Editorial
Água. Entra ano, sai ano, a cada dia o volume de chuvas fica menor e a conta da água mais alta. Buscar uma alternativa para diminuir o impacto sobre as despesas do condomínio impõem um dos grandes desafios aos síndicos da atualidade. Mas há quem tenha encontrado uma solução. O sucesso que alcançaram comprova o importante papel que os síndicos, estes abnegados e dedicados vizinhos nossos, têm para a sociedade contemporânea. Fomos atrás de seus exemplos e eles, prontamente, se colocaram à disposição para dar a outros a possibilidade de também vencer este desafio.
E já que estamos falando de água, ouvimos especialistas nos cuidados com os reservatórios, caixas d’água e cisternas dos prédios. Eles nos falam dos problemas mais comuns e da melhor forma de mantê-los sem perdas por vazamentos, infiltrações ou contaminação, para manter este recurso precioso em perfeitas condições de consumo.
E como, para o bem ou para o mal, são as pessoas que fazem a diferença, o recurso humano é o tema da entrevista da edição. O Supervisor de Pessoal da Lowndes, esclarece as principais dúvidas dos síndicos sobre o empregado de condomínio. Em sintonia com o assunto, no Porteiros da edição, temos o caso de um que avançou tornando-se um Supervisor atento à administração de pessoas para a excelência.
Comemorando aniversário duplo, da Lowndes e da sua revista Lowndes Report, o case de Ações Positivas não poderia ser mais especial. O Reffetorio Gastromotiva dá exemplo de como alimentar o corpo e a alma, reduzindo o desperdício de alimentos. O cuidado com o outro que dignifica a ação de transformar o ser humano pelo respeito a sua dignidade. Esta revista agradece a todos os seus leitores que, juntos, somam com a Lowndes pela manutenção deste valor fundamental.
Boa leitura!
Espaço Lowndes
81 Anos de Bons Serviços
Mais um ano de vida, mais oportunidades de contribuir para um mercado de administração de imóveis saudável, ético e eficiente. Ao completar 81 anos, a Lowndes comemora a coerência de sua trajetória, centrada nos princípios com os quais foi fundada. Do sonho do fundador, Donald Lowndes, até os dias atuais, a construção de serviços e produtos que, de fato, auxiliem as pessoas têm sido seu norteador. E a perpetuação da empresa, sempre com a mesma solidez, comprova que este é o caminho.
Dentre as principais práticas da administradora, formar os colaboradores com os princípios e valores com os quais ela mesma foi formada e oferecer oportunidade a seus clientes de, igualmente, crescer em conhecimento atualizado e pertinente, são uma constante. Estas práticas têm nos cursos, palestras e veículos de comunicação, impressos e online, além de sua página oficial e a sua presença nas redes sociais, via Facebook, meios de passar adiante temáticas de qualidade.
A revista Lowndes Report, que comemora aniversário junto com a empresa, é considerada a publicação do setor cujo conteúdo é o mais pertinente com as reais necessidades de informação dos síndicos, com temática sempre útil ao dia a dia da gestão condominial. São 22 anos servindo ao propósito com o qual foi criada, com seu projeto editorial centrado exclusivamente na divulgação de boas práticas para síndicos.
E a qualidade destes produtos e serviços Lowndes espelha o cuidado que a empresa tem com a comunicação. Profissionais especializados integram as equipes responsáveis pela produção de cada veículo, a fim de que os conteúdos divulgados sejam sempre os de maior interesse, sem perda de espaço com digressões. Seja para os seus veículos, cursos ou palestras, o cuidado é o de selecionar ações e práticas bem-sucedidas que possam ser replicadas por aqueles que fazem deste setor o seu campo de atuação.
Que consolidar a profissionalização da administração de imóveis, em seu mais alto nível, seja sempre o seu norte por muitos outros aniversários. Um trabalho permanente e motivador, que enseja mais e mais dedicação e reforça cotidianamente o compromisso da empresa que se orgulha de fazer a diferença pela qualidade de seus serviços. Parabéns a todos os colaboradores e clientes que fazem da Lowndes, uma empresa longeva e, ainda assim, dinâmica e forte.
Atualidade
Preparando o Terreno
A Inspeção predial antes de iniciar obras permite definir prioridades e agir com eficácia em benefício da segurança e da economia
A inspeção predial tem se revelado uma ferramenta fundamental para as questões condominiais. E o conhecimento de que são obrigatórias por prevenirem os riscos de acidentes e de responsabilidades, consequentes da negligência no cuidado com a edificação, não é o único motivo. Ela tem se mostrado valiosa por resultar em um plano de voo seguro, sinalizando a melhor rota a seguir. E este piano chama-se LTVP – Laudo Técnico de Vistoria Predial, que identifica anomalias e falhas, com o grau de risco de cada uma e as correções que exigem em ordem de prioridade.
Em um único documento, o síndico tem as informações de que precisa: se há a necessidade de realizar obras, um meio para conscientizar os condôminos e de conseguir a aprovação deles para executar o que for preciso em assembleia. E quanto trabalho e tempo economizados isto representa.
Para detalhar a importância da inspeção predial, seus benefícios e como se valer dela, ouvimos três profissionais de engenharia e arquitetura entre os mais experientes na utilização dos LTVPs. Eles explicam por que eles têm se revelado “o pulo do gato” das administrações condominiais bem-sucedidas.
Washington Sales Fontenele
O desmoronamento do Edifício Liberdade, Centro do RJ, que provocou a queda de mais dois edifícios com diversas vítimas fatais, foi fato culminante para as publicações das legislações de autovistoria predial obrigatória. Desde então, o laudo de inspeção tornou-se essencial para que os condomínios realizem as suas orientações, visto que somente desta forma pode se adequar à legislação de autovistoria vigente.
E o que isto quer dizer? O laudo de inspeção, que não é um simples “check list”, aponta as anomalias e os vícios construtivos. Os vícios construtivos ocultos, quando descobertos no laudo de inspeção, modificam a prioridade da execução dos serviços, pois normalmente estão danificando a estrutura do prédio, exigindo solução emergencial. Isto direciona para a solução dos problemas, deixando o síndico bem orientado.
O antigo modelo de administração, em que os recursos, muitas vezes escassos, eram utilizados com base na vontade, perderam terreno e hoje tem-se um meio seguro de adequar o prédio à legislação e, ao mesmo tempo, a efetiva conservação, segurança e estabilidade da edificação. Isto quando não agrega à valorização do imóvel, apelo mais do que merecedor de uma reeleição.
Os vícios construtivos ocultos, quando descobertos no laudo de inspeção, modificam a prioridade da execução dos serviços, pois normalmente estão danificando a estrutura do prédio, exigindo solução emergencial
Washington Sales Fontenele, Engenheiro Civil e Perito membro do Instituto de Engenharia Legal (IBAPE-RJ)
Davis Gurevitz
O grande valor desta inspeção está no fato dela tornar todos os problemas da edificação visíveis e, com isto, o síndico pode fazer um planejamento, já com base em prioridades. Se diz que os canos têm que ser pintados na cor estabelecida em norma, isto não é tão urgente, mas se diz que o reservatório de água está com infiltração já afetando a sua estrutura, isto especificará a urgência da realização de obra de recuperação, pelo risco maior que envolve.
E agir com prontidão evita que o problema se agrave, pois em um caso como este a corrosão evolui e o custo de recuperação aumenta. Obras de recuperação estrutural podem atingir valores elevadíssimos e ninguém precisa esperar chegar neste ponto fazendo as inspeções prediais na periodicidade prevista em lei. Recentemente, uma inspeção revelou um problema grave que foi corrigido a um custo de 3 milhões. Mas se deixado sem correção levaria a patologia a evoluir, assim como a seu grau de risco, podendo os custos de recuperação atingir os 10 milhões de reais.
Vale dizer que dispor de um laudo técnico também permite orçar e avaliar os orçamentos com mais facilidade. Para isso, o síndico deve pedir que eles sigam exatamente as especificações técnicas do diagnóstico. E para os prédios novos, no caso deles serem entregues com vício de construção ou projeto, o LTVP também pode ajudar nas negociações com a construtora e servir de prova em uma eventual ação judicial.
Obras de recuperação estrutural podem atingir valores elevadíssimos e ninguém precisa esperar chegar nesse ponto
David Gurevitz, engenheiro mecânico, com longa experiência em manutenção e planejamento de check-up predial
Antero Jorge Parahyba
A pergunta “qual a importância da inspeção predial antes de iniciar obras” não está bem formulada. Equivale a perguntar a um clínico qual a importância dos exames clínicos antes de fazer cirurgias. Prefiro mudar a pergunta para qual a importância da inspeção predial na conservação de uma edificação? E, neste sentido, posso dizer que as edificações são sujeitas aos desgastes de suas partes pela utilização e pelo passar do tempo. Esses desgastes não possuem regras e prazos para ocorrerem. Simplesmente vão ocorrendo. Torna-se necessário que a administração da edificação, periodicamente, contrate uma consultoria de um, ou de mais profissionais, de engenharia e/ou de arquitetura, para que se promova um exame no todo da edificação.
No relatório da inspeção, estarão arrolados os desgastes das diversas partes, nos diversos pavimentos, havendo em suas considerações finais um resumo das partes a serem reparadas, em ordem de prioridade que o profissional responsável pelo trabalho julgar para as questões com maiores potenciais de riscos e de danos. Esse relatório da inspeção, por sua vez, embasará outra consultoria para especificações de serviços e para a seleção de propostas das empresas capacitadas e especializadas aos reparos efetivamente necessários.
As edificações são sujeitas aos desgastes pela utilização e pelo tempo. Esses desgastes não possuem regras e prazos para ocorrerem. Simplesmente vão ocorrendo
Antero Jorge Parahyba, engenheiro civil e consultor de engenharia legal
O que é e para que serve?
A Inspeção Predial é um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificação. É uma vistoria técnica voltada à análise das condições de desempenho e a determinação de medidas corretivas e preventivas que se fizerem necessárias a cada anomalia detectada, garantindo meios de agir para a correção, de acordo com a urgência de cada uma, favorecendo um planejamento de manutenção para a edificação.
Os profissionais preparados para executar estes serviços são os arquitetos e engenheiros civis, especialmente os engenheiros peritos. Por sua experiência em detectar anomalias, não só pela degradação acentuada, mas também a sua formação e propagação. Este conhecimento é fundamental para que a inspeção predial, de fato, resulte em um LTVP capaz de orientar a administração condominiaI para agir com prontidão nas ações de conservação, uma das primeiras responsabilidades do síndico. Vale reforçar que estes profissionais devem ser independentes da empresa a ser contratada para executar as obras.
Segundo a NBR 5462/92 da ABNT, a manutenção é dividida em tipos de intervenção. São elas:
- Conservação: Ações rotineiras, e pequenas intervenções, ligadas mais a operação e limpeza da edificação;
- Reparação: Ação preventiva ou corretiva;
- Restauração: Ação corretiva. quando já há o comprometimento da performance e desempenho da edificação, podendo interferir na segurança dos usuários;
- Modernização: Ação preventiva e corretiva, visando ultrapassar em qualidade o projeto da edificação e seus sistemas.
A periodicidade legal para a realização do LTVP completo é de 5 anos Porém é recomendada uma vistoria anual de menor porte, mas com os mesmos critérios e escopo. O ideal é pedir que seja feito um plano de manutenção em que a vistoria faz um levantamento completo de todos os itens do condomínio, com seu estado de conservação, grau de risco com emergência dos problemas detectados e um cronograma de manutenção em ordem de prioridade, com base nos graus de risco e emergência apontadas.
Capa
Água
Ela é a segunda despesa mais alta do condomínio e exige ações para sua economia. Saiba como alcançar reduções significativas pagando o investimento apenas com a eliminação dos desperdícios.
Resolver o problema da conta alta de água em condomínio parece difícil. Os prédios não foram construídos para serem sustentáveis e adaptá-los a este novo conceito nem sempre é possível, seja por razões construtivas, seja por falta de recursos, ou ainda pela dificuldade para aprovar obras onerosas e que exijam grandes intervenções. Uma mudança para separar as águas cinzas da rede de esgoto residencial sozinha garantiria uma economia de 50% das águas de banheiros. Mas, na maioria dos casos, a solução é inviável. E em tempos de crise a prioridade é evitar a inadimplência, o que faz com que investimentos como este, ou mesmo em captação e uso da água de chuva, ou a individualização de hidrômetros, sejam deixados para depois. A pergunta é como reduzir o consumo de água? Se você respondeu impossível, acredite, está errado. Quem já alcançou economia na conta de água de mais de 30%, sem mexer em dinheiro, prova que é possível.
Nos serviços de risco, a qualidade da manutenção é garantida, pois assim economizamos peças e visitas técnicas ao prédio, com a certeza de que não perderemos o investimento por danos não corrigidos pelos usuários, ou mal corrigidos
Otávio Dias Moreira Filho, engenheiro especializado em redes de água e esgoto
O sócio diretor comercial, Thiago Purwin, e o engenheiro e empresário Otávio Dias Moreira Filho
É que junto com as soluções tecnológicas sustentáveis surgiu a demanda por empresas especializadas também para a sua manutenção e para dar acesso a elas. O mercado brasileiro é resistente, com mão de obra pouco qualificada e sem incentivos. Isto somado a instabilidade política e financeira do País torna as pessoas temerosas, especialmente, quando o assunto é investir em algo moderno, sobre o qual pouco ou nada sabem. É aí que surgem as alternativas. No âmbito das soluções para a redução do consumo de água, o que vem conquistando consumidores são os “serviços de risco“, em que a empresa assume a correção de perdas e desperdícios, acordando, por contrato, remunerar-se apenas com parte dos recursos economizados com contas de água menores. É semelhante ao que também existe para a redução do consumo de energia elétrica.
Otávio Dias Moreira Filho, empresário e engenheiro especializado em redes de água e esgoto, com 37 anos de experiência como responsável pela rede de abastecimento de água de toda a região metropolitana do Rio, como funcionário da CEDAE, há quatro anos oferece o serviço e conta que a cada proposta precisa explicar que não é pegadinha. “A todos que apresentamos o projeto temos que explicar que é possível. As pessoas não acreditam, mas o desperdício é tão grande e a água tão cara que não é um mau negócio trabalhar no risco”, afirma.
A suspeita não é sem justificativa. O serviço inclui a avaliação e a correção de perdas, incluindo mão de obra e peças, além de uma cláusula de manutenção gratuita, com os mesmos itens, pela duração do contrato, de dois e três anos em sua maioria. A solução vem ganhando adeptos, todos satisfeitos pelos ganhos que superam, na maioria das vezes, a média prevista, que é de 30%. E, grata surpresa, com a redução do consumo de água vem uma redução da conta de energia elétrica, pois o número de acionamento das bombas diminui. “A qualidade da manutenção é garantida, pois assim economizamos peças e visitas técnicas ao prédio, com a certeza de que não perderemos o investimento por danos não corrigidos pelos usuários, ou mal corrigidos”, diz Octávio.
Alternativa com Boa Receptividade
O hoje membro do conselho consultivo Sérgio Fernandes Paes de Souza era síndico quando o Condomínio Residencial Silva Araújo aprovou um projeto semelhante e diz que a queda do valor da conta logo no início foi muito grande. “O projeto foi muito bem recebido pelos moradores e teve um enorme impacto. Nossa conta, que era de 28 mil, caiu para 20 mil. Na ocasião pensávamos em colocar hidrômetros individualizados, mas o investimento seria muito alto, e soube de outro prédio que havia contratado um serviço que se pagava apenas com a redução da conta de água”, lembra, acrescentando que o condomínio não colocou dinheiro nenhum e ainda ficou tranquilo quanto as manutenções. “Por contrato, temos um teto de consumo. Uma meta a ser cumprida. O nosso consumo de água passou a ser mais controlado, fazem um controle maior do que faríamos. Foi um benefício muito bom para o condomínio. E eles ainda ajudaram com dicas e orientações para o bom uso das bombas o que ajudou também a reduzir conta de energia”, conta.
O projeto foi muito bem recebido pelos moradores e teve um enorme impacto. Nossa conta que era de 28 mil, caiu para 20 mil
Sérgio Fernandes Paes de Souza, membro do conselho consultivo do Condomínio Silva Araújo
No Condomínio Palazzo Di Siena, o síndico Luiz Carlos Cardoso Rodrigues, também contou com um serviço do tipo para resolver o alto custo da conta de água, que era de mais de 20 mil por mês. “Contratamos um serviço especializado em redução de consumo de água com tudo incluído porque o morador ainda não está consciente do alto custo da água, deixa uma pia pingando ou outro vazamento qualquer sem conserto”, diz. Segundo Luiz Carlos o serviço teve início em agosto passado e já nos primeiros meses a média de consumo que era de 40 mil litros/dia passou a 26 mil. “Isto é significativo e superou a meta da empresa que era de uma economia na ordem de 20%. Isso em dinheiro é muita coisa porque a conta da CEDAE é cobrada por faixa de consumo”, diz o síndico, acrescentando que achou que enfrentaria uma resistência maior por parte dos condôminos, mas, em 48 unidades, somente no primeiro bloco, não teve problemas com nenhum deles. Já está com 50% do segundo bloco implantado e tudo caminha para a mesma tranquilidade. “Quanto mais perdas corrigidas, melhor o resultado. Não descartamos outras soluções, mais difíceis de aprovar. Elas seriam complementares. Pretendemos separar parte desta economia para, no futuro fazer a individualização dos hidrômetros, que é a forma mais justa de cobrança pelo consumo de água, e também a captação da água de chuva, pois temos um espaço de cobertura grande e muita área verde para regar e o consumo com regas é alto, depois é um desperdício utilizarmos água potável para limpeza e rega“, completa.
Para Luiz Carlos, o serviço é muito interessante e ele recomenda apenas que, antes de contratar se avalie uma média de consumo extensa, de seis a 12 meses, anteriores por questão de sazonalidade. A lógica é simples, se fizer a média de consumo pegando apenas os três primeiros meses do ano, que são os do verão, por exemplo, a meta será alta e o condomínio levará mais tempo para ter retomo.
Serviço Exige Mão de Obra Qualificada
O serviço exige um estudo prévio de viabilidade em que são avaliadas todas as nuances em função da marca de cada peça hidráulica instalada. “É preciso estudar os equipamentos para apresentar a melhor solução, isto para cada item – torneira e chuveiros, descargas -, que dependem da marca, pois cada uma tem uma vida útil e especificações técnicas distintas”, explica.
Este estudo contempla todo o sistema de distribuição de água do prédio, nas áreas comuns e pontos de água das unidades. É preciso considerar o prédio como um todo, inclusive as instalações dentro das unidades, para corrigir perdas. “Trabalhamos com pontos de saída de água, toda a tubulação e reservatório, mas também com válvulas de descargas, torneiras, peças e equipamentos modernos, desenhados para economizar água”, detalha Otávio, acrescentando que o profissional precisa ser especializado em cada uma delas. “O que mais se vê são válvulas duplo fluxo desreguladas, quando não danificadas, por terem sido instaladas de modo errado. Os bombeiros hidráulicos mais antigos e os desatualizados não estão aptos a lidar com peças desenvolvidas para economizar água”, afirma.
Contratamos um serviço especializado em redução de consumo de água com tudo incluído porque o morador ainda não está consciente do alto custo da água, deixa uma pia pingando ou outro vazamento qualquer sem conserto
Luiz Carlos Cardoso Rodrigues, síndico do Condomínio Palazzo Di Siena
O sindico Luiz Carlos Cardoso Rodrigues, do Condomínio Palazzo Di Siena, satisfeito por, finalmente. conseguir reduzir a despesa com a conta de água, sem precisar mexer no bolso
Além da análise física da edificação para o estudo das instalações , é feita também uma análise financeira da conta. Tudo isto porque o investimento da empresa é alto. Mas, como o desperdício também é, o negócio torna-se viável. “A conta é tão alta e o desperdício tão grande que sanadas as perdas o projeto se paga com a economia e ainda sobra um percentual significativo para o prédio, até a conclusão do contrato, quando os recursos economizados passam a ser em sua totalidade do condomínio”, assegura.
Sobre o serviço de manutenção ao longo de todo o contrato, o resultado, mais uma vez, é benéfico tanto para o cliente quanto para a empresa. “O que constatamos com o tempo é que, entregue o projeto, em três meses perdia-se toda a economia. As pessoas não estão ainda conscientes da necessidade de economizar, e mesmo os mais conscientes, chamam um bombeiro para sanar um vazamento ou mau funcionamento de uma válvula e ele não sabe lidar com as peças novas”, diz garantindo que com a manutenção própria economiza em peças e em visitas ao condomínio e em horas dos empregados.
Para o engenheiro Octávio, é preciso quebrar paradigmas. Ter uma percepção de serviço, que associa qualidade e bom atendimento. “Essa reação de incredulidade está associada ao fato de que se espera que seja ruim, que não funcione. O cliente precisa ser exigente sempre, pois isto é bom para o mercado e para a qualidade de vida em sociedade”, conclui.
Destaque
Limpa e Cuidada
Higienização e impermeabilização garantem a qualidade da água do condomínio.
A manutenção e a limpeza das caixas d’água e reservatórios é uma das responsabilidades do síndico, cuidado essencial para que a água continue potável e própria para o consumo, e sem causar danos à estrutura, pois o cloro é altamente corrosivo. A determinação do Instituto Estadual do Ambiente – Inea é para que as limpezas sejam feitas a cada seis meses. Quanto à impermeabilização, é preciso observar o tempo de vida útil do material utilizado e, especialmente, os cuidados durante a execução do serviço a cada higienização, pois se feitas de modo agressivo podem desgastar o impermeabilizante.
João Domingos Lopes, químico industrial e especialista em higienização de reservatórios de água, destaca um outro problema que é o perigo da infiltração de esgoto e caixa de gordura, quando as instalações são próximas. “Se houver danos na estrutura das caixas e cisternas isto pode acontecer. A limpeza é feita e na análise da água a contaminação ainda é constatada”, alerta.
O especialista chama a atenção para a questão das tampas, parte muitas vezes esquecida da estrutura das caixas, especialmente das elevadas, justo as que sofrem mais danos. “Todo reservatório precisa de cuidados de impermeabilização em toda a sua extensão. Já recusamos realizar a higienização sem que a tampa fosse cuidada, pois estava em péssimo estado, permitindo a entrada de impurezas e a contaminação da água”, afirma.
Renato Giro, arquiteto experiente no mercado de impermeabilização, reforça o alerta. “Além da tampa de acesso, também necessita de atenção a laje do teto do reservatório. É comum que se precise primeiro tratar estas estruturas para só depois conseguir fazer a impermeabilização”, explica.
Empresas de limpeza Alertam para Danos
Como geralmente os reservatórios estão em locais de difícil acesso, a manutenção periódica, feita pelas empresas de limpeza e desinfecção, é de grande valia para uma avaliação da necessidade de intervenções corretivas na estrutura dos reservatórios.
Foi o que aconteceu no Condomínio Senhora Sant’Ana, na Barra da Tijuca. A síndica recém empossada, Paula Abreu de Oliveira Figueiredo, soube através de um empregado que parte da tampa havia caído na garagem descoberta. “Vejam o perigo. Por sorte não feriu ninguém, nem danificou nenhum carro. Mas, pelo peso, poderia ter matado alguém”, dizendo que ficou chocada ao ver que a tampa já devia estar partida há muito tempo, pois a água estava verde. “Se não tivesse subido para ver não acreditaria. O risco era duplo. Se o vento não carregasse o pedaço restante, ainda restava o risco de um morador aparecer doente por conta da água contaminada”, conta.
Ela contratou o serviço de limpeza e cobriu a caixa com lona plástica, enquanto orça a impermeabilização e construção de um suporte apropriado para a caixa redonda que substituirá a atual. “Vou trocar os dois reservatórios por novos, de polietileno”, adianta.
No Condomínio Timóteo da Costa, no Leblon, a gestora do condomínio, Keila Ferreira, trocou as tampas de concreto armado pelas de alumínio, que já vêm com contornos emborrachados e desenho que impede o empoçamento de água. “O problema é comum na maioria dos edifícios e, constatado o problema, aconselhamos logo a substituição, tanto pela completa vedação que permite, quanto pela facilidade para abrir e fechar. Uma tampa de concreto é pesada e pode até machucar a mão do empregado, o que não ocorre com a de alumínio”, afirma
Keila é gestora condominial da Lowndes e diz que o procedimento integra as ações de administração preventiva que a empresa realiza. “Os reservatórios, assim como toda a estrutura do prédio e seus equipamentos, são avaliados no checklist que resulta em um relatório de manutenção focado na prevenção, com propostas de correção dos problemas existentes e eliminação dos focos de possíveis problemas futuros. O objetivo é estender a vida útil das estruturas e dar condições de funcionalidade à edificação por mais tempo. Sobre os custos desta troca, a gestora diz que, em média, uma tampa em alumínio, com mão de obra e serviço de alvenaria necessária para o acabamento, fica em torno de 600 reais. “O custo não é elevado. É uma questão apenas de priorizar ações de resultados mais efetivos, pois uma tampa que pode ser facilmente corroída pelo cloro pode levar a problemas, tanto para a saúde dos condôminos, quanto para a saúde financeira do condomínio”, completa.
Impermeabilização é Serviço de Engenharia
Chamado pelos condomínios depois de receberem o laudo da empresa de higienização dos reservatórios, o especialista em impermeabilização Renato Giro diz que as trincas, muitas vezes assinaladas, na maioria dos casos, são apenas no revestimento e não atingem a estrutura. O que não significa que elas não precisem ser tratadas. As trincas e rachaduras podem causar perdas de água e infiltrações nas unidades abaixo e também levam à oxidação das ferragens e deterioração da estrutura do reservatório. No caso de lajes de tampas das caixas elevadas, as rachaduras carregam todas as impurezas depositadas na face externa, da poluição a resíduos de fezes de pombos e outros voadores, e ainda ferrugem e cimento do concreto para a água.
Já nos reservatórios inferiores, as trincas e fissuras, além das possíveis perdas hídricas, contribuem para o desenvolvimento de micro-organismos e até criam ambientes favoráveis ao surgimento das colônias de cupins e outros insetos.
Apesar das características distintas, não existe um material clínico para impermeabilização de reservatórios. Giro explica que os elevados são trabalhados com materiais para pressão positiva, de dentro para fora. E, por sofrerem a ação do calor em uma de suas faces durante o dia, causando dilatação diferentes nos lados da estrutura, é necessário o uso também de materiais de alto desempenho, com elasticidade. Já para os reservatórios enterrados, o problema é a ação das águas do lençol freático. Para este caso, são necessários os sistemas de resistência à pressão negativa, de fora para dentro, e resistentes também à pressão positiva, para não deixar perder água.
Serviço de Engenharia
Mas estes são apenas alguns dos muitos detalhes que envolvem a impermeabilização de reservatórios. Por isso, o arquiteto chama a atenção para o tempo de realização da obra. “Dependendo, por exemplo, do estado da tampa, que pode tomar até cinco vezes mais tempo que o previsto, a duração desta obra é muito variável. Impermeabilizar é a parte mais fácil e rápida, o demorado é tratar a superfície para a perfeita aderência do material impermeabilizante”, explica.
Giro também chama a atenção para o tratamento das paredes. As partes que ficam normalmente submersas são fáceis de tratar, pois o revestimento fica arenoso devido ao atrito da água que “sobe e desce” todo dia de acordo com o consumo dos moradores. Mas sâo as superfícies acima da linha d’água habituai, aquela mancha alaranjada que é resultante da absorção da argamassa de revestimento e de impurezas sempre presente nas águas, que dá mais trabalho para retirar, necessitando em muitas casos do uso de martelete elétrico”, diz, acrescentando que sem uma boa preparação das superfícies os materiais a serem aplicados nâo têm como aderir, o que reduzirá a vida útil da impermeabilização. “Os materiais mais usuais para reservatórios são cimentos com resinas acrílicas. Não havendo um bom preparo e uma boa aplicação, os condôminos acabarão por beber o impermeabilizante em um curto período de tempo”, completa.
O antes e o depois da substituição da tampa de um reservatório de água elevado
O arquiteto ressalta que uma impermeabilização feita dentro do padrão de qualidade, alcançando mais de cinco anos de vida útil, necessita de um prazo de execução entre 15 e 30 dias, no mínimo, dependendo da complexidade e do estado de conservação interna e externa, e das condições de ventilação dos reservatórios que responde pela secagem do material impermeabilizante.
Se houver danos na estrutura das caixas e cisternas que ficam próximas à rede de esgoto e caixa de gordura, a limpeza é feita e na análise posterior a contaminação ainda é constatada
João Domingos Loges, químico industrial e especialista em higienização de reservatórios de água
“Os materiais aplicados “a frio”, como os cimentícios com resinas acrílicas, são aplicados em inúmeras demãos até que seja atingido o consumo mínimo indicado pelo fabricante. Entre estas demãos, é necessário que haja a secagem da anterior. Como os reservatórios, de um modo geral, têm apenas um único acesso, a ventilação interna é limitada, requerendo do aplicador a instalação de equipamentos para a renovação do ar interno, tanto para a secagem dos materiais, quanto para a segurança do trabalhador“, explica.
Por tudo isto, o especialista diz que é preciso dispor de um provisório para servir o condomínio enquanto o outro está sendo tratado. Sobre o uso de manta asfáltica, Giro destaca que o material vem sendo cada vez menos utilizado devido aos riscos aos empregados, pois ele exige o trabalho com fogo em espaço confinado.
Responsabilidade Solidária
Na limpeza das caixas e cisternas é preciso observar a presença de, no mínimo, duas pessoas e o empregado não precisa sair a cada 20 minutos, pois a concentração do cloro no local é de 1,5 a 2,5 ppm, a mesma da água potável. Isto não significa que não se deve ter o cuidado devido com o uso dos EPI’s, no caso, máscara, cinto, corda, luvas e exaustor, se necessário.
Já no serviço de impermeabilização, que gera poeira, devido a quebradeira, e odores fortes, por causa dos produtos impermeabilizantes, recomenda-se observar o que diz a Norma Reguladora NR33, específica para trabalho em espaço confinado. Por precaução, são precisos três empregados, dois com cintos de três pontas, e cada um só pode ficar dentro do reservatório por 20 minutos, quando então deve ser substituído e deve haver sempre um outro do lado de fora. Se faz necessária também uma estrutura de andaime com roldana sobre o acesso ao reservatório, capaz de içar e retirar de dentro do dele um empregado que passe mal. “O Ministério do Trabalho sabe da baixa profissionalização das empresas nestas atividades e do desconhecimento sobre a Norma Técnica. Em caso de acidente, a primeira coisa que procuraram saber é se foram tomados os cuidados necessários para evitá-lo”, alerta.
Giro pede que os síndicos avaliem com cuidado as empresas que se oferecem para realizar o serviço. “Ao ofertarem valores que, certamente não consideram os devidos cuidados para o prolongamento da vida útil do sistema impermeabilizante e da estrutura, colocam em risco seus empregados e ainda expõem a riscos de Responsabilidade Civil e Criminal o síndico. Impermeabilização de reservatório é um serviço de engenharia, que exige uma empresa habilitada e experiente para a execução deste serviço”, conclui.
Entrevista
O empregado do condomínio
João Luiz Martins
Gestor de Recursos Humanos e Supervisor de Pessoal da Lowndes
João Luiz Martins, Gestor de Recursos Humanos e Supervisor de Pessoal da Lowndes, é também professor e palestrante. Em sua atuação costuma responder a inúmeras perguntas feitas por síndicos aflitos em conciliar o correto atendimento à lei e às necessidades do condomínio. Ele fez uma seleção das principais para que a orientação chegue até os gestores e para que as despesas com pessoal, já altas, não venham a ser ainda mais oneradas em função de ações trabalhistas. São cuidados desde o recrutamento e seleção, passando pela fundamental atenção a desvios de função e retiradas de direitos previstos em convenção. A orientação do especialista é para, em caso de dúvida, consultar sempre um profissional de recursos humanos.
LOWNDES REPORT – Quais os cuidados ao se contratar um empregado para o condomínio e o que deve ser observado para atender corretamente à legislação no momento da contratação?
JOÃO LUIZ MARTINS – Não há dúvida que o processo de recrutamento e seleção é fundamental para uma boa contratação. Neste momento devemos avaliar não só o perfil do candidato a vaga disponível, como também seu histórico profissional e referências. Nem sempre as indicações de outros empregados são garantia de sucesso neste processo, que deve ser executado sempre que possível por profissionais da área de recursos humanos. A forma de contrato, jornada de trabalho, função e remuneração são as questões mais importantes. Entretanto, é aqui que observamos uma série de equívocos que podem gerar demandas judiciais futuras. Estas acontecem, principalmente, por quadros de horários desorganizados, jornadas que não atendem às necessidades do condomínio e até desvios de funções. Estes são os itens que mais levam ao descumprimento da legislação.
LOWNDES REPORT – É possível contratar um empregado na função de auxiliar de serviços gerais para fazer limpeza e ficar na portaria?
JOÃO LUIZ MARTINS – A correta definição da nomenclatura que será dada à função está diretamente ligada às atividades que o empregado irá desenvolver. Adequar esta situação é fundamental para evitar os desvios de função que já começam a fazer parte, em grande número, das reclamações na justiça do trabalho. Neste caso específico, como não sabemos em que momento e em que circunstâncias ocorreram esta situação, embora a convenção coletiva estabeleça que não se caracteriza substituição o trabalho de uni empregado realizado nos períodos destinados a repouso e alimentação ou a folga semanal de outro, entendemos que a meIhor opção seria a função de zelador, com o devido piso da categoria
LOWNDES REPORT – O vigia noturno pode receber manuseio de lixo?
JOÃO LUIZ MARTINS – O manuseio de lixo é devido exclusivamente aos empregados que trabalharem nas dependências da lixeira, nos locais dos compactadores de lixo, sendo este manuseio caracterizado pelo ato de transferência do material ali depositado para os sacos plásticos ou latões, transportando-os para o local de coleta, efetuando a lavagem dos latões de lixo. Estas atividades não são inerentes à função do vigia
LOWNDES REPORT – É possível cortar o manuseio de lixo de um empregado que recebe há mais de seis anos?
JOÃO LUIZ MARTINS – Sim. O direito ao adicional de manuseio de lixo cessará no momento em que o empregado deixar de manusear o lixo, podendo ser suprimido mesmo que já venha recebendo há mais de um ano.
LOWNDES REPORT – Ao demitir um empregado que tenha moradia funcional, o condomínio pode exigir a devolução imediata?
JOÃO LUIZ MARTINS – Não. A Convenção Coletiva dos empregados de edifícios do Município do Rio de Janeiro estabelece um prazo de 40 dias para que o imóvel funcional seja desocupado espontaneamente, independente de notificação judicial ou extrajudicial, prazo esse que terá início no dia imediato ao término do período destinado ao aviso prévio trabaIhado ou no dia seguinte à comunicação da dispensa em caso do aviso prévio indenizado.
A forma de contrato, jornada de trabalho, função e remuneração são as questões mais importantes. Entretanto, é aqui que observamos equívocos que podem gerar demandas judiciais futura
João Luiz Martins é Gestor de RH e Supervisor de Pessoal da Lowndes
LOWNDES REPORT – Existe algum tipo de indenização pela desocupação do imóvel no momento da demissão?
JOÃO LUIZ MARTINS – A devolução do imóvel funcional dentro do prazo de 40 dias, propiciará ao empregado o recebimento de valor correspondente a um piso salarial profissional, no ato da entrega do imóvel, vazio de pessoas e objetos. O empregado que, no ato da homologação da rescisão imotivada do seu contrato de trabalho, entregar as chaves do imóvel funcional, a indenização prevista será de um e meio piso salarial profissional.
LOWNDES REPORT – O condomínio pode solicitar a devolução da moradia funcional a qualquer tempo?
JOÃO LUIZ MARTINS – Não. A moradia funcional faz parte do contrato de trabalho e somente será desocupada quando houver rescisão, suspensão ou interrupção do contrato de trabalho ou por iniciativa do empregado.
LOWNDES REPORT – Em caso de falecimento, qual o prazo que os familiares do empregado têm para desocupar a moradia funcional?
JOÃO LUIZ MARTINS – Na hipótese de falecimento de empregado que ocupe moradia funcional aqueles que com ele residiam terão um prazo máximo de 55 dias a contar da data do óbito para desocupação total do imóvel funcional, sendo assegurado o pagamento de uni piso salarial da categoria no momento da entrega das chaves.
LOWNDES REPORT – A moradia funcional é benéfica ao condomínio?
JOÃO LUIZ MARTINS – O que devemos entender, conforme a convenção da categoria, é que a moradia funcional sendo concedida ao empregado será sempre gratuita e considerada como instrumente para facilitar o efetivo trabalho, o que não quer dizer que o empregado ficará à disposição do condomínio durante vinte e quatro horas por dia. Lembramos que existe um contrato de trabalho, assinado por ambas as partes, que definem a jornada deste profissional.
LOWNDES REPORT – O vigia noturno que trabalha na escala 12×36 tem direito, por força da convenção coletiva, a duas horas de intervalo para repouso e alimentação. Caso não seja possível conceder este intervalo o que deve ser pago ao empregado?
JOÃO LUIZ MARTINS – Deverão ser pagas as duas horas, pela não concessão do intervalo e ainda será devido ao empregado uma hora extraordinária, em razão da redução da hora noturna, ambas acrescidas do adicional de 60% sobre o valor da hora normal de trabalho.
LOWNDES REPORT – Um empregado pode ser contratado para trabalhar uma jornada de quatro horas por dia?
JOÃO LUIZ MARTINS – Sim. A própria convenção coletiva possibilita aos condomínios contratarem empregados para trabalhar em jornada inferior a 40 horas semanais, devendo esta condição fazer parte do contrato de trabalho, fixando a jornada semanal e a remuneração do trabalhador proporcional às horas trabalhadas.
LOWNDES REPORT – Existe um número mínimo de uniformes concedidos ao empregado?
JOÃO LUIZ MARTINS – Sim. A Convenção Coletiva estabelece que os empregadores fornecerão gratuitamente aos seus empregados os uniformes de uso obrigatório, em número de quatro por ano.
Tome Nota
Correspondência Judicial
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão da Justiça paranaense que declarou a nulidade de citação recebida por porteiro de edifício. Como a citação ocorreu em 2011, momento em que o Código de Processo Civil de 2015 não estava em vigor, o relator invocou uma de suas regras, mas lembrou que para os casos alcançados pelo novo CPC o resultado do julgamento seria outro.
O Código de Processo Civil de 2015 traz regra no sentido de admitir como válida a citação entregue a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”, disse o ministro.
Sinalização de Obra
O juiz da 19ª Vara Cível de Brasília julgou procedente a indenização por danos morais e os danos materiais efetivamente comprovados à condômina que sofreu acidente em obra mal sinalizada. “A partir das fotografias juntadas ao processo é possível verificar que o local não estava sinalizado adequadamente. A negligência do condomínio fica ainda mais evidente por ter permitido o acesso ao local das obras à noite, sem nenhuma iluminação, ou seja, em escuridão total. Não vislumbro culpa concorrente da autora”. Na sentença, o magistrado condenou o condomínio ao pagamento de R$20 mil pelos danos morais e R$832,69, pelos prejuízos materiais. Quanto aos lucros cessantes, o juiz entendeu que não ficaram devidamente comprovados. Ambas as partes recorreram, em 2a Instância, que, por sua vez, deu provimento ao recurso da autora, reformando em parte a sentença para condenar o réu ao pagamento de R$40.526,35, a título de lucros cessantes, e ao ressarcimento da quantia de R$1.891,31, referente aos gastos com o piano de saúde. Os valores deverão ser corrigidos e acrescidos de juros de mora a partir do evento danoso. A decisão colegiada foi unânime.
Encontro de Síndicos
O primeiro Encontro de Síndicos da ABADI de 2017 acontecerá no dia 18 de maio, das 13h às 18h. O evento abordará assuntos como “Contratações e Terceirizações” e “Ética e Compliance“, e contará ainda com um Workshop Jurídico. As inscrições podem ser feitas diretamente no site da Associação: abadi.com.br/site/inscrição e o Encontro será no Auditório da Bolsa de Valores, na Praça XV, 20, Centro.
Saiba Mais
Controle de Pragas
A importância do Técnico Responsável e da regularidade nos cuidados para um efetivo controle de pragas e vetores
Já se sabe que a forma urbana da febre amarela é transmitida pelo mosquito Aedes Aegypti
O termo “Responsável Técnico” vem sendo utilizado atualmente em muitas áreas, o que torna necessário entender o seu significado e a importância que este profissional tem nas empresas de controle de pragas. Este profissional é aquele que tem nível superior, é habilitado pelo conselho profissional, tem treinamento específico e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) na área de sua atuação. Mas para quem contrata serviço de controle de pragas não está clara nem a existência, nem a importância deste profissional. A avaliação é do Diretor Técnico da Associação Brasileira de Controle de Vetores e Pragas – ABCVP, o biólogo, que também integra o Conselho Regional de Biologia da 2a Região RJ/ES, Marcelo Cunha Freitas.
Nestas empresas, o papel do Responsável Técnico (RT) é responder diretamente pelo treinamento dos operadores, pela aquisição de produtos saneantes, desinfestantes e equipamentos, e ainda na orientação da forma correta da aplicação dos produtos e por possíveis danos que eles possam ocasionar à saúde e ao meio ambiente. Não é à toa que aqueles que podem exercer essa função são somente biólogos, médicos veterinários, químicos, engenheiros químicos, farmacêuticos e engenheiros agrônomos.
Para quem contrata o serviço, o importante a saber é que será ele a escolher os produtos desinfestantes que serão utilizados nas áreas do condomínio pelos técnicos. E, mais que isto, vai programar e confeccionar sua declaração de produtos químicos onde constará a concentração de uso a ser diluída, o solvente que vai ser utilizado e até mesmo a opção das iscas prontas para uso, tanto para insetos quanto para roedores.
“Entender a relevância de seu papel significa dizer que não basta que a empresa celebre um contrato com um RT e, na prática, ter o técnico responsável somente para assinar e constar para comprovação junto a órgãos fiscalizadores e legisladores“, afirma Freitas, que alerta para o fato de que a atividade é, inclusive, vedada ao dono da empresa de controle de pragas, se ele não tiver formação específica na área técnica. “A prática pode levé-lo a responder por exercício ilegal da profissão”, completa.
É preciso estar mais atento à existência e qualificação deste profissional na hora de escolher a empresa a contratar
Marcelo Cunha Freitas, biólogo e especialista em Controle de Vetores e Pragas da ABCVP
Responsabilidade e Constância de Controles
Não é comum que casos de intoxicação e problemas ambientais sejam causados por ocasião do controle de pragas no condomínio. Mas, havendo incidente, o síndico será arrolado com o responsável técnico da empresa, respondendo solidariamente tanto na esfera civil quanto na criminal. E, por isto, é preciso estar mais atento à existência e qualificação deste profissional na hora de escolher a que contratar. “O termo “responsável” não é figurativo. No caso de qualquer intoxicação de funcionários, ou de clientes, tais como os condôminos, adivinhem de quem é a responsabilidade?’’, alerta Freitas, para quem o controle de pragas é uma das profissões mais sérias, fato a que se dá pouca atenção.
Havendo um incidente, o síndico será arrolado com o responsável técnico da empresa, respondendo tanto na esfera civil quanto na criminal
Marcelo Cunha Freitas, biólogo e especialista em Controle de Vetores e Pragas da ABCVP
Sobre a eficácia do serviço, o que para quem contrata vem em primeiro piano, o especialista afirma que as empresas e profissionais técnicos têm o compromisso de manter os níveis de infestações sob controle tolerável, e por isso o termo “controle de pragas e vetores”. “Há muito já não utilizamos o termo dedetização, apesar dele sobreviver na fala popular. Mas não há como se afirmar que não existam mais vetores e pragas naquele lugar tratado. O que se pode afirmar com total segurança, após um trabalho técnico, é que o local encontra-se sob controle”, explica Mônica Martins, também bióloga, que é responsável técnica de uma empresa há cinco anos.
Ela conta que ao conversar com os síndicos procura sempre fazer com que entendam que quando o assunto é pragas e vetores, está se falando de um ser vivo, que, sem controle, procria e prolifera. “Não existe nenhuma possibilidade de eficácia sem uma regularidade de combate especializado, pois são muitos tipos de pragas e cada uma tem suas características de vida e proliferação”, afirma.
Não há como se afirmar que não existam mais vetores e pragas naquele lugar tratado. O que se pode afirmar com total segurança, após um trabalho técnico, é que o local encontra-se sob controle
Mônica Martins, bióloga e responsável técnica
Dengue, Zika, Chikungunya em agora, a febre amarela. Como Manter o Condomínio Livre dos Mosquistos Transmissores Destas Doenças?
Se para as pragas a prevenção deve obedecer a uma regularidade para um efetivo combate, para os vetores não é diferente. O combate aos mosquitos precisa ser permanente. O cuidado com o ambiente, com a contínua busca e eliminação de criadouros, a limpeza e organização dos locais, sem acúmulo de lixo e águas paradas, soma-se à desinsetização (fumacê).
A bióloga Mônica Martins destaca que as campanhas para a participação dos condôminos no combate aos mosquitos segue como ação fundamental para os condôminos, visto que já se sabe que a forma urbana da febre amarela é transmitida pela picada do mosquito Aedes Aegypti, o mesmo que transmite a dengue, a chikungunya e a zika.
Quanto às críticas aos danos que os fumacês podem trazer a outros animais, a bióloga destaca, a já disponível no mercado, opções de soluções a base de plantas para um controle ambiental de vetores e pragas. São produtos sem toxicidade e sem cheiro, que não fazem mal a animais ou pessoas. “Os produtos são orgânicos, com repelência apenas para mosquitos, baratas e outras pragas, em ambientes controlados“, garante.
Para o combate aos mosquitos o cuidado depende da participação de todos. “A ação do fumacê no controle de insetos alados tem seus limites. Se o vizinho não fizer a parte dele, o risco continua. Porém, quando fazemos a nossa parte ele diminui. Neste sentido, o combate aos mosquitos deve ser constante, assim como as campanhas de conscientização que devem ser toda a população, pois a participação de cada um neste combate é fundamental”, conclui Mônica.
Deu Certo
Pronto para qualquer desafio
Condomínio Mirante de Copacabana
Quando sua empresa, uma unidade brasileira de uma das grandes indústrias farmacêuticas mundiais, foi para São Paulo, Juca, como é conhecido por todos no Condomínio Mirante de Copacabana, onde mora há 20 anos, achou que era a hora de parar de trabalhar. Foi quando o hoje síndico José Carlos Ferreira teve uma surpresa: ficar sem trabalhar o adoecia. Já participante ativo das atenções com o prédio, através de sua atuação no conselho fiscal e morador muito presente, candidatar-se a síndico pareceu um caminho natural. Não era inexperiente, pois por 15 anos fora síndico de um condomínio de casas em Correias, região serrana do Rio, e também fora síndico lia muitos anos de outro prédio. Então, a surpresa mesmo ficou para os vizinhos. O novo síndico revolucionou o condomínio de 38 anos e até conseguiu unir grupos rivais.
Juca. como é mais conhecido. com as moradoras animadas da hidroginástica
José Carlos credita a dinâmica do trabalho como gerente de marketing e vendas, quando coordenava centenas de pessoas, a dificuldade de ver-se sem trabalhar, da mesma forma que acredita que foi sua experiência anterior a grande inspiradora para resolver as desavenças entre grupos que se rivalizavam, e se sucederam na administração, por anos. “O primeiro desafio que me impus foi o de reverter este quadro, pacificando as relações no Mirante. Esta união era importante para ajudar no tanto a fazer. O condomínio estava no osso. A “encrenca” era tanta que meus filhos ficaram preocupados. Mas a vontade de realizar era maior, não tiveram como me segurar”, lembra.
Eleito, sua estratégia foi a de ouvir as duas partes, conciliar e aconselhar, trazendo os dois grupos para um lado só, o da melhoria da qualidade de vida no condomínio. E com corte de despesas e recursos de uma ação ganha contra a Cedae e a Light fez caixa para realizar obras que todos aguardavam há muito. Trabalhando sempre com fundo de reserva para obras, fez as contas do condomínio passarem para o azul e ainda mantê-lo com sobra de caixa, e isto depois de ter reformado, as coberturas e os reservatórios de água, ter trocado as tubulações, inclusive a de incêndio, e a central telefônica. A antiga fora comprada de segunda mão e já estava em uso há mais de 25 anos.
Detalhe da fachada do Condomínio Mirante de Copacabana
Ajuda Especializada Somada a um Olhar “Fresquinho” Para os Problemas
A primeira medida foi cortar custos, enxugando a partir de desperdícios. Somado a isto, contratou uma auditoria externa, que por sua experiência em empresa sabia que traria grande ajuda para o controle das finanças do condomínio. “Geralmente, os conselheiros são pessoas leigas, não têm formação na área fiscal ou contábil. Hoje até temos profissionais no conselho atual, mas não é o comum. A auditoria, além de ter pessoas capazes nestas áreas, ainda nos ajuda com orientação para 0 cumprimento da legislação trabalhista, por exemplo”, afirma, acrescentando que os moradores passaram a ver o balanço com outros olhos: “Hoje têm a tranquilidade de que o seu dinheiro está sendo bem empregado. E eles comemoram porque a saúde financeira do Mirante está bombando. E, nós, que a inadimplência está sob controle, e é bem baixa”, afirma.
Enfim, estou me divertindo. É claro que a gente tem algumas chateações, mas o prazer em realizar é imenso
José Carlos Ferreira, síndico do Condomínio Mirante de Copacabana
Outro suporte com que o síndico contou veio depois da ideia de criar a figura do síndico mirim. O objetivo era animar as crianças, aproximando-as da administração. Três meninas já se revezaram na função e, com uma prancheta em mãos, deram trabalho ao anotar muito a fazer, inclusive iniciativas sérias como a adoção de uma rampa para facilitar a vida dos cadeirantes que queiram utilizar o banheiro da piscina. “Os meninos não quiseram nem saber, mas as meninas deram exemplo com o seu olhar “fresquinho” para as coisas. Listaram tanto a fazer, mas foi uma ajuda muito positiva, pois no dia a dia muitas coisas passam desapercebidas”, diz, contando que o síndico mirim tinha até pró-labore, uma nota de 100 reais que ele dava do próprio bolso como forma de agradecimento pela participação e ajuda.
A comunicação também é facilitada através de campanhas internas, para as quais prepara cartazes informativos aos moradores, angariando participação. Uma das mais bem-sucedidas foi a de conscientização para a economia de água. As obras de maior complexidade foram a de reforma das tubulações e a dos reservatórios, ambos em péssimo estado. “Estavam com reboco caindo, com ferragens à mostra, foi preciso até descartar as tampas, que eram de madeira e foram substituídas por de metal. Hoje estão todas restauradas e impermeabilizadas”, detalha.
Juca, o Amigo de Todas as Horas
O síndico que circula pelo condomínio cumprimentando e sendo cumprimentado por todos e mantém a porta da sala da administração permanentemente aberta, conta ainda com a ajuda de cada morador. Muito querido pelas pessoas mais idosas, caminhar com ele pelas áreas comuns é vê-lo parar para falar com cada um, receber ou fazer carinho em outro, com uma relação próxima e amistosa.
O cuidado com a pessoa está em cada ação. E foi por isto que o síndico mandou colocar uma câmera com áudio na administração para inibir qualquer mau trato aos empregados. Seu trabalho é minorado pela equipe que inclui 2 supervisores, de manutenção e limpeza, um chefe para cada portaria, uma funcionária cuidando das questões trabalhistas e outro para serviços gerais. O síndico não tem o menor problema em delegar. E a equipe de trabalho é grande, hoje são 53, mas já foram 58. Tudo é grande: 15 reservatórios de água, 120 mangueiras para combate a incêndio, 42 bombas d’água, 26 elevadores, 4 andares de garagem e cada um dos seis blocos tem um parquinho infantil.
O meio ambiente também tem atenção especial e todo o lixo é separado para reciclagem. “Uma empresa passa no Condomínio duas vezes por semana para recolher o material e, além disso, coletamos e trocamos o óleo de cozinha que é trocado por material de limpeza, e trituramos as lâmpadas que são recolhidas aqui”, conta. Há aulas de yoga e de hidroginástica. A turma da hidro fez uma festa ao vê-lo se preparar para uma foto e não teve jeito. Ele saiu cercado de uma gente bonita e alegre. “Enfim, estou me divertindo. É claro que a gente tem algumas chateações, mas o prazer em realizar é imenso”, comemora José Carlos. Comemoração que é compartilhada pelos moradores, satisfeitos com a sua administração.
Ações Positivas
Gastromotiva: A Comida como Agente de Transformação.
A gastronomia, e o setor de alimentos e bebidas movimentam a economia e geram emprego e renda. Então, por que não usá-la para ajudar a diminuir a desigualdade social? Foi com base nesta ideia que o chef David Hertz criou, há 10 anos, a Gastromotiva, uma organização da sociedade civil de interesse público – OSCIP, que atua na Cidade do México, no México, e, no Brasil, em São Paulo, Salvador, Curitiba e Rio de Janeiro, oferecendo cursos gratuitos de capacitação em cozinha e em empreendedorismo, ações para repensar a alimentação infantil e ainda alimentação para quem precisa.
Tudo depende de apoio e participação ativa de voluntários. E são muitas as formas de ajudar, todas elas detalhadas através do site http://gastromotiva. org/pb/, nos links Quero ser voluntário e Quero Doar. É lá também que quem quiser fazer os cursos pode se inscrever, no link Quero ser aluno.
Ambiente e alimentação de qualidade para dar dignidade a quem tem fome
Conheça os Projetos da Gastronomia
Curso de Capacitação em cozinha O Curso de Capacitação em Cozinha atende jovens de 17 a 35 anos, sem qualificação profissional e com renda familiar- de até 3 salários mínimos e, de 2007 até hoje, mais de 2 mil pessoas se formaram em São Paulo, Rio, Salvador, Curitiba e Cidade do México, com um índice de 80% de empregabilidade, no decorrer de um ano após o término do curso.
O ensino é prático e teórico, abordando as habilidades básicas, confeitaria, panificação e ecogastronomia, além de cidadania, higiene e segurança alimentar e postura profissional. No Rio de Janeiro, o curso é realizado na UNISUAM e as aulas acontecem de segunda a sexta-feira, das 13h às 17h. A duração é de quatro meses e as inscrições estão sempre abertas no site http://www.gastromotiva.org. Mas, os processos seletivos acontecem de acordo com a abertura de novas turmas.
Empreendedores Gastromotiva
O Curso Faça e Venda Gastromotiva foca na capacitação técnica, treinando empreendedores de baixa renda, em confeitaria e panificação, e auxiliando os jovens a estruturarem seus negócios em suas comunidades, contribuindo para aumentar o índice de empregabilidade e geração de renda entre este público. A estrutura curricular contempla 80 horas de aulas práticas e teóricas. Ao final do curso, os empreendedores são monitorados e acompanhados por um período de seis meses.
Super liga – Para repensar a alimentação infantil
A Super Liga desenvolve ações com abordagem lúdica e divertida para criar vínculos e atrair crianças e adultos (pais, responsáveis, merendeiras, gestores escolares), com o objetivo de sensibilizar e conscientizar sobre as doenças e problemas decorrentes da má alimentação.
Reffetorio Gastromotiva
A iniciativa foi trazida para o Brasil pelos chefs Massimo Bottura (Food for Soul), David Hertz (Gastromotiva) e pela jornalista Ale Forbes para contribuir na luta contra o desperdício de alimentos, a má nutrição e a exclusão social. O Reffetorio Gastromotiva funciona como um restaurante-escola onde chefs convidados e jovens talentos da Gastromotiva cozinham com ingredientes excedentes, servindo jantares gratuitos para população vulnerável e, desde outubro, almoços para o público em gerai com o conceito “pague o almoço e deixe o jantar”. O endereço do Refettorio Gastromotiva 6 Rua da Lapa, 108 – Centro.
Trabalho de Ação nas Comunidades
TAC é o trabalho final dos alunos da Gastromotiva, um exemplo prático de como valorizar a cidadania, porque é o momento em que eles retomam as suas comunidades para multiplicar o conhecimento e contribuir para a transformação da vida de outros. Desde sua criação, o TAC impactou mais de 85.000 pessoas em diferentes comunidades em São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Curitiba e Cidade do México.
Gastronomia nos Presídios
No início de 2010, o Dr. Jayme Garcia dos Santos Junior, juiz assessor da corregedoria de São Paulo, procurou o chef Alex Atala para a elaboração de um curso de cozinha dentro dos presídios. Atala então convidou David Hertz, que como fundador da Gastromotiva se tornou o chef pioneiro da gastronomia social no Brasil, para a formulação do projeto. O projeto piloto foi realizado no presídio masculino Adriano Marrey, em Guarulhos, em São Paulo, em março de 2011. Em dezembro de 2013, formaram a primeira turma na Penitenciária Feminina da Capital – PFC. E, entre dezembro de 2013 e agosto de 2014, 60 mulheres e três funcionários da penitenciária já haviam concluído o curso. Oito alunas, que cumpriram pena ou ingressaram para o regime semiaberto, continuaram sua formação no Curso Profissionalizante em Cozinha da Gastromotiva. Dessas, três já estão trabalhando na área de gastronomia. Por esta época, inauguraram o “Espaço Gastronomia” na biblioteca da Penitenciária e a “Mini Horta de Ervas e Temperos” no PFC. A Gastromotiva está tentando viabilizar um acordo de parceria com a Secretaria da Administração Penitenciária para viabilizar novas turmas nos próximos semestres.
A Excelência é Humana
Fabiano Bonifacio de Souza
Supervisor do Condomínio Cruzeiro do Sul
Fabiano Bonifacio de Souza, supervisor do Condomínio Cruzeiro do Sul, na Barra da Tijuca, tem sido fundamental para o projeto da gestão atual, de formação de um colaborador de melhor qualidade. A síndica, Maria Cristina Rodrigues Bello, diz que é ele o exemplo do profissional que se precisa. “Sua postura espelha o perfil. Tem o domínio do que faz, é ciente de sua responsabilidade, mas também tem respeito próprio e ao próximo, ajudando a passar isto para os demais”, elogia.
Relações mais humanas são o segredo de Fabiano para criar ambiente de qualidade no condomínio
Hoje fala-se muito em profissionalismo, mas o que todo mundo quer é um atendimento mais humano
Fabiano Bonifacio de Souza, supervisor
Fabiano tem 18 anos no Condomínio para o qual ingressou como auxiliar de serviços gerais, passando a porteiro um ano e meio depois, e a supervisor, depois de três anos na portaria. Quem procura por ele no prédio se surpreende ao ver como é solicitado, e como responde sempre com solicitude. A simpatia e a segurança nas respostas chamam logo a atenção. E ele assegura que aprendeu tudo no Mirante, lembrando que o primeiro grande desafio foi na transição de funcionário de serviços gerais para o de portaria. “Sentia que estava sendo testado o tempo todo. Mas a cada reconhecimento, via que estava conseguindo desempenhar bem o meu trabalho, o que dava a vontade de melhorar ainda mais”, conta. Um momento que se repetiu na passagem para a supervisão, quando viu a responsabilidade aumentar. “Entendia que era preciso aliar o aprendizado na recepção, que é o coração do condomínio, com os cuidados com as áreas comuns, sem o que tudo pode desandar, e isto só conseguiria trazendo os colegas para os mesmos objetivos. Afinal, é uma responsabilidade enorme e que não depende só de você. É você e mais todos os que fazem parte da equipe”, lembra.
O supervisor chama a portaria de coração do condomínio, pois considera que ela é o alvo principal do morador. “É por isso que a pessoa que trabalha ali precisa ser muito profissional, saber não se deixar levar pela situação nem levar as coisas para o lado pessoal, porque, muitas vezes, é na portaria que o morador chega com os problemas dele na certeza de que será atendido no tempo e na necessidade dele”, diz.
Fabiano agradece e elogia a administração por enxergar a portaria da mesma forma. “A gestão atual tem este cuidado, de pensar e propor que o porteiro conheça o condomínio e suas regras para ter segurança e firmeza para atender. Mas, que seja alguém que também saiba ouvir a necessidade do morador e responder com gentileza e educação. E é muito bom poder trabalhar para quem pensa que é a humanidade no trato com o outro o que torna o profissional diferenciado”, completa.
Formando outros como Ele
“Quando você é capaz de dar respostas, todo mundo passa a querer falar com você, contando que, da mesma forma, resolverá. E é preciso estar preparado, pois a pessoa pode tender a achar que, por poder contar com você, poderá levar alguma vantagem, pedindo coisas que não estarão na sua competência resolver. E é por isto que o bom profissional também deve desenvolver o chamado jogo de cintura”, diz.
Fabiano também conversa com eles para que seja dado aos colegas de trabalho, não importando a função, o mesmo tratamento que se dá ao morador. Ele mesmo faz questão de se portar assim. “Você pode fazer de qualquer um inimigo, alguém que colocará por terra todos os esforços e investimentos em melhoria. Se você quer um colaborador parceiro, o pior a fazer é tratá-lo com tirania. Isto, certamente, funcionará contra você. A excelência é humana, só as pessoas podem levar a isto. Então, tratá-los do modo que quer que eles se comportem com os outros é mais acertado”, afirma.
Neste ponto, o supervisor volta a elogiar a administração, dizendo que considerar o que o empregado tem de positivo, e partir daí para fazê-lo avançar, é a melhor maneira de administrar pessoal. “A síndica diz que ficar preso ao que cada um tem de negativo é perda de tempo. Ela também considera que impor o seu olhar, deixando de aproveitar as contribuições do outro, engessa o processo e impede uma melhora contínua. “São 20 andares, mais de 300 moradores, três garagens e mais uma extensa área de lazer. E tudo isto com um número de reclamações que se aproxima do zero, o que comprova o quanto ela está certa”, diz Fabiano, que ainda filosofa: “Hoje fala-se muito em profissionalismo, mas, na verdade, o que todo mundo quer é um atendimento mais humano. Isto faz com que o principal seja a sensibilidade, pois a técnica a pessoa pode aprender. A capacidade e a disponibilidade de se colocar no lugar do outro, isto já é mais difícil”.
Fabiano trabalha na sala da administração, lado a lado com a síndica, e diz que é com ela que aprende mais a cada dia. “Ser exigente não a impede de ver que por très de cada um que aqui trabalha há uma família. Então, são 17 famílias que dependem de você. Contribuir para que tenham e levem a vida de forma digna é um investimento. Para o supervisor, é a confiança mútua que consegue unir as pessoas, fazendo de um grupo de funcionários uma equipe comprometida. “Posso já ter saído, ou estar em casa. Não importa. Sempre que alguém precisa, estou pronto a ajudar. E o que acontece é que posso, da mesma forma, ter a segurança de que quando precisar poderei contar com qualquer um deles”, completa.
Para quem quer trabalhar em condomínios, ele aconselha a jogar sempre com a verdade, além de ser discreto. “É fácil falar do problema do outro. Mas a verdade é que você não sabe nada. E esse disse me disse pode fazer de uma coisa boba algo de dimensões difíceis de se administrar. Não é que as pessoas tenham algo a esconder, o problema é a má informação. E se a pessoa tem esta maldade, não tem jeito”, afirma, acrescentando que disposição também é uma necessidade, pois, no dia a dia, é difícil dizer quantas vezes é preciso percorrer todo o condomínio. “Para mim, não tem problema. É a mesma coisa em casa. Temos três filhos, dois meninos de 9 e 7 anos e uma bébé de 10 meses”, conta, revelando, enfim, um pouco de sua vida pessoal. Fabiano é carioca, morador de Santa Cruz e sua diversão preferida é ir à praia com a família. “Lá dá para esquecer qualquer problema. Tem todo tipo de gente, sol, vento, areia. Ainda não encontrei nada melhor para o lazer”, conclui.
