Editorial
Na análise dos economistas, a situação difícil que o País enfrenta, deve se repetir no próximo ano. Prognóstico que exige medidas de austeridade, buscando economizar no que for possível. Nas principais despesas que afetam os condomínios, é preciso avaliar se não há perdas que possam ser eliminadas. Voltamos a alguns exemplos bem-sucedidos e ouvimos especialistas, acrescentando dicas e orientações para que todos possam passar sem maiores transtornos por este período turbulento.
Uma administração austera não significa não empreender as manutenções que o condomínio necessita e, por isso, também buscamos informações sobre novas técnicas que facilitem a realização de obras de impermeabilização.
O especialista do mais alto conceito ainda esclarece sobre como o novo Código Civil Processual pode impactar de modo positivo na administração condominial.
Novidades também estão na entrevista com o supervisor de pessoal da Lowndes. João Luiz Martins, que detalha o que é o e-Social. O sistema do governo chegará no próximo ano como uma ferramenta poderosa de controle do cumprimento das leis trabalhistas e previdenciárias. Ainda sobre o tema pessoal, trazemos dicas de como elaborar um manual de procedimentos para os empregados.
Há muito mais nesta edição para mantê-lo sempre atualizado com as novidades do mercado para o sucesso de sua gestão.
Aproveite! Boa leitura!
Espaço Lowndes
Agilidade e Precisão na Hora de Alugar
Alugar um imóvel pode trazer alguma insegurança. Ela tem fundamento, se pesados os riscos do não pagamento do aluguel, dos danos causados ao imóvel, da dificuldade em manter um bom inquilino ou a de retirar aquele que, no final, só trouxe problemas. Para uma boa relação entre proprietário e inquilino, procedimentos que garantam maior segurança são fundamentais.
Um dos mais importantes é a vistoria prévia. Detalhada e utilizada de modo inteligente, permite ter documentado todo o imóvel, facilitando e trazendo transparência no decorrer de cada locação. Serve ainda, ao final de cada contrato, como um orientador preciso, um parâmetro para a devolução do imóvel nas mesmas condições em que foi locado. Ou também para ser utilizada como prova em ações judiciais.
Quanto maior a precisão das informações, melhor. Em sua atuação, a Lowndes sempre empreendeu grande detalhamento das vistorias, mas agora o processo ganhou rapidez e agilidade com a ajuda de um software. Com ele, o técnico vistoriador visita o imóvel com um tablet e registra item a item, a partir de palavras-chave, e o próprio programa se encarrega de gerar um relatório e arquivar as informações que ficam associadas aos dados do proprietário. Quando for realizada uma nova locação, a visita técnica apenas atualiza as informações no arquivo do imóvel. Com isto, tem-se um histórico fidedigno, que permite precisão e maior controle na confecção dos contratos de locação, dos relatórios de vistoria, e a sua liberação em menor tempo.
É a mesma qualidade de atendimento prestado aos condomínios que a Lowndes coloca à disposição dos proprietários de imóveis e locadores. Associada a esta ação, há a ampla divulgação dos imóveis nos veículos de maior circulação e nos pregões, bolsas e sites especializados. Além disso, a empresa dispõe do produto Aluguel Garantido, através do seguro fiança, que garante ao proprietário o pagamento dos aluguéis na data contratada, mesmo que o inquilino atrase, ou deixe de pagar.
É a mesma qualidade de atendimento prestado aos condomínios que a Lowndes coloca à disposição dos proprietários de imóveis e locadores
Tranquilidade e segurança para as relações de locação. É o conceito de bem servir, que há quase 80 anos sustenta a credibilidade da marca Lowndes, também no mercado de locação de imóveis.
Atualidade
O condomínio também é POP
Manual de Procedimentos Operacional Padrão (POP)
ganha adeptos entre os administradores de condomínio
Como é feita a substituição de um empregado na hora em que precisa se ausentar de seu posto de trabalho? O condomínio dispõe de um conjunto de regras escritas com as tarefas de cada cargo, os procedimentos e condutas para orientar seus empregados? Todos têm conhecimento deste conjunto de regras internas?
Ao normatizar as tarefas, através de um manual de procedimentos coerente garante-se maior controle sobre a qualidade dos serviços no condomínio, independente de falta, ausência parcial ou férias de um funcionário, troca de turnos de trabalho e até na contratação de um novo funcionário.
Foi pensando nisso que o síndico Sérgio Antônio Pitanga de Freitas Lopes, do Condomínio Sunshine, na Barra da Tijuca, resolveu produzir um novo e mais completo conjunto de procedimentos para os empregados. O Manual de Procedimentos do Condomínio Sunshine está em fase de impressão na gráfica e será distribuído aos empregados, detalhando em seu conteúdo as tarefas que devem ser executadas pelos recepcionistas, pessoal de serviços gerais, manutenção e supervisão. “Temos cerca de 20 empregados e descrevemos cada função, especificando obrigações e processos, como, por exemplo, o de substituição de funcionário”, explica. O novo manual diz que um empregado só pode ser substituído por outro do mesmo cargo, à exceção de ausências rápidas, para as quais o condomínio dispõe de um profissional contratado, exclusivamente, para cobrir estas ausências pontuais.
O Condomínio já dispunha de regras escritas, mas a ideia do manual surgiu com a percepção de que era a hora de revisar processos e organizar melhor as atividades, a fim de elevar a qualidade dos serviços. O texto começou a ser escrito a partir de conversas com os funcionários, com cada um descrevendo suas funções e percepções do que poderia ser melhorado. Depois, este esboço foi passado para uma profissional terceirizada, com experiência em gestão de pessoas. “O mais demorado foi definir a concepção do texto final, pois são muitos detalhes, coisas pequenas, porém relevantes, que não poderiam faltar, e tudo isto em uma linguagem simples, de fácil entendimento”, explica Sérgio.
O formato final é o de um livreto. “A equipe está cheia de expectativa, pois todos participaram do processo, sabem que é fruto do trabalho deles e que foi feito para tornar as suas tarefas mais organizadas e eficientes. Estamos muito otimistas com o resultado”, afirma.
O que é o POP?
Com os condomínios exigindo práticas administrativas cada dia mais semelhantes ao das empresas, os síndicos acabam buscando seguir iniciativas já conceituadas por sua capacidade de aumentar a eficiência nas atividades cotidianas. E a criação de um manual de procedimento operacional serve para padronizar as tarefas, evitando assim a ocorrência de desvios na sua execução e condutas indesejáveis.
O conceito não é novo, data do advento da criação dos Sistemas ISO de Gestão de Qualidade, ainda no período da mecanização das indústrias. Adotado largamente pelas empresas, eles funcionam bem para todos os ramos de atividade. “Ter normas ou padrões específicos é fundamental para o perfeito funcionamento do trabalho, e isto vale tanto para empresas quanto para condomínios”, afirma Ana Couto, Analista de RH da Lowndes.
Para ela, implantar um manual de Procedimento Operacional Padrão (POP) funciona, mais ou menos, como treinar os funcionários. “A partir do manual, podem colocar em prática o que foi definido para que as tarefas sejam realizadas de forma mais eficaz. Ou seja, eles ganham parâmetros para atuar, percebendo a importância do bom desempenho de suas
funções para o bom andamento da administração condominial”, afirma.
POP: COMO FAZER?
» Nunca copie procedimentos de livros ou de outras organizações, sem uma adequação, pois existem particularidades que só o seu condomínio tem. Liste problemas, situações que representam riscos ou que podem ser melhoradas.
» Consulte o departamento de pessoal de sua administradora para soluções de acordo com a legislação e as convenções coletivas para jornadas e escalas de trabalho mais adequadas a seu condomínio. Faça o mesmo para ter claras as funções e tarefas pertinentes a cada cargo.
» A pessoa que executa a tarefa é quem deve escrever a primeira versão, ou, pelo menos, ser ouvido nesta etapa. Ele é o executor do processo. Realizando-o cotidianamente, tem uma percepção maior do que funciona e do que não funciona, e de aspectos que podem ser melhorados. O funcionário se sentirá parte integrante da busca por melhorias e, portanto, mais comprometido. A transcrição das atividades rotineiras de cada funcionário para o papel deve ser detalhada, o que nem sempre é tarefa fácil, pois muita coisa passa despercebida. Seja metódico e inclua tudo, por menor e mais insignificante que parece.
» Todo funcionário deve estar familiarizado com as questões pertinentes a execução de suas atividades e da operação de equipamentos de sua área. Isto implica que seja treinado. Assim, poderá escrever o que é certo fazer e, depois, fazer o que está escrito.
» A linguagem utilizada no POP deverá estar em consonância com o grau de instrução das pessoas envolvidas nas tarefas, de preferência em uma linguagem simples e objetiva.
» Faça, pelo menos uma vez por ano, avaliações da aplicabilidade dos procedimentos estabelecidos, seja para ver se os mesmos ainda estão sendo seguidos, seja para checar se eles ainda são válidos ou se não precisam de ajustes.
» O conteúdo do POP, assim como sua aplicação, deverá ser do conhecimento de todos os funcionários que tenham participação direta e indireta nas atividades. Deve-se realizar um treinamento específico para enfatizar a importância do manual, explicar detalhadamente os seus itens e reforçar a necessidade de que ele seja obedecido.
» É fundamental que síndico, zelador, gerente, ou administrador, saibam que fazem também parte do processo. Uma das causas de ineficiência na implantação de um sistema da qualidade é a ingerência de supervisores neste ponto, por acreditarem que os procedimentos padrões dizem respeito apenas aos níveis hierárquicos mais baixos quando eles dizem respeito a todos.
» Os moradores devem ser comunicados da adoção do POP. Realize uma reunião só para que eles tomem conhecimento do seu teor e recebam, se não um impresso, um arquivo digital ou um endereço eletrônico, o site do condomínio ou da administradora, por exemplo, onde possam ter acesso a íntegra do manual. Assim não questionarão as regras e procedimentos instituídos.
Detalhamento e Padronização são para Facilitar
A especialista reforça a importância da participação dos empregados na descrição das normas. “Quando os funcionários contribuem para a criação do manual, eles se sentem parte do processo, passam a aplicar as normas sem questionamentos porque estiveram presentes na elaboração e reconhecem o impacto negativo do não cumprimento das ações descritas”, explica.
Outra orientação é para que o manual seja pensado como uma ferramenta que sirva para integrar e dar um sentido de equipe aos empregados, um facilitador para soluções de problemas de forma amigável. “É para melhorar a execução das tarefas, não para gerar medo, sentimento que já comprovamos como inadequado quando se busca os melhores resultados” , completa.
A analista ressalta o fato de que muitos funcionários mal concluíram o ensino fundamental, o que exige um diálogo compreensivo e com foco educativo, para que, valendo-se da empatia, a adoção do manual obtenha o resultado esperado, que é o de poder contar com um profissional melhor orientado para executar as suas funções. “O manual deve servir para que os funcionários vistam a camisa do condomínio, e a forma como o síndico conduzirá o processo, fará toda a diferença”, avalia.
Os moradores também devem ser comunicados da adoção do POP, para que tomem ciência do seu teor e colaborem, evitando atritos com empregados quanto às regras e procedimentos instituídos. “Não é incomum casos em que o morador tenta intimidar o funcionário quando este está apenas cumprindo com os regulamentos internos”, completa.
A analista de processos da Lowndes, Mônica Ramos, que está à frente da criação de um “Orientador Funcional para Segurança Predial”, um manual com um conjunto de normas padrão que, depois de concluído, será oferecido como mais um diferencial do serviço Lowndes síndica-CONDOplus, onde a empresa é a síndica nos condomínios, reforçando a importância dos manuais de procedimentos para melhorar a execução das atividades. Destaca, no entanto, a importância de um detalhamento minucioso de cargos, funções e tarefas para que, de fato, funcione como meio de padronização. “É fundamental que abarque todos os aspectos pertinentes à função ou funções, de acordo com objetivos específicos e ainda em consonância com o conjunto de leis e regras que já regem o condomínio. Além, é claro, de não conflitá-las com leis trabalhistas e acordos coletivos de trabalho de cada categoria. No caso do trabalho que estou desenvolvendo, por exemplo, ainda é preciso conjugar tudo isto com procedimentos de segurança patrimonial, conhecimento técnico de especialistas no assunto”, explica.
É fundamental o detalhamento minucioso de cargos, funções e tarefas para que o manual funciona como meio de padronização da qualidade na execução das atividades no condomínio
Mônica Ramos, analista de processos da Lowndes
Não é necessário contratar o serviço de um profissional especializado para produzir um manual de procedimentos operacional padrão para o condomínio, mas é importante que se consulte a administradora para evitar estipular regras que, no final, caracterizem desvios de função ou quaisquer outros que desrespeitam as leis.
O mesmo pode ser feito para outros temas, como a questão da segurança. É no manual que devem estar claros os procedimentos de controle de acesso, por exemplo.
Capa
Crise Brasil
Como o condomínio pode enfrentar os efeitos da crise econômica brasileira reduzindo consumo em suas principais despesas
Os sinais da crise estão por toda parte. A inflação voltou e o reajuste de preços subiu além das estimativas. Mais de 40% na conta de luz, superior a 20% nos combustíveis, a CEDAE nos últimos seis meses aumentou a tarifa em 17%, os empregados em edifícios entre 8% e 10%. Com isto, o reajuste no valor dos condomínios chegou a 15% nos seis primeiros meses do ano, quadro perfeito para aumentar o risco da inadimplência, que no início do ano já oscilava acima de 10%. Ao condomínio, cabe buscar alternativas para economizar. Listamos algumas experiências bem-sucedidas de síndicos que se destacaram por conseguir reduzir significativamente as despesas. São medidas voltadas para as duas das principais despesas do condomínio e que são passíveis de serem facilmente adotadas.
A inflação voltou e o reajuste de preços subiu além das estimativas. Ao condomínio, cabe buscar alternativas para economizar
Arlindo Soares de Oliveira, engenheiro eletricista
Luz
Alivie a Conta
O síndico Hélio Breder, do Condomínio Paul Cezanne, com 44 unidades, no Méier, economizou ao diminuir viagens vazias dos elevadores, programando o equipamento para ficar no andar onde deixa o morador. A mudança, aliada à instalação de sensores de presença e de lâmpadas econômicas LED e adequação das bombas, para redução da perda de carga nas saídas das bombas de elevação, baixou a conta de luz em 49% de R$4.232 mensais a R$2.092, uma economia de R$25.680/ano.
O síndico Paulo Sérgio Pires, do condomínio Portofelice, com 166 unidades, na Barra da Tijuca, trocou todas as lâmpadas do prédio por lâmpadas de LED através de um contrato de leasing. O condomínio está pagando R$3.800,00 por mês por um período de 36 meses, com direito a ficar com as lâmpadas no final do contrato, que terminará em julho de 2016. A economia resultante paga o leasing e ainda sobra. Ele ainda instalou sensores de presença em todos os corredores e hall social dos andares. Os três elevadores de serviço do condomínio são interligados e comandados por um software que gerencia as paradas, definindo por proximidade qual irá para cada andar, resultando em economia de eletricidade. As ações resultaram em uma economia de R$5.942,34 mensalmente, valor que aumentará ao final do pagamento do leasing já no próximo ano.
O síndico Carlos Adolfo, do Condomínio Aventura Center, com 128 unidades, na Barra da Tijuca, substitui luminárias e lâmpadas, instalou sensores de presença e timer para alguns equipamentos e fez a revisão de todas as instalações elétricas da edificação. O projeto teve custo de 55 mil reais, tudo pago em dois anos, apenas com a economia alcançada. A empresa realizou os serviços e deu o material e recebeu ao longo de 24 meses 70% da economia gerada, até alcançar o valor do projeto, que reduziu o consumo, que era de uma média mensal de 18 a 20 kilowatt, para algo entre 9 e 10 mil kilowatt. “O melhor foi não precisar sacar o valor total do projeto, podendo pagar a partir do que economizamos e ainda ficando com 30% da economia gerada”, destaca.
Palavra de Especialistas
Arlindo Soares de Oliveira, é engenheiro eletricista e sócio de uma empresa de soluções tecnológicas e elétricas e alerta que instalações elétricas sem cuidados, além de comprometer a segurança, também geram gastos adicionais de energia. “A falta de atualização tecnológica dos equipamentos de iluminação, acionamentos, sensores, temporizadores para motores. Uma reforma na área dos PCs e a substituição de cabos e dispositivos de proteção já é um bom início para um programa de redução do consumo elétrico do condomínio. Só para ilustrar o alcance de um programa de redução de consumo que englobe a modernização das instalações a partir do conceito de eficiência energética, registramos condomínios em que a economia chegou a 50%. Ou seja, onde o custo mensal com a conta de luz era de R$20 mil e passou a R$10 mil. Estamos falando em R$120 mil a mais por ano na conta do condomínio”, afirma.
Como os demais, este também é um investimento que se paga pela economia alcançada. “Mais que isto, é a melhor maneira de garantir mais segurança, evitando a falta de energia, um curto e até incêndios”, completa.
Ainda na economia de energia, é possível desabilitar nos elevadores, a função de retorno ao térreo eliminando viagens inúteis. “Neste item, lia poucas opções sem maiores investimentos. Uma troca de painel, que reduz a conta de luz em 30%, custa entre 40 e 50 mil. Outra forma, somente em detrimento da operacionalidade do prédio, como a opção de desligar um dos elevadores. Mas não adianta ser nos horários da madrugada, mas sim nos de maior frequência”, esclarece Heraldo Melo, engenheiro mecânico e consultor.
Água
Um caso à Parte
Os síndicos Hélio Breder e Paulo Sérgio também investiram, com sucesso, na redução das despesas com a conta de água. O primeiro instalou um sistema de captação de água da chuva e ainda somou a esta a que antes era desperdiçada no processo de filtragem da limpeza diária da piscina. A tubulação de saída foi colocada era um nível da caixa que mantém a sujeira assentada no fundo até a limpeza semestral feita nos reservatórios, o que reduziu também o investimento maior em filtragens desta água. São 6 mil litros que, clorados com cápsulas, servem para a rega e a limpeza das áreas comuns. O condomínio disponibiliza serviço grátis de reparos na tubulação dos 44 apartamentos do edifício e realiza campanhas, com avisos espalhados pelos elevadores, para mostrar os benefícios de cada ação individual dos moradores na economia. Ele colocou reguladores de fluxo de vazão nas áreas comuns e trocou as válvulas de descarga, dos registros dos chuveiros e torneiras de cada apartamento, evitando desperdícios. O sistema criado por ele somado à água da chuva com estas ações, reduziu a conta de R$8.226 para R$6.045, uma economia de 26% ou R$26.172/ano.
Já a economia na conta de água alcançada por Paulo Sérgio chegou a R$26.054,33 mensais. Todo o trabalho foi realizado por uma empresa especializada que faz um trabalho de redução de consumo de água nas unidades residenciais e nas partes comuns do prédio, recebendo como pagamento, um percentual da economia atingida. Todas as caixas de descarga dos 667 banheiros do prédio foram reguladas para receber menos água e muitos dos sistemas foram substituídos por válvulas de dois fluxos. Também foram instalados redutores de vazão nas pias, torneiras e tanques, tanto das áreas comuns quanto das unidades. “O objetivo da intervenção ponto a ponto, é atingir ao que passei a chamar de vazão de conforto. É regular a quantidade de água que sairá de cada ponto, sem desperdício e sem também aquela sensação de gotejamento. Não podemos conviver mais com aquele tanque de roupa que quando abrimos a torneira espirra água para todo lado”, diz Paulo Sérgio.
Os trabalhos de monitoramento são permanentes e a leitura do hidrômetro é feita todos os dias, para checar se há alguma alteração no consumo normal de água e corrigir o problema o mais rápido possível. ‘‘O impacto da economia é maior quando a ação é ampla. A economia somente nos pontos das áreas comuns não é significativa”, afirma o síndico.
“É fundamental entrar nos apartamentos, pois resultados podem ser perdidos rapidamente sem manutenção nas unidades, o que é feito pela empresa contratada, incluindo material e mão de obra. Tudo a custo zero para tomar as pessoas parceiras das ações pela economia. Não se estâ perdendo nada, mas o ganho é resultado apenas das correções que levam ao desperdício”, confirma o especialista Octávio Dias Moreira Filho.
Palavra de Especialistas
Octávio é engenheiro civil com longos anos de experiência na CEDAE, a frente da diretoria de operação e manutenção de água da região metropolitana do Rio e há dois anos e meio resolveu abrir uma empresa de soluções em manutenção das instalações hidráulicas e redução do consumo de água, depois que se tomou síndico do prédio onde mora e viu tamanho desperdício. “Os prédios não foram feitos para economizar. A pressão da água é muito grande e a consciência é nenhuma”, afirma.
Segundo ele, os grandes vilões são o chuveiro e as pias, principalmente da cozinha, que chegam a consumir 61% de toda água. O que sua empresa faz é uma reengenharia dos prédios para diminuir as pressões que, em um prédio de 20 andares, é dividido em 3 sessões, colocando mais válvulas redutoras ao longo da edificação. Depois regula a vazão nas unidades, reduzindo volume de água nos pontos de consumo, sem perder conforto de uso e sem prejudicar o funcionamento do aquecedor. “É isso o que chamo dar condições de economizar, pois ao se girar uma volta na torneira, temos um volume suficiente e sem exageros, ficando assim a critério do usuário, desperdiçar ou não”, acrescenta.
Ao se girar uma volta na torneira, temos um volume suficiente e sem exageros, ficando assim a critério do usuário, desperdiçar ou não
Octávio Dias Moreira Filho, engenheiro civil
Além disso, são verificadas perdas. Normalmente, com este trabalho a redução varia de 20 a 25% no volume de água, com 30 a 35% de redução no valor da conta de água. Se somar com a instalação do hidrômetro individual, estes percentuais podem ir para 45 a 50%.
Entre as recomendações do especialista está ainda a de fazer um reuso de parte da água utilizada, complementada com a água da chuva, que deve ser armazenada em um reservatório separado para ser utilizada na rega de plantas e limpeza de pátios.
Valdir Andrade, que é engenheiro químico nuclear com mais de 40 anos de experiência e autor de livre “Terra Planeta Água”, reforça a orientação. “O mineral água, se tratado, pode ser reutilizado, incluindo águas pluviais, transbordo de piscina, condensação de aparelho de ar condicionado e etc., que acabam indo para o esgoto”, afirma, acrescentando que em condomínios, já há estudos que dizem que de 25 a 35% da água, em média, são destinados a limpezas em geral e a irrigação, finalidades que podem ser plenamente atendidos pela reutilização de águas, gerando uma economia.
Para fazer este aproveitamento é necessário ter a planta do prédio para saber onde estão as linhas de drenagem do telhado. Geralmente, está indo para o esgoto, o que exige uma derivação através de conexões, desviando para o depósito de água e depois para a estação de reuso. O quanto se pode captar de água da chuva, quanto espaço de reservatório é necessário, são questões que precisam ser estudadas. A chuva é sazonal, mas, dependendo do tamanho do telhado pode-se captar grande volume. Por isso, antes de fazer o reservatório é preciso medir a área do telhado e adotar um transbordo para o esgoto na caixa. Será preciso ainda algum tratamento desta água porque arrasta gases e a sujeira do telhado, exigindo ao menos uma filtragem. “Para qualquer uso de águas cinzas existe um padrão para qualificá-la, segundo os níveis estabelecidos pela vigilância sanitária. É um padrão diferente da água potável, mas existe, pois sem tratamento pode até matar as plantas. Por nossa experiência, o retorno do investimento se dá em 3 a 8 meses”, completa.
DICAS GERAIS
» Lâmpadas LEO gastam até 80% menos do que as incandescentes. O investimento se paga em três meses e sua vida útil é 40 vezes maior do que a das lâmpadas convencionais.
» Sistemas de gerenciamento de consumo, sistemas inteligentes de acionamentos de motores, bombas e manutenção preventiva nas instalações elétricas, são providências que reduzem drasticamente o consumo, elevam a segurança dos condomínios e reduzem os custos mensais de energia elétrica. Programas bem projetados e gerenciados, em sistemas de pagamento parcelados ou em regime de comodato são facilitadores da implantação de programas de redução de despesas.
» Sensores de presença chegam a representar uma redução de 60% na conta de luz do condomínio. Neste caso, exige estudo, pois se for em área de maior movimento, o acende e apaga incessante não compensa.
» A água representa aproximadamente 22% do total das despesas do condomínio. O aproveitamento da chuva para irrigar jardins ou limpar áreas comuns pode reduzir o consumo em 26%. O reúso pode diminuir o consumo de água em até 50%, se forem aproveitadas outras águas desperdiçadas, como a dos aparelhos de ar condicionados e a da limpeza das piscinas.
» A instalação de hidrômetros individuais geram economia de água de até 56%.
» Descargas com duplo acionamento possibilitam a utilização da água de acordo com a necessidade específica, proporcionando uma economia de mais de 60% no consumo de água. As acopladas antigas consomem de 7 a 10 litros, as novas de 3 a 6 e é possível trocar o sistema antigo pelo novo sem quebrar nada.
» As bombas colocadas pelos construtores não são as mais adequadas, elas devem atender as características do prédio. Não é incomum quando se troca por uma mais adequada, ter uma redução no gasto de energia e paga-se em 4 meses.
» O sistema de aquecimento da piscina, a gás, pode ser trocado por um a trocador de calor elétrico com aumento da vazão da água quente. Ela aquece mais rápido e o termostato desliga automaticamente.
» A coleta seletiva do lixo e a receita gerada com reciclagem é aplicada na compra de cestas básicas para os funcionários e no caixa pequeno da administração.
» Avalie com o departamento pessoal da administradora, ações possíveis para reduções na folha de pagamento dos funcionários, como mudanças na escala de trabalho, a fim de reduzir, ou eliminar, horas extras. Um especialista também pode orientar para outras medidas neste item.
» Coloque no balanço o custo de contar com uma administradora, caso ainda não conte. Pesados pró-labore, contador e possíveis perdas por desconhecimento na administração do condomínio, contar com uma administradora atuando como síndica e realizando todo o operacional da administração condominial pode representar não apenas mais segurança, mas, também, economia.
Entrevista
e-Social no condomínio: o fins do jeitinho
João Luiz Martins Costa
Gestor de Recursos Humanos da Lowndes
Começa a vigorar no próximo ano o e-Social, sistema criado pelo governo para controlar e fiscalizar o fiel cumprimento da legislação. Tudo estará visível para a Previdência Social, o Ministério do Trabalho, Caixa Econômica e Receita Federal. Bem-vindos ao futuro, uma nova geração de controle na administração de pessoal é o que está por vir”, adverte João Luiz Martins Costa, Gestor de Recursos Humanos da Lowndes. Os síndicos devem estar atentos, pois muitas práticas que descumprem a legislação, como colocar um novo funcionário para trabalhar e só depois encaminhá-lo à administradora para assinar a carteira, terão de ser abandonadas.
João Luiz Martins Costa, Gestor de Recursos Humanos da Lowndes
LOWNDES REPORT – O que significa e-Social?
JOÃO LUIZ MARTINS – É um projeto do Governo Federal que tem por objetivo desenvolver um sistema de coleta de informações que serão armazenadas em um ambiente nacional central, virtual e único para todos.
LOWNDES REPORT – Quais são os objetivos do e-Social?
JOÃO LUIZ MARTINS – O Governo quer garantir direitos previdenciários e trabalhistas, simplificar o cumprimento de obrigações legais, aprimorar a qualidade de informações das relações de trabalho, previdenciárias e fiscais, a fim de melhorar a fiscalização.
LOWNDES REPORT – Quem terá acesso ao ambiente nacional?
JOÃO LUIZ MARTINS – Receita Federal, Previdência Social, Caixa Econômica Federal e Ministério do Trabalho.
LOWNDES REPORT – Quais os efeitos do e-Social nos condomínios?
JOÃO LUIZ MARTINS – Para todos, indistintamente, será o fim do jeitinho brasileiro de administrar, passando a ter o compromisso de se cumprir fielmente as leis trabalhistas, previdenciárias e tributárias. Haverá transparência para os órgãos fiscalizadores, Receita Federal, Previdência Social, Caixa Econômica Federal e Ministério do Trabalho, que terá total visibilidade em tempo real de todas as informações de empregados e empregadores, cruzando dados a todo instante. Situações, em que apesar de irem contra a lei ainda acontecem em condomínio, como quando não é feita a notificação de férias com antecedência de 30 dias, ou quando a informação sobre aviso prévio trabalhado só é feito a administradora depois do início do período, não serão mais possíveis.
LOWNDES REPORT – Que tipo de informações serão estas?
JOÃO LUIZ MARTINS – No âmbito dos condomínios, todas as informações que se referem aos empregados durante o período de seu contrato de trabalho, como pagamentos de salário, férias, rescisões de contrato, afastamentos por doença ou acidente de trabalho, processos judiciais, pagamentos aos prestadores de serviço (pessoa física), estagiários e contribuinte individual. Todas as informações passarão a ser enviadas para este ambiente nacional, dentro de prazos determinados. Em algumas situações as informações serão em tempo real e outras antes ainda do acontecimento do evento.
LOWNDES REPORT – Qual será o primeiro passo para implantação do e-Social?
JOÃO LUIZ MARTINS – O cadastramento inicial do condomínio, envio de tabelas com as rubricas da folha de pagamento, funções dos empregados, jornada de trabalho, horário contratual, ambientes de trabalho e finalmente os dados dos empregados.
LOWNDES REPORT – Como será a validação dos dados do trabalhador?
JOÃO LUIZ MARTINS – Os dados do trabalhador serão validados através do nome, data de nascimento, CPF e do NIS (Número de Inscrição Social).
LOWNDES REPORT – Haverá a necessidade de uma prévia qualificação cadastral dos empregados?
JOÃO LUIZ MARTINS – Sim. Conforme o cruzamento de dados efetuados em 07/2013, entre o cadastra da GFIP (caixa) x CN1S (previdência social) foram analisados: 40.152.000 registres, sendo que 6.828.000 não possuíam CPF no cadastro da Previdência e 2.023.000 possuíam CPF não validado. Isto dá uma ideia da importância desta validação dos dados.
LOWNDES REPORT – Na prática como funcionará o e-Social?
JOÃO LUIZ MARTINS – Através da transmissão de arquivos ao ambiente nacional, devolução do protocolo de envio indicando a integridade da estrutura dos arquivos enviados e recibos de entrega atestando o cumprimento da obrigação.
LOWNDES REPORT – Como será o acesso ao e-Social?
JOÃO LUIZ MARTINS – Somente através da Certificação Digital.
LOWNDES REPORT – O que podemos concluir com a implantação do e-Social?
JOÃO LUIZ MARTINS – Passamos a fazer parte de uma nova realidade na geração do controle de informações e recolhimentos de encargos sociais e tributários. Seremos observados em tempo real, não havendo espaço para erros ou falhas. Isto obrigará à profissionalização de todos os envolvidos neste processo e, sem dúvida, a uma maior conscientização dos síndicos no cumprimento da legislação.
Destaque
Impactos do novo CPC nas administrações condominiais
Uma das novidades mais significativas do CPC é a inclusão da Ata Notarial
O novo Código de Processo Civil – CPC traz duas novidades que terão impacto positivo para os condomínios, dando maior segurança e agilidade para a resolução de conflitos. Segundo o Desembargador Sylvio Capanema, o novo CPC aponta claramente em direção a soluções alternativas para os conflitos de interesse, com ênfase na mediação, que se fará como primeira etapa das ações judiciais, por ordem do juiz. “O nosso Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já constituiu Câmaras de Mediação, compostas por magistrados aposentados, e as ações condominiais, certamente, serão abreviadas e resolvidas, através da mediação, evitando-se os litígios judiciais “, avalia.
Um dos aspectos mais aguardados é que, salvo situações excepcionais, as ações terão que ser julgadas em ordem cronológica de ingresso. Isto, conjuntamente com a supressão de alguns recursos, como o de embargos infringentes, por exemplo, contribuirá para acelerar a entrega da prestação jurisdicional.
O novo Código também criou a figura do “negócio processual”, em que as partes, através de seus advogados, podem submeter ao juiz, para homologação, um cronograma para o processo, bem como modificar prazos legais. “Temos uma grande esperança que o novo Código de Processo Civil venha a contribuir, e muito, para o aperfeiçoamento do Poder Judiciário e a maior celeridade das ações”, explica.
A cobrança de inadimplentes merece destaque. As sentenças que condenam ao pagamento, depois de transitadas em julgado, poderão ser levadas a protesto no cartório de Protesto de Títulos. “Isto levará o condômino inadimplente a pagar, para evitar as ruinosas consequências de um protesto”, considera Capanema. Com isto, a expectativa é a de que as ações de cobrança sejam bastante aceleradas e muitas delas resolvidas ainda na fase de mediação, em consonância com os objetivos principais das mudanças efetuadas no CPC, que visam tornar a Justiça mais ágil.
Atas com Valor de Prova
Ainda para os condomínios, uma das novidades do CPC mais significativas é a inclusão da Ata Notarial entre os meios de prova para demonstração da ocorrência de um fato ou das circunstâncias em que ele se deu.
Como é um documento lavrado em Ofício de Notas, subscrito pelo Oficial, goza de fé pública. “Com presunção de autenticidade e veracidade, é de inestimável valor prático nas Assembleias de Condomínio, para que não paire a mais leve dúvida quanto ao que nelas ocorreu”, avalia Capanema, acrescentando que ela não se confunde com a ata lavrada pelo secretário da Assembleia, que continua obrigatória, mas não dispõe de fé pública. “Havendo divergência entre o que consta da ata do secretário e a ata notarial, prevalecerá esta última, em razão de sua fé pública. Em casos em que condôminos insatisfeitos contestem as atas feitas pelo secretário da mesa, alegando que não refletem a realidade do que se passou, bastará consultar a ata notarial, prevalecendo o que ali contém”, completa.
Como o documento é lavrado em Ofício de Notas, goza de fé pública, sendo de inestimável valor prático nas Assembleias de Condomínio, para que não paire a mais leve dúvida quanto ao que nelas ocorreu
Sylvio Capanema, desembargador
A ata notorial pode ser instruída com fotos, gravações e vídeos, além do relato escrito do escrevente que compareceu ao ato, servindo também para se constatar o estado de conservação de um imóvel e a ocorrência de danos, o que dispensará, muitas vezes, a realização de perícia.
Ela poderá ser requerida por qualquer interessado, síndico, administração ou condômino, em qualquer Ofício de Notas, informando o dia, hora e local em que se realizará a reunião, para que o escrevente designado pelo Tabelião possa comparecer. “É conveniente escolher um Ofício de Notas, ao qual se recorrerá sempre que preciso se provar um fato e suas circunstâncias, pois elas só poderão ser lavradas por Tabelião, através de um escrevente por ele indicado”, orienta, acrescentando ainda, que a presunção de certeza da ata notarial não é absoluta, e sim relativa. “Ela poderá ser anulada, mas somente diante de prova inequívoca de algum vício de forma ou de conteúdo”, esclarece.
Resta destacar que o CPC não torna obrigatória a ata notarial, devendo ser requerida apenas em situações especiais, em que haja possibilidade de conflitos mais sérios nas Assembleias ou para provar o comportamento de algum presente nas mesmas.
Para saber mais, a matéria está regulada no artigo 384 do novo Código de Processo Civil.
Saiba Mais
Impermeabilização
Novas tecnologias encurtam tempo de obra e ampliam durabilidade do sistema impermeabilizante
Sistemas construtivos mais inteligentes, a partir de conceitos de redução de resíduos e materiais mais eficientes são utilizados em larga escala em países como os Estados Unidos há muitos anos. Segundo especialistas, somente o fato de sermos um país pobre explica o porquê de ainda utilizarmos quase com exclusividade processos arcaicos na construção civil. “É que, devido aos custos, muitas vezes, importamos as coisas pela metade. Trazemos os materiais, mas não os equipamentos que permitem o uso das novas tecnologias. Ou, trazendo os dois, esbarramos na baixa qualificação da mão de obra, que, sem preparo para utilizá-los, põe por terra todo o investimento”, explica Renato Giro, presidente da Associação das Empresas Impermeabilização – AEI, do Rio de Janeiro.
Profissional com formação e longa experiência no setor de impermeabilização, ele apresenta uma lista de novas possibilidades. Muitas delas já possíveis no Brasil, mas com uso ainda restrito, apesar dos muitos benefícios. “Quando se fala em impermeabilização, pensa-se em manta. É automático. Não há abertura para novas soluções. E elas existem, com desempenho, durabilidade, redução de custo, de resíduos e de tempo de obra”, acrescenta Giro.
São soluções que envolvem ainda materiais menos tóxicos, à base de água, ou de suco de laranja, e aplicados a frio, resultando em menor impacto para o meio ambiente e oferecendo menos riscos por não necessitar do uso do fogo, que para ambientes confinados e com ar condicionado, podem resultar em acidentes.
Um dos muitos benefícios é o número menor de etapas, devido à aplicação fácil e rápida, feita sobre a área sem a necessidade de remoção do sistema impermeabilizante já existente. E isto para todas as áreas, piso, telhado, lajes, e mesmo as que têm muitas interferências, como amenas, para-raios, equipamentos e outras instalações que exigem contornos e recortes.
Entre as opções, há a que une polioretanos com poliureia, união que torna o material flexível e resistente ao mesmo tempo, formando uma película com aderência e elasticidade, que, depois de pronta, tem entre 1 e 2,5 milímetros, alcançando em torno de três quilos apenas por metro quadrado, mas que, no entanto, é capaz de suportar trânsito pesado sobre ela. É aplicada sobre a superfície limpa, apenas. Ou seja, elimina a etapa de retirada de revestimento, manta etc, parte demorada e pouco ecológica deste tipo de obra.
Mais ou menos da mesma forma, funcionam os materiais impermeabilizantes que são feitos à base de epóxi flexibilizado, que, aplicada como uma tinta, tem excelente acabamento, eliminando até mesmo o uso de revestimento.
“Recentemente, um vídeo divulgado nas redes sociais, fez sucesso ao mostrar a aplicação de um material à base acrílica, que é outra possibilidade. Ele pode ser aplicado sobre mosaicos, criando efeito de imagem sob vidro, de resultado belíssimo”, diz o especialista, acrescentando que todos estes materiais têm especificidades importantes, que exigem a qualificação da empresa aplicadora. “Há produtos, por exemplo, que não podem ser expostos ao sol, a não ser que sejam tratados para isso. E mesmo os que não podem ficar submersos, por mais que para um leigo isto pareça estranho”, explica Giro.
O presidente da AEI diz que é por isso que é preciso saber qual a matéria prima utilizada em cada solução e valer-se da orientação de um consultor especializado, na hora de fazer a escolha que melhor atenda ao condomínio. E, antes de tudo, buscar saber das referências da empresa que realizará o serviço. “Que trabalhos costuma executar, há quanto tempo realiza esta atividade, qual a avaliação dos seus clientes? Tudo isto precisa ser visto, antes de se escolher a que executará o serviço”, orienta.
É Preciso saber qual a matéria prima utilizada em cada solução e valer-se da orientação de um consultor que realizará o serviço na hora de fazer a escolha que melhor atenda ao condomínio
Renato Giro, Presidente da AEI
Segundo Giro, uma empresa especializada sabe trabalhar com todas as tecnologias, até as mais modernas. “Isto é importante, pois, por vezes, na mesma obra é preciso se valer de sistemas diferentes. Quanto mais complexa e exigente a área a impermeabilizar, mais este conhecimento é necessário para escolher a melhor opção em cada caso”, diz, acrescentando que no site da AEI estão todos os contatos com as melhores empresas impermeabilizadoras do Rio.
É importante acrescentar ainda que a manta asfáltica segue largamente utilizada por ser também uma opção, e até, por vezes, única, dependendo da necessidade.
Quem já Está Utilizando
O síndico Antônio Maciel Stocker, do Condomínio Vivenda do Girassol, em São Conrado, optou pelo sistema de impermeabilização com poliéster flexível de alto desempenho reforçado com fibras de vidro – para o terraço, a floreiras, a quadra de esportes e a área ‘interna’ do playground. “A área já apresentava infiltração e consideramos que, na ponta do lápis, retirar o entulho, passar pelos transtornos de uma obra longa e ainda investirmos em novo revestimento, sairia mais caro”, afirma, dizendo que a velocidade para a conclusão do serviço e a garantia de 15 anos foi o que mais pesou para a decisão final.
Novas técnicas permitem processo rápido, com durabilidade e beleza nas obras de impermeabilização
A satisfação foi maior ainda quando viram o resultado final. “Ficou muito bom, bonito, limpo e ainda cumprindo a função para a qual necessitamos: impermeabilizar a área. A opção resultou em absoluto sucesso”, comemora. Como o acabamento foi escolhido um mesclado imitando madeira, emprestando sofisticação ao ambiente.
Benefícios Versus Custos
Dominique Dutra é Vice Diretor de uma empresa que há 30 anos trabalha com um sistema moderno de impermeabilização, no Sul do país, e vem ampliando o alcance de sua atuação com o avanço da aceitação das novas tecnologias. “Já aplicamos em quase todos os estados brasileiros e a resistência é menor quanto mais as pessoas tomam conhecimento dos benefícios destes materiais”, diz.
“Utilizamos um revestimento de poliéster flexível com reforço de roving de Fiberglass e acabamento em Gelcoat, que é aplicado e laminado líquido sobre o piso ou superfície existente no local, gerando um novo piso, já com acabamento imitando cerâmica. Ela exige a limpeza da área com lava jato e produtos apropriados para que a superfície tenha aderência, e, ainda, o preparo da área com um sistema de ancoragem para ralos, rodapés e trechos que exigem recortes. “É que a aplicação do produto forma um revestimento único, sem cortes, por isto a necessidade de realização deste trabalho, o mesmo acontecendo para as áreas com juntas de dilatação”, explica.
Dominique explica que o acabamento permite efeito semelhante ao cerâmico, ou ao de madeira. “O Gelcoat pigmentado tem uma textura que se assemelha aos pisos frios, ou de madeira, dependendo da escolha do cliente, e ainda fazemos texturas e o traçado do rejunte, onde havia, ou criamos um, de modo que fique o mais parecido com o revestimento pretendido. Se considerado um porcelanato de alto padrão, o aspecto não é o mesmo, mas, ainda assim, fica muito bonito e conseguimos imitar com sucesso diversos tipos de cerâmica e pedras naturais”, garante.
Em custo absoluto de obra, é possível conseguir solução com manta por um valor até 30% menor em comparação com o nosso sistema, porém nosso sistema se toma extremamente competitivo aos olhos do cliente quando considerado que a outra opção envolve quebrar toda a cerâmica, remover entulho e manta veIha, reaplicar manta, comprar nova cerâmica e reaplicá-la. E ainda, nosso sistema é definitivo, com 15 anos de garantia já oferecida há 30 anos. Outra coisa que os clientes estimam muito é o tempo de obra reduzido. Uma obra pequena, que levaria 30 dias com sistema convencional, nós executamos em 5. As pessoas gostam do resultado da obra, mas ninguém gosta de obra em seu lar”, conclui.
Deu Certo
Os benefícios da gestão empresarial
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DANIEL MACLISE
Ele já esteve por aqui, na edição 101. Luiz Afonso Filho, síndico do Condomínio do Edifício Daniel Maclise, no Cosme Velho, estava em sua primeira gestão e havia realizado obras grandes, como a reforma dos seis elevadores e da portaria. O destaque foi para esta segunda, que envolveu a criação de um novo desenho arquitetônico para a entrada do prédio.
O local, onde antes atuava o porteiro sem visibilidade para a área externa, virou uma sala de espera e foi criada uma central de controle. O espaço envidraçado permite visão panorâmica de todo o entorno, onde os porteiros controlam, sem se expor, tanto o acesso quanto toda a movimentação dentro do prédio através dos painéis do circuito interno de TV. Entre as duas áreas, foi criada uma eclusa. Uma realização que resultou em beleza, funcionalidade e maior segurança para o Daniel Maclise.
Três gestões se passaram e, de lá para cá, o síndico renovou praticamente todo o edifício de 1982, cuidados que geraram uma valorização dos imóveis em mais de 20%. Entre as muitas ações estão as novas tubulações extremas de gás, a reforma da fachada, a adoção de revestimento cerâmico nas paredes dos corredores internos de todos os andares, uma nova iluminação para a garagem com lâmpadas LED e sensores de presença.
Detalhe da fachada do Edifício com a tubulação nova de gás
Todas elas são realizações de grande relevância, mas o destaque desta vez fica para a área comum, espaço extenso e privilegiado em terreno com faixa de Mata Atlântica aos pés dos contrafortes do morro Dona Marta e com vista para o Cristo. Depois de concluir os cuidados com o prédio, o síndico voltou-se para ela e hoje os moradores contam com escadaria de acesso e corrimãos novos, uma churrasqueira com desenho, acabamento e decoração que não deixa nada a dever a restaurantes de alto padrão, parque aquático ampliado e com novo mobiliário, novos equipamentos na academia, banheiros reformados no playground e um banheiro novo e uma cozinha remodelada para o salão de festas. A sauna também foi reformada e ganhou banheiros novos.
O síndico afirma que 80% da área já está renovada e promete não deixar por menos nos 20% restantes. Uma faixa de 80 metros quadrados de mata nativa, antes de acesso vedado aos moradores, já foi roçada, passa por estudos de declive e em breve ganhará um novo projeto para relaxamento e contemplação e uma “casa de Tarzan” para as crianças brincarem. “Tudo sem desmatar, respeitando a inclinação do terreno, mas dando uso racional e ecológico a uma área que antes vivia fechada”, diz.
Parceria com Moradora Arquiteta
Engenheiro por formação e experiência profissional, Luiz Afonso imprime à administração do condomínio uma gestão empresarial, o que tem lhe garantido bons resultados. Não fosse isso, ele ainda tem a felicidade de contar ainda com o conhecimento e a experiência de uma moradora que é arquiteta, Matilde Matheus. É dela o desenho de muitas das soluções bem sucedidas adotadas pelo condomínio, como a sugestão do mobiliário do parque aquático, a portaria, a churrasqueira e as cozinhas – além da reforma da cozinha do salão de festas, ela também desenhou um novo refeitório para os empregados. “Em uma antiga área fechada, instalamos janelões de um lado e balcões do outro, tornando o local claro e arejado, garantindo conforto para a hora das refeições”, detalha o síndico, acrescentando que ela também é responsável pelo melhor aproveitamento da antiga área de manuseio de lixo. “O espaço onde ficava o extinto compactador do lixo foi transformado em quarto de repouso para os empregados. E o local de manuseio de lixo foi para outro lugar, mais amplo pelo levantamento de uma parede onde havia uma mureta e pela colocação de uma porta larga, de correr. O espaço maior e com fechamento deslizante garante fácil circulação dos contentores de lixo. Com estas medidas, conseguiu-se praticamente eliminar a circulação de baratas no interior do prédio”, completa.
Nos planos de Luiz Afonso ainda está um melhor aproveitamento da área de jogos de mesa do playground. Ele quer criar ali um espaço gourmet e espaço kids. Nenhum espaço ocioso passa despercebido pela dupla. Em um pequeno trecho onde hoje há uma ducha entre jardins e em frente à sauna, será erguido um muro de duchas. “Com estas últimas ações, concluiremos a reforma total da área comum. Tudo com foco na funcionalidade, na preservação do verde e na valorização do patrimônio. Enfim, para o bem-estar geral e a qualidade de vida do morador”, afirma.
Os Jardins do Daniel Maclise são um caso à parte. O jardineiro João Paulo é o braço direito do síndico, sendo responsável também pela horta e pelo pomar caprichosamente cuidados. Luiz Afonso é um amante da natureza e trouxe de Inhotim, Minas Gerais, plantas philodendron, ora-pro-nóbis, palmeira de buda, etc.) que já deram mudas e enfeitam diferentes canteiros. Ele também adquiriu mudas da bela palmeira-azul de Bismarck e novas espécies de frutas Laranjas seletas para o pomar. “Temos ainda uma área destinada a um spa para as plantas, onde os moradores podem deixar suas plantas que já não estão tão vistosas para que o jardineiro cuide delas”, acrescenta.
Jardineiro fiel: João Paulo é o xodó do síndico e dos moradores pelos cuidados com extensa área verde do condomínio
Condomínio Gerido como Empresa
Para realizar tanto, o síndico, que sempre esteve envolvido com a administração do Daniel Maclise, tendo passado pelo conselho antes de ser eleito síndico, em 2011, administra o condomínio como uma empresa.
O controle de gastos é rigoroso. Ele mantém um controle financeiro diário, uma planilha em que contas do banco e da administradora podem ser acompanhadas, com a inclusão de toda a movimentação, de saldos e contas a pagar. “Isto permite que todo gasto gerado internamente só aconteça dentro das possibilidades”, detalha. Com todos os investimentos, resultados alcançados e uma política de transparência e controle, o condomínio tem a feliz situação de não ter um único caso de inadimplência. “Todas as reformas são feitas com este cuidado de não gerar despesas sem saldo para cobrí-las. E tudo isto pode ser visualizado pelo morador 24 horas por dia via site da administradora. Esta transparência tem como resultado a confiança na administração e o apoio às iniciativas por melhorias que, no final, geram a valorização dos imóveis”, afirma.
Luiz Afonso ainda administra de perto os 15 empregados, além dos prestadores de serviços de guardião de piscinas, educação física, limpeza predial, pintura, eletricidade, manutenção de equipamentos de ginástica, etc. “Formar uma boa equipe é fundamental. Sem eles é impossível conseguir resultados”, defende.
Apesar da gestão empresarial não fazer parte da cultura condominial, ela se impõe como determinante para um resultado eficiente de uma administração com transparência
Luiz Afonso Filho, síndico
Com 16 andares, sendo 11 de moradias, um de playground e quatro de garagens, o Daniel Maclise tem ainda esta extensa área comum que dá muito trabalho, com salão de festas, quadra polivalente, academia de ginástica, salão de jogos, parque infantil, saunas (seca e a vapor), piscinas, churrasqueira, além dos jardins e do trecho de Mata Atlântica. E tudo tem de estar sempre muito limpo e cuidado. Síndico e empregados também estão muito atentos à redução de despesas. Aproveitam, por exemplo, a água de uma mina para regas. “Apesar da gestão empresarial não fazer parte, ainda, da cultura condominial, ela se impõe como determinante para um resultado eficiente da administração interna, além de atender também às demandas da sociedade atual. Esta é a forma de gestão que, com transparência e co-participação, propicia a melhor relação custo/benefício para o Condomínio”, conclui o síndico.
Ações Positivas
Amparo Necessário
A Associação Amparando Jardim Gramacho é uma instituição filantrópica e sem fins lucrativos, com o objetivo de garantir o bem-estar de famílias que residem nas proximidades do antigo “lixão” de Jardim Gramacho, que, em sua maioria, dependiam economicamente da catação de lixo e enfrentam situação de extrema pobreza e risco social depois do fechamento do aterro sanitário, em 2012. A precariedade de serviços públicos essenciais na localidade dificulta a inserção dessas famílias num contexto social e, por isto, a importância deste trabalho.
Criada em 2014 por Roberta Azevedo, Assistente Social, com a colaboração da também Assistente Social Lucyene Lima, além do trabalho de duas voluntárias da própria comunidade, mais uma advogada, uma psicóloga e uma alfabetizadora de jovens e adultos, a Associação Amparando atende a 75 crianças, 15 gestantes, 15 idosos e 35 bebês. Três dos assistidos têm necessidades especiais.
A procura por atendimento vem crescendo, fruto da credibilidade alcançada pela Associação na comunidade, mas por conta do pequeno espaço físico da instituição e do pequeno número de voluntárias, no momento, não está sendo possível incluir mais famílias nas atividades desenvolvidas pela Associação.
Todo o trabalho é desenvolvido exclusivamente pelas voluntárias, que são profissionais comprometidas com a transformação por meio da Educação e da Assistência Social. Na área da Educação, a Amparando oferece atividades lúdicas e reforço escolar, além de alimentação (café da manhã, almoço e lanche) às crianças. Na área de Assistência Social, o trabalho é diferenciado, numa tônica de inclusão com co-responsabilização. Dentre as atividades, há o reconhecimento de paternidade, visitas domiciliares, acompanhamento familiar, solicitação de pensão alimentícia, inserção no mercado de trabalho e matrículas de crianças fora da escola junto à Secretaria de Educação do município, entre outras.
Atendidos e uma das voluntárias: projeto necessita de recursos para poder ajudar mais
Para Participar e Ajudar
Para realizar tudo isso, a Associação conta apenas com o a ajuda de grupos de pessoas físicas, a partir de campanhas, como o Apadrinhamento de crianças assistidas. Apadrinhar uma criança é contribuir com uma pequena quantia mensal, para atender as necessidades básicas da criança: alimentação, roupas, remédios, material escolar. É possível acompanhar a vida da criança através de relatórios periódicos, que mostram fotos, como ela está de saúde, como está seu desempenho escolar, entre outros assuntos. Pode também trocar cartas com a criança, enviar presentes, e até visitá-la. O objetivo é aproximar e permitir o sentimento de inclusão. Outros tipos de doação também são bem-vindos. Para ajudar, entre em contato pelo email: [email protected].
Porteiros
Prontidão para o trabalho
João Edmilson Correia de Lima nasceu em Amparo, no sertão da Paraíba, tendo trabalhado apenas em fazenda, antes de aos 18 anos ir para São Paulo, onde atuou como vigia por dois anos. Foi o amigo de longas datas, o Porteiro-chefe do Edifício Moretto, na Barra da Tijuca, Reginaldo Siqueira, que abriu a oportunidade de vir então para o Rio, onde está há 24 anos trabalhando como porteiro do Edifício. A esta amizade, somaram-se outras com os demais colegas de trabalho. Sempre muito solícito, é o primeiro a se prontificar para substituir um companheiro quando este necessita. É também o primeiro a levantar-se e ir até o morador para oferecer ajuda. O edifício tem uma população com mais pessoas idosas e crianças pequenas e a atenção do porteiro é motivo de reconhecimento. “É um excelente profissional, que desempenha muito bem o seu trabalho, sempre com muita dedicação”, diz o síndico Carlos Jimenez.
João Edmilson Correia de Lima é o porteiro do Edifício Moretto e transportador de confiança de colegas e moradores
A mesma solicitude, que permitiu ambientar-se fácil às atividades de porteiro, o ajudou a dar uma virada em sua vida. A vinda para a Cidade Maravilhosa não se deu como acontece com a maioria. O conhecimento que Edmilson tinha do Rio era o dos jornais populares com suas manchetes “sangrentas” e, por isso, por muito tempo sentiu medo, mantendo-se restrito ao condomínio. “Para piorar, no dia em que sai com os colegas um sujeito foi esfaqueado na minha frente. Fiquei mais um longo período sem sair”, conta o porteiro que nem poderia imaginar que estaria hoje percorrendo as ruas dos mais diferentes bairros, do subúrbio, dos morros, do interior e até viajando para cidades vizinhas.
É que Edmilson tornou-se o transportador de confiança, tanto dos colegas em atividade em edifícios, que recebem doações dos moradores, ou mudam-se, ou compram bens que precisam transportar quanto dos próprios moradores. Aliás, tudo começou por causa de um deles que, de mudança para a região serrana, insistiu que ele fizesse o frete. “Foram necessárias umas cinco viagens para levar tudo em uma kombi que tinha com um amigo. Depois disso, não parei mais. Hoje ando por todos os cantos”, conta.
Desenvoltura para Vencer os Desafios
Apesar do medo que sentiu da cidade no passado, a coragem não é algo que lhe falte. Depois de trocar a vida de trabalhador rural no sertão, aceitou o trabalho de vigia na Grande São Paulo e depois a função de porteiro, sem ter muito conhecimento a respeito e saindo-se bem em ambas. “O mais difícil no início foi lidar com tanta gente. São muitas famílias e quando você é novo ainda enfrenta a resistência de alguns em se identificar; porque eles moram há muito tempo ali, mas você que é novo, não sabe e a regra é identificar a todos antes de deixar entrar”, lembra.
O porteiro conta que o síndico na época era muito experiente e ajudou ao fazer com que fosse se ambientando aos poucos. “Ele me colocava para fazer a distribuição da correspondência e aumentava todo dia o tempo que ficava na portaria, até que tivesse mais contato com os moradores”, diz.
O Condomínio tem dois blocos de 80 apartamentos, com duas portarias distintas, tendo cada uma acesso à garagem que é comum aos dois, o primeiro da entrada e o segundo da saída. E os porteiros costumam fazer rodízio, trocando vez por outra o local de trabalho, para desempenhar com a mesma facilidade o controle de acesso e o atendimento aos moradores em qualquer um dos blocos. “A entrada de carros é muito distante do acesso ao prédio, que não tem guarita, a pessoa diz que vai para um determinado apartamento e não vai. É comum quererem entrar para deixar o carro em uma das vagas de visitantes. E há sempre aqueles que, apesar das regras, ou por não ter conhecimento sobre elas, dificultam o trabalho ao negarem se identificar. Uma questão que preocupa por causa dos riscos à segurança”, avalia.
Edmilson fala com propriedade porque já fez curso de segurança predial e é muito atento ao controle de acesso. Outro aspecto da profissão que considera fundamental é o saber respeitar as pessoas. “É muita gente, com faixa etária e posição social diferentes. Tem de tudo e cada um tem uma expectativa com relação a seu trabalho. Quer dizer, ao que espera seja o papel do porteiro. Por isso, é importante tratar a todos com o mesmo respeito, mantendo uma postura profissional, cordial, mas sem mostrar intimidade”, ensina. O porteiro destaca ainda a necessidade de se ter paciência, para não se deixar perturbar com o estado alterado, ou um mau momento de um ou outro. “Respeito e serenidade fazem toda a diferença”, completa.
É importante tratar a todos com o mesmo respeito, mantendo uma postura profissional, cordial, mas sem mostrar intimidade. Respeito e serenidade fazem toda a diferença
João Edmilson Correia de Lima, porteiro-chefe
O desempenho de porteiro, o comportamento junto a todos e a disciplina austera com que vive, foi o que permitiu que avançasse para a segunda profissão de “transportador”, como diz. Ele juntou suas economias, investiu primeiro na construção de duas kitinetes e, com a venda delas e mais a poupança, comprou um pequeno caminhão com o qual realiza fretes. A escala 12 x 36 permite ter esta segunda atividade que desempenha com a mesma dedicação e seriedade que o trabalho como porteiro.
O Mais Importante é Poder Levar Uma Vida Tranquila
Edmilson conta que não gosta de ficar parado e sua rotina demonstra isso. “Chego sempre cedo ao trabalho. Saio de casa às 5 da manhã porque gosto de vir tranquilo, evitando o trânsito mais pesado. Troco de roupa, tomo meu café e, assim, estou pronto para assumir o posto com pelo menos 15 minutos de antecedência, pois sei que quem fica à noite já está cansado ao final de seu expediente. A portaria exige toda a atenção, seja na questão da segurança, seja no atendimento aos moradores ou na distribuição da correspondência”, diz.
Esta conduta é motivo de elogios por parte de moradores e colegas e, para o síndico, é razão de tranquilidade para a administração do prédio. Sobre ser o primeiro a se oferecer quando precisam, diz que também gosto de ter a tranquilidade de, por exemplo, sair de férias, sabendo que tudo ficará bem, pois há alguém para rendê-lo. “Somos todos amigos, a gente se respeita e se dá muito bem. Não poderia ser diferente”, considera.
Casado, com um filho de 18 anos e uma menina de 16 anos, não tem muitas horas livres, mas sempre que pode gosta de passear em Vargem Grande e Vargem Pequena, próximo à sua casa, em Curicica, pois são locais que ainda guardam semelhança com o meio rural. “Gosto da vida de interior. Trabalhei desde a infância em fazenda e até hoje sinto saudades”, conta. Flamenguista, sem nunca ter ido ao Maracanã, é a pessoa que os moradores procuram para conversar sobre o time. “Já não sou muito de ficar batendo perna por aí, muito menos para lugares mais movimentados. Então, assisto de casa”, conta, dizendo que só vai ao cinema por causa da filha. “Gosto mesmo é de levar uma vida tranquila. Até porque, já rodo muito por causa dos fretes. E, nas férias, vou para o nordeste dirigindo. Chegando lá, só para visitar todos os parentes, rodo ainda mais. O tempo livre é para ficar em casa”, conclui.
TOME NOTA
NORMA ABNT PARA PLAYGROUNDS
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A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) da Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que torna obrigatória a aplicação da NBR 7 6071, norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que estabelece regras para os equipamentos dos playgrounds. Todos devem passar por inspeção técnica anual, além da inspeção funcional periódica e a Visual de rotina, para verificar o estado, funcionalidade e estabilidade, para maior segurança dos usuários.
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MULTA DOBRADA
A prefeitura está tornando mais rígidas as regras para conservação e fiscalização das calçadas da cidade. A multa para quem não cuidar de suas calçadas passará de R$50 para R$200 por metro de extensão. O objetivo é que os proprietários não considerem que é mais barato pagar a multa do que consertar. Ainda neste conjunto de regras está a determinação de que os passeios com mais de três metros de largura terão de deixar um metro e meio livre para os pedestres.
