. Para o síndico, independentemente do lugar em que estiver, terá sempre melhores condições de ser um bom gestor quanto mais amplo for o suporte com o qual puder contar.
Sérgio Murilo é consultor de condomínio
Muitas vezes, me vejo obrigado a lembrar ao síndico e aos condôminos que somos parceiros do condomínio, não seus adversários. E isto acontece em todas as relações, porque em um mundo de relações todos são parceiros
LOWNDES REPORT – E o que ele mais precisa saber?
SÉRGIO MURILO – Entender qual é o seu papel e o do seu parceiro. Quando o trabalho depende de diferentes atores, o senso de equipe, de parceria, é fundamental. Muitas vezes, me vejo obrigado a lembrar ao síndico e aos condôminos que somos parceiros do condomínio, não seus adversários. E isto acontece em todas as relações, porque em um mundo de relações todos são parceiros. Tomar uma iniciativa, ou decisão, será consultar previamente os demais envolvidos pode tornar ainda mais complexa a questão, pois dependendo do ato, a sua correção poderá ser inviável. E não se trata apenas de consultar aqueles que podem orientá-lo tecnicamente. Para tratamento das questões extraordinárias, o síndico deve consultar sempre seus conselheiros e condôminos.
Como o síndico é o representante dos condôminos, é necessário que abra um canal de comunicação para esclarecer sobre as situações que ocorrem no condomínio
LOWNDES REPORT – E que suportes são estes, quais os imprescindíveis para as atuais gestões condominiais?
SÉRGIO MURILO – Com as administrações tendo de ser cada vez mais profissionais, as administradoras se estruturam e dispensam toda gama de suporte operacional, capaz de atender a toda parte burocrática e, mais recentemente, até à figura do síndico. Há soluções que incluem seja um gerente, um consultor, ou um gestor de condomínio, ou os três juntos, dependendo do porte do condomínio. Com isto, o papel do condomínio pode passar a ser o de fazer consultas técnicas, indagações, suporte, propor demandas e cobrar soluções.
LOWNDES REPORT – Sobre a melhor forma de proceder, o que em sua atuação percebe como sendo um ponto que exige maior atenção do síndico?
SÉRGIO MURILO – Se contratar serviço, tem que atender a todos os pré -requisitos para que a legislação não deixe de ser cumprida. O prestador, seja um jardineiro, um pedreiro, ele tem de estar documentado porque a legislação tributária hoje é muito exigente. E, excetuando-se toda esta parte legal, retornamos à “arte” de enfrentar pessoas difíceis, muitas vezes desinformadas. Sem dúvida, esta é a maior parte do problema em condomínio. Seja no âmbito das relações com os empregados, seja com os condôminos, ainda que seja utópico reduzir a zero os conflitos, é fundamental buscar sempre orientação antes de tomar qualquer atitude que venha a agravar ainda mais os problemas. Como o síndico é o representante dos condôminos, é necessário que abra um canal de comunicação para melhor divulgar e esclarecer sobre as situações que ocorrem no condomínio, evitando possíveis problemas.
LOWNDES REPORT – E a relação com a administradora?
SÉRGIO MURILO – A relação administrador e administradora também deve ser de comunhão. Para obter os resultados desejados, o importante é manter um constante diálogo. Esta não deve ser uma relação impessoal, mas pessoal e personalizada.
Deu Certo
Time Campeão
Condomínio Leblon Double Service
O sonho de todo síndico! Uma administração em que síndica, subsíndica, conselheiros e consultor, todos moradores do prédio, trabalhem juntos pelo condomínio. Este é o diferencial do Condomínio Leblon Double Service, no Leblon. Além da síndica ser uma empreendedora, ela conta com uma subsíndica que é advogada e faz toda a assessoria jurídica para o condomínio. A presidente do conselho 6 gestora empresarial, e ambas contam ainda com um consultor, gestor experiente de um apart-hotel de grande porte na Zona Sul do Rio.
Formada em comunicação social, Rosane Assef está à frente da administração do Residencial Double Service há três gestões e revolucionou o cotidiano do condomínio, imprimindo profissionalismo e ação integrada ao edifício que em breve completará 20 anos.
Ela morou fora do Brasil por 18 anos e ao chegar, em 2011, viu que havia muito descontentamento entre os moradores. Na primeira reunião, se ofereceu para ajudar e logo foi aceita como síndica para um mandato tampão que acabou se estendendo para três eleições ganhas por unanimidade. “No início, foi muito difícil porque não tinha a menor ideia do que era administrar um prédio, especialmente a parte técnica e, mais que tudo, as emergências que foram acontecendo”, conta. Rosane lembra que precisou descobrir como funcionava o prédio, a gestão financeira, a realização dos pagamentos e tudo o mais. Isto exigiu que pedisse ajuda. “Foi quando veio um senhor aposentado de muito boa vontade, mas não funcionou bem porque sou muito dinâmica, gosto de ver acontecer e, com ele, as coisas não fluem como necessário”, diz.
Condomínio Leblon Double Service
É difícil porque não tinha a menor ideia do que era administrar um prédio, especialmente a parte técnica e, mais que tudo, as emergências que foram acontecendo”, conta. Rosane lembra que precisou descobrir como funcionava o prédio, a gestão financeira, a realização dos pagamentos e tudo o mais. Isto exigiu que pedisse ajuda. “Foi quando veio um senhor aposentado de muito boa vontade, mas não funcionou bem porque sou muito dinâmica, gosto de ver acontecer e, com ele, as coisas não fluem como necessário”, diz.
Foi quando o morador Francisco Martins apareceu. “É o meu super herói. Esta é a área dele e entende muito do assunto. Nós entendemos perfeitamente sobre como é preciso ser ágil e efetivo nas açôes”, conta, lembrando que antes tinha uma lista de problemas, sem saber como resolvê-los. “Com ele, tudo mudou e a gestão começou de fato a acontecer”, detalha. Ela destaca o fato de todos serem moradores do prédio, o que facilita muito a troca de ideias e a tomada de decisão.
Funcional e Eficiente
Se não foi fácil ter uma primeira noção sobre como gerenciar o condomínio, tudo ficou mais tranquilo quando o grupo conseguiu estabelecer prioridades e metas. “Mapeamos tudo, a Rosane já tinha os problemas listados e não queria ficar apenas apagando incêndio. Então, priorizamos e, ao mesmo tempo, seguimos mantendo as obras de con-servaçào”, conta Martins, que também destaca que há muita conversa entre os integrantes do grupo antes de fecharem decisão para seguirem uma mesma linha de ação. Tudo é feito de comum acordo”, afirma.
“É exatamente assim. Ele nos sugere algo, ou alguém do grupo, eu penso, a Alison McGowan (presidente do Conselho) pensa, Maria Inès (subsíndica) pensa e trocamos ideia, mas o mais importante é que seguimos uma mesma linha, fazendo tudo de modo planejado”, confirma Rosane.
Para a síndica, a maior complexidade foi tomar ciência das questões estruturais e de funcionamento do prédio. Ela recebeu o prédio com as tubulações estourando, a caldeira funcionando mal e com um consumo altíssimo de gás e, apesar do desconhecimento, fez tudo certo. Com a simples adoção de mais um aquecedor e a desativação da caldeira, reduziu a conta de gás de 18 mil para seis mil. “Está um luxo agora porque se um falhar, a gente tem o outro e ainda temos o sistema de energia solar que estava desativado e reativamos. E, se for preciso, podemos reativar a caldeira. Mas estamos muito bem com relação a isto e vamos testar melhor no próximo inverno.”, comemora.
E as obras de manutenção são uma constante. A síndica conta que a cada dois meses é trocada quase toda uma coluna e reclama do quanto tudo isso é muito caro. Apesar disto, não se intimida. Está iniciando uma reforma geral das fachadas internas e externas do condomínio. “Sugeri que no lugar de ficar gastando, fazendo um pedacinho aqui e outro ali, fizéssemos logo tudo. Com base em três orçamentos, negociaremos e teremos uma obra que deve durar de seis a oito meses, e parcelamento para conclusão em 24 meses”, conta. A obra envolve etapas como percussão, aparafusamento de todos os mármores e colocação de novas pastilhas. Foi feita uma grande pesquisa de mercado para que chegassem a analisar as três propostas finalistas. ‘‘A Maria Inês (advogada e subsíndica) avaliou um por um cada detalhe das propostas para formalizarmos um contrato o mais viável para o condomínio “, destaca Rosane.
Gestão por Resultados
Toda esta movimentação incentivou mais o grupo, injetando a vontade de realizar ainda mais. “É a nossa casa. Poder realizar, ver sendo feito, depois pronto e funcionando. Tudo isto teve uma enorme repercussão. Agora a nossa proposta é oferecer mais vantagens para quem mora no prédio”, adianta.
Dentre outras ações que também afetaram positivamente a vida dos moradores estão as implementadas na área de lavanderia e arrumação. O edifício não tem área de serviço nos apartamentos e antes tudo funcionava de modo precário. A solução veio com a adoção do conceito de lavanderia coletiva, que não precisa necessariamente de funcionários e tem máquinas de lavar que funcionam com o uso de fichas. A iniciativa deu independência aos moradores e ainda gera alguma renda para o edifício. Eles continuam a contar com serviços de arrumadeiras e passadeiras, que são empregados do condomínio. “Francisco nos trouxe a ideia, a partir do sistema que funciona no apart hotel em que é gestor. A solução deu qualidade ao serviço”, afirma Rosane.
Poder realizar, ver sendo feito, depois pronto e funcionando. Tudo isto teve uma enorme repercussão. Agora a nossa proposta é oferecer mais vantagens para quem mora no prédio
Rosane Assef, síndica
Um dos principais destaques da administração está no trabalho junto aos empregados. Foram feitas três tentativas de escala até que encontrassem uma que atendesse o condomínio com a dinâmica que a equipe empreendeu ao prédio. “Quando comecei eram oito funcionários, uma das meninas do grupo de auxiliar de arrumação teve que ir embora, e remanejamos de uma maneira que não foi preciso contratar outra, mas com uma funcionalidade melhor do que a que tínhamos antes. Os quatro recepcionistas são exemplares, vestem a camisa e são nossos parceiros. Somos agora um único time”, assegura.
O sistema de câmeras também recebeu atenção, sendo melhorado. A administração descobriu que não funcionava, quando aconteceu um furto no prédio. “Fomos ver as imagens e soubemos que não se via nada”. A decisão aprovada por todos foi a de mudar todo o sistema, passando a contar com gravações em HD externo. Foi preciso investir, mas o resultado agora está garantido. O mesmo foi feito para a central telefônica. “Hâ anos mantemos um sistema alugado. Compramos um para o condomínio, parcelado. Com o custo desta compra é que vimos que a gente poderia ter comprado quatro centrais neste tempo todo. Isto é economia para a trente”, afirma Francisco.
Foi o consultor que dinamizou as rotinas, como os controles diários de água, luz e gás. O condomínio também criou, além do livro que já havia para a passagem de plantão, outros para cada área, tornando tudo muito funcional. Eles também criaram um informativo que é colocado no elevador para que todos saibam o que está acontecendo no edifício, evitando assim o desperdício de papel.
Para preparar os controles, todos os pontos críticos, de alto a baixo do edifício, foram revistos. Isto também permitiu priorizar as ações de manutenção e conservação. Além das trocas de cano, o condomínio cuidou dos pisos, da iluminação, das escadas, incluindo corrimãos e os sensores de presença que já estavam danificados. A área comum foi motivo de elogio pelo engenheiro que realizou o laudo de autovistoria do Leblon Double Service. “Ela foi considerada impecável, mas isto porque ele não viu como era”, diverte-se. Prova de sucesso da gestão, o laudo de autovistoria do condomínio, recém realizado, não apresentou qualquer pendência.
Consultor e sindica, lado a lado pelo condomínio
A síndica se orgulha das realizações, especialmente pela forma transparente como tudo tem sido feito. Além do trabalho em grupo, a síndica ainda mudou a localização da sala da administração, que antes ficava em uma área escondida, e mantém a porta sempre aberta. “Realizamos uma gestão acessível. Tenho um horário pela manhã para o condomínio, mas trabalho em casa, assim como a maioria da equipe nistrativa. Se acontecer alguma coisa, estamos por petto”, garante. Os moradores gostam deste novo formato de administração. “Temos uma moradora que anota muito no livro e seus apontamentos nos ajudam. É importante essa participação porque eles chamam a atenção para algo que a gente pode não ter vislo”, defende.
Outro ponto destacado pela síndica diz respeito à aproximação com administradora, o que contribuiu muito para a tomada de decisões com mais tranquilidade. “Depois de 18 anos fora, não tinha ideia de como estavam as leis, especialmente as trabalhistas e tributárias, que nos afetam mais diretamente”, acrescenta.
A expectativa agora é concluir a obra de fachada para poder comemorar os 20 anos do prédio. “Queremos comemorar com ele bonito, a gente tranquilo e ainda com a possibilidade de partir para novas açôes”, adianta. Nos pianos estão mais atividades de lazer e integração, os serviços de internet e TV coletivas, a criação de espaço gourmet e de um spa. “Temos uma área enorme e pouco utilizada”.
No momento, a síndica procura ajuda para realizar um treinamento com todos os empregados e moradores para evacuação em caso de incêndio. Com um filho cadeirante, ela se preocupa por causa do desenho arquitetônico do edifício que tem corredores longos, em “L”, com um único acesso às escadas. “Là fora isto é comum. Nosso país não tem cultura de prevenção, espera primeiro acontecer para depois ver o que vai fazer. Já tive incêndio em casa e por sorte meu filho não estava sozinho. Não quero que aconteça aqui”, conclui. A síndica diz que já procurou o Corpo de Bombeiros, mas não obteve resposta.
Porteiros
Na Profissão e no Lugar Certo
Alexandre Marcos da Silva
Edifício Terminal Garagem Menezes Cortès (TGMC)
Alexandre Marcos da Silva é porteiro há seis anos no edifício Terminal Garagem Menezes Cortès (TGMC). Indicado por um amigo que trabalhava no prédio como zelador, o hoje porteiro fez um percurso diferente dos seus colegas até chegar à profissão. Foi jogador de futebol de salão por 12 anos, pelo Vasco, atuou em rádios FM e passou sete anos trabalhando como cuidador, sendo muitas vezes os braços e as pernas de pessoas idosas e portadores de doenças debilitantes. Carioca, flamenguista, salgueirense que desfila pela escola de samba do coração, aceitou o convite e mudou radicalmente de profissão mais uma vez e afirma que está no lugar certo. As experiências anteriores moldaram um profissional de destaque para a portaria do TGMC.
“Eu já conhecia o edifício e achei que a dinâmica de trabalho, especialmente pela necessária experiência de saber ouvir e ajudar as pessoas, era perfeita para mim. O prédio, que possui uma galeria que dá passagem entre as ruas São José e Nilo Peçanha, tem terminal de ônibus, garagens, uma universidade e, entre outros escritórios, a Procuradoria de Justiça, tem como particularidade um volume enorme de pessoas dos mais diferentes tipos circulando por suas áreas de acesso. “Sejam aqueles a caminho do terminal de ônibus, sejam os alunos da universidade, ou mesmo os defensores, procuradores, advogados, além, é claro dos condôminos, lojistas e prestadores de serviço, tem sempre alguém pedindo uma informação, por vezes, vâ- rios ao mesmo tempo. É um mundo e tenho a oportunidade de interagir com muitas pessoas”, afirma.
Alexandre lembra a rotina de trabalho como cuidador. “Muitas vezes não conseguia ir para casa, pois os pacientes não podiam ser deixados sozinhos e não havia quem me substituísse. A esposa reclamava muito”. Ele cuidava de portadores de Alzheimer, pessoas com sequelas de AVCs, com câncer. Uma relação muito humana, de doação, participando de muitas histórias de vida, mas geralmente com final triste, o que começou a mexer com ele. “Comecei a ficar triste e não sou assim”, recorda, acrescentando que até hoje sente saudades de muitos deles. Apesar dos momentos difíceis, ele credita a estas experiências a tranquilidade com que assumiu e seguiu, sem qualquer dificuldade, suas funções no TGMC.
Para ser um porteiro bem quisto. Alexandre Marcos da Silva orienta te educação e sensibilidade
Sensibilidade e Firmeza para Manter o Controle
Já fiz cursos e me dedico, gosto de aprender sempre mais
Alexandre Marcos da Silva, porteiro
Alexandre, no entanto, acha que, enfim, está na profissão certa, pela oportunidade de conhecer muita gente, pessoas que o reconhecem e cum- primentam onde quer que vá. “Minha esposa brinca dizendo que já devia ter me candidatado a um cargo politico”, ri. O porteiro só não gosta de trabalhar aos domingos. “É muito vazio. Gosto de ver gente”, diz. Para o síndico do TG- MC, Sérgio Ramos, o fato de Alexandre ser solicitado é uma vantagem, facilitando o atendimento aos diferentes tipos de pessoas que pedem orientação, especialmente as mais velhas e as mais humildes que, muitas vezes, têm dificuldade para expressar o que precisam. “É o tipo de profissional que necessitamos ter aqui”, afirma Ramos.
Alexandre tem uma tia com 102 anos e fica emocionado quando fala sobre ela. É esse lado sensível que torna seu trabalho mais fácil e a sua presença importante no condomínio. Muito família, é casado, tem um filho adulto e cinco netos, e diz que estar vivo e com saúde para poder vê-los crescer é maravilhoso. Uma hérnia de disco, adquirida há 3 anos, pôs fim às partidas de futebol, mas nas horas de lazer acompanhar os jogos pela TV está entre as principais opções. Estar com a família vem em primeiro lugar, o que faz mesmo quando vai à escola de samba. “Adoro o meu Salgueiro. Desfilamos todos. Eu e meu filho, minha irmã é passista e a minha mãe e um tio fazem parte da velha guarda. É muito bom brincarmos todos juntos”, diz. Ele também participa dos ensaios da Paraíso do Tuiuti.
Para quem Quer Seguir o Mesmo Caminho
A quem o procura perguntando sobre o que é preciso para ser um porteiro bem quisto como ele, Alexandre orienta ter educação e sensibilidade: “porque é comum as pessoas chegarem cheias de problemas e você vai ter que saber lidar com a situaçâo”. Ele brinca dizendo que também não é para falar muito carinhoso, pois corre o risco de ser mal interpretado. “Tem sempre aqueles que acham que estão tomando liberdade”. Por esta e por outras questões, que diz ser fundamental identificar-se com a profissão para realizar bem o seu trabalho, com satisfação. Buscar ir além é outro conselho do porteiro. Alexandre pensa em seguir na área, avançando para trabalhar como administrador de condomínios. “Já fiz cursos e me dedico, gosto de aprender sempre mais”, afirma.
O síndico é só elogios. “Ele é muito atento, assíduo e pontual. Além disso, tem um astral positivo e um jeito família que cativa, o que é muito importante para quem tem que lidar sempre com tanta gente”, conclui.
Ações Positivas
Praia para Todos
Praia acessível, inclusiva e verdadeiramente democrática. Este é o objetivo do projeto Praia Para Todos, pioneiro na implementação de medidas de acessibilidade que, com o uso de cadeiras anfíbias e outros suportes, permite a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida tomar banho de mar e aproveitar a praia. O Projeto está em sua 6a edição, e neste ano funciona aos sábados e domingos, das 8h às 14h, durante todo o verão, simultaneamente nas praias da Barra da Tijuca e Copacabana, inclusive com prática de esportes adaptados, como Stand Up Paddle.
O projeto Praia para Todos é do Instituto Novo Ser, uma instituição sem fins lucrativos, criada em 2002, que tem como objetivos incentivar e promover o resgate da pessoa com deficiência ao convívio social, mediante o trabalho, a educação, o esporte, o lazer e atividades socioculturais que privilegiam seu desenvolvimento como cidadão pleno.
O Instituto ainda promove o intercâmbio de informações, experiências e colaboração entre ONGs e setores governamentais, empresariais e mídia, e presta consultoria e assessoria aos setores da sociedade, para a realização de eventos ligados à temática da inclusão social da pessoa com deficiência.
Suporte e Acompanhamento Especializado
Para a realização do Projeto, o Instituto conta com profissionais de educação física e fisioterapia, estagiários dessas mesmas áreas e voluntários de qualquer área, que atendem, em média, a 60 pessoas por fim de semana. Entre os suportes e atividades oferecidas estão:
• Esteira para passagem de cadeiras de rodas
• Cadeiras anfíbias – de fácil deslocamento pela areia e que flutuam na água
• Atividades esportivas adaptadas como frescobol, vôlei sentado de praia, peteca e surf
• Handbike (somente em Copacabana)
• SUP – Stand Up Paddle
• Jogos recreativos, piscina e brinquedos para crianças
• Vagas de estacionamento reservadas, rampas de acesso à areia, sinalização sonora e sanitário acessível
• Barracas de sol e tendas de apoio com equipe especializada
Lazer e esporte para todos
Para Ajudar
Os projetos e ações do Instituto Novo Ser são mantidos exclusivamente por doações e patrocínios. A Instituição está com inscrições abertas para estagiários de educação física e fisioterapia, e ainda para voluntários de qualquer área de formação.
As doações financeiras podem ser feitas através de depósito no banco Itaú, agência 0459, conta corrente 57458, ou através de contribuições como sócio amigo. Para saber mais, acesse www.novoser.org.br e www.praiaparatodos.com.br, ou ligue 21 3904-2614.
Acessibilidade nas praias cariocas
Tome Nota
Tarifa Mínima Por Único Hidrômetro é Ilegal
Decisâo recente do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial N° 347.282 – RJ) determinou que a existência de hidrômetro, por si sô, impede a cobrança por estimativa, critério que atende as regras do Côdigo de Defesa do Consumidor, na medida em que sô poderâ ser cobrado o que efetivamente for consumido. o entendimento do STJ é de que é ilegal a cobrança de tarifa de âgua no valor do consumo minimo multiplicado pelo numéro de salas ou apartamentos do imôvel, quando houver ûnico hidrômetro no local.
Prazo Limite
Começa em 10 de julho a fiscalização da Prefeitura para o cumprimento da lei da autovistoria, em vigor desde 12 de julho de 2013. Todos os prédios comerciais e residenciais estão obrigados a encaminhar para o controle do Município o laudo de autovistoria até aquela data.
