Editorial
Mais um ano de vida. Em junho, a Lowndes completou 78 anos e, mais uma vez, comemorou renovando sua missão de bem servir. Internamente, criou um jogo interativo em que todos os colaboradores puderam aprimorar seus conhecimentos sobre o funcionamento e objetivos dos diversos departamentos para o melhor atendimento aos clientes Os detalhes estão no Espaço Lowndes, mas resumindo foi mais uma estratégia visando a integração e a qualificação constante das equipes, para orientação balizada que, atualmente, se faz fundamental às gestões de condomínio.
O mesmo intuito tem também cada uma das matérias desta edição, como a que explica melhor os impactos que terão para os condomínios a nova norma da ABNT para reformas prediais. Muito detalhado também está o tema condomínios verdes. Afinal, o que você pode fazer em seu condomínio para chamá-lo de sustentável?
Quem fez muito, e também passou estes dois meses comemorando, foi o gestor do Deu Certo da Edição. Sua gestão completou 10 anos de sucesso e o prédio está tinindo de novo. O síndico tem muitas dicas a dar.
São muitas informações de qualidade, que podem ser lidas ainda na Entrevista, que nesta edição trata do tema direito de vizinhança, matéria sobre horas extras, esta prática tão traiçoeira para os condomínios.
Aproveite e boa leitura!
Espaço Lowndes
Meu Time S/A
A Lowndes completou 78 anos no último dia 16 de junho e para marcar a data, em plena Copa do Mundo, criou um jogo de integração, o Meu Time S/A, um álbum de figurinhas virtual, onde os colaboradores completaram as seleções formadas pelos integrantes de cada departamento respondendo a perguntas de cunho pessoal e a questões sobre processos e atividades no atendimento a clientes. Claro que tudo com premiações Final de semana na Serra, passeio pelos pontos turísticos da cidade maravilhosa.
O objetivo, como em todos os aniversários da empresa, foi o de comemorar aproveitando a passagem para fortalecer e estreitar laços entre os colaboradores, e entre estes e os valores da empresa de bem servir.
Qualificação, competência e paixão são fatores que formam uma equipe campeã e a Lowndes aproveitou este mote por causa dos jogos do mundial de futebol. Mas a prática de proporcionar meios para o aprimoramento da qualidade técnica dos seus quadros data da fundação da empresa, ainda nos anos de 1936. Afinal, qualidade é a garantia da sua longevidade.
Qualificação, competência e paixão são fatores que formam uma equipe campeã e a Lowndes aproveitou este mote por causa dos jogos do mundial de futebol
Para os clientes, contar com uma empresa que dispõe de colaboradores mais treinados e com conhecimentos sólidos sobre seus valores, representa a possibilidade de contarem com o suporte necessário para uma melhor gestão nos condomínios e/ou mais segurança em suas transações imobiliárias, sempre através de um atendimento personalizado e humano.
É desta forma que a Lowndes sempre pensou sua gestão de pessoal e sua atuação no mercado. E é desta forma que a cada ano consegue renovar-se, mantendo-se fiel à sua missão primeira de bem servir, há 78 anos.
Atualidade
Reformas Prediais
Entenda melhor os procedimentos previstos na ABNT NBR 16.280
A NBR 16.280, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabelece que toda reforma em imóvel precisa ser submetida à análise da construtora, dentro do prazo de garantia. Ela também estabelece que o síndico pode autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso o condomínio entenda que esta apresente possibilidades de interferências nas partes comuns ou em unidades privativas.
Ela está em vigor desde o dia 18 de abril, dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, acidente que contribuiu para a obrigatoriedade de realização de autovistoria predial a cada cinco anos. Esgotado o segundo prazo dado pela Prefeitura, menos de 5% das edificações apresentou o laudo de autovistoria. É uma resposta muito pequena e representa o quanto a obrigatoriedade da autovistoria encontrou resistência nos condomínios, seja em função da não previsão orçamentária para a despesa, seja pela dificuldade de encontrar um profissional para a execução do serviço, ou mesmo devido à cultura de se deixar para depois questões de resultados menos visíveis. E foi com a mesma indisposição que alguns receberam a entrada em vigor da nova norma da ABNT.
O desabamento do Edifício Liberdade contribuiu para a obrigatoriedade de realização de autovistoria predial a cada cinco anos
Para Sílvio Coelho, Coordenador da Coordenadoria Geral de Fiscalização de Manutenção Predial da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), a norma contribui para reforçar os procedimentos que possam garantir uma maior conservação, estabilidade e segurança das edificações, já previstos na legislação da autovistoria.
Entre os pontos em comum, Coelho destaca dois: o que prevê que as obras de reparo indicadas no laudo deverão ser acompanhadas por profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro. E o que diz que nas obras internas, se houver modificação na estrutura do prédio, o síndico ou responsável deverá estar ciente e a obra só será licenciada pela SMU com o acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro. “Esta NBR cria mecanismos de segurança, durante e após a obra, para os moradores do prédio e do seu entorno, o que já está previsto em outras legislações. Por isso, a SMU considera que este é mais um meio para o cumprimento das obrigações previstas na Lei de Autovistoria”, afirma.
Mas, grande parte da queixa dos síndicos é de que esta é mais uma responsabilidade sobre o condomínio. Outra, é a de que vai gerar mais despesa ao exigir que seja contratado um segundo profissional para validar o trabalho daquele que foi contratado como responsável pela obra. Quem participou da elaboração da norma diz que não é isto.
Quem atua na área explica que a NBR foi criada especificamente para incorporar meios para prevenção de perda de desempenho, com métodos e sistematização das reformas, por parte dos executores. Planejamento, projetos e análises técnicas de impactos das reformas nas edificações, detalhamento da alteração das características originais ou de suas funções, descrição das características da execução das obras de reforma, garantia de segurança da edificação e do entorno e também dos usuários, registro documental da situação da edificação antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra, e supervisão técnica dos processos e das obras. São alguns dos itens que compõem um regramento geral para a questão, com outras normas – a de Manutenção (NBR 5.674), a do Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e a de Desempenho (NBR 15.575) -, todas visando garantir a manutenção de desempenho e segurança às edificações.
Para o condomínio que possui uma unidade privativa está contratando uma obra de reforma, a ABNT NBR 16.280 representa dispositivo que colabora no sentido de que esta respeite uma série de procedimentos tecnicamente cabíveis.
Sem Força de Lei, mas Reconhecida como Critério Pela Justiça
Para Sydnei Menezes, presidente do CAU-RJ (Conselho de Arquitetos e Urbanistas do Rio de Janeiro), a grande contribuição da norma é iniciar um processo de fortalecimento de uma mudança cultural em torno da realização de obra. “A norma atende a uma antiga reivindicação ao trazer de uma forma sistematizada recomendações, junto não só aos profissionais, mas à sociedade como um todo, de se ter um acompanhamento baseado em boas técnicas para todas as etapas de uma reforma”, reforça.
A norma atende a uma antiga reivindicação ao trazer de uma forma sistematizada recomendações, junto não só aos profissionais, mas à sociedade como um todo.
Sydnei Menezes, presidente do CAU-RJ
Ele ressalta que ela não tem força de lei, apesar de que, baseando-se nela, pode-se tratar todo um questionamento de ordem jurídica, por incluir o detalhamento do processo, dando transparência para a análise dos fatos quando necessário. “É comum saber quando começa uma obra, mas não quando, ou como, acaba. Com as especificações que a norma exige, isto muda. E a medida que recomenda que se contrate um profissional, ela qualifica o processo da obra”, completa.
O papel do CAU/RJ não é o de fiscalizar obras, mas o exercício profissional e Menezes afirma que os que não respeitarem esta e outras normas serão questionados pelo Conselho, podendo sofrer sanções previstas em lei. “A norma não é autoaplicável. É um processo, e temos agora que acompanhar e fazer com que seja cumprida pelos profissionais”.
TROCANDO EM MIÚDOS
» Qualquer obra a se realizar em um condomínio deve ser informada antecipadamente a toda a massa condômina.
» A obra a realizar em uma unidade privativa será informada ao síndico, por ser ele o representante legal da massa condômina. Ele, preliminarmente, analisará que tipo de impacto o serviço causará ao condomínio, resolvendo diretamente o que entender mais simples, ou convocando uma assembleia para a discussão de uma pretensão mais complexa. À informação sobre uma pintura pretendida, por exemplo, responderá com um pedido de identificação dos pintores, entrada dos materiais, limpeza, etc. À informação de modificações de paredes, criação de banheiros, etc., solicitará um ante-projeto arquitetônico, assinado por um profissional legalmente habilitado no CREA ou no CAU, cuja análise será desenvolvida de acordo com a quantidade e qualidade das modificações, determinando os procedimentos necessários.
» A norma não tem força de lei, mas os produtores de serviços se obrigam a ela, pelo Código de Defesa do Consumidor (Art. 39, inciso VIII). Se houver algum acidente, os responsáveis pela obra serão responsabilizados podendo ser computado como agravante o descumprimento da norma. A partir de agora, os síndicos podem cobrar as informações sobre as obras.
» Deve-se estabelecer normas internas em assembleias sobre o assunto, definindo inclusive recebimento e guarda de projetos e ARTs, ou RRTs, e o que fazer quando o morador se recusar a apresentar a ART ou RRT de sua obra. Recomenda-se consultar os moradores para saber se entre eles há engenheiro, ou arquiteto, que possa ajudar o síndico na avaliação e aprovação das reformas a partir dos documentos recebidos dos condôminos que estiverem realizando obras.
» A necessidade de que o síndico tenha o suporte de uma empresa ou de um engenheiro para validar projetos, ARTs ou RRTs recebidas fica restrita a casos para os quais sinta que precisa ter com quem dividir a responsabilidade de analisar estes documentos para autorizar, exigir mudanças ou vetar uma reforma.
É Preciso Entender Melhor o que Diz a Norma
O engenheiro Antero Parahyba e a Arquiteta Adriana Roxo, que participaram da comissão que elaborou esta norma, destacam que a norma tem grande importância para os condomínios ao recomendar que seja dada uma satisfação ao síndico pela unidade que vai fazer obras, e não se tente fazer qualquer obra ignorando o síndico. “É isto, em resumo, o que a norma diz para os condominios”, afirmam.
Os profissionais reforçam que a norma é para ser observada por produtores de serviços, ou seja, os profissionais técnicos, engenheiros e arquitetos. “O síndico apenas recebe a informação que, anteriormente, nem sempre recebia. E quando recebe, procederá como procederia anteriormente: o condomínio contratar, não, a assessoria de outra profissional para os esclarecimentos que desejar. A responsabilidade dele é a mesma, já prevista no Código Civil Brasileiro, desde que existe a figura condomínio”, completam.
PROJETO, PARECERES TÉCNICOS, ART, RRT
» Os pretendentes as obras apresentam ante-projetos, projetos. ARTS ou RRTs.
» Ante-projeto arquitetônico é um ‘rascunho’ do projeto pretendido, sujeito a modificações e aprimoramentos, conforme questões técnicas que sejam despertadas a partir de sua apresentação. Este também será determinante dos demais projetos que o complementarão e dos diversos profissionais que por força de atribuições técnicas e legais deverão se envolver. Dele resultará o projeto arquitetônico, podendo ter como projetos complementares os de instalações elétricas, de hidráulica, de esgoto, de águas pluviais, de estrutura, etc.
» O consultor eventualmente contratado para examinar esses documentos emite um parecer técnico (‘laudo’). com uma ART ou um RRT. Um laudo técnico é resultado de uma análise técnica. A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) atestando uma análise sobre o serviço realizado. Assim como o RRT, o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), atesta o serviço realizado por este.
» Os profissionais legalmente habilitados pelo CREA (engenheiros) ou pelo CAU (arquitetos) nas responsabilidades de projetos ou de execuções parciais ou total, assinam documentos que os vinculam a essas responsabilidades técnicas (ART para os engenheiros e RRT para os arquitetos).
» Esses documentos devem ser exigidos. No caso de dúvidas, pela não apresentação, os respectivos conselhos devem ser procurados.
O que está causando estranhamento é a necessidade de se contratar um segundo profissional para contestar, ou validar, o laudo feito por outro profissional
Catarina de Oliveira,
gerente de qualidade da Lowndes
A gerente destaca que assim como ocorre com a lei da autovistoria, que prevê a responsabilidade do condomínio pela omissão da feitura do laudo, respondendo o síndico por sua inércia, cabe a ele tomar os devidos cuidados para evitar ser responsabilizado pelos problemas decorrentes de obras realizadas, seja nas áreas comuns, seja nas unidades. “A norma, ao menos, permite que ele se resguarde ao exigir que o profissional responsável entregue ao condômino o laudo de sua obra com recomendação para que seja passada ao sindico”, diz.
Ela recomenda que os condomínios tratem a questão em Assembleia Geral, incluindo o proposto pela norma no conjunto de regras a serem obedecidas pelos condôminos. “É uma forma de deixar claro que as iniciativas foram tomadas e lançadas na ata, eximindo-se de responsabilidade por inércia em caso de acidente devido ou durante reformas nas unidades”, conclui.
Autovistoria
Assim como a adoção da ABNT NBR 16.280 representa uma mudança na maneira de lidar com as obras, a AUTOVISTORIA enfrenta o desafio de mudar a forma de gerir as manutenções. Mais do que uma legislação, representam uma mudança de cultura e, como tal, demanda um certo tempo para sua implementação. O SMU acredita que, apesar do número pequeno de laudos entregues até o momento, já houve um avanço significativo no número de respostas a partir do final de 2013. Se naquele ano os comunicados enviados alcançaram os 3.338, em 2014, até o mês de junho, o número já chegava a 7.910. O órgão não realiza estatísticas sobre os problemas mais comuns apresentados nas edificações a partir destes laudos, mas pesquisas revelam que quase 70% dos problemas, dizem respeito à falta de manutenção, à falta de profissional adequado ou à falta de informação.
Capa
Condomínios verdes
Soluções sustentáveis garantem economia
Aos poucos, as chamadas soluções sustentáveis deixam de ser um apelo de marketing para ganhar status de necessidade. Com os recursos hídricos escassos e a geração de energia cada vez mais cara, o cenário de um futuro que bate à porta é o de busca por soluções alternativas que reduzam as despesas gerais. Também chamados edifícios verdes, as edificações que detém soluções sustentáveis facilitam a sua administração em muitos aspectos e um dos principais é a economia. Delas fazem parte o uso racional de insumos, tanto elétrica quanto hídrica, por exemplo.
“Quando falamos de um prédio já construído, estamos falando de uma cultura que não é a nossa, atual. O modo de operação, os equipamentos, as instalações, tudo foi projetado para outra época, em que não se pensava em escassez de recursos”, destaca o arquiteto Renato Giro.
O conjunto de itens que podem, no entanto, ser adotado por estas edificações é grande. São as caixas acopladas para as descargas dos banheiros, os redutores de vazão nas saídas de água, a pintura de telhados em branco refletivo, o dimensionamento dos equipamentos e instalações elétricas, um sistema lógico de elevadores. Entre as opções nem sempre de fácil adoção está a captação de água de chuva, o telhado verde e a fachada com espelho solar que gera energia para o próprio prédio.
“Muitas destas soluções ainda são caras, mas a economia é garantida no médio e longo prazo”, afirma o arquiteto. Para Giro, o grande problema para os prédios mais antigos é que, sem modernização, se tornarão inviáveis pelo alto custo de sua manutenção.
Para facilitar a busca por opções, o engenheiro David Gurevitz lançou uma campanha para incentivar os condomínios a adotar soluções sustentáveis e simples. Entre as opções, além de algumas das já citadas, estão o uso das lâmpadas de LED, que são mais eficientes e econômicas, a reciclagem do lixo, que reduz em até 80% os resíduos sólidos domésticos, a leitura diária do hidrômetro e o trabalho regular de bombeiro para corrigir os problemas de vazamento, inclusive nos apartamentos, para diminuir a conta de água, além do uso correto dos equipamentos e instalações para reduzir gastos desnecessários.
“Há mais falta de conhecimento do que de opções quando o assunto e soluções sustentáveis. o simples estímulo à adoção de jardins, mesmo os de varandas e os de parede, pode influenciar as pessoas a contribuir para termos ambientes mais frescos e saudáveis”, afirma Gurevitz.
Ações, Dispositivos Economizadores e Pontuação para Qualiverde
Cases de Sucesso
O Centro Empresarial Cidade Nova, o Teleporto, é conhecido por ser o primeiro edifício inteligente do Rio concebido com um robusto sistema de automação predial que visa o uso racional de iluminação e energia elétrica minimizando qualquer desperdício. Uma central monitorada 24 horas por dia permite a programação remota, ligando e desligando vários tipos de equipamentos. Além disso, soluções mais facilmente alcançáveis foram adotadas, como projeto de iluminação mais eficiente no estacionamento, adoção de novas bombas de grande eficiência elétrica, adequação de iluminação nos elevadores, projeto de eficiência térmica na ventilação das torres de arrefecimento, adoção de “produtos verdes”, entre outras.
Com mais de 20 empresas ligadas às telecomunicações, manter-se atualizado é uma exigência. “Estamos com projeto para retrofit do Sistema de refrigeração central, que é uma referência na questão tecnológica. Para tomada de decisão, foi levado em consideração as cargas térmicas projetadas, pelo perfil da ocupação de um prédio que funciona 24 horas por dia e 365 dias no ano. Outros aspectos considerados foram a adequação às novas normas do Ministério da Saúde, como a nova taxa de renovação de ar, e a termoacumulaçâo. um sistema que permite a economia substancial de energia no horário de ponta, com o uso de gelo”. adianta o síndico Claudio Mendonça.
Quando o edifício é histórico, a solução é partir para um retrofit verde. Estima-se que no Brasil, os edifícios respondem por mais de um terço do consumo anual de energia de todo o país e por 21% do consumo de água potável. Mas o edifício Marques dos Reis, que integra o corredor cultural da Candelária, no Centro, utiliza quase que exclusivamente a água de chuva para os banheiros e áreas comuns de todo o prédio. Além da água da chuva, os quatro reservatórios com capacidade para 100 mil litros aproveitam também a água dos condensadores e das serpentinas dos aparelhos de ar condicionado.
O prédio é mais conhecido por seu telhado verde, que funciona como primeiro filtro para a água da chuva, e também por ser um dos poucos a ter a certificação internacional LEED, de projetos ecológicos. Não há comparativos, pois para passar pelo retrofit verde, que foi concluído em 2011, o prédio ficou desocupado por cerca de 3 anos, mas estima-se que seja mais econômico em termos gerais em mais de 50% que as demais edificações.
O telhado verde do Edifício Marques dos Reis, visto do prédio vizinho
O retrofit verde pressupõe que qualquer tipo de atualização em um edifício que já exista pode ajudar na melhora do seu desempenho energético e ambiental, com cuidados para a conservação da água e a eficiência energética.
Para o arquiteto Renato Giro, ele é uma solução. “Sabemos que enquanto são gastos 15% do orçamento no projeto e na construção de uma edificação, se gasta 85% com reformas e manutenção. Modernizar é reduzir de forma considerável estas despesas, sendo que ainda se contribui muito para a melhoria do meio ambiente ao reduzir as perdas de recursos naturais que são finitos”, afirma.
No condomínio do Edifício Clemente Mariani, no Centro, a economia foi alcançada com uma solução mais simples e fácil de ser adotada. O síndico José Gonçalves optou pelos redutores de vazão depois de consultar técnicos e até os fabricantes de peças para os sanitários, em busca de um meio para reduzir a conta de água. “Já temos um bombeiro hidráulico que, diariamente, a partir das seis da manhã, percorre todo o edifício, inclusive as salas, checando se há vazamento e corrigindo o necessário. Mas com os redutores a economia foi significativa”, comemora Gonçalves.
O síndico José Gonçalves na cobertura do condomínio que ganhou deque, área de refeições para os empregados e jardim
Temos um bombeiro hidráulico que, diariamente, a partir das seis da manhã, percorre todo o edifício, inclusive as salas, checando se há vazamento e corrigindo o necessário
José Gonçalves, síndico
Certificações
A Prefeitura do Rio criou, através do decreto 35.745/12, os selos Qualiverde e Qualiverde Total com o objetivo de estimular a adoção de soluções sustentáveis nas edificações. Eles são destinados a projetos multifamiliares ou comerciais, novos ou de reforma, a partir de uma classificação por pontos. A adoção de dispositivos de economia e de reuso de água, painéis solares como fonte de energia e telhados com cobertura verde, por exemplo, contarão a favor da certificação. Os selos dão direito a descontos em torno de 10%, a 20% do IPTU, após o habite-se e eles são válidos por três anos, podendo ser renovados, desde que os prédios mantenham as características sustentáveis.
Dayane Souza, assistente administrativa financeiro, e Solange Ticiane, gerente comercial, no belo jardim que é o telhado do Condomínio Marques dos Reis
No site da Prefeitura, os critérios de como requerer o Qualiverde são detalhados e é possível preencher o formulário online. A lista de ações, dispositivos economizadores e pontuação listada permite ver as muitas opções de soluções sustentáveis que podem ser adoradas. Uma ou várias delas, pode fazer diferença em sua gestão do condomínio.
Destaque
Inadimplência: o que pode ser feito?
O condomínio depende dos pagamentos das cotas em dia para manter a sua administração. Isto torna a inadimplência um problema recorrente para o síndico. Protesto, desconto, sanções, todos querem saber que medidas tomar para evitar o problema e resolvê-lo. Há pouco tempo, se chegou a aventar a possibilidade de protestar os inadimplentes, mas o advogado especialista em direito civil e imobiliário, Daniel Klein, explica que a lei não vingou. “Na realidade, o órgão especial do TJ/RJ, por unanimidade, decidiu que a competência para legislar sobre a matéria é da União e não do Estado. Tornando-a, inconstitucional”, afirma.
O advogado diz que a questão dá trabalho, mas que é possível, com atuação firme e pontual, reverter quadros de inadimplência e impontualidade no pagamento das cotas. O mais importante é não esperar. Ele destaca que segue, como um “mito”, a noção errada de que se deve esperar três meses para entrar com uma ação de cobrança. Klein explica que até existem casos no direito em que se faz necessária a notificação para constituir em mora. direito, mas que este não é o que acontece com a dívida do condomínio, que por sua natureza é cobrada a partir de seu próprio vencimento.
“No primeiro dia do mês subsequente o condômino já está inadimplente. Então, por que esperar mais?”, questiona. A sua recomendação é a de que se espere apenas chegar o dia seguinte da segunda cota para iniciar as providências, reconhecendo que até providenciar documentação, vai acabar chegando neste prazo, mas que este é o período que o síndico precisa para, recorrendo ao bom senso e ao diálogo, tentar resolver a questão sem precisar ir para a Justiça.
O Consultor de Condomínios da Lowndes, Marcelo Ribeiro, também destaca a importância deste período. Ele ressalta que se pelo Código Civil, artigo 1335, inciso 3, o condômino só pode participar das deliberações estando quite com o condomínio, no dia seguinte após o vencimento da cota, já é inadimplente. “Até porque para ele já não pode ser dado o ‘nada consta’ estando em atraso, ainda que de um dia”, acrescenta. No entanto, pelo tipo especial de relacionamento que existe em condomínio deve-se buscar o diálogo o quanto antes. “Como administrador já deve manter um diálogo aberto e constante para que possa chegar a um bom termo em casos em que a situação do condômino de fato seja algo fruto de uma anomalia e não de uma prática”, orienta.
Separar o Joio do Trigo
Ele fala da diferença de tratamento que precisa ser dada ao inadimplente contumaz e àquele que devido a circunstâncias extraordinárias precisou atrasar, ou ficou impedido temporariamente de pagar a cota condominial. “Devedor quando está com problemas vai atrás do credor para negociar”, concorda Klein.
Advogado e consultor afirmam que, na prática, com mais ou menos 30 dias de atraso, já se tem início os trâmites para cobranças extra judiciais. No entanto, alertam: “É preciso considerar que se o banco permite o recebimento até uma data x, sem multa, não significa que o condômino não está inadimplente neste período. Cabe ao síndico o cuidado de deixar isto claro porque isto costuma causar dúvidas e discussões”, alerta Ribeiro.
Klein sugere a busca pelo acordo. “O acordo é uma confissão de dívida. Uma boa iniciativa, que permite “pular” várias etapas no judiciário e ainda estipular multa de 20% (pois trata-se de cláusula penal) acima do saldo devedor”, diz. Ele aconselha ainda a inclusão da cláusula de correção de 1% ao mês em acordos longos, a fim de atualizar o valor histórico.
Sem Desconto, Sem Multa Superior a 1% e Sem Sansões
Em se tratando do que não fazer, é preciso estar atento. Há quem acredite que os chamados descontos a quem paga as taxas condominiais antes da data de vencimento ajudariam a evitar atrasos e inadimplência. Mas, a iniciativa é ilegal, alertam advogado e consultor. “As despesas condominiais são as comuns, rateadas na forma da convenção entre todos os condôminos. Desta forma, não há, consequentemente, como conceder descontos”, explica Ribeiro.
Daniel Klein reforça, dizendo que o Judiciário tem julgado contra a concessão deste tipo de vantagem por entender que se trata de multa embutida ou multa disfarçada. “Está no verbete n° 36 do TJ/RJ: O desconto por pagamento antecipado da cota condominial embute multa, que não admite aplicação de outra, e, muito menos, de percentual acima de 20%, como previsto no Código Civil”, completa.
Aumentar os juros é outra iniciativa ilegal. Se ultrapassado o limite fixado por lei, que é de 1%. Para Klein, a questão sempre mereceu uma resposta simples, pois até pouco tempo se dizia que os juros não poderiam ser majorados. Ele, no entanto, cita uma recente decisão da relatoria da eminente Ministra do S.T.J. Nancy Andrighi, no Recurso Especial n° 1.002.525 – DF que pode desencadear uma mudança significativa nas ações de cobrança de condomínio. “Em resumo, o voto faz uma leitura interessante do artigo 1.336, § 1°, do 0702. Ela o divide da seguinte forma: (I) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (II) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês. De qualquer forma, a meu ver, haverá muito debate sobre o assunto, pois creio que a decisão fere o artigo 406 do Código Civil”, detalha.
As sanções possíveis para os inadimplentes são aquelas impostas na Convenção Condominial ou, na falta ou omissão desta, aquelas previstas no artigo 1336, parágrafo primeiro do Código Civil, ou seja, multa de até 2%, juros de 1% ao mês. O advogado Daniel Klein, no entanto, diz que já tem visto decisões que permitem a adoção da multa de até 5 vezes a cota condominial, conforme dispõe o artigo 1337 do Código Civil. “Há muita discussão, pois uma grande maioria entende que a penalidade para o inadimplemento é somente aquela contida no parágrafo primeiro do artigo 1336, mas talvez, em um futuro breve, vejamos os tribunais adotarem o artigo 1337″, adianta, acrescentando que é importante esclarecer que a corrente que defende esta muita, o faz para os devedores reiterados ou contumazes, e nào para o devedor esporádico, lembrando ainda que esta penalidade deverá ser aprovada por 3/4 dos condôminos restantes.
A ação não é o melhor modo de penalizar o devedor. Se as ações de cobrança se prolongam no judiciário, não é privando o devedor que estará se fazendo justiça
Daniel Klein, advogado especialista em direito civil e imobiliário
O consultor de condomínio reforça que os inadimplentes não podem ser expostos, pelo risco de sofrer ações por danos morais. Daniel Klein, no entanto, diz que tem visto os tribunais permitir aos condomínios restringir o acesso às áreas de lazer. “Particularmente, continuo contra, por considerar que a ação não é o melhor modo de penalizar o devedor, além de ferir o direito de propriedade. Se as ações de cobrança se prolongam no judiciário, não é privando o devedor que estará se fazendo justiça”, diz.
Seria mais eficiente aumentar a penalidade monetária. Mas, enquanto isto não acontecer, é importante agir com prudência, buscando o diálogo até se esgotarem as possibilidades
Marcelo Ribeiro, consultor de Condomínios da Lowndes
Ribeiro concorda: “Seria mais eficiente aumentar a penalidade monetária. Mas, enquanto isto não acontecer, é importante agir com prudência, sempre dentro da lei e, acima de tudo, buscando o diálogo até se esgotarem as possibilidades, partindo então para a ação judicial, processo que não deve ultrapassar os dois meses. A prontidão da ação permite que a massa condômina entenda que há regras e elas devem ser cumpridas”, conclui.
Saiba Mais
Horas extras: por que evitá-las?
O excesso da prorrogação da jornada de trabalho, horas extras, ainda é o principal responsável pelo grande número de ações na Justiça do Trabalho. As horas extras, embora pagas em muitos casos, por vezes não são pagas corretamente e é isto que vai fazer, ao final do contrato, que o empregado entre na justiça.
Em condomínio se criou quase como uma regra, que o salário é composto do piso da categoria mais horas extras. Algo tido como muito normal, apesar de um grande equívoco e, invariavelmente, com consequências muito danosas. Não fosse o tema ser a principal fonte de reclamações trabalhistas contra condomínios, há a possibilidade de multas pelo Ministério do Trabalho e a certeza de aumento exponencial da folha de pagamentos.
“Observamos que existe uma grande massa de condomínios que considera o piso salarial do empregado pequeno, mas paga este valor. E, com o intuito de melhorar o salário, começam a criar horas extras. Muitas vezes, elas não têm sentido ou necessidade alguma, mas passa a fazer parte da composição salarial”, comenta João Luiz Martins, Gestor de RH da Lowndes.
O problema é que com o passar dos anos, estas horas extraordinárias começam a pesar no orçamento do condomínio. Quando isto acontece, a primeira medida é analisar a folha. Nestas ocasiões é que se verifica que existe o pagamento de horas extras que de fato não foram feitas. A solução neste caso é fazer a supressão destas horas. Entretanto, para que isto seja feito, o condomínio terá que observar algumas regras estabelecidas pela Convenção Coletiva dos empregados em edifícios e pela legislação vigente.
A primeira delas é em relação ao que estabelece a Súmula 291 do Tribunal Superior do Trabalho. Ela determina que a supressão total ou parcial, pelo empregador, de serviço suplementar (horas extras), prestado com habitualidade, durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização.
Outra regra vem através da Convenção Coletiva dos empregados em edifícios que determina que para aquele que recebe hora extra, habitualmente, há mais de quinze anos, a supressão destas horas só será possível com a concordância do empregado.
O sindicato também resguarda, através da convenção, o empregado que esteja a 36 meses da aposentadoria integral. Para estes casos, há a proibição da supressão das horas extras.
Martins ainda alerta para outro problema. “Considerando as situações em que é possível a supressão de horas extras, o condomínio tem que estar atento aos efeitos pós-supressão. Quando o empregado começa a receber abaixo do que recebia, começa sua insatisfação e a primeira coisa que ele solicita é um aumento de salário, o que, em muitos casos, é impossível, já que o condomínio acabou de gastar dinheiro com a indenização”, diz. O desgaste entre ambos é, então, inevitável e muitas vezes só tem fim com a demissão do empregado. Mas, mais uma vez, a hora extra vai pesar, pois para a composição do salário e a rescisão do empregado que for demitido as horas realizadas antes da indenização entrarão no cálculo.
Jornada de Trabalho Exige Planejamento
Uma outra questão a ser vista são os excessos da prorrogação da jornada de trabalho, que podem resultar em multas para o condomínio. É uma situação que, muitas vezes, decorre em função de jornadas de trabalho que sequer atendem às necessidades. A questão fundamental é que a jornada tem que ser planejada, considerando diferentes fatores como, por exemplo, dimensionar o quadro de empregados conforme o tamanho do condomínio. Avaliar qual a jornada mais indicada, se a de seis dias trabalhados com uma folga semanal ou a da escala de 12×36, na qual o empregado trabalha dia sim, dia não, também é importante. “Para pequenos condomínios esta última não é a mais indicada, porque na ausência de um empregado, pode-se ter um buraco de 12 horas. É mais indicada, certamente, para aqueles com mais de um funcionário no mesmo horário”, orienta.
O Gestor avalia que em muitas demandas judiciais fica evidente a falta de controle por parte dos condomínios sobre as jornadas de trabalho executadas diariamente. “Muitas vezes, nestas ocasiões, tomamos conhecimento que a jornada contratada não é a jornada efetivamente trabalhada, o que já é um erro. Com relação à hora extra a situação é pior, excesso de prorrogação (a lei determina o máximo de duas horas diárias), apuração feita de forma incorreta, pagamento de hora extra a 100%, quando na verdade seria a 60%, sem contar horas pagas, sem efetivamente terem sido trabalhadas. E como se isto não bastasse, a realidade é que em muitos condomínios quem apura as horas extras é o porteiro.
Outro problema encontrado é o que chama de horas extras fixas, uma prática que evidencia o total desconhecimento com o qual se faz uso deste recurso. “Em primeiro lugar, os meses não têm a mesma quantidade de dias. Então, não se pode ter a mesma quantidade de horas extras todos os meses do ano”, diz. Sua experiência permite dizer que quando se vai apurar efetivamente o que são estas horas, novamente o que se vê é o resultado de acordos feitos em gestões de 10, 15 anos atrás, quando, para não aumentar o salário do empregado, se deu as horas extras. “Cria-se uma bolha que cresce com o passar dos anos até o momento em que ela estoura. Por vezes, o condomínio tem um bom empregado, mas com um salário irreal, encarecendo muito a cota condominial, precisa demiti-lo, já que nem sempre é possível realizar a indenização por supressão de horas extras”, destaca.
Por vezes, o condomínio tem um bom empregado, mas com um salário irreal, encarecendo muito a cota condominiaI, precisa demiti-lo, já que nem sempre é possível realizar a indenização por supressão de horas extras
João Luiz Martins, Gestor de RH da Lowndes
O tema também precisa ser analisado de forma mais criteriosa por aqueles que mantêm empregados que moram no edifício. A moradia funcional é dada com o intuito de facilitar para o empregado e para o condomínio ter uma pessoa de confiança 24 horas no prédio. Entretanto, esta pessoa não é funcionário 24h. Ele tem um contrato com uma carga horária estipulada. Fora desse horário ele é livre. A utilização de empregado que mora no prédio fora de seu horário de trabalho, enseja o pagamento de horas extras.
“As pessoas não dimensionam o custo da hora extra. Para cada hora prorrogada, o empregado de condomínio recebe, no mínimo, um acréscimo de 60%. Considerando os encargos sociais, o reflexo destas horas em férias, 130 salários, rescisões de contrato e repouso semanal remunerado, o custo final ultrapassa a 100%”, alerta.
Qual seria a solução para que os condomínios funcionem de forma correta? “É simples. Primeiro, dimensionar e adequar o quadro de pessoal ao tamanho e atividades que são desenvolvidas no condomínio. Em seguida, montar um quadro de horário que atenda às necessidades do prédio e que estejam dentro da legislação. Ainda que exista a necessidade de prorrogar a jornada de trabalho do empregado, que ela seja no máximo de duas horas por dia. É ainda importante frisar que a hora extra deve ser utilizada da forma específica para a qual foi criada e não para ser usada como complementação da remuneração. E, por último, não podemos esquecer que a relação condomínio x empregado tem que ser profissional, que ambos têm deveres e obrigações e que todos os atos devem estar de acordo com a legislação atual a fim de se evitar os problemas judiciais”, conclui.
TOMA NOTA
ISENÇÃO PARA RENDIMENTOS DO CONDOMÍNIO
A Nova Lei n° 12.973, de 13 de maio de 2014, em seu artigo 3°, concede isenção do Imposto de Renda das Pessoas Físicas em relação aos rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei n° 4.591/64. A isenção está limitada a R$24 mil por ano-calendário. Outras delimitações são para que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, que estejam previstos e autorizados na convenção condominial, que não sejam distribuídos aos condôminos e decorram de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio, de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial, ou de alienação de ativos detidos pelo condomínio.
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MUDANÇAS PARA A IMPLANTAÇÃO DO eSOCIAL
O prazo para implantação do projeto eSocial será contado apenas após publicação da versão definitiva do manual de orientação. Somente seis meses após a divulgação desse manual, as empresas começarão a inserir os eventos iniciais em um ambiente de testes. E após mais seis meses de testes, entrará em vigor a obrigatoriedade para o primeiro grupo de empregadores, formado por empresas grandes e médias. O cronograma de ingresso no sistema para as pequenas e micro empresas, aqui incluídos os condomínios, está sendo elaborado em conjunto com as entidades representativas desses segmentos.
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É PROIBIDO FUMAR
De acordo com a Lei 5.517/09 é proibido o uso de cigarros e outros produtos com tabaco em locais fechados e semi-abertos, incluindo hall, corredores e demais áreas de condomínios. As multas variam entre R$2 mil e R$1,5 milhão.
Entrevista
Direito de vizinhança
Arnon Velmovitsky – Advogado, Ouvidor da OAB-RJ e Comissão de Direito Imobiliário do Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB
O advogado Arnon Velmovitsky é especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB. Em sua rotina de trabalho muitas histórias de conflitos entre vizinhos, sejam em ações que representa, sejam nas que toma conhecimento nos corredores do judiciário. A experiência permite orientar para uma medida preventiva fundamental em condomínio: regrar, regrar e regrar. E, além disto, incluir penas pecuniárias que por si só tenham a força necessária para coibir abusos e assim ordenar as relações nos condomínios, tomando-as mais pacíficas.
LOWNDES REPORT – Grande parte das ações na Justiça envolvendo condomínios tem relação com o direito de vizinhança. Qual o papel do síndico nesta questão e como ele pode contribuir para diminuir as tensões entre vizinhos?
ARNON VELMOVITSKY – Ao síndico não cabe apenas administrar os recursos do prédio, zelar pela segurança, prestar contas dos valores recebidos e pagos. É sua missão harmonizar as relações entre os condôminos. É a parte da função que exige equilíbrio, poder de decisão, serenidade e liderança, além de paciência, muita paciência. O melhor caminho para tornar menos árdua a tarefa é envolver todos os condôminos nas decisões relevantes, com a convocação de assembleias para discutir os problemas comuns. Além de melhorar a qualidade de decisão traz esta prática benefícios para as relações entre os condôminos. Quando todos se sentem fazendo parte de uma coletividade, sabendo que têm voz, que são ouvidos, mas que também têm regras claras a cumprir – as quais eles mesmos votaram a favor -, tendem a resolver suas questões mais dentro das normas, sejam as do condomínio, sejam as sociais. Civilidade faz parte do jogo social, mas quanto maior a participação, maior o comprometimento e melhor o comportamento dentro da organização social.
LOWNDES REPORT – Qual a questão que mais gera conflito entre vizinhos?
ARNON VELMOVITSKY – O barulho, ou o ruído excessivo, é de longe a principal queixa. E de difícil solução. Por exemplo, a lei estabelece o horário das 10 horas da noite como limite, mas se você vai fazer uma festa, muito provavelmente esta é, muitas vezes, a hora em que está começando. É preciso examinar a questão à luz da lei, do bom senso e da aplicação daquilo que chamamos de usos e costumes, e a jurisprudência tem tratado o tema buscando atender aos anseios da sociedade. Ou seja, o que pode ser tolerado? Se diminuir um pouco o som, a partir de um determinado horário, como 24h, atende? Até porque não há uma efetividade do poder do estado em coibir os abusos e esta é uma questão. É sabido que se chama a polícia, muitas vezes ela não vai, se vai, logo que sai voltam a aumentar o som. A Prefeitura não tem os aparelhos para medir os decibéis. Tudo é muito difícil e vai muito da vontade da pessoa querer levar aquilo adiante. Caberia ao condomínio aplicar uma multa. Mas os critérios devem ser discutidos e aprovados, levando-se em questão o incômodo, o que é muito subjetivo, e a recorrência. Se for algo de forma continuada terá outro tratamento, mais rígido. As causas de conflitos entre unidades devem diminuir porque as novas construções já são obrigadas a ter um tratamento acústico do piso e, com isto, cessar as muitas queixar sobre andar de salto alto dentro de casa, ou brincadeiras de crianças, questões mais recorrentes. E neste, como em outros casos, onde a lei não alcança a orientação é para se buscar ter o máximo de ordenamento, através de assembleia mesmo, ainda que não tenha previsão na convenção, porque a maioria destas questões pode ser tratada pelo regimento interno. É importante fazer constar do documento, incluindo multa, a fim de coibir excessos.
O barulho, ou o ruído excessivo, é de longe a principal queixa. Os critérios devem ser discutidos e aprovados, levando-se em questão o incômodo, o que é muito subjetivo, e a recorrência
Arnon Velmovitsky é advogado
LOWNDES REPORT – Sobre o condômino antissocial, não temos nenhum registro de exclusão de morador no Rio de Janeiro. Esta é uma situação que a lei não alcançará?
ARNON VELMOVITSKY – O problema aqui é que o quórum que a lei estabeleceu é muito alto, mas se a pessoa começa a ter um comportamento que ameaça a todos, ela precisa ter o seu direito de uso e gozo restrito. Há, no meu entender, um equívoco ao recorrerem ao direito de propriedade, porque se causa danos recorrentes aos demais, é preciso fazer cessar. E como vai fazer isto? O direito de propriedade assegura a ela perturbar os demais? Utilizando o direito de vizinhança, e o risco real envolvido ali, pode-se buscar a tutela do judiciário para limitar o uso, não a propriedade. Mais uma vez, acordando isto com os condôminos, vai chamar a atenção deles para a questão, que é também uma forma de coibir. Sabendo que já há uma regra prevendo multas pesadas, e atualizadas por algum índice, o indivíduo vai pensar duas vezes antes de agir mal. Porque tem que ter a penalidade financeira e ela deve ter um peso considerável. Aqui cabe acrescentar que houve uma evolução na lei, que diz que o proprietário também responde pelos visitantes e isto tem que estar contemplado nas normas sobre o assunto.
LOWNDES REPORT – E quanto aos animais em condomínios?
ARNON VELMOVITSKY – A questão dos animais já está bem sedimentada na jurisprudência, que ignora inclusive a convenção de condomínio. Se pensarmos bem, juiz também tem cachorro. E é sabido que o animal tem efeito terapêutico, que faz bem às pessoas ter um animal de estimação. Assim, houve uma guinada na jurisprudência para garantir a presença dele no condomínio, ainda que a convenção diga o contrário. O que a jurisprudência diz é que se o animal não causa incômodo, se não causa dano aos demais moradores, não há porque impedir a sua permanência.
LOWNDES REPORT – Vaga de garagem é fonte de muito conflito. Com veículos de maior porte, mais carros por família, e a falta de vagas de estacionamentos na cidade, como o condomínio pode lidar com a questão quando não há espaço para todos?
ARNON VELMOVITSKY – Primeiramente, é necessário verificar se a vaga é marcada. Havendo falta de vaga, pode-se realizar anualmente um sorteio ou rodízio. É preciso ainda, atentar para o tamanho dos veículos, a necessidade de cada um, se é um idoso, um cadeirante. Um critério justo que vejo é o rodízio. Mas, são realmente muitos os problemas. Por exemplo, em um processo recente, a pessoa com uma vaga maior queria colocar dois carros onde só caberia um, trazendo incômodo para os demais condôminos. Depois, o direito ali é de um carro só. E a vaga é para carro. Há muita briga porque as pessoas querem usar o espaço para colocar moto, bicicleta, e não pode. Um dos princípios elementares do Código Civil é a prevalência do direito coletivo sobre o individual.
LOWNDES REPORT – A intolerância parece ter aumentado. Diz-se até que os cariocas estão mais mal humorados. Com esta indisposição, toda e qualquer questão pode resultar em conflito. Que outros tentas sugere sejam regrados objetivando minorar atritos?
ARNON VELMOVITSKY – No caso de obras, por exemplo, houve um avanço com a nova norma da ABNT, porque a reforma é na unidade, mas será preciso usar o espaço comum, impactar no uso do elevador de serviço, no problema do barulho, e é preciso normatizar tudo isto para que não acabe gerando conflito entre os vizinhos. Outro problema comum é o de relacionamento do condômino com o empregado do prédio: querer mandar o funcionário do prédio realizar serviços particulares. É um tipo de situação que vai envolver conflito de vizinhança. O uso de partes comuns, de piscina, de aluguel de salão de festas, a exclusividade de uso para um condômino. Tudo isto requer um trabalho atento, uma visão ampla para que sejam elaboradas regras que pacifiquem as relações. Para o aluguel do salão de festas, é comum cobrar-se um valor simbólico. Há pouco cuidado de se fazer uma vistoria na hora da entrega, a fim de verificar se houve algum dano. O simples colar de bolas na parede pode exigir que seja feita uma nova pintura e, neste caso, a despesa será de todos? O que aqueles que não participaram da festa pensarão a respeito? A despesa deve ser arcada pelo usuário do salão. Outro problema que cabe citar é o voto de minerva nas assembleias. Caso se vislumbre a possibilidade de empate em qualquer votação, pela presença de número par de condôminos na assembléia gerai e, ausente critério de desempate na convenção de condomínio, é possível que se estipule, antes do início da assembleia, mediante proposta aprovada pela maioria dos presentes, o direito do voto de minerva para o presidente da mesa, ou o condômino mais idoso ou outro critério, viabilizando resolver os temas da ordem do dia. Obviamente, tudo isto deve ser proposto e aprovado em assembleia, para constar do regimento interno e, desta forma, servir para pacificar os ânimos nas mais diferentes situações comuns em um condomínio.
O síndico precisa ser um gerente de visão ampla, habilitado e habilidoso para agir com prudência e bom senso diante de sua responsabilidade que não é pequena
Arnon Velmovitsky é advogado
E o síndico precisa ser um gerente de visão ampla, habilitado e habilidoso para agir com prudência e bom senso diante de sua responsabilidade que não é pequena. Já está pacificada a jurisprudência que o síndico responde civilmente pelo condomínio. Todas estas questões de direito de vizinhança esbarram nele, aconteça o que acontecer ali, ele como seu representante legal, é quem vai responder. É preciso, então, ser prudente, e regrar o que for possível.
Ações Positivas
Médicos sem Fronteiras
Ajuda humanitária e de saúde para quem precisa em qualquer lugar do mundo
Criada em 1971 por médicos e jornalistas, o Médicos Sem Fronteiras – MSF é uma organização humanitária internacional que atua em 70 países diferentes levando cuidados médicos a populações vítimas de desastres naturais, conflitos armados, epidemias, doenças negligenciadas e da exclusão do acesso à saúde. Ela também tem o compromisso de denunciar o sofrimento das pessoas que atende e os obstáculos encontrados na tentativa de oferecer ajuda. Com um trabalho reconhecido mundialmente, recebeu, em 1999, o prêmio Nobel da Paz.
O MSF conta com escritórios em 28 países, inclusive no Brasil, e projetos de ajuda médica em mais de 70 países. São mais de 34 mil profissionais de todo o mundo que atuam nas áreas médica, logística, administrativa, finanças, comunicação, entre outras, sempre primando pela ética médica e pelos princípios de independência, neutralidade e imparcialidade.
As pessoas que trabalham no MSF têm perfis profissionais bem distintos. Além dos profissionais de saúde – médicos, enfermeiros, psicólogos, ginecologistas, farmacêuticos, entre outros -, há administradores e logísticos. Atualmente, cerca de 100 brasileiros trabalham nos projetos de MSF em cerca de 40 países.
O Médicos sem Fronteiras tem projetos de ajuda médica em mais de 70 países e depende quase que exclusivamente de doações privadas
Para Saber Mais e Ajudar
Para realizar todo este trabalho, o MSF depende quase que exclusivamente de doações privadas. Esta é uma condição fundamental para garantir a independência da sua atuação e levar cuidados de saúde às pessoas que mais precisam, sem discriminaçào de raça, religião, nacionalidade ou convicções políticas. Os requisitos básicos para trabalhar em Médicos Sem Fronteiras são: formação superior; dois anos de experiência profissional; domínio de um segundo idioma (inglês e/ou francês) e disponibilidade para trabalhar em outros países por longos períodos.
As formas de ajudar são diretamente, através do site: www.msf.org.br/doador- -sem-fronteiras, sendo um doador ou uma empresa parceira. Para saber mais, acesse o site: www.msf.org.br.
Atuação reconhecida com um prêmio Nobel da Paz faz diferença no atendimento médico em áreas de risco de todo o mundo
Porteiros
Fazendo a Diferença
Antônio Marcos Paixão de Medeiros
Edifício Sunset Drive
Antonio Marcos Paixão de Medeiros
Antônio Marcos Paixão de Medeiros trabalha na recepção do Edifício Sunset Drive, na Barra da Tijuca, desde 1996. Foi a sua segunda experiência em condomínio, mas a primeira em um apart hotel e os desafios se apresentaram como uma grande oportunidade de conhecer um mundo novo. “Lidar com os hóspedes foi descoberta de um universo. Uma experiência não apenas profissional, mas de vida que não imaginava que pudesse ter”, afirma. A rotina de check ins e check outs foi um desafio superado com cursos e treinamentos, mas foi na prática que se revelou plenamente realizado na sua função.
Desde de 2007, o condomínio deixou de funcionar como apart hotel, mas a experiência ficou, assim como a dinâmica de trabalho no atendimento, agora, aos condôminos. Antônio lamenta até hoje a perda dos tantos contatos, das tantas amizades feitas, do ir e vir de estrangeiros que se hospedavam ali para aproveitar a Praia da Barra e a beleza do Rio. “Muita gente boa passou por aqui. Uma movimentação intensa de gente feliz”, recorda. Ele lamenta a pouca procura para o período da Copa, quando era esperado um maior afluxo de turistas para a opção de aluguel por temporada no Condomínio. “Estávamos preparados, mas não aconteceu. Aguardamos que para os próximos eventos isto se reverta”, torce.
Nascido em Nilópolis, não teve as condições de concluir estudos, inclusive os de língua estrangeira, e destaca como ao longo dos anos deu sempre tudo certo, apesar disto, no atendimento ao público de diferentes países. “Não sei explicar como, mas nunca tive problemas devido a esta carência de escola formal”, brinca.
Hoje o condomínio é um residencial que manteve alguns serviços e a dinâmica inclui o atendimento aos condôminos, as trocas com os colegas e prestadores de serviços. Sua experiência faz diferença e ajuda no entrosamento e na troca para a melhor atuação de todos. “A vida está corrida para todo mundo e a maioria não tem muito tempo. Então, o serviço tem que ser eficiente, o atendimento rápido. Muitas vezes, por telefone mesmo, é preciso dar uma solução”, explica.
Cada um na Sua, Mas Tendo o Profissionalismo em Comum
O trabalho afinado com os colegas garante uma rotina tranquila. O Sunset Drive tem uma equipe de 22 pessoas, entre governança, mensageiros e pessoal de manutenção, além dos terceirizados, mas Antônio assegura que o entrosamento é total. “Aprendi uma coisa ao longo destes anos que é o seguinte: no local de trabalho, cada macaco no seu galho”, brinca, com o objetivo de demonstrar como um bom relacionamento se constrói com o respeito mútuo e a solidariedade. “Um relacionamento respeitoso, porém amigável, sem ser invasivo”, resume.
Para ele, isto fica evidente para quem vê de fora, passando uma noção de que ali se tem um atendimento humanizado feito por profissionais. “Nada pior do que um ambiente de trabalho que transpira a falta de respeito e de profissionalismo”, critica.
Os moradores valorizam o diferencial. O bom relacionamento com eles é prova do acerto na percepção da melhor maneira de atuar que os profissionais que trabalham em portaria e recepção de condomínios, tradicionais, ou apart hotéis, precisam ter. “Todos gostam do seu jeito cordial, educado e sempre pronto a ajudar. É pontual, dinâmico e empolgado com o trabalho”, enaltece Roberto Borges, gerente do condomínio, que considera que isto contagia a equipe.
Quem trabalha em portaria é que está na linha de frente e tem que saber ouvir as reclamações e ponderar. Isto faz parte deste ofício
Antonio Marcos Paixão de Medeiros, porteiro
Para os colegas e para quem quer iniciar na profissão, Antônio diz que o relacionamento fraterno é fundamental, mas precisa ser cioso que nem todos gostam, pois há sempre os que confundem as coisas. “Desde que existe uma hierarquia, um conjunto de regras a ser seguido, quem trabalha em portaria é um representante. Não foi ele que criou, mas cabe a ele zelar para que se cumpra. É ele que está na linha de frente. Tem que saber ouvir as reclamações e ponderar. Isto faz parte deste ofício”, explica. É uma orientação que procura dar aos mais novos, passando um pouco de sua experiência.
Morando em Ricardo de Albuquerque, sua rotina precisa começar antes das cinco da manhã para chegar sempre com antecedência suficiente para um bom café da manhã no trabalho e começar o expediente preparado para o que der e lier. Com a escala 12 por 36 diz que consegue conciliar trabalho e lazer, diminuindo o estresse do tempo de trajeto e o trânsito cada vez mais pesado entre casa e trabalho. Sem família, ele foge do estereótipo de praia e futebol, e diz gostar mais de passear em shopping Center. Outra paixão são os seus cachorros. “Os cinco vira-latas que são meus companheiros. Adoro a “não” raça deles, são tão alegres e expertos”, diz. Para o futuro, os cursos, os voltados para condomínio, e, especialmente, os de hotelaria. “Eles são os meus sonhos de consumo”, conclui.
Deu Certo
E Deu Muito Certo, Mesmo!
Edifício Flamengo Park Towers
O síndico Márcio Calleri, a esquerda, com parte do time vencedor do Condomínio do Edifício Flamengo Park Towers
A gestão do Edifício Flamengo Park Towers completa 10 anos e a equipe, comandada pelo síndico Márcio Calleri, tem muito a comemorar. E o Conselho e a auditoria externa atestam. No relatório de realizações, organizado pelo síndico e pelo gerente predial Carlos H. Kronemberger e apresentado todos os anos por ocasião da assembleia, uma imensa lista de realizações, além da prestação de contas e da previsão orçamentária, tudo aprovado, ano a ano.
Por si só, ele demonstra o quão a administração é ativa. Com muito empreendedorismo e arrojo na escolha das soluções, garantiu atualizar e manter o condomínio em função dos avanços da tecnologia e da oferta de serviços que tanto valorizam os empreendimentos modernos. O edifício de mais de 30 anos faz inveja pela infraestrutura, funcionalidade e pelo custo. Uma administração financeira eficiente, com ganhos de receitas extras, permite uma cota condominial sem igual para os prédios de mesmo padrão.
Mas não foi assim que a gestão atual encontrou o Park Towers e conhecer a história permite valorizar ainda mais os seus feitos. Caixa no vermelho e dívidas exigiram negociações com praticamente todos os prestadores de serviços, inclusive com as concessionárias públicas. Parcelamentos longos, enxugamento de “gorduras” e busca por renda extra garantiram meios para poder começar a trabalhar nas reformas e medidas necessárias, algumas emergenciais, fosse para a conservação do prédio, fosse para lançar o edifício em outro padrão de atendimento e funcionalidade para os condôminos.
Administradora, advogado trabalhista e civil, tendo à frente a equipe atual, trabalharam arduamente. “Os primeiros cinco anos foram para equilibrar contas, dentro de uma organização a mais transparente que garantisse a confiança e o apoio dos condôminos, fundamental para que as mudanças necessárias fossem empreendidas”, detalha Calleri, acrescentando que, desde o início, realizaram uma administração responsável, equilibrada e coerente, com foco nas melhorias em tecnologia, segurança e comodidade, para a valorização constante dos imóveis.
A fachada que em breve passará por um retrofit para fechar o ciclo de renovação do Flamengo Park Towers
Relatório como Ferramenta Privilegiada de Gestão
E resultado eles têm para apresentar. No relatório da Administração, de 2013, um documento denso, de 13 páginas, com sumário e tudo, facilmente se pode visualizar o que ele diz. Rubrica a rubrica, em tópicos como Administração do condomínio, Resumo das últimas benfeitorias e melhorias, Funcionamento e manutenção predial, Situação econômica-financeira e Conclusão, item a item é detalhado. No resumo das benfeitorias um apanhado desde 2008 até 2012, seguido de melhorias realizadas em 2013 – concluídas, em andamento e as projetadas para 2014. “Criamos e negociamos com a administradora uma forma diferenciada de prestação de contas. Desta forma, temos uma ferramenta que é um histórico tão preciso, que já tivemos contas fechadas com 1% apenas de diferença entre previsão orçamentária e prestação de contas”, comemora o gerente predial Carlos Kronemberger.
Neste documento até as variações menores de cada conta estão espelhadas ali. E agrupadas e organizadas facilitam a análise do conselho e da auditoria. Do calhamaço que é este documento entregue aos condôminos fazem parte ainda o relatório da auditoria independente e o parecer do conselho consultivo. “A auditoria não se prende tanto a gastos, mas ao cumprimento da legislação contábil e fiscal, além da comprovação de todos os pagamentos realizados, se tem comprovantes, etc. O conselho vê no que se está sendo gasto o dinheiro, a coerência e a relevância dos investimentos, realizações e propostas”, explica.
Os balancetes são apresentados de modo a que se possa visualizar de forma analítica todas as ações, comparando presente com o passado, dando uma visão de continuação e transparência efetivas. “As contas são separadas. As receitas extraordinárias só vão para contas extraordinárias, ficando as contas ordinárias para as cotas condominiais. Desta forma, temos também uma precisão na prestação de contas sem igual, continua Calleri.
Mais que transparência, a ferramenta é a base da administração que trabalha de forma meticulosa com foco definido. “Queremos elevar e manter valorizado o empreendimento, para a liquidez do investimento dos condôminos”, afirma Calleri, que além de gestor predial é experiente corretor de imóveis.
Tudo novo: parte hidráulica, elétrica, telefonia e muito mais
Realizações de dar Inveja
Além das renegociações de contratos, onde muita “gordura” foi enxugada, no âmbito da manutenção fizeram muito. Renovaram toda a impermeabilização das áreas comuns, trocaram toda a tubulação de água, todas as instalações elétricas e de telefonia. Adotaram o hidrômetro eletrônico individual, que permitiu economia e controle maior sobre oscilações de consumo e localização de vazamentos, agilizando a sua correção, e uma rede de fibra ótica, o que possibilitou o uso da telefonia digital, o circuito interno de TV digital, uma central telefônica 100% digital e o sistema mais moderno de contrôle de acesso, tornando o prédio o terceiro apenas a dispor da tecnologia para a maior segurança das 5 mil pessoas e dos 20 mil veículos que acessam o prédio mensalmente. As câmeras de segurança também são de última geração, semelhantes às dos novos estádios construídos para a Copa do Mundial no Brasil.
A empresa de manutenção é terceirizada e tem base dentro do próprio prédio para facilitar o atendimento 24 horas. Ao todo, apenas nos últimos cinco anos, mais de 300 obras foram realizadas, muitas delas volumosas. Computados a idade do prédio e o seu porte – dois blocos, um de 26 salas com treze andares e outro com 359 salas com 18 andares, mais uma loja e os oito pavimentos de garagem -, pode-se ter uma dimensão do que foi feito. E tudo sem nenhuma cota extra, fruto de receitas extraordinárias, oriundas de contratos de permissão de uso de áreas comuns. São restaurantes, salão de beleza, antenas na cobertura, depósitos, uma gama de fontes de renda e, ao mesmo tempo, serviços para os condôminos.
Se você tem um empreendimento bem localizado, com serviços, moderno, seguro e com bom preço, o investidor tem confiança na liquidez do negócio dele. Este é o nosso objetivo.
Marcio Calleri, síndico
Já está em andamento o novo projeto de arquitetura e decoração para as áreas comuns e para o futuro próximo, o retrofit da fachada. “Trabalhamos de dentro para fora e em breve teremos o prédio novo por inteiro. Se você tem um empreendimento bem localizado, com serviços modernos, seguros e com bom preço, o investidor tem confiança na liquidez do negócio dele. Este é o nosso objetivo”, afirma Calleri, fazendo questão de agradecer aos condôminos pela confiança que permitiu realizar a gestão que até hoje só lhe dá orgulho. “Ficamos satisfeitos em realizar”, conclui.
