Editorial
Quantas são as empresas que superam os 70 anos de vida? Às vésperas de chegar aos 80, a Lowndes segue sua história de bons serviços e contribuições para o mercado de administração de imóveis e condomínios. São 79 anos com a mesma energia, valores e objetivos com o qual foi criada em 1936, pelo empreendedor Donald Lowndes.
Sempre atual, a Empresa aproveita sua publicação para somar forças aos síndicos que estão revolucionando a maneira de administrar, com um olho no caixa e outro nas ações de sustentabilidade. Pesquisam, negociam com empresas, mobilizam empregados e condôminos, alcançando economia significativa que revertem em melhorias para o condomínio. Mais dinheiro em caixa, mais verde, consumo mais consciente de água e de energia. Benefícios para o bolso dos condôminos e para o planeta.
Ainda com foco nas boas práticas, outros síndicos dão exemplo ao manterem as obrigações em dia, como as limpezas regulares dos reservatórios de água, sem desperdícios. Mais profissionais do que nunca, são gestores cada vez mais preocupados em realizar administrações que se assemelham às das empresas. É crescente o interesse por este nicho de mercado, e especialistas alertam para a necessária formação e experiências adequadas, e ainda para o suporte fundamental de uma administradora sólida e capaz de prestar os serviços exigidos de administração condominial na atualidade.
São muitas as iniciativas bem sucedidas e corajosas, como a da síndica que trocou toda a instalação de gás do prédio de 22 andares, atendendo às normas da ABNT e das da concessionária de gás. Todas elas para auxiliá-lo em sua gestão.
Boa leitura!
Espaço Lowndes
Empresa Completa 79 Anos
No próximo dia 16 de junho, a Lowndes completará 79 anos de uma história de tradição, solidez e renovação constante. Encarnando os princípios que norteiam as empresas longevas, ela se perpetua, mantendo os valores com os quais foi criada. A primeira administradora de imóveis do Rio de Janeiro, foi idealizada para ter vida longa e assumiu este compromisso de manter-se com uma conduta justa, que está no primeiro mote adotado: Por bem fazer, bem haver; que significa que você recebe por aquilo que faz. Ele segue vivo na memória e em cada passo que dá para bem servir, com integridade sempre, no âmbito da administração de imóveis e condomínios.
E é com este intuito que em todas as suas ações sempre buscou antecipar-se às necessidades dos clientes, a fim de oferecer o máximo de comodidade e segurança, impulsionando ainda o mercado para o aprimoramento constante dos serviços, seja aos proprietários de imóveis, seja para locatários, ou administradores. A infraestrutura de sua sede é um exemplo deste movimento. Modernizando-se a cada ano, cria melhores ambientes para recepcionar e atender bem clientes, parceiros e visitantes. Conforto e modernidade, lado a lado, para que diálogos produtivos, estratégias e anseios possam ser ordenados, planejados e postos em andamento por gestores capacitados, que, por sua vez, contam com um vasto leque de serviços e produtos de grande valor agregado para as demandas as mais específicas.
A administradora a cada dia assume de forma mais ampla e personalizada a parte operacional da administração de condomínios, garantindo tranquilidade diante da crescente complexidade imposta por controles mais rigorosos, especialmente da Receita Federal que centraliza agora, através do e-Social, processos previdenciários e trabalhistas para todos os que empregam, não importando se é um grande empreendimento ou um pequeno condomínio. Atenta a esta demanda, a Empresa intensifica a prestação de suporte ao recrutamento e seleção, equacionando as necessidades do condomínio, com as especificidades dos processos de controle atuais e a legislação trabalhista.
São muitas as iniciativas pensadas com esta visão de promover o aperfeiçoamento da administração condominial. No futuro, e agora mesmo, o mais importante para a Lowndes será sempre servir ao mercado naquilo que possa garantir maior qualidade, sem perder jamais de vista seus principais valores que, ao longo de tantos anos, têm conferido confiabilidade à Empresa. É desta forma que comemora junto a seus clientes mais um aniversário, pronta para responder por sua história, pronta para responder a demandas futuras.
Atualidade
Limpeza de Caixas d’água Versus Desperdício
A limpeza e desinfecção dos reservatórios não pode deixar de ser feita sob qualquer alegação, mesmo que seja para economia de água, até porque é possível realizar o procedimento sem maiores perdas
Resíduos, bactérias, fungos e microorganismos carreados pelo transporte da água, a má vedação das caixas e até infiltrações podem causar danos à saúde de todos. Os riscos são grandes e podem levar a óbitos. Foi por isto que surgiu a Lei Estadual n° 1893/91, que estabelece a obrigatoriedade da limpeza e higienização dos reservatórios de água a cada seis meses para fins de manutenção dos padrões de potabilidade. Ela foi regulamentada pelo Decreto 20.356, de 1994, que prevê a interdição do reservatório, quando constatada qualquer irregularidade que ocasione grave risco à saúde, e também à aplicação de multas no caso do descumprimento da lei. Não providenciar a limpeza e higienização dos reservatórios de água nos prazos previstos pode resultar em multas de 5 a 200 UFERJs (atualmente, UFIR-RJ), cerca de 510 reais.
Com o quadro recente de falta de água e das campanhas para um consumo mais consciente, há quem esteja deixando de fazer as limpezas alegando que, sendo necessárias a economia de água, seria um desperdício executar o serviço que, feito sem técnica nem critério, pode levar a perdas significativas deste bem tão precioso. “Quem está fazendo isto está fora da lei e do bom senso. São as limpezas que permitem manter a potabilidade da água que consumimos”, alerta João Domingos, químico industrial que há 24 anos realiza serviços de desinfecção de reservatórios de água no Rio de Janeiro.
Água Cristalina e Água Potável São Coisas Diferentes
Segundo o Inea – Instituto Estadual do Ambiente, órgão responsável pelo controle e fiscalização ambiental, água potável é aquela que pode ser consumida pelos seres humanos, sem prejuízo à sua saúde. Ou seja, com características sanitárias e toxicológicas adequadas e isenta de organismos patogênicos e de substâncias tóxicas. Organismos patogênicos são aqueles que transmitem doenças como bactérias, vírus, parasitas e protozoários.
Toda água possui microorganismos, mesmo que esteja cristalina. Será um número maior deles que fará com que se torne imprópria. É por isto que especialistas alertam que quem acredita que a adoção dos filtros de areia na entrada dos reservatórios permite fazer limpezas mais espaçadas está enganado, pois eles não conseguem barrar os microorganismos. “Pegue a água do vaso sanitário e passe por 10 filtros, ela estará cristalina, mas continuará imprópria para consumo. Os filtros apenas impedem a passagem da lama. Quando tira a lama, está tirando os sólidos suspensos e não o meio de cultura, ou seja, a comida dos microorganismos. São os sais minerais, açúcares e matéria orgânica que irão alimentar estes “bichinhos maléficos” que, de tão pequenos, são contados por colônias. Eles continuam passando e não podemos deixar de considerar os que estão lá, nas paredes dos reservatórios e nas tubulações de distribuição de água do prédio”, detalha.
Atualmente, os filtros residenciais são feitos de membranas com carvão ativado. Quando começam a saturar, ou seja, já tem tanta lama que não filtram mais, precisam ser substituídos. Segundo especialistas, por isto mesmo eles são recomendados apenas para águas tratadas com baixas quantidades de microorganismos.
O único filtro que consegue eliminar microorganismos é o de lâmpada de UV, mas ele tem vida útil curta, e custa caro, tornando-se inviável para o uso doméstico. Outros como os de gel de prata, matam também as bactérias, mas em até dois meses ocorre a saturação do gel e precisam ser trocados. E há ainda os de cerâmica com carvão ativado, que retiram a lama e o cloro gasoso da água recebida da Cedae. “Estes servem exclusivamente para isto. Se a água entrar podre, vai sair dele do mesmo jeito”, completa Domingos.
É com base neste conhecimento que as leis que obrigam as limpezas dos reservatórios foram feitas. Somente o tratamento da água, associado ao das tubulações do prédio, dentro da periodicidade prevista pode garantir a qualidade da água. Há sanitaristas que recomendam um prazo menor ainda para as higienizações, de 90 dias, tamanha a preocupação com o tema.
A etapa da faxina é considerada apenas a parte braçal do processo. Serve para a retirada da lama e a diminuição do meio de cultura. Sem a desinfecção das paredes, teto e piso dos reservatórios, além da higienização das tubulações, o processo de multiplicação dos microorganismos causadores de doenças continuará. “Se você pudesse pegar um microscópio e verificar os poros das paredes e das tubulações, veria que há ali uma floresta de microrganismos. É uma coisa muito séria. Muitas empresas realizam procedimentos incompletos. Entram nos reservatórios com vassoura, escovão, tiram a lama, jogam um caneco de água sanitária ou algumas pastilhas de cloro, e pronto. Mas, mesmo se jogassem um balde de água sanitária, ou várias pastilhas de cloro, teriam que esperar que os reservatórios ficassem cheios e utilizar uma pá fazendo movimentos circulares para homogeneizar as substâncias. O cloro evaporaria e ainda assim o processo não desinfetaria o teto do reservatório”, afirma.
O procedimento correto é, após a faxina, pulverizar uma quantidade determinada de hipoclorito de sódio para a higienização das paredes, teto e piso, pois para matar as bactérias é preciso tempo de contato e uma certa concentração necessárias do produto, que age oxidando a membrana do microrganismo, matando-o. Em seguida, é preciso higienizar também a tubulação. “A pessoa pensa: fiz a limpeza da cistema e da caixa e estâ ôtimo. Mas ninguém vai aos reservatórios pegar água. Pega na torneira de casa. É por isto que o caminho percorrido por ela até chegar aí também precisa ser tratado”, diz Domingos, acrescentando que este procedimento deve ser feito por cinco dias após a limpeza, com cloreto de cálcio, colocado tanto nas cisternas quanto nas caixas superiores.
É por isto que é importante checar a qualidade técnica da empresa que realizará o serviço, a fim de saber o tipo de trabalho que oferece. “Não pode ser somente uma faxina. Limpeza de caixa d’água é coisa muito mais complexa. Tem que ter a faxina, mas é preciso também proceder à desinfecção e ainda higienizar a tubulação’’, orienta.
Vedação Completa do Reservatório é Fundamental
Ratos, baratas, pombos e até mosquitos podem contaminar a água e por isto a lei e também determina a completa vedação dos reservatórios. Leptospirose, doenças intestinais, disenteria comum, salmonelose e indiretamente dengue e malária, podem ser citadas entre os vários problemas decorrentes de caixas mal vedadas. “Apesar disto, o que vemos é condomínios fazendo furos nas caixas para liberar o gás do cloro gasoso utilizado pela Cedae. Ele é oxidante e corrói concreto e ferragem. Pensam que assim estão evitando prejuízos, mas se uma pessoa pegar uma infecção em função da entrada de baratas, por exemplo, vai parar no hospital e dar prejuízo também”, alerta o químico.
Borrachão transporta a água de um reservatório para outro, evitando desperdício
Outro cuidado importante é para o uso de equipamento de proteção individual (EPI) durante a limpeza, pois problemas como o pé de atleta, que é resistente ao cloro, por exemplo, podem contaminar a água. Uma pessoa que entre descalço ou de chinelo nos reservatórios durante a limpeza pode contaminar todos os moradores. O uso de EPI é obrigatório, e eles incluem botas, luvas e máscaras antigases específicas. O trabalho só deve ser executado com a presença de dois funcionários, e nunca um sozinho, por questões de segurança, já que os gases de cloro acumulado podem matar.
Desperdício Pode ser Evitado com Cálculo Simples
É com base numa regra de três que o síndico chega ao tempo necessário para o fechamento da água enquanto é feita a limpeza e higienização dos reservatórios, garantindo o menor transtorno possível para os moradores e o aproveitamento da água. Tomemos por exemplo um condomínio com uma cisterna de 30m3 / uma caixa superior de 20m3/ um consumo diário de 10m3 (conta da Cedae). Basta fechar a água da rua com três dias de antecedência para a limpeza e reaproveitar os 20m3 das caixas, transportando esta água através de um borrachão para a cisterna. A limpeza da caixa é feita em seguida. Para os prédios maiores, a alternativa é proceder a limpeza passando de uma caixa para a outra, sem descer até a cisterna, com a utilização de uma bomba, equipamento que toda empresa deve ter.
Mas para proceder visando eliminar desperdícios a empresa de limpeza de caixas d’água precisa ter esta consciência, pois isto exige investimento. O transporte da água exige que cada equipe de limpeza carregue 150 metros de borrachão, uma mangueira larga de tamanho suficiente para descer pelas escadas do prédio levando a água das caixas para a cisterna do condomínio .
O reaproveitamento contribui para a economia de despesas, pois o preço de um carro pipa é de, em média, 800 reais. Ele ainda garante mais segurança. “São frequentes os alertas para a dificuldade de se saber a origem desta água. Se pensarmos no tempo que leva para encher um carro pipa, mais o trânsito sempre pesado das vias da cidade, vemos que em muitos casos seria impossível a entrega de tal volume estar vindo dos reservatórios da Cedae”, afirma.
A escassez de água preocupa, mas o senso de responsabilidade prevalece. “Trabalhamos com uma empresa que é bastante criteriosa e além de ajudar no controle das limpezas periódicas, ainda realiza o serviço sem desperdício de água, trabalhando em uma linha de produção, passando de um reservatório para outro, limpando e retornando com a água já tratada. Além destas limpezas necessárias, realizamos também as análises a cada três meses. O contrato com esta empresa é a melhor coisa que já fizemos, pois planejam estas ações dentro de um cronograma e de acordo com a lei e os critérios técnicos para uma desinfecção correta”, diz Wilson Ramos dos Santos Filho, do condomínio do Edifício Monet, no Recreio. Com duas caixas e duas cisternas, o serviço é realizado em um dia e os moradores não ficam mais que duas horas sem água nas torneiras. “E eles são avisados com antecedência, em avisos colocados nos elevadores, para que se preparem para o dia da higienização”, completa .
Já Valéria Bicudo, a síndica do Condomínio Charon, também no Recreio diz que cumpre rigorosamente a lei, fazendo as higienizações a cada seis meses, sempre sem desperdício de água, mas que, agora, que já seria a hora de refazer, está pedindo primeiro a análise da água comprada de carros-pipa para ver se é possível aproveitá-la por ocasião da limpeza. São apenas cinco unidades no prédio e três famílias morando. O consumo é baixo e a cisterna muito grande. Com a falta de água na região, depois de 20 dias sem o abastecimento da Cedae foi preciso comprar uma água que a síndica terne não ser de boa qualidade. “Recomendei que essa água não fosse utilizada para consumo ou para fazer comida. É um peso para as famílias comprar água mineral, mas não podemos arriscar. Temos duas crianças aqui e é a saúde de todos que pode ser colocada em risco sem que estes cuidados sejam tomados. Depois, já com a análise, veremos o que fazer para cumprir a lei e, ao mesmo tempo, agir com responsabilidade”, conclui Valéria.
Capa
Gestão Ambiental
Soluções ecologicamente corretas nunca foram tão necessárias e tão fáceis de serem adotadas
Investir em soluções ambientais deixou de ser uma coisa para visionários. Muitos síndicos já estão colhendo os frutos de investimentos feitos recentemente. Eles comprovam o quanto medidas simples podem gerar grandes resultados, tanto para o caixa do condomínio, quanto para o meio ambiente.
Franklin Fernandes Araújo, síndico do condomínio do Edifício Henrique, em Copacabana, acompanha os noticiários e os eventos dirigidos a síndicos para poder passar para os moradores exemplos práticos que podem facilmente ser aplicáveis. “Coloco tudo em circulares nos elevadores. Ali todos têm que parar, e é a forma que utilizo para conquistar a participação deles nos esforços do condomínio , para reduzir o consumo e as contas. Assim temos conseguido alguma economia”, diz o síndico.
O síndico Franklin Fernandez Araújo faz campanha de conscientização para mobilizar moradores para a economia de água e luz
Dirce Arisi, síndica do condomínio Costa Reis, no Centro, aproveitou a sugestão do porteiro chefe, Sr. Jerônimo, para utilizar a água que saia dos aparelhos de ar condicionado direto para a rede de esgoto. “Ele mesmo, aproveitando umas bombonas e um pedaço de borracha, aproveitou a tubulação que faz a captação do pinga-pinga dos equipamentos. Uma economia de uns 20 litros de água usada para limpeza, a custo zero ”, comemora.
Jerônimo, porteiro chefe do condomínio Costa Reis, sugestões resultaram em economia, em iniciativa sem qualquer custo para o prédio
A medida é das mais simples para quem já tem a tubulação obedecendo à lei municipal que obriga a utilização de canaletas captadoras para evitar o pinga-pinga nas calçadas.
Henriette Krutman, síndica do Edifício Augusto César Cantinho, em Botafogo, adotou várias soluções, mas a de maior impacto foi a captação de energia solar para aquecimento de água. Tão comemorada quanto valorizada — a economia é da ordem de 12 mil mensais e, por isto mesmo, a solução é das mais divulgadas, tendo sido apresentada em diferentes veículos de comunicação, entre jornais, revista e programas de TV, além de ter rendido um prêmio Gestão do Síndico , do SecoviRio, para a síndica.
Atenta às novidades tecnológicas, Henriette ofereceu o condomínio para ser cobaia de um sistema de aquecimento solar por placas e bombas de calor e por isto pode pagar preço de custo na sua instalação. Um leasing permitiu parcelar o investimento em 48 parcelas que estão sendo integralmente pagas com a economia alcançada, restando ainda troco. Sem contar a economia na conta de gás, que chegou a 15 mil quando o aquecimento da água era feito por caldeiras a gás. Ao final do leasing, o condomínio passou a usufruir de uma economia de R$8.572,00/mês, correspondente a 17% da atual arrecadação condominial.
O novo sistema de aquecimento utiliza 40 painéis coletores que transformam a radiação solar em energia térmica, funcionando sinergicamente com três bombas de calor. Quando a energia solar é insuficiente, as bombas entram em funcionamento, mantendo a água aquecida no reservatório. Recentemente, 10 dos 40 painéis originais foram substituídos por tubulares, cuja eficiência energética é 2,5 vezes maior do que a das placas convencionais instaladas em 2008.
“O mais importante é manter-se informado, levar as ideias e soluções para os conselheiros e depois para os moradores, para que eles também priorizem as ações voltadas para a economia de recursos. Depois, testar, pois nem tudo dá certo. Fizemos uma experiência de ter uma composteira que não se mostrou viável na relação custo e benefício”, aconselha.
O mais importante é manter-se informado, levar as ideias para os conselheiros e depois para os moradores
Henriette Krutman
Outra medida de economia da síndica foi vistoriar e providenciar a troca de reparos, carrapetas e válvulas defeituosas de torneiras, descargas e chuveiros, tanto das áreas comuns quanto das unidades. O morador paga apenas as peças e o condomínio arca com a mão de obra do bombeiro hidráulico. O condomínio chama de “semana das válvulas”, o evento de vistoria e consertos que são trimestrais.
Paulo Sérgio Pires, síndico do Portofelice, na Barra da Tijuca, realizou investimentos em várias frentes: água, energia elétrica e gás. Em pouco mais de um ano de gestão voltada para a sustentabilidade e redução de custos, o resultado é um superávit de R$20 mil mensais. Ele também é um síndico premiado pelo Secovi Rio (às vezes aparece junto, às vezes separado), e frequentemente citado em veículos de comunicação.
No item energia elétrica, adotou sensores de presença e lâmpadas de LED. Os três elevadores passaram a ser comandados por um software de controle de otimização de chamadas que gerencia as paradas, evitando que todos sejam acionados ao mesmo tempo. Com isto, foi possível reduzir os gastos em 30%.
Para a água foram instalados redutores de vazão em todos os pontos de consumo, incluindo apartamentos e áreas comuns, resultando em uma economia de mais de 26 mil reais por mês ainda no primeiro ano. O condomínio não investiu nada, pois foi feito a partir de um contrato de risco com uma empresa que só receberia se efetivamente ocorresse a economia. Ela recebe o percentual de 40% da economia por dois anos. “Já se passaram um ano e meio, e aproveitamos os 60%, sem qualquer custo com material ou mão de obras nas correções, que continuam sendo feitas”, detalha.
Ele também alcançou bons resultados ao trocar o antigo sistema de aquecimento de água a gás da piscina por um novo, com um trocador de calor elétrico, só que com muito mais vazão, além de um sistema que o desliga quando é alcançada uma determinada temperatura pré-estabelecida pelo usuário. O impacto na conta de energia foi pequeno se comparado com o gasto do gás, pois no sistema anterior era necessário que funcionasse 24 horas. A piscina hoje é aquecida mais rapidamente e a conta de gás foi reduzida para a tarifa mínima: caiu de R$5.101,00 em agosto de 2013, para RS 53,90, em julho de 2014. Como simultaneamente foram empreendidas ações para redução do consumo de energia elétrica, a conta de luz que era de 19 mil, passou para 13 mil.
“O investimento em sustentabilidade teve como principal objetivo reduzir despesas. E, de fato, alcançamos uma grande economia com estas iniciativas e ainda conseguimos manter o valor do condomínio por três anos consecutivos. Mas, não podemos deixar de valorizar o impacto que estas medidas têm para o meio ambiente. Outro ganho muito importante é que a comunidade está mais unida e participativa, empolgada e mobilizada para continuar a economizar e fazer bonito. Afinal, todos podem ostentar o título de ecologicamente corretos”, comemora Paulo Sérgio.
David Gurevitz em palestra ministrada para síndicos sobre economia de água em condomínios, na sede da Lowndes
BIÓLOGO ALERTA PARA A ESCOLHA DAS PLANTAS
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O PERIGO QUE RONDA NOSSAS ÁREAS NATURAIS BIODIVERSAS
Adilson Roque dos Santos, Doutor em Ecologia
Segundo a Convenção sobre Diversidade Biológica – CDB, ‘espécie exótica é toda espécie que se encontra fora de sua área de distribuição natural. ‘Espécie Exótica Invasora’, por sua vez, é aquela que ameaça ecossistemas, habitats ou espécies. Favorecidas pela ausência de inimigos naturais, elas têm capacidade de se proliferar e invadir ecossistemas, sejam eles naturais ou antropizados (transformados pelos seres humanos).
A crescente globalização, o aumento do comércio internacional e o transporte entre pessoas, intensificam sobremaneira a introdução de espécies exóticas, que multiplicam-se descontroladamente, causando impactos como a alteração de ecossistemas que podem de uma forma extrema levar até à extinção de espécies nativas. São exemplos de plantas exóticas invasoras, o figo-da-Índia, cujo nome científico é Opuntia ficus-indica (L) Mill, Cactaceae, e a Jaqueira, ou Artocarpus heterophyllus Lam, Moraceae.
O nosso desafio dentro da nova proposição de sustentabilidade ambiental é, além de economizar os recursos naturais do Planeta, com um consumo consciente, contribuir para que não seja permitida a introdução de espécies exóticas. Nesse sentido, a sociedade, as instituições públicas, empresas, condomínios, proprietários de imóveis, síndicos e funcionários devem alertar os moradores da cidade, quanto ao potencial risco da introdução de espécies exóticas. No Rio, as edificações devem, quando da contratação de projeto paisagístico e execução de jardins, contratar empresas e profissionais que conheçam o problema e produzam espécies nativas para comercialização e plantio. Os síndicos devem, rotineiramente, alertar os porteiros para não fazerem o plantio nos jardins do prédio de plantas dadas pelos moradores, sem que se tenha uma orientação profissional para isto.
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ENTREVISTA
“VEJO POUCOS REALIZANDO CAMPANHAS INTERNAS DE CONSCIENTIZAÇÃO E ISTO É BÁSICO”
David Gurevitz
engenheiro mecânico com longa experiência em manutenção, planejamento, check-up predial e soluções ambientais para condomínios
Lowndes Report – O panorama atual da administração é o de investimentos em ações que, ao mesmo tempo, ajudem a reduzir o consumo de recursos e colaborando com a proteção do planeta. Em sua atuação, quais são as orientações mais comuns que os síndicos buscam receber?
David Gurevitz – Eles querem saber basicamente o que já está ao alcance deles. O que é viável financeiramente, com aplicação simples e resposta rápida. O que nem sempre é possível. Mas já há muito que se pode fazer.
O que costuma aconselhar?
Começo sempre orientando para o que é mais acessível. Vejo poucos realizando campanhas internas de conscientização e isto é básico. Sem a participação dos usuários os resultados não virão. Outra medida fundamental é a medição diária do consumo. Este acompanhamento permite agir rápido para a correção de problemas, como perdas, que de outra forma levaria mais tempo consumindo recursos que vão para o ralo. São geralmente sugestões para ações que reduzem consumo sem pagar nada, como é o caso da proibição de se varrer calçadas com mangueiras.
Das soluções que exigem custo para o condomínio, o que é mais recomendável do ponto de vista da economia geral? Assumir reparos em torneiras e descargas das unidades, ou mesmo a troca destas por equipamentos modernos que economizam água. Um investimento cujo retorno é certo e pode rapidamente ser revertido em benefícios para o condomínio. Dentre as medidas que exigem maiores investimentos, incluo o tratamento para reuso da água cinza, que são as das pias. Exige separar a água dos sanitários, das pias, e a adoção de uma estação compacta. O mercado já oferece uma prontinha para uso. Saindo do âmbito da economia de água, a adoção de lâmpadas LED, a pintura de telhados com tinta refletiva branca, que reduz a temperatura ambiente no interior do edifício. Há ainda o telhado verde, que tem a vantagem de, além de reduzir o calor e retardar a chegada das águas da chuva na rede pluvial, produzir mais oxigênio, mas tem manutenção exigente, como cuidados com a impermeabilização, tipos de planta, regas etc. E ainda a adoção de placas fotovoltaicas, que reduz o calor interno e gera energia. Esta exige a procura por empresa especializada, porque ainda não há muitas no mercado, além de um contrato com a concessionária para vender a energia excedente.
E quanto às ações que exigem algum investimento? Há muitas opções. Captação de água de chuva e dos aparelhos de ar condicionado, por exemplo. A tubulação já existe porque é preciso direcionar esta água para a rede pluvial. Um reservatório, uma conexão e uma extensão, permitem não desperdiçar esta água, porque para a limpeza ela pode ser 100% aproveitada a custo quase zero. A água tratada que recebemos em nossas torneiras custa muito caro para lavar o chão. A mesma dica vale para a água do processo de retrolavagem, para aqueles que têm piscina.
Mais Sustentável e com Mais Dinheiro em Caixa
Já há empresas realizando um trabalho de consultoria para levantamento de oportunidades nas melhorias dos sistemas hidro energéticos e redução nos consumos. Algumas delas, oferecem, inclusive, uma parceria como no caso do Condomínio Portofelice em que executam as correções, com material e mão de obra próprios, e parcelam o pagamento do serviço dividindo com o condomínio, por um período , a economia alcançada.
“A primeira comunicação aos condôminos de que consertos seriam feitos sem custos já permitiu eliminar uma série de perdas, que são muitas em condomínios”, comemora o síndico do condomínio Portofelice.
Paulo alerta, no entanto, para a fundamental análise da empresa e das possibilidades de se alcançar os resultados. “O investimento exigirá fazer uma dívida, e a responsabilidade será sempre do síndico. Então é preciso que a empresa apresente uma avaliação técnica, um estudo de viabilidade, e tem que ser uma empresa séria, com comprovada capacidade técnica para realizar o que oferece’’, completa.
Paulo e Henriette, os dois síndicos premiados com méritos por suas gestões bem sucedidas, têm em comum o foco na economia a partir de investimentos em inovação. Mas, isto, a partir de parcerias com empresas e, também, com negociação com bancos, buscando financiamento para amortizar os gastos. Eles também avaliam com critério informações técnicas e viabilidade antes de tomar qualquer decisão, a fim de definir se o investimento vai se pagar com a economia gerada, o que tem acontecido nas medidas adotadas.
Mas, o alerta do síndico é importante. Segundo especialistas, é fundamental que alguns cuidados sejam tomados para que não haja nenhuma consequência negativa relacionada à saúde ou segurança. “Algumas empresas, interessadas em vender equipamentos, prometem o retorno do investimento em um prazo milagroso. Além disso, temos problemas mais graves. São os casos em que o armazenamento de águas é feito de maneira inadequada e, talvez não por acaso, algumas cidades estão batendo recordes em surtos de dengue e outras doenças, em reservatórios mal vedados. Há ainda a retro-contaminação do sistema de água potável, além do uso de águas impróprias para irrigação, causando a morte da vegetação”, alerta a arquiteta Rosana Correa.
A especialista que há dez anos trabalha com consultoria na área de sustentabilidade chama a atenção para a fundamental tarefa de pesquisar, com responsabilidade, as empresas, antes de fechar qualquer acordo de parceria ou serviço.
Na gestão da síndica Henriette Krutman, foram instaladas placas solares no Condominio Augusto César Cantinho
O síndico Paulo Sérgio e o encarregado geral Luiz com João e Antônio que trabalham na manutenção do prédio atentos à caça de vazamentos e perdas de energia elétrica, na academia reformada com recursos obtidos com a economia de luz e água
Destaque
Gestor em Cheque
O serviço dos chamados síndicos profissionais e as exigências da administração condominial na atualidade. Quem está preparado?
A correria da vida urbana e o medo da carga de responsabilidades que recaem sobre o síndico levou a uma situação de absoluta falta de condôminos dispostos a assumir a função. Em resposta, surgiu a figura do síndico não condômino, também chamado síndico profissional, uma nova forma de trabalho e renda. Mas quem é este que cada dia mais está à frente da gestão dos condomínios?
Para Marcelo Borges, Diretor Jurídico da ABADI e professor do NUFEI, a titularidade síndico profissional não é precisa e sequer seria cabível, visto que não há curso de formação, regras, normas de atuação ou órgão fiscalizador que norteiam como profissão e resguardem o tomador do seu serviço. “Não existe formação específica ou regulamentação e, consequentemente, fiscalização para o exercício da função. Diante disto, entendo que o que temos é um síndico não condômino, como diferenciação do síndico condômino. Mas, sendo pessoa do convívio na coletividade, ou não, o mais importante é que tenha qualificação em áreas afins e experiência naquilo que se propõe a fazer para, efetivamente, ser capaz de responder a todas as demandas e responsabilidades exigidas de um síndico”, avalia.
Por conta da forte demanda, há vagas disponíveis para quem queira ser síndico. O problema é quando, diante da premência de se contratar alguém, cuidados básicos são esquecidos na liora de selecionar aquele a quem será confiada a gestão condominial. Ou seja, entregar seu patrimônio, segurança e tranquilidade a pessoa não qualificada.
“Sem uma avaliação criteriosa antes da contratação , esta pode representar sérios riscos para o condomínio. A função de síndico é repleta de especificidades e há experiências muito infelizes, em que, ao final do contrato, ou mesmo durante, ficou clara a incapacidade do contratado para o exercício da atividade. É comum que, por falta de conhecimento, deixem o condomínio em situação de fragilidade no cumprimento das obrigações e com uma herança de acertos e correções a serem feitas, prejuízo certo para os condôminos”, alerta Borges. É comum que, depois de contratado, o condomínio deixe de fiscalizar o trabalho deste profissional. Este acompanhamento é fundamental para garantir a segurança do condomínio .
Catarina de Oliveira, por longos anos gerente de qualidade da Lowndes, e como tal responsável por receber, orientar e acompanhar os novos síndicos, especialmente os mais inexperientes, confirma que é crescente o número de pessoas sem preparo se colocando no mercado como síndico profissional. Para ela, é compreensível que isto aconteça como um movimento natural do mercado, mas preocupante, pois acontece justo quando sobre o condomínio recai uma cobrança maior por gestões eficazes.
“Sem infraestrutura e capacitação não é possível prestar os serviços com a qualidade que os condomínios necessitam hoje. Pense no cumprimento das obrigações das leis do trabalho e da previdência, sem conhecimento e sem o suporte de uma assessoria trabalhista, contábil e jurídica. Depois, os condôminos hoje estão mais exigentes e os condomínios com mais serviços, como academias, restaurantes, cada um com um conjunto de leis e normas próprias a cumprir”, destaca.
Sem infraestrutura e capacitação não é possível prestar os serviços com a qualidade que os condomínios necessitam hoje
Catarina de Oliveira, Gerente de Qualidade da Lowndes
Para que Possa Ser Chamado Profissional
A administração condominial abrange áreas de conhecimento como direito civil, legislação condominial, trabalhista e tributária, gestão financeira, gestão de pessoas, sem deixar de lado habilidades comportamentais como ética e relacionamento interpessoal. Saber lidar com conflitos é fundamental. “Além do compromisso de zelar pelo patrimônio, o que envolve uma série de pequenas e grandes responsabilidades em diferentes áreas, há, ainda, a delicada tarefa de lidar com pessoas, o que em condomínio é sempre um grande desafio”, diz Catarina.
Marcelo Borges também destaca a fundamental necessidade de características pessoais como a temperança, especialmente para os que atuam em residenciais. “São demandas que em tudo podem diferir das de uma empresa. O profissional pode ser um CEO competente em um meio corporativo e não conseguir atender às necessidades de uma empresa edilícia, com cotistas sem nenhuma visão de empresa. Um talento emocional, a parcimônia, são qualidades fundamentais de um grande gestor condominial”, avalia.
Com a tendência de equiparar os condomínios e empresas, a gestão profissional torna-se uma necessidade. A qualidade dos serviços profissionais é que fará a diferença. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial aumente de forma incalculável. E, mais recentemente, com a unificação das obrigações pela Receita Federal, através do e-Social, os custos por qualquer erro podem resultar em problemas ainda maiores.
Maiores responsabilidades por parte dos síndicos e de seus colaboradores, aí incluídas as administradoras, obriga a um constante aperfeiçoamento profissional, principalmente no que tange à legislação. “Boa vontade e disponibilidade já não são quesitos suficientes para gerir um condomínio. há que se preparar para exercer uma atividade de alta complexidade, o que exige estudo e pesquisa, sem o que não conseguirá realizar a gestão eficiente exigida nos dias atuais”, afirma Catarina.
Para o diretor jurídico da ABADI, independente de ser síndico condômino, ou não, a recomendação é para que se sirva de uma administradora qualificada. “A atividade da administradora não fica diminuída pela contratação de um gestor mais qualificado, até porque a função que exerce é estratégica dentro da chefia executiva de um condomínio . E à administradora cabe o papel de executora, é quem fará todo o operacional na estruturação do condomínio , no suporte à análise de contratos, na elaboração contábil, na seleção e contratação de pessoal. São funções complementares para que se tenha uma qualificação completa na gestão de um condomínio ”, avalia.
Buscando suprir lacunas de uma baixa qualificação profissional diante das demandas e da pressão crescente imposta por legislações, especialmente trabalhistas e tributárias, a Lowndes coloca à disposição suas equipes altamente treinadas e especializadas para realizar a gestão condominial também como síndica, ou como gestão operacional. Seja para as rotinas da área administrativa, financeira, de pessoal, relacionamento interpessoal, e ainda levantamento de orçamentos, acompanhamento de serviços de manutenção e de assembleias, além de análises de contratos, para tudo o que diz respeito à gestão do condomínio, a administradora tem a infraestrutura e o pessoal qualificado para atender.
Um trabalho correto deve ser fcito a partir de diagnôsticos prediais e check lists personalizados, seja para atuar preventivamente ou realizar correções rápidas, com a apresentação de relatórios das atividades exercidas, a fim de dar total transparência aos serviços prestados para o condomínio.
O acompanhamento especializado é tanto uma opção para o síndico trabalhar tendo o operacional realizado por uma administradora, como para quando o condomínio não dispuser de condôminos interessados em exercer a função.
Para ser Feliz Depois
Estrutura de atendimento, conhecimento, experiência, entendimento do que seja o exercício de um síndico. Estes são os pré-requisitos básicos para qualquer profissional que se disponha a atender às demandas de uma gestão condominial. São vários requisitos que devem ser pesados, investigados para que se chegue perto de ser feliz na contratação. Para facilitar, atente para os seguintes cuidados:
• Quando pessoa física, cheque referências e analise currículos (com atenção para a formação em área afins – administração, direito, obras, gestão de pessoal, tributária e contábil -, e cursos específicos do mercado imobiliário).
• Quando pessoa jurídica, cheque solidez, histórico no mercado, referências e capacidade financeira.
• Procure identificar experiências que digam em que tipo de administração a experiência do gestor se enquadra melhor, se na de um edifício corporativo, ou de um residencial.
• Observe características pessoais, tais como temperança e capacidade de relacionar-se bem com as pessoas.
• Confirme se dispõe de empresas parceiras confiáveis, em áreas como seguro, orientação jurídica (tanto cível, quanto trabalhista), segurança, higiene e medicina do trabalho, e ainda de serviços de manutenção.
• Não abra mão do suporte de uma administradora nos serviços auxiliares ao condomínio.
Saiba Mais
Instalações de Gás
Manutenção periódica também para as unidades é medida importante para garantir maior segurança para toda a edificação
As novas tubulações de gás do Edifício Masaccio, já em fase de testes de estanqueidade
O Supervisor Técnico Luiz Claudio Gomes da Silva trabalha há 15 anos com instalações prediais de gás em todo o município do Rio. A demanda de trabalho depois da obrigatoriedade das autovistorias aumentou muito e com ela a visão clara do alto risco a que a maioria está exposta devido às precárias condições destas instalações. Cerca de 70% das edificações com mais de 10 anos apresentam vazamentos. A maior parte dos problemas, no entanto, está nos aquecedores. “A maioria nem deveria estar em funcionamento”, afirma. Em muitos casos, é somente depois de um aumento elevado da conta de gás que o usuário pede uma vistoria, o que vai mudar agora, com a lei que obriga as vistorias periódicas nas unidades. “Associada à autovistoria predial, garantirá maior segurança para todos”, defende. Além dos vazamentos, nas instalações internas são comuns ainda problemas como equipamentos corroídos, mangueiras inadequadas e aquecedores em locais sem ventilação.
A verificação obrigatória para as unidades foi estipulada pela Lei Estadual 6.890, sancionada em 2014, e em vigor no Rio desde o dia 18 de março. Ela determina que, a cada cinco anos, sejam feitas inspeções de segurança em todas as instalações a gás em residências e imóveis comerciais. São os moradores e os comerciantes que devem contratar o serviço de verificação das instalações, sob pena de corte de fornecimento. No entendimento da ABADI, o condomínio deveria tomar a iniciativa.
A responsabilidade é das concessionárias e distribuidoras, que respondem pela fiscalização e, portanto, caso haja algum acidente devido a estas irregularidades, concessionárias e distribuidoras deverão pagar por danos materiais aos consumidores que se sentirem prejudicados.
As inspeções devem abranger todos os equipamentos e instalações integrantes do sistema de fornecimento e distribuição do produto, em especial, fogões e aquecedores, conforme o que dispõem as normas ABNT NBR-13103.
Após a vistoria, caso seja constatada alguma não conformidade na utilização do gás encanado, a empresa credenciada fornecerá um laudo ao proprietário ou representante com o termo de não conformidade e prazos determinados para reparos, segundo as normas aplicadas. Se a correção não for feita no período, o gás será cortado. A empresa credenciada fixará na unidade um selo indicativo com a data prevista para a próxima vistoria, e também fornecerá um laudo para o proprietário que deverá mantê-lo por, pelo menos, cinco anos. As inspeções deverão ser feitas por empresas credenciadas pelos órgãos competentes, divulgados pela CEG, mesmo em imóveis sem gás de rua, ou sejam, em locais que utilizem botijões.
“A CEG vai avaliar e se entender que é necessário dá prazo de 72 horas para a correção do problema. Se este não for feito, ela lacra o aquecedor, por exemplo. Se passados 30 dias, sem que a correção seja feita, a concessionária lacra o medidor e o fornecimento é interrompido. Em ambos os casos, o supervisor alerta para os riscos da retirada do lacre para o uso do gás, sem que os consertos necessários sejam feitos. O gás pode acumular e causar explosões. Alguns prédios utilizam resina para cobrir os vazamentos e, com o produto utilizado atualmente, que é mais seco, o problema fica ainda mais grave, pois elas causam entupimentos, tanto no fogão, quanto no aquecedor, e passa-se a ter uma possível bomba em casa”, alerta Luiz Cláudio.
O especialista acrescenta que se o serviço é feito por leigos os riscos de acontecer um acidente dobram. “Sem contar que se acontecer alguma coisa eles não saberão sequer agir. Há todo um conjunto de procedimentos para cada caso e eles não têm conhecimento. Em condomínios é comum os síndicos e os moradores interessarem-se apenas em ver o engenheiro responsável, mas é importante que estejam atentos à qualidade do corpo técnico da empresa que é quem, afinal, realizará o serviço. A responsabilidade é importante, mas o fundamental é que acidentes não ocorram”, diz.
CEG Esclarece Pontos Principais para o Cumprimento da Lei
Hoje, no Rio de Janeiro, cerca de 25% dos imóveis residenciais são abastecidos por gás natural canalizado fornecido pela CEG e CEG Rio. Segundo a assessoria da Concessionária, a Lei 6890, em seu artigo 2° fala que “as inspeções provenientes da autovistoria abrangerão todos os equipamentos e instalações integrantes do sistema de fornecimento e distribuição do produto”. Sendo assim trata-se da tubulação existente a partir da divisa do terreno incluindo os trechos comuns, os medidores individuais e onde estão instalados, até os ambientes, instalação , chaminés e terminais dos aparelhos a gás, tais como os aquecedores e fogões.
Para a CEG, instalações prediais de gás que já apresentam riscos são as que não atendem às regras de utilização do gás canalizado com segurança. Essas regras estão estabelecidas nas normas da ABNT, como: NBR 13103, NBR 15526 e NBR 15923. Na prática são imóveis cujas as canalizações internas apresentam escapamento, aquecedores e fogões instalados de forma incorreta, desregulados e emitindo alto nível de monóxido de carbono e, ou, instalados em ambientes sem ventilação superior e inferior adequada.
Para contratar as inspeções, os moradores deverão consultar as empresas listadas no site do Inmetro e que também serão disponibilizados no site da CEG. O importante é que o consumidor fique atento com relação ao seu período de vistoria, realize dentro de prazo e, caso necessário, efetue as adequações que forem solicitadas nessa inspeção.
Ainda segundo a assessoria da concessionária, a nova Iei vem ampliar a segurança das instalações próprias dos consumidores, evitando riscos à população , e deve colaborar de forma importante para criar uma cultura de manutenção periódica dos aparelhos e instalações. Cabe lembrar que antes da obrigatoriedade de vistoria periódica, a CEG só fazia a vistoria quando era solicitada a religação do gás.
Encarando o Problema de Frente
A síndica Maria Luiza Rohrer, do condomínio do Edifício Masaccio, na Barra da Tijuca, aceitou o desafio de tirar da gaveta o projeto de refazer as instalações de gás, internas e externas, do edifício de 161 unidades e 36 anos de vida. “Sem nunca ter passado por uma reforma neste item, era reclamação de cheiro de gás a qualquer hora do dia ou da noite, e um tal de procurar vazamentos sem fim”, lembra.
Com a tubulação embutida, todas da época da construção do edifício, a tarefa não foi fácil. “Passamos pela fase de aplicação de resina utilizada para vedar furos onde ainda era possível este artifício. Por fim, a decisão de refazer tudo. E aí uma nova batalha. Um morador que é engenheiro comentou que só fiz porque não sou da área e não sabia no que estava me metendo”, brinca.
O desafio é monumental justamente por obrigar a participação efetiva de todos os moradores. “Todos são obrigados a fazer as correções necessárias, além das adequações a parâmetros e normas da ABNT e da CEG, e 90% está fora dos padrões”, diz, acrescentando que, com a reforma, o cumprimento da lei ficará mais fácil, pois as vistorias não apresentarão problemas a serem corrigidos por um bom tempo. Tudo estará novo e adequado.
Para a reforma completa empreendida pelo Edifício Masaccio foi preciso um projeto contratado a uma arquiteta experiente nesta área, ex-funcionária, inclusive, da CEG. “O primeiro estudo foi o de viabilidade de local por onde passar com as tubulações, pois há muitos critérios a serem obedecidos, como, por exemplo, não passar próximo da rede elétrica”, detalha, dizendo que foi preciso deslocar o PI do prédio, que antes era no térreo, para o playground.
Dois anos e meios depois de estudos, projetos, assembleias, e muitas idas e vindas a CEG com projetos embaixo do braço, pois cada um deles precisou passar pelo crivo da Concessionária, a execução começou, em novembro de 2014, com previsão de término para dali a três meses. “Isto se não tivéssemos nenhum problema. A obra é bastante minuciosa e exige adequações nas instalações das unidades e aí é que começam as dificuldades, pois para começar todos têm que adequar, mesmo contra a vontade”, conta Maria Luisa.
E são muitas as mudanças. Antes a instalação chegava internamente, agora pela janela. Os aquecedores, em sua grande maioria fora das novas normas, precisaram ser substituídos. Um enorme exercício de paciência e muito estresse. “São serviços agendados e quando chegam e constatam que o aparelho está fora das normas da ABNT e da CEG, pulam aquele e seguem adiante, até que tudo esteja adequado”, detalha, dizendo que outro problema que causou atrasos foi a dificuldade de se instalar o andaime, devido a alterações nas coberturas, como envidraçamento de varandas e telhados.
A obra agora está com a parte externa pronta e passando por testes de pressão. Como são feitas soldas a cada seis metros de tubos, estes testes de estanqueidade são fundamentais, isto apesar de todo o material ser o Eluma classe 1, ou seja, cobre de primeira qualidade, por exigência da ABNT. “É uma obra cara”, diz.
As pendências seguem por conta da necessária adequação de cada um. “O morador é que deve fazer contato, agendar e realizar o serviço e, depois, marcar para que a CEG venha vistoriar e liberar ou não a instalação. E tem que fazer, pois aquele que não tiver feito todo o processo vai ficar sem gás em casa”, completa.
As adequações são cada vez mais necessárias, visto o longo período sem que as instalações de gás fossem vistoriadas, especialmente as das unidades. Há casos recentes, como o que a CEG se recusou a religar o gás de um apartamento, no processo de troca do locador, porque um trecho da tubulação passava a menos de 20cm de fios elétricos, são estes e outros perigos que a nova lei quer eliminar. A obra, neste caso, é do condomínio. Uma recomendação, visto a dificuldade em se fazer com que todos os condôminos realizem as adequações no tempo deles, diante da precariedade de algumas instalações.
Tome Nota
Direitos Autorais
Um condomínio de flats foi condenado a pagar R$5 mil de indenização a um fotógrafo por ter utilizado uma foto sem sua autorização e sem identificar o autor. De acordo com decisão da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, o condomínio infringiu dois dispositivos previstos na lei que regula os direitos autorais. O fotógrafo ingressou com ação pedindo indenização e a retirada da foto do site. Em sua defesa, o condomínio alegou que o técnico de informática que criou o site seria o responsável por seu conteúdo. Ao analisar o caso, o relator deu razão ao fotógrafo, explicando que o artigo 7°, inciso VII, da Lei 9.610/98 diz que “a fotografia é considerada obra intelectual protegida e, quando divulgada sem a indicação do nome do autor, constitui dano, decorrente de violação do direito autoral”. Ele ainda apontou que o artigo 29 dessa lei estabelece que para a utilização de qualquer obra protegida é indispensável prévia e expressa autorização de seu autor, o que não houve no caso. Além da condenação, foi determinado que o condomínio divulgue em seu site, por três dias, a fotografia e o nome do autor. Encerrados os três dias, o condomínio não deve mais divulgar imagens do fotógrafo, sob pena de multa diária de R$100.
Deu Certo
De Olho no Futuro
Condomínio Vivenda das Acácias
Detalhe da fachada do Edifício Vivenda das Acácias
Um edifício de 37 anos costuma apresentar sinais de desgastes. Mas não em um condomínio cuja administração se pauta pela prioridade absoluta às ações de conservação e inovação. “Gosto de tudo que é moderno”, explica o síndico Carlos Alberto Aguiar, que há 10 anos administra o condomínio Vivenda das Acácias, no Jardim Botânico. A marca de sua gestão são os investimentos em reformas que não apenas mantém a edificação, como a transforma, atualizando-a constantemente. Foi assim com a obra mais recente, a de reforma completa do playground, que ganhou uma academia, um salão de festas remodelado, teve a sua piscina modificada e ganhou um novo jardim projetado por um paisagista. Obra de fôlego, que durou um ano e seis meses para ficar pronta. “Deu trabalho, mas o resultado ficou muito bom. Valorizou o patrimônio e melhorou as condições de utilização dos espaços”, comemora.
Jardim no play área aprazível para os moradores
O maior desafio foi a piscina que, muito funda, era pouco utilizada pelos moradores. Depois da obra, que exigiu novo revestimento e impermeabilização, deixou de ter dois metros de profundidade, para ter dois níveis, um com 1,45m, e outro com 1,35. “Ficou mais amigável e a frequência aumentou”, afirma.
Obra bem sucedida: piscina em dois níveis conquistou moradores
Conforto e Aparência Renovada
Outro espaço que os moradores estão aproveitando mais é o salão de festas. “Antes, mais fechado e sem graça, ficava às moscas a maior parte do tempo. Hoje, fazemos mensalmente um salário mínimo só com o aluguel do espaço”, conta. O síndico abriu janelões integrando o local ao jardim, tornando-o mais convidativo. O jardim ganhou contornos, bancos e novas plantas, e virou mais um lugar aprazível no condomínio frequentado para leitura e descanso.
Mesmo com todas as novas instalações, ainda sobraram áreas livres que têm sido cada vez mais utilizadas, muitas vezes por profissionais de educação física que atendem os moradores como Personal trainer. “É um espaço amplo e com infraestrutura e hoje as pessoas preferem fazer as coisas o mais perto possível de casa. E por que não no próprio condomínio, se ele oferece infraestrutura para isto?”, destaca. Tudo foi feito com muito planejamento, cronograma e aprovações prévias, além da ajuda de uma comissão de moradores que acompanhou todo o processo, tudo sempre com muito diálogo com todos os condôminos.
Hoje as pessoas preferem fazer as coisas o mais perto possível de casa. E por que não no próprio condomínio se e/e oferece infraestrutura para isto?
Carlos Alberto Aguiar, síndico
O bicicletário é um exemplo. “Em todos os prédios que conheço, normalmente, isso é uma bagunça. No nosso nem tanto. É que ele fez parte do projeto de modernização e encontramos uma solução criativa aproveitando melhor as muitas ideias”, garante.
Carlos Alberto foi sub-síndico quando a obra de construção do prédio ao lado exigia atenção constante devido à perturbação que causava. Seu trabalho de conciliador foi fundamental. Quando assumiu, com a saída do antigo síndico, o prédio tinha demandas e a opção foi a de começar pelos elevadores que de tão antigos a seguradora já não queria renovar a cobertura. “O mercado já não dispunha sequer de peças de reposição”, conta. Eles foram completamente reformados. Depois foi a vez da portaria, que também ganhou aparência renovada e mais conforto.
A economia é outra frente de atuação do síndico que trocou todas as lâmpadas para LEDs, o que garantiu para o condomínio uma redução no gasto com iluminação da ordem de 30% a 40%. Ele também passou a utilizar a água de uma mina que gera 150 litros por dia, em média, reduzindo assim o consumo de água. “Fizemos a análise desta água e ficou comprovado que é imprópria para consumo humano, mas nada impede que seja utilizada para limpeza e regas”, conta.
Entre os projetos futuros, está o de adoção das células fotovoltaicas que pretende instalar aproveitando todo o telhado do prédio. “Temos um espaço enorme lá em cima e estamos aguardando apenas a redução dos preços do produto. E o que queremos com isso é baixar significativamente o custo da energia, que hoje basicamente se divide em elevadores, bombas (d’água) e iluminação. Como já instalamos as LEDs, se conseguirmos acionar os elevadores com a energia solar, nosso custo reduzirá bastante. Fora que, como temos muitos picos de luz em nossa rua, os elevadores ficariam mais estáveis”, adianta.
Para o síndico, nada do que faz parte destes 10 anos de sua gestão seria possível não fosse o apoio da comunidade. Em todos os projetos, apresentados com riqueza de detalhes aos condôminos, a aceitação foi quase unânime e, com isso, os custos das obras, que em sua maioria foram razoavelmente elevados, transformaram-se em realizações e resultados.
Carlos Alberto garante que muitos participam com críticas e sugestões, atitude que considera muito bem-vinda, e são solidários com toda e qualquer iniciativa para a melhoria do edifício. “Todos os condôminos merecem os parabéns, não só pela modernização do prédio, mas também pela valorização do patrimônio que é nosso”, conclui.
Ações Positivas
O Exército da Salvação em seu prédio
O Exército da Salvação atua no Rio de Janeiro desde 1922, quando iniciou suas atividades no Brasil. Desde então tem trabalhado no auxílio social a crianças e adolescentes em situação de vulnerabilidade social, nas unidades do Projeto Integração Centro Comunitário Nova Divinéia, no Grajaú, no Centro Socioeducativo Lar do Méier, no Cachambi, e na Pré-escola “área de Noé”, em São Gonçalo, atendendo a inúmeras famílias.
Para manter e ampliar seu trabalho social, o Exército da Salvação arrecada roupas, móveis e outros objetos, e os revende em seus bazares beneficentes a um preço acessível.
Para incentivar a arrecadação, promove campanhas ao longo do ano inteiro, reforçadas, especialmente, nos meses mais frios, quando realiza a Campanha de Inverno. Mais recentemente, parte importante do trabalho inclui a utilização de caixas que são deixadas nas portarias de prédios, para coleta posterior. A proposta é arrecadar doações de forma coletiva disponibilizando as caixas de forma gratuita para condomínios e empresas interessadas em participar das campanhas.
A ação com a Caixa do Bem é um projeto relativamente novo e até o momento cerca de 80 condomínios concluíram parcerias. Mas, mesmo assim, em 2014 foram retiradas 31.763 doações, entre móveis, roupas, sapatos e outros objetos. As regiões participantes são Centro, Zona Sul, Zona Norte, Barra da Tijuca e Jacarepaguá.
Caixas do Bem são deixadas nos prédios para angariar donativos
Para Saber Mais e Participar
Mundialmente conhecido, o Exército da Salvação existe desde 1865, quando foi criado na Inglaterra, e tem tido papel importante no auxílio à população em situações críticas, como foi o caso de Santa Catarina depois do tsunami, com papel relevante ainda na África, com a promoção de programas de apoio aos portadores da AIDS. A instituição tem aliviado o sofrimento de milhares de pessoas ao redor do mundo e, para tanto, depende de doações.
Na página http://www.exercitodoacoes.org.br/rio-de-janeiro estão todas as informações sobre formas de participar dos diferentes programas da instituição. E, para solicitar a Caixa do Bem basta entrar em contato através da central de atendimento, pelo telefone 4003-2299.
Porteiros
O importante é ser feliz
Milton Silva Santos
Porteiro chefe do condomínio Miguel Lemos
Com um prêmio de loteria e um infarto no currículo, o porteiro chefe Milton Silva Santos tem muitas histórias para contar. Ele trabalha há 11 anos no condomínio Miguel Lemos, em Copacabana, onde chegou indicado por uma moradora para quem trabalhou por 4 anos como motorista particular. Ele também foi pintor, garagista, já fez frete e chegou a ter uma casa de ração. Em 1978, acertou os 13 pontos da Loteria Federal, recebendo 312 mil cruzeiros, o que o fez parar de trabalhar. Tinha duas férias vencidas e já estava casado e com dois filhos pequenos, achou que era o momento de aproveitar um pouco a vida. Foram quase dois anos em que, além de conseguir passear com a família, pôde construir sua casa própria. “Era dinheiro que daria para comprar quatro táxis zero quilômetro. Mas, muito novo, com apenas 20 anos de idade, mas já com dois filhos, não quis arriscar e preferi investir na casa própria. Se tenho uma casa confortável e pude dar conforto a eles, é graças àquele prêmio”, conta.
Ainda como o dinheiro do prêmio, chegou a ter uma loja de ração, mas não conseguiu tocar o negócio. Não desanimou e investiu em uma kombi para oferecer o serviço de frete e de transporte de passageiros. Essas experiências foram paralelas a outras atividades para aumentar a renda.
Nascido em Nilópolis, no subúrbio do Rio, começou a trabalhar cedo, como pintor de carros em oficinas, pintou ônibus, geladeiras e equipamentos em aço por vários anos, até que o irmão que trabalhava como porteiro ofereceu a ele uma vaga em um edifício próximo. “Pelo que meu irmão contava sobre o tipo de trabalho que fazia, achei que seria bom trocar de ramo”. Assim, começou a atuar em edifícios, onde também trabalhou como garagista.
Quando infartou, já trabalhava no Edifício Miguel Lemos e foi socorrido a tempo, deixando o hospital por conta própria em seguida. “Senti uma dor que não desejo para ninguém. Mas no hospital, uma senhora que chegou com o mesmo problema que eu morreu, e minha mãe tinha falecido ali. Assinei um termo de compromisso e fui para casa”, diz. Ele teve que procurar ajuda logo depois, quando ficou internado por dois dias, mas em outro hospital, onde passou por um cateterismo. Hoje toma remédios controlados, mas encara a situação com a mesma tranquilidade que vem levando a vida. Milton conta que a atuação como porteiro deu a ele a oportunidade de organizar melhor a vida em torno da família, já tendo passado por várias estradas e caminhos. “Alguns foram bem tortos”, brinca.
O porteiro recorda que no início do trabalho no prédio teve que lidar com algo mais desafiador que as novas tarefas. Um funcionário mais antigo no prédio, que almejava a vaga para si, tentou prejudicá-lo por todos os meios. Ele conta o episódio que levou, enfim, à demissão do desafeto. “Durante uma obra de fachada, uma lata de tinta sumiu e fui cobrado por isto. Mas o síndico na época pediu que ficasse tranquilo, pois o prédio tem câmeras, e elas registraram o outro funcionário saindo com a tinta”, recorda. Fora isto, o porteiro diz que foi tudo muito tranquilo. “Esforcei-me e aprendi rápido o ofício. Não tive maiores dificuldades, pois sempre fui uma pessoa dinâmica e interessada e logo gostei do trabalho, me sentindo à vontade na profissão”, afirma.
Confiabilidade e Compromisso
Alguns moradores já o conheciam bem. Além de ter sido motorista de uma delas, trabalhou com outro, um alemão que lhe ofereceu uma oportunidade no Instituto Goethe. “Lá, fazia serviços de rua e de banco”. Foram essas e outras atuações que fizeram a sua fama, como diz, de pessoa de confiança.
Pouco afeito à rotina, Milton mantém uma dinâmica de trabalho que, atendendo às necessidades do prédio, é variada, exercendo todas as atividades a partir de prioridades e não de uma agenda fixa de ações. “De um modo geral, são os controles de consumo e de acompanhamento de serviços regulares contratados, como o de elevador, que têm uma rotina maior. No mais, faço primeiro o que pede mais atenção e sigo daí para adiante” detalha, acrescentando que a última palavra é a do síndico, mas que procura tomar iniciativas que facilitem a administração. “Sempre tive iniciativa e isto ajuda neste tipo de trabalho”, diz.
Faço primeiro o que pede mais atenção e sigo daí para adiante. Sempre tive iniciativa e isto ajuda neste tipo de trabalho”
Milton Silva Santos, porteiro chefe
A gestora do condomínio concorda. “Assumimos a gestão de síndico do Edifício Miguel Lemos em junho de 2014 e tivemos primeiro contato o Senhor Milton. Ele nos informou com presteza o dia a dia do condomínio, nos acompanhando e detalhando o funcionamento das bombas d’água, registros, parte elétrica, portões automáticos, circuito fechado de imagens e também aqueles itens que necessitavam de intervenção imediata do gestor”, conta Keila Oliveira, a Gestora do CondoPlus Lowndes, que atua como síndica do Miguel Lemos.
Keila enaltece o fato de Milton demonstrar sempre interesse pelo bem estar da coletividade, tanto dos condôminos quanto colegas de trabalho. “É sempre pró-ativo em situações emergenciais, realmente um grande colaborador, só temos a agradecer ao Milton pela excelência no cumprimento das suas funções”, completa.
O prédio conta com quatro funcionários e o relacionamento entre eles é de camaradagem e também de uma exigência do porteiro chefe. “Temos como prioridade o atendimento aos moradores”, confirma Milton. A falta de compromisso e responsabilidade é para o porteiro o pior dos problemas para quem trabalha em condomínio. Isto faz com que esteja sempre orientando o pessoal para serem mais atenciosos com todos, especialmente com os mais idosos, e atentos à segurança. Outra orientação é para que mantenham a calma para não perder a razão quando recebem broncas a troco de nada. “É fundamental ser humilde, mas também saber se fazer respeitar. Este equilíbrio é o principal segredo desta profissão”, completa .
Hoje com três netos, de 12, 9 e 5 anos, diz que não se aventura mais e é muito grato pela tranquilidade que conseguiu ter com a troca de profissão, abraçando de vez o trabalho como porteiro. “Foi a melhor escolha que fiz”. Aproveita todas as horas que pode com a família c se diz satisfeito com a vida. “O mais importante, sempre, é ser feliz”, conclui.
