Editorial
Como tem acontecido nos últimos tempos, a administração de condomínios está cheia de novidades. Nova norma da ABNT para reformas, nova lei referente à utilização de obstáculos nas calçadas para evitar o estacionamento irregular. Um número crescente de ações por dano moral envolvendo condomínios, alerta para o cumprimento de Norma do Ministério do Trabalho, referente aos cuidados com as áreas dos empregados.
Mais cuidado no trato com as pessoas, incluindo os empregados, é outra orientação do advogado Roberto Flamenbaum, que lista situações que podem levar a indenizações de valores altos. Outro grande especialista da área do direito, Marcelo Borges, esclarece a quem já está, ou em breve estará, com o condomínio cheio de turistas em temporada curta nas suas dependências. Ele diz o que pode ser feito para garantir tranquilidade e segurança neste período.
Para as manutenções cotidianas, ou as obras de maior complexidade, arquitetos e engenheiros, como o Presidente das empresas de impermeabilização do Rio de Janeiro, Renato Giro, e o consultor e perito, que integrou a comissão que elaborou o texto da nova Norma da ABNT, Antero Parahyba, prestam toda a orientação aos nossos leitores.
A Lowndes se orgulha de, ao longo destes 78 anos de existência, estar sempre cercada dos melhores profissionais para oferecer o melhor serviço e, no projeto editorial de sua revista, informação atualizada a seus leitores.
Atualize-se. Boa leitura!
Espaço Lowndes
78 Anos!
No dia 16 de junho, a Lowndes completará 78 anos no mercado de administração de imóveis no Rio de Janeiro. Uma trajetória longa, marcada por tradição e pioneirismo no bem servir àqueles que disponibilizam, ou precisam melhor administrar seus imóveis. Para os clientes, têm sempre um presente de aniversário especial. A cada ano, novos serviços e produtos são ofertados para facilitar trazer mais comodidade e segurança, seja nas transações de venda e locatícias, seja na administração condominial.
Para os clientes, têm sempre um presente de aniversário especial. A cada ano, novos serviços e produtos são ofertados para trazer mais comodidade e segurança
Para quem é proprietário, ou deseja ser, para quem quer alugar ou disponibilizar seu imóvel para locação, o presente deste ano é a ampliação exponencial da divulgação, através da parceria com o Parceiro Global, um cadastro único de imóveis, corretores e clientes. Um ambiente inovador, onde estão disponibilizados inúmeros serviços e ferramentas de produtividade e prospecção de negócios imobiliários. A divulgação dos imóveis em múltiplos portais gratuitos, inclusive no exterior, e os contatos para desenvolver negócios e parceria dá mais agilidade à negociação de seu imóvel.
Para os condomínios, a novidade é a prestação de contas em arquivo digitalizado. Um CD que poderá substituir as pastas, após o prazo de guarda de documentos, otimizando espaço de arquivamento na administração. A gestão de condomínios, que recebe sempre atenção especial, ganha mais um item na vasta gama de serviços Lowndes, com o CONDOplus, nas modalidades padrão, operacional e completa, oferecendo mais ou menos suportes agregados, de acordo com a necessidade de cada administração.
Ao completar 78, a Lowndes quer comemorar com cada um de seus clientes, a satisfação de poder estar há tanto tempo no mercado, com a mesma solidez e com a mesma integridade com que foi fundada ainda nos anos 30, com o objetivo de bem servir.
Atualidade
Estranhos no Condomínio
O Rio está vivendo um momento especial que está mexendo com os condomínios. A forte demanda por imóveis para locação por temporada está fazendo com que proprietários de unidades destinadas à modalidade tradicional de aluguel, e até quem nunca alugou antes, ofertem seus apartamentos e quartos para turistas, a fim de se beneficiar da alta rentabilidade deste período de Copa do Mundo no Brasil. Estima-se em mais de 20 mil a carência de leitos na cidade e esta oferta é mais que bem-vinda.
Acontece que a locação por temporada e atualmente a hospedagem domiciliar são espécies de cessão de imóveis cercadas de incertezas e perturbações. Afinal, nunca se sabe quem é que se está colocando dentro de casa, como a deixará e que tipo de comprometimento se pode esperar de alguém que passará pouco tempo em um lugar que não é seu e onde ninguém o conhece. E como muitos dos jogos acontecerão na Zona Norte, mais e inexperientes proprietários e gestores condominiais estarão às voltas com a questão. Como se preparar?
“Esta discussão é muito oportuna quando condomínios sem qualquer familiaridade com a locação por temporada e, portanto, despreparados para lidar com isto, necessitam de orientação para saber o que é possível fazer”, avalia Marcelo Borges, diretor jurídico da ABADI. Experiente e profundo conhecedor das questões que cercam as relações locatícias e condominiais, ele recomenda uma série de cuidados para que tudo transcorra da forma mais tranquila para todos.
A locação por temporada, ou seja, por prazo inferior a 90 dias, está prevista na lei de locações e, portanto, é lícita, a não ser que sua proibição esteja prevista na convenção. Mas poucas são as convenções que se dedicam ao tema e não há mais prazo hábil para alterar o documento, o jeito é seguir as recomendações e agir de forma preventiva.
Convenção e Regulamento em Língua Inglesa
“A primeira recomendação é para aprovar normas internas em assembleias adotando cuidados no monitoramento dos que chegam porque uma das características deste tipo de locação é a grande quantidade de pessoas no mesmo imóvel”, destaca. Isto inclui criar fichas cadastrais, com passaporte, endereço e telefone de contato. Ele lembra que a própria legislação inclui prerrogativas para coibir atos que exacerbem o uso da propriedade. “O condomínio tem instrumentos punitivos que devem ser utilizados. Havendo algum tipo de perturbação, um comportamento que viole uma das regras da convenção, do regulamento, ou da própria legislação, a multa deve ser aplicada ao proprietário do imóvel, e caberá a ele repassar para o locatário”, orienta.
O advogado recomenda ainda traduzir a convenção e o regulamento interno para a língua inglesa. “É uma língua universal e ninguém poderá argumentar que não sabia das regras porque não conseguiu ler o documento”, justifica.
Outra recomendação é para orientar que os proprietários busquem uma administradora para intermediar a relação locatícia, pois por força da atividade que exerce realizará com mais facilidade a necessária análise técnica das pessoas interessadas no imóvel. “Além de procedimentos corretos para locação deste tipo, dispõem de uma percepção capaz de descartar aqueles que flagrantemente poderão trazer problemas”, afirma, destacando ainda que não incorrerão em erros comuns como os de não requerer garantias financeiras, porque o imóvel pode ser entregue com danos e gastos, por exemplo, ligações para o exterior.
No Condomínio Sunset Drive, na Barra da Tijuca, o síndico Tarange Marques aprovou em assembleia um conjunto de regras, com multas previstas e parâmetros para a sua aplicação, inclusive para o condômino antissocial. “Como o aluguel por temporada sempre existiu aqui, acabamos criando mecanismos de defesa”, conta. Entre eles está a de sugerir que a locação se dê apenas com a intermediação de uma administradora. “O morador quer evitar pagar uma administradora, mas isto é uma bobagem porque pode sair mais caro alugar sem critério”, argumenta. Ele diz que a empresa faz uma triagem prévia e o condomínio uma ficha cadastral de cada locatário. “Temos ainda uma carta de boas-vindas, anexando o regimento interno. Tudo isto é necessário porque aqui o locatário tem direito de usar o clube, o ônibus. É uma amolação, por isto todo um conjunto de procedimentos para facilitar”, conta.
síndico Tarange Marques e os funcionários do Condomínio Sunset Drive
O mesmo fez o síndico Domingos Filho, do condomínio San Filippo, também na Barra da Tijuca e com histórico de aluguel por temporada para turistas. “Das 264 unidades do edifício, pelo menos 40% deve aproveitar a oportunidade. Por isto, já realizamos assembleia para conversar com os proprietários, e deixamos registrado era ata, que não se esqueçam dos cuidados necessários, porque de olho apenas no lucro podem vir a ter surpresas desagradáveis, com danos morais revertidos depois para eles mesmos”, conta. A preocupação do síndico é com a falta de compromisso de pessoas que vêm para passar poucos dias. “Nestas situações, há quem faça o que não faria em casa”, diz, acrescentando que o proprietário é comunicado imediatamente a cada problema que aconteça.
O síndico Domingos Filho Já começou a preparar a sua equipe
A aproximação com os proprietários é recomendada pelo diretor jurídico da ABADI. “Falta esta cultura de conversar previamente, de se aproximar do condômino que, às vezes, é distante do condomínio porque não reside ali e tem o imóvel apenas para locação. A prática cria laços, conquista alguma afinidade com o prédio e pode levá-los a ter mais cuidado com ele”, diz. É preciso buscar esta aproximação falando deste momento, explicando a razão da necessidade de cuidados, para que o condômino se sinta compromissado a cumprir com as regras do condomínio.
Falta esta cultura de conversar previamente, de se aproximar do condômino que, às vezes, é distante do condomínio porque não reside ali e tem o imóvel apenas para locação
Marcelo Borges, diretor jurídico da ABADI
Orientação aos Empregados e Conscientização para os Moradores
O síndico também tem tornado mais frequentes as conversas com os empregados, sempre orientando para que, primeiro, tratem a todos com educação e, segundo, que tenham muita atenção ao movimento dos turistas pelo condomínio. “É comum quererem levar bebidas para a piscina e, por isto, já temos até um protocolo de procedimentos. É chegar junto e dizer que aqui não pode”, explica Domingos, que não teme ser rigoroso. Ele tem 30 funcionários, 15 deles terceirizados, e já está preparando o seu pessoal e pedindo que a empresa contratada faça o mesmo.
Ele aproveita os cursos ministrados pelas entidades do setor de administração de condomínios e os da Câmara Comunitária da Barra para manter os empregados sempre atualizados. Segurança, como lidar com usuários de drogas e como atender os idosos, fazem parte da lista.
No Sunset Drive, o trabalho de preparação do pessoal também já começou. “Iniciamos um treinamento em março”, conta Marques. O síndico adianta que também fará palestras para todos, empregados e terceirizados. “Certamente, teremos muita gente de fora e todo o pessoal deve estar preparado. Como o edifício já funcionou como apart-hotel, mantemos os serviços de faxina e pequenos consertos. Então, precisam saber como lidar com as situações mais comuns que podem encontrar no dia a dia, lidando com este público, e, de uma forma padrão, realizada da mesma forma por todos”, explica.
ATENÇÃO AO USO INDEVIDO DA PROPRIEDADE
Outro tipo de situação que o condomínio tem que observar é como a locação está sendo exercida. Notícias recentes falam de abusos por parte de condôminos, que fogem inclusive da locação por temporada da forma como ela é estabelecida pela lei do inquilinato.
As espécies de ocupação de imóveis para fins de hospedagem tem uma classificação, uma lista que cresce cada vez mais com novos ramos de hotelaria sendo criados, como os hostels, os albergues, as hospedagens domiciliares. Mas se um condômino inclui serviços na locação por temporada está dando outra finalidade ao imóvel.
“O condomínio deve estar atento para perceber como a hospedagem está sendo ofertada, pois se o prédio tiver como fim o uso residencial, os proprietários não podem fazer isto”, explica Marcelo Borges. Ele diz que já há sentenças com obrigação de cessar a atividade proferidas no Rio de Janeiro. São casos em que o condômino fez convênio com empresas de alimentação e transporte, ofertando serviços agregados que chegam a superar o valor da locação em si. “Quando fazem isto, estão transformando o imóvel, que está dentro de um condomínio residencial, em um hotel. Se conseguir provar o desvio da utilização, podem recorrer “, afirma.
Dicas
As iniciativas dos síndicos são enaltecidas pela psicóloga Vitória Werneck, que ministra treinamentos para profissionais do condomínio. Ela afirma que o treinamento dos empregados é fundamental, pois serão eles que terão contato direto com os novos inquilinos. “É importante porque às vezes o indivíduo não consegue se colocar bem diante da norma, pois não compreende o seu objetivo.
Vitória Werneck: dicas para lidar com momento de maior circulação de estranhos no condomínio
Quando o funcionário passa por um treinamento, ele amplia a sua visão do trabalho e se conscientiza das suas reais funções e o que se espera dele. A percepção muda com relação aos condôminos que passam a ser vistos como clientes. “E o desempenho no trabalho se torna mais profissional e eficaz”, diz, acrescentando que, além do treinamento, é preciso acompanhá-los no dia a dia para que os desvios sejam corrigidos. Anote:
» Treine os empregados. Em caso de problemas, precisarão saber como falar e atuar com segurança. A abordagem deve ser cautelosa, se apresentando para ajudar, perguntando se precisa de alguma coisa, explicando que moradores estão reclamando. São meios de se evitar conflitos. Se não forem treinados, não saberão como agir e poderão se sentir inseguros ou intimidados.
» Síndico ou chefe de portaria bem capacitado deve acompanhar de perto os empregados, auxiliando na assimilação das novas regras. Todos devem se sentir seguros para fazer valer as medidas de segurança e o controle de acesso.
» Aja na outra ponta. De nada adianta criar regras se os moradores e os novos inquilinos não forem informados sobre elas. Aprovadas as regras, entregue a cada um uma cópia das mesmas, explicando a importância destes novos procedimentos para a segurança de todos.
» Preveja possibilidades. Se o novo inquilino quiser usar as áreas comuns, o que dizem as normas a respeito? Se causar tumulto, que providências serão tomadas? Tudo isto deve estar definido e ser do conhecimento tanto dos empregados, quanto dos condôminos.
» Mantenha um cadastro atualizado dos moradores e dos prestadores de serviço com uma cópia na portaria. De nada adianta ficar só na administração, pois em caso de necessidade, o porteiro precisará destas informações para agir com mais eficiência.
» Zelar pela segurança interna e externa é fator fundamental. Os empregados devem conhecer todas as instalações do prédio e todos os condôminos. Ao assumir o serviço, deve fazer uma ronda no condomínio para verificar se tudo está em ordem.
» Caso haja sistema de circuito interno de TV é importante que o porteiro preste atenção aos monitores acompanhando a circulação de visitantes, prestadores de serviços etc.
» Todas as irregularidades observadas devem ser registradas e comunicadas imediatamente ao síndico. •
Capa
De Quem é a Conta
Situações em que a descoberta do causador do dano não é fácil. Exige conhecimento e ação rápida
Costumam suscitar desavenças e jogo de empurra-empurra situações em que a responsabilidade por um vazamento, por exemplo, não está clara. Ninguém quer assumir os gastos com a correção e a recomposição dos prejuízos decorrentes. Além disso, há ainda os que querem aproveitar a oportunidade para levar vantagem. Para o condomínio, o mais importante é garantir que o problema seja sanado, mais prejuízos para ninguém.
O básico sobre a questão é o seguinte: Se a origem do dano é nas partes comuns, o condomínio paga a conta. Se nas partes privativas, o dono, ou donos, da unidade paga. Mas há peculiaridades que escapam à definição. E a recusa por assumir o ônus pode levar a um aumento exponencial das despesas. Quanto maior o dano sobre os revestimentos, por exemplo, maiores os prejuízos materiais e, de um modo geral, os desgastes para a convivência entre os condôminos envolvidos.
Para a gerente de qualidade da Lowndes, Catarina Oliveira, em um conflito entre unidades, o síndico, em princípio, não deveria se envolver. Mas, por sua responsabilidade para com o conjunto dos condôminos, precisa intervir, muitas vezes, para dar solução imediata para o problema. “Em casos emergenciais, como os que exigem o fechamento de toda uma coluna, notificam-se as partes, deixando claro que descoberta a origem do dano, o ônus total será cobrado do responsável. Isto está previsto no Código Civil: quem deu ônus à causa, paga a conta”, orienta Catarina. A gerente destaca ainda a dificuldade maior existente para aqueles que não têm um fundo de reserva capaz de fazer frente às despesas e, na emergência da situação, precisam levantar, de uma hora para outra, recursos para realizar a obra.
Pela Lógica Estrutural das Tubulações
De um modo geral, os problemas desta natureza costumam ser pensados sempre como de responsabilidade do condomínio. É preciso conhecer melhor a estrutura de um edifício para entender a lógica deste raciocínio. Depois que a água entra, é preciso que seja armazenada para distribuição em reservatórios de propriedade comum, passando para isto em tubulações e colunas que também são comuns. Todo este percurso, até os registros de gaveta, os também chamados registros gerais de cada unidade, é de responsabilidade do condomínio. “Enquanto não passou daí, se vazou, a despesa com a correção do problema é do condomínio”, explica o engenheiro civil Antero Parahyba.
Já na coleta das águas pluviais, da gordura e do esgoto sanitário, há outro raciocínio: “A tubulação geral de descida é condominial e esta possui uma conexão para captar de cada apartamento. A tubulação e a conexão são do condomínio. O que for anterior à conexão é da unidade”, completa.
Este conhecimento permite ao síndico, de modo superficial, estimar quando a responsabilidade é do condomínio e, portanto, agir sem perda de tempo. No entanto, o recomendável é buscar a consultoria de engenheiro para confirmar o tipo de ocorrência e, com mais segurança, promover as ações necessárias.
Com uma equipe de sete funcionários só de manutenção, o síndico Júlio Monteiro, do Condomínio Quadra das Lagoas, na Barra da Tijuca, reclama da trabalheira que dá a recomposição das áreas afetadas. Ele costuma comprar de pedreiros que trabalham em reformas nas unidades os revestimentos originais. “Com a dificuldade de encontrar no mercado material igual, ou similar, ao original, e com os museus de azulejos cobrando por peça, uma recomposição pode sair muitas vezes mais cara que a obra de correção do problema em si”, diz.
Júlio Monteiro, síndico do condomínio Quadra das Lagoas
A gerente de qualidade da Lowndes explica que há convenções que dizem que o condomínio responde apenas pela correção e não pela recomposição. “A iniciativa facilita muito nestas situações, mas para ser válida precisa estar convencionada, o que não é comum”, acrescenta Catarina.
Para Monteiro, como para a maioria dos síndicos, cabe buscar soluções para remediar. E ele criou uma série de medidas para este fim. Além de negociar o aproveitamento de revestimentos que seriam descartados, ele ainda elaborou uma planilha para, de um modo mais fácil, mostrar aos moradores a necessidade de colaborarem no momento em que um problema em uma unidade mobiliza o condomínio estendendo a obra para outros apartamentos e andares. “A planilha mostra coluna a coluna e os apartamentos por elas atendidos. Quando iniciamos uma obra, buscamos fazer o maior número de unidades contíguas. Se um não permite porque ele não está com problema, paramos ali. Mas ficamos com um trecho por trocar, adiando a reforma de todas as tubulações, o que é necessário pela idade do prédio e o desgaste natural dos materiais”, detalha.
A opção do condomínio é a de assumir fazer a obra, informando que descoberto o responsável este arcará com os custos totais. “É mais fácil e menos oneroso que deixar a cargo do proprietário fazer a investigação e a reforma, seja pela falta de conhecimento, seja pela falta de vontade ou interesse”, afirma, acrescentando que isto também evita o que não é incomum acontecer: “Sempre tem quem queira alegar que a recomposição envolve uma área maior, ou que o piso, ou móveis, também foram danificados”.
Outras Fontes de Danos
Mas nem só das tubulações veem as águas que podem causar prejuízos e o velho jogo de empurra para ver quem arcará com as despesas. Quando vem da fachada do condomínio, por exemplo, de quem é a responsabilidade? “A princípio, do condomínio. Mas, há outras possibilidades. Se na troca de janelas, ou do aparelho de ar-condicionado, o morador deixar um vão que permite a passagem de água, o dano não pode ser imputado ao condomínio”, responde a arquiteta Adriana Roxo.
Ela recomenda que, por ocasião da reforma de fachada, o condomínio assuma recompor ou substituir janelas, esquadrias e estruturas que sustentam os aparelhos, a fim de garantir um trabalho uniforme e efetivo. “Ainda que isto pese sobre o orçamento total da obra, é mais fácil que deixar por conta de cada morador fazer aquele trecho, prejudicando o andamento e até a conclusão da reforma”, orienta.
Outro tema que sempre causa polêmica em condomínio é infiltrações na cobertura. Quando o apartamento de cobertura recebe infiltração, o problema é dele? “Não, nem sempre”, responde Adriana. “O telhado do edifício pertence ao condomínio, e isto está no Código Civil Brasileiro. Se não tem o telhado, tem uma impermeabilização sobre a laje, e é de responsabilidade do condomínio proteger a sua laje”, afirma. A explicação faz sentido, pois muitos pensam que porque o proprietário de cobertura tem o direito de uso da laje sobre sua cabeça, ele responde pelos cuidados com a mesma, mesmo se não a utilizar. “Enquanto ele não a utiliza, a manutenção cabe ao Condomínio”, completa.
Mas as situações de conflitos nestas áreas também podem envolver os proprietários das unidades. Se o apartamento embaixo de cobertura sofre infiltração, tanto pode ser gerada pelo apartamento de cima ou pelo condomínio, pode ser da tubulação de um ou outro. São os casos em que há tubulações com trajeto sob o piso da cobertura. Muitos não querem quebrá-lo para buscar a origem e permitir o reparo do vazamento. Neste, como em todos os casos, contar com um profissional que seja capaz de achar a fonte do problema é fundamental. “Nem todo vazamento tem origem nas tubulações, pode ser de impermeabilização, de revestimento. E isto só um profissional experiente pode identificar”, reforça o engenheiro Antero Parahyba.
Nem todo vazamento tem origem nas tubulações, pode ser de impermeabilização, de revestimento. E isto só um profissional experiente pode identificar”
Antero Parahyba, engenheiro
Engenheiro ou Arquiteto? Reforma em Edificações Deve Seguir Novas Regras
E quem é este profissional especialista nestas e em outras situações que envolvem obras na edificação? É aquele que é preparado para planejar, viabilizar e dirigir a construção civil, responde Parahyba. “Um pedreiro pode ser chamado para assentar uma parede. É um serviço da construção civil. Mas ele não é nem engenheiro, nem arquiteto. Se o que se deseja é a solução para uma questão mais complexa, é preciso buscar um engenheiro ou um arquiteto”, explica e ainda detalha: “O arquiteto projeta e organiza os espaços, conforme necessidades e legislações locais. Os engenheiros elaboram projetos complementares que viabilizam o projeta arquitetônico. Um engenheiro civil projetará a estrutura, um engenheiro eletricista projetará a iluminação e as redes de abastecimento de energia para outras necessidades eletromecânicas. Um engenheiro mecânico projetará elevadores, escadas rolantes, condicionamento do ar, exaustões”, exemplifica.
A arquiteta Adriana Roxo, o arquiteto urbanista e presidente do CAU/RJ, Sidney Menezes, e o engenheiro civil, Antero Parahyba no lançamento da nova norma da ABNT para reformas em edificações
A ABNT publicou a norma NBR 16.280, valendo desde 18 de abril, que apresenta uma relação de procedimentos a serem seguidos antes, durante e depois de uma obra em edificação.
A norma ratifica que uma obra tenha um responsável engenheiro ou arquiteto Diz também que o morador precisará apresentar ao síndico o plano de reforma, em que conste o responsável técnico e o tempo de duração do trabalho. A norma também garante que o condomínio possa proibir ou liberar a obra. Quem atua no setor diz que ela muito contribuirá para a segurança nas edificações, depois do desabamento do edifício Liberdade, que há dois anos matou 17 pessoas.
Parahyba lembra que estudo, projeta, direção, fiscalização e construção de edifícios, com todas as suas obras complementares, são atribuições dos engenheiros e arquitetos, desde a regulamentação profissional. “A execução de obras de reforma realizadas sem condução de profissional habilitado sempre gerou riscos e esta norma vem se somar a outros dispositivos legais para dispor o máximo de segurança às reformas em edificação”, garante.
Para ele, a norma reduz as possibilidades de que cada um faça o que quiser, pois se um vizinho faz uma reforma e desvia uma coluna, por exemplo, pode prejudicar o outro. “A vistoria surgiu para corrigir omissões na sociedade, as pessoas deveriam manter suas coisas, como se mantém. Periodicamente, você vai a um médico, por exemplo, a um salão de beleza. Não precisa a Secretaria de Saúde pedir, alertar ou obrigar. Mas o mesmo não acontece com seu imóvel. Não é a Prefeitura que está se omitindo, transferindo responsabilidade, como muitos dizem. Ela não tem obrigação de cuidar da sua casa. É esta cultura de prevenção, de cuidado com o seu patrimônio que a Lei e as Normas da ABNT, promovem”, avalia.
Parahyba cita um caso recente em um prédio de quatro andares, em que o morador retirou duas paredes em uma construção de alvenaria estrutural. “O pedreiro fez o que pediram, não sabia que poderia cair tudo em cima dele”, conta. Este é um caso que ilustra a razão pela qual a nova norma, juntamente com a autovistoria, está sendo vista como um avanço. “É uma segurança para todos os envolvidos, para o construtor, para os usuários e para o gestor”, conclui. •
Destaque
Alerta Contra Danos Morais
Crescimento de demandas chama a atenção para cuidados nas relações no condomínio
Uma porteira receberá indenização por danos morais após provar que o condomínio para o qual trabalhava não oferecia as mínimas condições de higiene para os funcionários. A notícia ganhou as páginas de jornal do país e esta foi apenas uma das várias sentenças favoráveis àqueles que recorreram à justiça reclamando reparação por dano moral. Neste caso específico, a geladeira dos empregados ficava no banheiro.
Para o advogado Roberto Flamenbaum, especialista em direito do trabalho com experiência no atendimento a condomínios, estas últimas sentenças devem servir de alerta, pois é crescente o número de demandas judiciais com a temática em todos os segmentos, incluídos os condomínios. Entre os exemplos ocorridos no mesmo período, estão os do condomínio condenado porque um condômino xingou um porteiro e o caso de uma síndica que ganhou a causa contra um condômino que enviou mensagens aos demais moradores sugerindo mau uso do dinheiro das cotas condominiais. “Hoje existe uma proliferação de ações por danos. E, se muitas delas são sem fundamento, outras tantas têm todo o embasamento. Uma geladeira no banheiro, por exemplo, fere o princípio da dignidade humana e se configura, de fato, como uma lesão de direito e, portanto, condenável”, afirma.
Sobre o xingamento ao porteiro, o especialista explica que o condomínio responde pelos atos de seus condôminos. “É claro que cabe depois uma ação indenizatória regressiva, por parte do condomínio, contra o condômino infrator”, orienta, acrescentando que os moradores devem ficar mais atentos que no passado para evitar problemas, citando mais um caso recente, em que o armário dos empregados ficava dentro da lixeira. “Seja nestas, como nas situações de agressões físicas e verbais, com humilhações aos empregados, todas são plenamente ressarcíveis, exemplos de demandas que têm sido sustentadas e com um posicionamento já consagrado pelos juristas”, adianta.
O pior é que em condomínios, casos de humilhação, buscando ferir a dignidade, não são incomuns. “Em termos de reincidência de hipóteses, os maus tratos por parte dos moradores, e por vezes por parte do próprio síndico, e a falta de cuidados com a área dos empregados são responsáveis pela maior parte destas demandas”, diz.
Os maus tratos por parte dos moradores, e por vezes por parte do próprio síndico, e a falta de cuidados com a área dos empregados são responsáveis pela maior parte destas demandas
Roberto Flamenbaum, advogado
Segundo Flamenbaum, elas estão no bojo de uma norma de convivência social, que é também um dever cívico previsto na Constituição de 1988, conhecida como a Constituição cidadã pela inclusão de vários direitos materiais que até então não eram contemplados, como o da dignidade humana e da valorização do trabalho. “Imagina um Juiz do Trabalho tomar conhecimento de que a geladeira dos empregados fica dentro do banheiro. A visão atual do direito do trabalho é reformista, progressista. A valoração do elemento psíquico do empregado hoje também é muito latente, tanto assim que já temos consagradas as figuras do assédio moral e do direito moral, que foram importadas do direito civil, com ampla aplicabilidade dentro do Direito do Trabalho”, analisa. “Orientamos sempre a não fazer”, diz o gerente e consultor de condomínio da Lowndes, Sérgio Murilo. Ele destaca a falta de tempo e de paciência dos dias atuais para chamar a atenção para os cuidados necessários nas relações dentro do condomínio. “Ninguém tem mais tempo, todos estão apressados, estressados, mas isto não pode servir como justificativa. Tão pouco será aceito em juizo”, alerta.
Para ele, é um problema recorrente não apenas do morador para o empregado, mas entre os moradores e entre os empregados. “É preciso investir em relações mais amigáveis. O síndico só tem a ganhar quando as relações no ambiente condominial são mais amistosas. É importante ter uma percepção e antecipar-se aos fatos. Treinar os empregados a saber como agir diante de um condômino mais nervoso também é essencial”, orienta.
A Lesão Mais Grave
Como advogado de condomínios, ele diz que em casos como estes os recursos de defesa ficam escassos. “Em situações em que é muito patente, muito vexatória a posição imposta aos empregados, ficamos muito limitados em termos de defesa. Além de conhecer o direito, o Juiz do Trabalho conhece os fatos. Isto se chama em Direito as denominadas máximas de experiência, previstas topograficamente, no artigo 335, do Código de Processo Civil, de aplicação supletiva ao processo do trabalho, conforme permissivo legal estabelecido no artigo 769, da Consolidação das Leis do Trabalho. Não tem desculpa. O que podemos fazer é buscar diluir, mitigar, o montante da indenização, pois a dívida está feita”, diz.
Os condomínios devem buscar prevenir-se porque este tipo de ação pode ter valores estratosféricos, como as que se referem à acusação de furto por empregado. “Ela é considerada uma lesão gravíssima e acontece com muito mais frequência do que imaginamos. Denunciar afirmando um furto, sem que se tenha uma prova robusta, constitui dano moral claro, e com indenizações altas, porque se está afetando aquilo que tem mais proteção, que é a honra do empregado”, explica, acrescentando que são muitas as situações em que o dano moral pode emergir, mas as com maior potencial de custo são as que atingem a moral do empregado. “Elas têm sido muito comuns quando demitidos por justa causa, os empregados conseguem reverter esta forma de dispensa. Não confirmada a justa causa, automaticamente, é arbitrada uma indenização pelo dano moral decorrente do ato ilícito condominial”.
Segundo alguns doutrinadores, o dano moral não precisa ser provado para ser quantificado. “Você dá o fato e ele dá o direito quantificando”. Ele, neste caso, é o Juiz do Trabalho, que entende que a quantificação é um direito privativo dele. “Isto significa que o dano moral não tem uma indenização tarifada. O que existe é a análise do fato em concreto. Para arbitrar, o jurista leva em consideração a conduta, a reincidência, o porte econômico do autor, do empregador, e demais circunstâncias correlatas, para gerar o valor da indenização”, detalha.
Mais Conhecimento Sobre Direitos
O fato é que os empregados, assim como a sociedade brasileira em geral, estão mais conscientes dos seus direitos materiais. “É uma tendência normal e acontece também no juizado de pequenas causas, nas instâncias federal e estadual, que é um maior conhecimento das pessoas de seus direitos em todos os sentidos, buscando a reparação das lesões.
Existe uma linha entre o demandismo, entre os abusos, e o fato concreto. Observo em muitas iniciais de processos que tudo é motivo. Mas não é qualquer lesão de direito que é suscetível de dano moral. Precisa ser realmente séria, que o julgador entenda que tenha afetado o elemento psíquico do empregado.
Para diminuir a desigualdade entre empregados e empregador, o direito trabalhista procura equacionar, compensando com o protecionismo estatal. É assim que o não cumprir com as obrigações de proteger o empregado e/ou agir de forma a ofender e humilhar, atingindo a sua dignidade, são vistos como passíveis de punição patrimonial, materializado na imputação de valores patrimoniais, oriundos de dano moral.
Sobre as Obrigações de Proteger
Muitos nem sabem que existe obrigatoriedade para cuidados básicos com as áreas destinadas aos empregados. Elas integram a Norma Regulamentadora 24, do Ministério do Trabalho e Emprego. São um direito do empregado e um dever do empregador. “As normas que cercam o direito material do trabalho, e por consequência o contrato de trabalho, são normas imperativas. É o chamado dirigismo contratual, ou intervencionismo estatal. O estado atua obrigando os empregadores a cumprir normas nas quais são chanceladas várias proteções de direito material aos empregados, como as de segurança, por exemplo. A NR 17, de 1978, é um caso. Os empregados ficam assim sujeitos a receber auditores fiscais do trabalho e vistorias administrativas extra judiciais, que objetivam verificar se estas normas estão sendo respeitadas, sob pena de multas administrativas e oferta de ação civil pùblica”, detalha.
Nas auditorias dos fiscais do trabalho, em caso de descumprimento, são aplicadas penalidades com a obrigação de fazer. Ou são cumpridas as normas basilares de segurança, ou, automaticamente, é gerado um procedimento administrativo, de natureza individual ou coletiva, o que poderá prejudicar o condomínio em duas situações, judicial e extrajudicial.
“Neste quesito, cuidados com as áreas dos empregados, percebemos grande desconhecimento por parte dos síndicos e alertamos para os riscos porque a NR 24 tem força de lei, já que o condomínio pode ser multado e até ter estes espaços interditados até que as adequações previstas sejam realizadas”, alerta Sérgio Murilo.
Cabe ao síndico procurar saber quais são as suas obrigações, pois em direito dizer que não sabe não isenta o acusado de responsabilidade. “Ninguém pode alegar o não conhecimento da lei, pois também há culpa na omissão do cumprimento. Alegar não saber não é motivo de blindagem, ou de escusa, não protegerá o condomínio das sanções cabíveis. Esta omissão pode custar mais que uma ação, podendo gerar para o condomínio e para os condôminos sanções patrimoniais graves”, conclui. •
Saiba Mais
Impermeabilização Solução efetiva requer estudo preliminar
Um problema de solução sempre difícil é a correção de infiltrações. Encontrar os caminhos que água ou vapor fazem para um trabalho efetivo de impermeabilização é a única solução. Mas é aí mesmo que está a grande dificuldade. “É um trabalho para especialistas e infelizmente eles são poucos”, reconhece Renato Giro, presidente da Associação das Empresas de Impermeabilização do Rio de Janeiro.
Desde julho do ano passado, no entanto, passou a vigorar a norma de desempenho para construções que se aplica também a reformas. Além de parâmetros a serem seguidos pelos profissionais, ela obriga a documentação da obra, com relatório fotográfico inclusive, que deve ser entregue ao cliente. O procedimento é fundamental para orientar quando da necessidade de nova impermeabilização, fazendo que se conheça melhor aquele “organismo” edificado. É como passar a ter uma ficha médica, ou de dentista, onde problemas e tratamentos adotados estão registrados.
Como os materiais têm vida útil definida, tendo tudo documentado a cada obra realizada se tem instrumentos para mais facilmente identificar pontos que precisam ser corrigidos, acesso a eles e quando, mais ou menos, será necessário voltar a tratá-Io. “A impermeabilização deve ser entendida como um sistema, na prática é uma estrutura formada por diversas camadas. Inicialmente temos a regularização que define o caimento, depois o material impermeabilizante, seguido da camada separadora e, posteriormente, as camadas de proteção e acabamento. Cabe ao cliente definir a durabilidade do sistema escolhendo o desempenho dos materiais a serem aplicados. Dependendo da escolha, materiais mais baratos, ou supressão de camadas do sistema, podem significar desempenhos menores, podendo variar de 5 a 15 anos em média.”
Dependendo da escolha, materiais mais baratos, ou supressão de camadas do sistema, podem significar ” desempenhos menores, podendo variar de 5 a 75 anos em média
Renato Giro, presidente da Associação das Empresas de Impermeabilização do Rio de Janeiro
A camada separadora por exemplo é fundamental para uma manutenção futura, garantindo assim a vida útil projetada. “Muitas vezes esta camada é suprimida porque as pessoas não entendem para que serve. Ela existe para que se consiga chegar na impermeabilização, encontrando-a limpa, hábil para receber outra camada, seja para ser recuperada, para aumentar a sua durabilidade, ou para ser substituída. Por isto, é fundamental para manutenções futuras”, complementa.
A Escolha do Cliente
O especialista diz que com a diversidade de materiais no mercado, cada um com um desempenho específico, pode-se fazer um trabalho muito bem feito e ele durar 5 anos, ou o dobro, ou o triplo deste tempo. Além da escolha do material adequado para a área que se quer impermeabilizar, é preciso avaliar esta área. É este estudo que permitirá encontrar este local e definir a forma de proteção que ele necessita.
Por isto, uma concorrência avaliando apenas preço pode levar a enganos. É preciso considerar além de preço, tipo de materiais e desempenho de cada um deles e etapas que integram o sistema. Da mesma forma que a seleção da empresa também precisa ser criteriosa. O presidente da Associação das Empresas Impermeabilizadoras do Rio diz que se deve verificar se a mão de obra é especializada, tempo no mercado, obras realizadas, porte destas obras e se tem processos na justiça. “Não que isto não possa acontecer. Conto acontece em obras de reforma em nossa casa, problemas podem ocorrer ao longo do percurso. Nem sempre a culpa é da empresa”, diz, acrescentando, no entanto, que mais que dois, três, processos devem servir de alerta.
No Condomínio Chácara dos Pinheiros, no Humaitá, o subsíndico, Joaquim Hardman, conta que a opção por fatiar a área e designar empresas para fazer cada parte pelo preço menor não acabou bem. Muito tempo, desgastes, uma empresa falida – o que significa que não se tem a quem recorrer – e, no final, a necessidade de buscar um consultor e nova empresa para resolver o problema, cuja infiltração já afetava uma coluna de sustentação do quarto piso da garagem que fica sobre o play, área de 1.700 metros. O trecho que deu problema foi no entorno da piscina. Projeto que precisaria ter sido analisado antes, de simplesmente forrar a área com manta e repor o piso.
Processo de impermeabilização no condomínio Chácara dos Pinheiros
Seria preciso desmontar o deck e estudar o local para perceber que uma segunda parede criava um vão por onde a água pingava quando a piscina transbordava. Então a impermeabilização foi feita, mas não considerou a fonte da infiltração. Ficaram fazendo e refazendo, sem obter resultado, e com um jogo de empurra entre as duas empresas. “Faltou expertise ao aplicador. Sem estudar a origem, não tem material que de jeito”, comenta Giro.
A empresa que assumiu e resolveu a questão foi a que fez um bom serviço no trecho que ficou a seu encargo. Ela passou uma semana apenas fazendo sondagem, quebrando aqui e ali. Depois, levou o problema para o consultor projetista contratado pelo condomínio para ajustar o piano de trabalho. Hoje a área conta com uma única parede e o condomínio sabe que a piscina não pode mais ficar tão cheia, a ponto de transbordar. “Mas, ainda que isto aconteça, em dias de chuva, por exemplo, a área está totalmente protegida, agora pela impermeabilização feita de um modo correto desta vez”, comemora Hardman.
Para ele, uma empresa comprometida e experiente faz toda a diferença, devido à complexidade do problema. “Fazer a obra inteira com uma única empresa também facilita, não tem mais aquela coisa de um tentar passar a culpa para o outro e o condomínio lida apenas com um responsável. A aprovação junto aos moradores considerou este fato. A empresa tinha se saído bem no trecho que fez e nos atendido de modo solícito, não tínhamos porque reincidir no erro de abrir concorrência para buscar menor preço”, diz.
Uma empresa comprometida e experiente faz toda a diferença
Joaquim Hardman, subsíndico do Condomínio Chácara dos Pinheiros, no Humaitá
Com o problema enfim solucionado, o condomínio passará os próximos anos tranquilo, pois além do play, impermeabilizou também telhado, cisternas e caixas d’água, além de refazer a pintura da fachada. “À exceção da pintura, com durabilidade menor, as demais áreas só necessitarão de atenção daqui a 10, 15 anos”, completa.
Quem também resolveu dar um fim definitivo no problema de infiltração no Condomínio foi o síndico Antônio Carlos Gameiro Salles. Com um telhado em três níveis, e a caixa d’água dentro de uma estrutura de tijolinhos, com o passar do tempo a água infiltrou levando risco às lajes, especialmente, a que fica sobre a casa de máquinas. “Um apartamento já estava com infiltração, a nossa caixa d’água também acabou ficando grávida, criou uma barriga enorme. Era uma situação de risco e fizemos a coisa certa ao selecionar uma empresa experiente”, diz o síndico do Condomínio do Edifício Redentor, do Jardim Botânico.
A obra incluiu parte estrutural e revestimento, troca dos tijolinhos por concreto e uso de tinta especial para maior proteção, além do serviço de impermeabilização. “Nâo adianta fazer uma coisa bonita apenas, tem que ter durabilidade e manutençào”, afirma, dizendo que deve haver para a impermeabilização o mesmo que já acontece com a limpeza das caixas d’água. “É um calendário a seguir de acordo com uma periodicidade estabelecida por critérios técnicos, porque é muita coisa para a gente ver, e telhado, lajes, reservatórios, tudo isto fica longe de nossas vistas”, reclama.
A queixa do síndico é pertinente, mas com a atual obrigatoriedade do relatório de obras, logo todos terão acesso a este controle maior para realizar as manutenções prediais. “O gestor do condomínio deve exigir o relatório, que é um direito dele por lei”, completa Giro, retomando a importância de se contratar uma empresa na qual sinta confiança e saiba que acompanhará o seu caso como se fosse um médico. “Porque vazamento dá trabalho, você não sabe onde está o problema, é tentativa e erro. Então, precisa estar certo de que ela vai te acompanhar como um bom médico o faria, e que você também terá confiança suficiente nele para, percebendo que a dosagem apresentada não foi a melhor, pedir uma nova consulta para que ela seja ajustada”, conclui. •
Tome Nota
OBSTÁCULOS VISÍVEIS
Promulgada, e vigorando desde o dia 31 de março, a Lei Municipal n° 5.696 que determina que os obstáculos, fixos ou não, colocados sobre as calçadas de prédios públicos ou privados para coibir o estacionamento irregular de veículos, deverão, obrigatoriamente, ser pintados com cores vivas e reflexivas à luz do farol dos veículos.
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COBRANÇA EM RUAS FECHADAS
A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou proposta que permite a cobrança, pelas associações de moradores, da taxa de condomínio dos imóveis localizados em vilas ou ruas públicas de acesso fechado. O texto aprovado é o substitutivo do projeto (PL 2725/11) e prevê a adoção de coeficiente para participação contributiva de cada usuário do lote com acesso controlado no custeio das despesas de manutenção do loteamento. Este coeficiente será expresso sob a forma decimal, ordinária ou percentual, conforme dispuser o estatuto ou ato constitutivo da entidade civil responsável. O projeto será analisado conclusivamente pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
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PROCONDO
A ABADI apresentou, em abril, o programa de qualidade do setor de administração condominiaI, PROCONDO. O objetivo é garantir a qualidade na prestação de serviços, tendo como base um código de conduta e a criação de uma certificação para as empresas que aderirem ao programa. Segundo a presidente da entidade, Deborah O’Dena Mendonça, a intenção é criar normas e parâmetros que orientem as empresas sobre procedimentos desejáveis para o bom exercício da atividade
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NORMA ABNT PARA REFORMAS
Em vigor desde o dia 18 de abril a nova norma da ABNT 16.280, que estabelece parâmetros para reformas dentro das edificações, inclusive as realizadas nas unidades. Todos terão de apresentar um projeto assinado por profissional habilitado, arquiteto ou engenheiro, e o síndico poderá vetar a obra que represente riscos para a edificação. O projeto deve conter informações como prazo, detalhamento da obra, informações sobre quantidade, entrada e saída de materiais, além de um planejamento com horários de trabalho e nomes dos profissionais que vão circular pelo edifício.
Entrevista
As Finanças do Condomínio
Roberto Zentgraf
Consultor financeiro, professor e colunista
E!e é um especialista em finanças e além de manter uma coluna em um dos principais jornais do país, ministra aulas nos cursos de MBA do Ibmec no Rio de Janeiro. Na TV já ajudou famílias a equilibrar as contas. A linguagem familiar a qualquer pessoa faz com que suas orientações sobre o mundo financeiro sejam facilmente assimiladas. Convidado a falar para síndicos, Roberto Zentgraf dá dicas para quem quer manter as contas do condomínio sempre no vermelho.
LOWNDES REPORT – Manter um condomínio em plenas condições de funcionamento requer saber fazer uma boa previsão orçamentária. Que dicas daria para o gestor condominial manter as finanças do condomínio em dia?
ROBERTO ZENTGRAF – De forma similar ao que recomendo para as pessoas em geral: mantendo um fundo de emergência para as eventualidades. Entendo que um condomínio deva ter uma reserva para fazer frente a essas despesas extras. Von além: considerando que a receita condominial é constituída pelas quotas cobradas aos condôminos, uma eventual inadimplência por parte de alguns, poderá comprometer toda a programação de despesas em orçamentos muito apertados. Outra questão a se ponderar é a necessidade de reserva para pagamento de décimo terceiro, férias e outros encargos, trabalhistas ou não, que costumam ocorrer em determinado mês do ano. Exemplificando para o décimo-terceiro, se a cada mês 1/12 da folha de pagamento fosse para o fundo de reserva, em novembro, por ocasião deste desembolso, o condômino não seria obrigado a uma cota adicional ou extra para cumprir o encargo.
LOWNDES REPORT – Há quem diga que administrar um condomínio é como administrar sua casa. Atualmente, no entanto, entende-se o condomínio como uma empresa. Em termos de finanças, o que há de melhor em cada uma das formas de administração, válidas para o síndico?
ROBERTO ZENTGRAF – Não vejo grandes diferenças entre os dois modelos, desde que se parta do pressuposto que a administração doméstica seja feita de forma coerente, obedecendo-se a alguns princípios básicos, tais como: gastar menos do que se recebe, ter uma reserva para emergências, fazer tomada de preços diante de compras ou investimentos mais elevados, ter atenção redobrada com os gastos baixos mas que, por sua natureza repetitiva, possam virar uma grande despesa, de um inadimplente quando ele deve uma ou duas cotas, do que cobrá-lo após um ano, quando o elevado valor da dívida poderá eventualmente demandar um processo, com custos e desgastes desnecessários.
LOWNDES REPORT – O lucro em um condomínio é o seu pleno funcionamento e a oferta de mais serviço, ou conforto e segurança para os condôminos. Mas, ter uma reserva vale a pena?
ROBERTO ZENTGRAF – Sem dúvida, e não vejo porque a reserva deve ser excessiva, pois, afinal, se é para ter saldo, que este seja mantido, individualmente, pelos moradores. Entretanto, considerando as despesas extras, as eventualidades, os acidentes, dentre outros, não é também razoável ter somente o dinheiro para a despesa daquele mês específico. Nos orçamentos pessoais, recomendo que meus assessorados mantenham reservas capazes de cobrir pelo menos seis meses de despesas; em um condomínio, não sei se haveria necessidade de uma reserva tão alta assim. Também acho que se deve prestar muita atenção ao pagamento dos funcionários que lá trabalham, evitando-se o não pagamento de horas extras ou outros benefícios que a legislação pertinente obrigue. Não custa lembrar que uma causa trabalhista, dependendo do valor, pode balançar – e muito – as finanças de qualquer um; logo, é melhor fazer tudo como manda a lei a evitar dissabores futuros. O mesmo vale para impostos, taxas, etc.
LOWNDES REPORT – O que o síndico deve considerar para projetar as despesas do próximo ano (visto que a previsão é aprovada em assembleia antes de se ter conhecimento sobre os índices de aumento)?
ROBERTO ZENTGRAF – Não há um método infalível de se montar um orçamento com a previsão para o ano seguinte. Uma boa prática, entretanto, é aprender com o passado. Assim, para condomínios que mantenham uma contabilidade efetiva do que receberam/gastaram ao longo de um período, tomar como base tais valores e a partir daí projetarem o ano seguinte, é uma boa dica. Alguns itens serão mera repetição do que ocorreu no ano anterior, enquanto outros – os extras, as reformas, por exemplo – poderão mudar (pra cima ou pra baixo!). Computados os valores, acrescer um percentual para cobrir aumentos inflacionários é fundamental. Finalmente, sempre é bom comparar o que foi previsto com o que efetivamente ocorreu, verificando-se assim se as previsões não são pessimistas ou otimistas em excesso: se pessimistas, possivelmente cobrou-se a mais do que o necessário, o que fará que o fundo de reserva alimente seu saldo desnecessariamente, o recíproco ocorrendo no caso inverso.
LOWNDES REPORT – A tarefa de gerir as finanças do condomínio não é fácil. Neste sentido, as boas administradoras estão aí para ajudar. Como selecionar a partir das demandas de controles financeiros?
ROBERTO ZENTGRAF – Sem dúvida, mas o síndico não pode nunca esquecer de que ele é quem representa os “donos” dos recursos. Logo, deve buscar o suporte de uma boa administradora, mas mesmo usando esta assessoria, conferir receitas, gastos, dentre outros itens, é fundamental. Para selecionar uma administradora capaz de atendê-lo nos tantos controles necessários, veja o histórico de seu desempenho, o tipo de assiduidade quanto aos demonstrativos oferecidos e, sobretudo, a disponibilidade desta em tirar dúvidas e dar assessoria jurídica nas eventuais demandas. •
Ações Positivas
Operação Sorriso
Dando a toda criança o direito de sorrir
A Operação Sorriso é a maior ONG internacional dedicada a reunir médicos voluntários para operar gratuitamente o sorriso de crianças portadoras de lábio leporino e fenda palatina. Seu trabalho impacta diretamente a esperança das crianças pobres com fissuras no Brasil. No mundo, estima-se que mais de 200 mil crianças nascem por ano acometidas pela fissura. No Brasil, a estimativa é de mais de 5.600. Muitas têm severas dificuldades para se alimentar, falar, ou mesmo sorrir, têm vergonha de frequentar a escola, quando não são excluídas do contato social e rejeitadas. Como na maioria dos casos seus pais não têm condições de pagar pela cirurgia que elas tanto necessitam para ter uma vida normal, o trabalho da Operação Sorriso leva esperança e oportunidade a pessoas que vivem em regiões com difícil acesso ao tratamento. Isto faz toda a diferença.
Desde 1982, a Operação Sorriso – através do trabalho de voluntários -vem oferecendo cirurgias gratuitas para crianças, devolvendo a elas o sorriso e a esperança de um futuro melhor. Estes voluntários são profissionais da área de saúde que prestam um atendimento de alto padrão e totalmente gratuito para portadores de fissura lábio-palatina em diversas regiões do País.
As cirurgias são realizadas com a ajuda de um mutirão que mobiliza equipes com dezenas de especialistas, entre cirurgiões plásticos, psicólogos, fonoaudiólogos e voluntários envolvidos na Operação Sorriso. Chegam a realizar em quatro dias 100 cirurgias em portadores de lábio leporino e fenda palatina, má-formação facial, corrigindo graves problemas respiratórios e de fala, além dos estéticos.
As cirurgias são realizadas com a ajuda de um mutirão que mobiliza equipes com dezenas de especialistas, entre cirurgiões plásticos, psicólogos, fonoaudiólogos e voluntários
Operação Sorriso correção de lábio leporino e fenda palatina em diversas regiões do país
Para Saber Mais e Ajudar
Para realizar este trabalho, a organização depende exclusivamente da ajuda de voluntários e doadores, que contribuem com seu tempo, talento e recursos em prol desta causa. Os custos com transporte de materiais, brinquedos e outros itens para as regiões distantes faz com que necessitem principalmente de doações em dinheiro. Quem puder doar dinheiro, tempo, materiais ou espaço de divulgação, deve entrar em contato através de [email protected].
As contribuições financeiras podem ser feitas diretamente no site uvwv.doeunisorriso.org.br, ou através de depósito na conta da Associação Operação Sorriso do Brasil – CNPJ: 08.691.563/0001-85 – Banco Itaú – 341 – AG. 8729 – C/C 23082-4. Para a comunicação do depósito, utilize o e-mail [email protected]. A organização emite recibo para todas as doações. Relatórios financeiros estão disponíveis no site. •
Porteiros
Um Bom Começo
Thasio Bruno Medeiros
Condomínio Leblon Double Service
Thasio Bruno Medeiros saiu do estado da Paraíba há apenas quatro anos. Com o ensino médio completo, quis conhecer e passar pela experiência de ter trabalhado em uma cidade grande. O Rio de Janeiro foi escolhido por já ter uma irmã morando aqui. Não conhecia nada além do que via pela TV. Mas logo que chegou conseguiu uma vaga para cobrir férias de um caixa no restaurante que fica próximo ao Condomínio Leblon Double Service. Sua postura discreta, educada e de presença forte, logo chamou a atenção de moradores que o convidaram para trabalhar no prédio. Para a síndica, Rosane Assef, que de pronto aceitou falar sobre o porteiro, ele chegou pronto e integrou-se rapidamente com os colegas. “Tem o perfil do profissional que precisamos. Comprometimento e iniciativa, associado a uma capacidade de lidar com as pessoas de modo prestativo e gentil”, elogia.
“Vim em busca de trabalho. Até tinha oportunidade de emprego semelhante no local onde morava, mas queria esta experiência de cidade grande”, conta Thasio, que já havia trabalhado antes no setor de comércio.
Dois aspectos chamaram sua atenção como sendo os principais desafios na nova atividade, a importância da atenção à questão da segurança e a necessária discrição no relacionamento com os moradores. “Não digo que tenha tido dificuldade. É uma atividade diferente. Você tem que lidar com muitas pessoas e saber lidar com todos”, diz, para em seguida completar demonstrando entender o papel que tem na recepção do condomínio. “É como ser secretário de 42 famílias, cuidar para que tenham segurança no local onde moram, que recebam sua correspondência e encomendas prontamente, facilitar, enfim, seu dia a dia”, detalha.
É como ser secretário de 42 famílias, cuidar para que tenham segurança no local onde moram e facilitar o seu dia a dia
Thasio Bruno Medeiros, porteiro
Ele descreve sua rotina como a de quem não pode se acomodar. “É preciso estar atento à portaria, cuidar do controle de acesso, o que exige mais nos horários de maior circulação. A situação atual, de insegurança, exige estar alerta o tempo todo”, afirma.
Além de receber encomendas e correspondências, registrar e entregar, ele ainda controla os boletos de aquisição de fichas para a utilização da lavanderia do condomínio e, apesar da pouca vivência com o serviço de portaria, sabe que a atividade no Double Service é diferenciada. “É mais próximo do atendimento prestado em hotelaria”, acredita. “Thasio tem a dinâmica e a empatia que se encaixam perfeito no perfil do Condomínio. Com quatro recepcionistas e todos se dando bem e colaborando uns com os outros, só temos a agradecer”, completa a síndica.
Um Futuro Administrador ou Doutor
E Thasio gosta disto. Ele considera gratificante pela experiência e pelo conhecimento adquirido em diálogos sobre os assuntos mais diversos com as tantas pessoas que moram e circulam no condomínio. “É uma oportunidade de aprendizado sem igual”, agradece. Ele também valoriza a possibilidade de diálogo aberto pela síndica, para falar sobre o trabalho e pensar em soluções para questões que podem ser melhoradas. “Esta também é também uma forma de aprender, de estar envolvido com o trabalho de forma mais ampla”.
A experiência no Leblon Double trouxe de volta a vontade de seguir com os estudos. Ele está se preparando para o vestibular, ainda sem saber ao certo se fará administração ou direito. “Como a minha família está na Paraíba, não quero fazer um curso que depois não permita que eu encontre trabalho por lá”, diz.
Thasio utiliza o tempo disponível para leituras e preparação para o vestibular. “Sou jovem e solteiro, o que facilita, pois do contrário teria outras responsabilidades. E por ser de uma cidade pacata, sou mais caseiro e menos de farra. Minha diversão é assistir a filmes e ler. Ir ao cinema e a livrarias são meus programas mais frequentes”, conta. Do convívio com os sete irmãos, com os primos e amigos, dos tempos da cidade natal, guarda a lembrança das partidas de futebol e de futsal. “Sinto saudades, mas por aqui quando estou de folga os amigos estão trabalhando”.
Para os colegas e futuros empregados de condomínio, diz que esta é uma atividade em que só não aprende quem não quer. Mas é preciso se adaptar, no sentido de cumprir com suas tarefas, da forma que elas devem ser feitas. E ter discrição. “Dependendo da qualidade do seu trabalho, de seu desempenho, isto pode abrir portas para você no futuro. É uma profissão de aprendizado para frente, para a vida toda”, conclui. •
Deu Certo
Um Edifício Renovado na Orla da Barra
Condomínio do Edifício Praia Rio
Ela assumiu o condomínio em um momento conturbado. Obra de fachada em andamento, saída do antigo síndico em meio a discórdia, destituição da comissão de obras e do conselho. Mas, ainda no mandato tampão, conseguiu acalmar os ânimos e reorganizar a reforma, colocando-a no rumo certo.
A empreitada em questão deu novo projeto arquitetônico à fachada do edifício de 1985, na orla da Barra da Tijuca. O Condomínio do Edifício Praia Rio, totalmente redesenhado, garantiu uma valorização extraordinária aos imóveis e o colocou no mesmo patamar de empreendimentos vizinhos recém-lançados. Maria Denise Mazzora Peres brigou, literalmente, para fazer valer o projeto arquitetônico feito pelo mesmo escritório que trabalhou com a construtora, o que permitiu modernizar respeitando aspectos construtivos. “Hoje aquela turbulência toda é história. Temos agora apenas a satisfação do trabalho realizado e o orgulho de estar em um dos poucos imóveis da região que passou por uma renovação desta magnitude”, comemora.
E a síndica não está falando apenas da modernização da fachada. Aquela obra foi apenas a primeira. Passados 10 anos do mandato tampão, nas reeleições sucessivas Denise tratou de reformar, modernizar, criar e cuidar de cada área do condomínio, deixando-o inteiro como novo.
Suporte Especializado e Projeto para Obter Sucesso
Psicóloga de formação, com 30 anos de trabalho em gestão de pessoas, Denise descobriu-se com um novo talento. Sem conhecimento ou experiência como síndica, avalia que fez tudo certo ao cercar-se de profissionais qualificados para poder administrar o condomínio. “Contratamos engenheiro, arquiteta, advogada, e tudo o que fiz foi sempre muito bem estudado, planejado, discutido com quem entende e adequado ao que intencionávamos. E gostei disto. De repente, vi que administrar é a minha praia’, brinca. Some-se a isto, a experiência que a sîndica tem de sobra, e que em condomínio é fundamental, que é a de gerir pessoas, e temos a receita de seu sucesso. “Se não tem conhecimento de engenharia, de contabilidade, contrata-se um profissional, mas sem habilidade para lidar com gente, um síndico não vai muito adiante”, reconhece.
Subsíndica e síndica felizes com a gestão
Para a síndica, o primeiro grande acerto foi montar uma nova equipe de trabalho. Uma subsíndica e conselheiros atuantes e participativos, empregados valorizados e colaborativos. Com isto, concluiu praticamente toda a obra. Na ocasião, tinha apenas a fachada lateral feita, mas esta precisou ser consertada, e ela ainda aproveitou para construir guarita na entrada do prédio e muro ao seu redor. “Os imóveis que valiam 200 mil, hoje já estão sendo comercializados por 900 mil, um milhão. É um retorno de investimento que ninguém consegue de outra forma. Para aliviar os condôminos, fizemos muitas outras obras sem cota extra, usando dinheiro recuperado de inadimplentes e, mais recentemente, o dinheiro de uma indenização da Cedae”, detalha.
Denise e o elevador para cadeirantes
As outras obras são a reforma e modernização do salão de festas, de jogos, da quadra de tênis, da cozinha, de dois banheiros, da recepção, da entrada de serviço e dos espaços destinados aos empregados, mais a criação de um espaço gourmet na churrasqueira, de saunas, de bicicletário, além de novo jardim e a adoção de um elevador para cadeirantes, que serve também a quem chega com carrinhos de supermercado.
Novo salão de festas no Praia Rio
Ela faz pessoalmente as compras de materiais para as obras, conseguindo boa economia com pesquisa e negociação. Outra iniciativa a que credita os bons resultados alcançados é a de trabalhar sempre com projetos. “É orientação técnica a seguir, um guia que nos permite realizar sem tropeços”, avalia. A sua dinâmica de trabalho inclui pesquisa, contratação de profissional com larga experiência na questão, contratação de projeto, apresentação para assembleia e ajustes feitos no projeto, junto aos profissionais. “Trabalho sempre com gente experiente, mas discutimos também, pois eles não conhecem a rotina do prédio. Por exemplo, a arquiteta tem uma visão mais estética, funcional, mas quem mora aqui tem necessidades específicas e a gente modifica junto”, conta.
Valorização da Equipe é Outro Triunfo
“A renovação da fachada trouxe a necessidade da modernização da parte interna. Com estas últimas obras, damos por encerrada a fase dos grandes investimentos e passaremos à manutenção e conservação de todo o dia, para a qual damos muita atenção”, diz. A síndica conta com um funcionário de manutenção, a quem considera seu grande parceiro em tudo o que tem realizado. “Meu e dos demais moradores, porque ele é funcionário do condomínio, mas entende de tudo, tem um bom conhecimento do prédio e, por isto, é de grande valor para auxiliar aqueles que fazem obras nas unidades”, afirma.
A equipe é seu foco de atuação permanente. Com 17 funcionários, a maioria selecionado e treinado pela própria síndica – e sempre acompanhados de perto, “Eu sou chata, olho tudo, cobro” -, a síndica não tem do que se queixar quando o assunto é empregados. Por outro lado, faz questão de retribuir. Aumento de salário, plano de saúde, cozinha, banheiros, e quarto de descanso reformados, além de TV a cabo e esteira para exercícios físicos, estão entre as ações empreendidas. Denise também adota a política da recompensa e reconhecimento. Além de premiações por tarefa bem realizada, ela mobilizou moradores para que na festa de encerramento, em todo final de ano, possam receber, cada um, um presente.
Os funcionários já viraram meus parceiros. Assim como consulto especialistas, ouço muito o que têm para dizer, pois eles têm a vivência do prédio
Maria Denise Mazzora Peres, síndica
Ela afirma que esta forma de administrar, próxima do empregado, é fundamental. “Já viraram meus parceiros. Assim como consulta especialistas, ouço muito o que têm para dizer, pois eles têm a vivência do prédio”, diz. Dos cuidados com as áreas comuns, à jardinagem, ou à decoração de Natal, todos participam com a síndica das decisões. Outra prática comum são os mutirões. O final de uma obra, ou em uma situação que exija mais dos empregados, é sempre uma oportunidade para que Denise reúna todos e peça que se ajudem mutuamente para concluir um trabalho. “Sozinho, ninguém trabalha. você precisa do outro, da equipe, esta noção eles precisam ter, e a gente também. Quem administra precisa de alguém que operacionalize e tenho certeza que o sucesso de minha gestão são os meus funcionários. É o nosso trabalho que está aí para todos verem’’, conclui.•
Tome Nota
Os prédios residenciais, comerciais e condomínios residenciais multifamiliares acima de três pavimentos ficam obrigados a fixar de forma permanente uma cópia da planta baixa das áreas comuns em cada andar em local visível, com o objetivo de facilitar a ação dos órgãos competentes de quando necessário. A Lei 5.735, publicada no dia 10 de abril, dá prazo de 120 dias para o cumprimento de suas determinações
