Editorial
E vem aí a estação mais bonita do ano. Tempo de apreciar a paisagem carioca, bonita por natureza, e, influenciado por ela, cuidar mais da cidade, das ruas, das fachadas. Se cada um fizer a sua parte, o Rio voltará a ter aquele aspecto de cidade cuidada que já teve em tempos idos. Mas, sempre há quem não descanse, independente do momento social ou econômico. São exemplos de síndicos que voltam suas energias para realizar sempre, sem jamais se deixar abater.
É o caso da síndica, há mais de 35 anos, de um edifício de mais de 50 anos, em um dos cartões postais mais caros da cidade. Ela modernizou a portaria para dar mais segurança ao prédio, mas sem perder de vista o valor de se manter a edificação dentro de padrões corretos de arquitetura para não desvalorizar os imóveis. Sua preocupação merece todos os créditos, pois o sentimento de insegurança é grande, mas o bom senso deve vir sempre em primeiro lugar. É também o exemplo passado por todos os que estão investindo frequentemente nas áreas comuns, a fim de ofertar mais qualidade de vida, para maior convivência e integração, lazer e conforto dos moradores.
E para aqueles que estão inquietos por se verem diante de um problema, a orientação de especialistas. Afinal, que bom gestor consegue ver erros serem cometidos sem buscar meios para detê-los, corrigi-los, antes de causarem ainda mais danos à coletividade? Veja o que eles têm a dizer sobre as alternativas de barreiras físicas para deixar a violência do lado de fora do condomínio e, também, sobre a verdadeira colcha de retalhos em que foram transformadas algumas fachadas, por conta de instalações de aparelhos de ar condicionados mal executadas pelas unidades.
Ainda para ajudar o bom trabalho de gestores que primam pela excelência, temos dicas para contratar serviços de forma mais segura.
Boa leitura!
Espaço Lowndes
Gestão Predial
Quando nenhum condômino se propõe a ser síndico e o condomínio fica à deriva, pois é obrigatória por lei a sua representação, a solução é contratar um síndico externo, o que pode vir a ser uma saída de risco. A opção exige cuidados especiais na sua seleção, já que não existe regulamentação, nem formação específica para este tipo de trabalho. E sem conhecimento e experiência das tantas áreas envolvidas neste tipo especial de administração, além de estrutura financeira sólida, não é possível mais gerir adequadamente um condomínio.
Ao atender à crescente demanda pela profissionalização das gestões condominiais, o Lowndes Síndica se revela uma solução completa, pois a administração passa a ser feita por uma equipe de Gerentes de Relacionamento e Gestores, todos certificados como consultores condominiais pela ABADI/NUFEI, apoiados pela competência dos departamentos financeira/ contábil, jurídico e de recursos humanos, que proporciona ao condomínio uma gestão profissional e altamente qualificada!
E para manter sempre alto os níveis de qualidade da gestão, o condomínio passa a contar com ações preventivas, baseadas em diagnóstico predial, além da especial atenção dos gestores para áreas sensíveis, como empregados, manutenção das instalações prediais e relacionamento com os condôminos.
São três opções de Gestão Condominial: A Lowndes como Síndica, podendo, ou não, ser também a Administradora; a Lowndes como Síndica, colocando um Administrador nas dependências do condomínio; e a Lowndes Operacional, onde um gestor auxilia o Síndico, que pode ser condômino ou não.
O Lowndes Síndica garante aos condomínios, além de toda a estrutura de administração condominial, a operacionalização das atividades em condomínio. Um produto adequado aos dias
atuais, com a expertise de quem há mais de 80 anos cuida para que as gestões de condomínio sejam as mais profissionais, corretas e benéficas para seus clientes. É a gestão do condomínio levada a sério, por quem entende mais que qualquer outro do assunto, seja pela sua história, seja pela baixa rotatividade de seus empregados, todos formados dentro da cultura de valores éticos e morais. É a Lowndes, mais uma vez, colocando o seu nome como diferencial de administração, para garantir mais segurança, confiabilidade e comodidade para seus clientes.
O Lowndes Síndica garante aos condomínios, além de toda a estrutura de administração condominial, a operacionalização das atividades em condomínio.
ATUALIDADE
As cerejas do bolo
Investimentos em áreas de lazer valorizam de 20% a 30% os imóveis e são motivos de
orgulho e satisfação para os moradores
Condomínio Varandas do Atlântico
De áreas comuns de lazer o Condomínio Varandas do Atlântico, na Barra da Tijuca, entende. Com três prédios de cinco andares cada, os espaços para usufruto dos moradores incluem jardins bem cuidados, academia, salão de festas, home theather, sala de jogos de adulto, sala de jogos infantil, piscinas, sala de hidromassagem, saunas, parquinho, churrasqueira e quadra de esportes, além de vários cantinhos aprazíveis, como a praça do chafariz.
A procura por imóveis no Condomínio é constante. Muitos dos interessados são atraídos pelas amplas varandas e pelo espaço interno livre. Ao entrar no condomínio, todos são conquistados pelas áreas comuns, o que é motivo de orgulho. O empreendimento, de 1997, apresenta-se muito bem cuidado, em decorrência dos investimentos constantes para pequenas correções, atualizações e demais melhorias especialmente nas áreas de lazer. Esse resultado é fruto da participação dos moradores nos cuidados com o bem comum.
Praça do chafariz e parque aquático renovados, entre as muitas opções de áreas comuns do Condomínio Varandas do Atlântico
Além das equipes de jardinagem, da faxina, da manutenção, da portaria, membros dos conselhos fiscal e de obras, subsíndica e síndico, todos os moradores estão sempre atentos aos detalhes, para que as áreas estejam sempre impecáveis. O Varandas do Atlântico é um empreendimento que exige trabalho em equipe e eles têm a sorte de ter uma vida mais comunitária em que todos usufruem de modo vigilante. O resultado não poderia ser diferente. É um investimento que traz muito retorno pessoal e financeiro.
Condomínio Daniel Maclise
No Condomínio Daniel Maclise, no Cosme Velho, depois de ter os imóveis valorizados em torno de 30%, resultado dos investimentos em uma churrasqueira que mais parece um restaurante de alto padrão, o síndico Luiz Afonso Filho ouviu o pedido de uma mãe e uma avó para investir na criação de um local coberto para o lazer das crianças, aproveitando uma área de 160 metros quadrados e quase sem uso. Assim surgiu o espaço multiuso, dividido em Sala de Vídeo, Sala de Jogos e Brinquedoteca, com o mesmo capricho da obra anterior, muito trabalho e utilizando apenas recursos do fundo de reserva.
Foram oito reuniões com os moradores para entenderem o objetivo e terem uma ideia melhor do projeto pronto, mais quatro assembleias para aprovação de todos os detalhes. “O local estava do mesmo jeito que foi entregue pela construtora e partimos do zero. Licitamos e fechamos com um escritório de arquitetura o projeto executivo, mas não uma solução digital em 3D, que permitiria ver como ficaria. Isso elevaria o custo e optei por explicar pessoalmente”, conta.
Foi assim que ele mesmo, engenheiro experiente, levou os moradores a entender o projeto. Também contratou as diversas mãos de obras específicas para a execução de cada um dos trabalhos, além de realizar o acompanhamento total deste empreendimento. Para a escolha de materiais, equipamentos e mobiliário contou com a participação de uma condômina arquiteta.
No final, o que era apenas um vão no térreo virou um espaço que, permitindo a visão externa e vice-versa é coberto, colorido, confortável e cheio de atrativos para todas as faixas etárias. A Sala de Vídeo, com tratamento acústico, Smart TV 75′, uma arquibancada em três níveis com 12 poltronas. com espaço para mais, a Sala de Jogos com mesas de pingue-pongue, sinuca, pebolim, carteado e a Brinquedoteca, com estante de livros e brinquedos, mesinha infantil, piscina de bolas e piso emborrachado, tudo muito lúdico e colorido, com vista para o jardim, além de iluminação e ventilação garantidas. “Em seis meses, estava tudo pronto e a inauguração foi na última semana de julho, com presença maciça dos moradores, especialmente dos jovens e das crianças”, comemora o síndico. A expectativa agora é de uma valorização ainda maior dos imóveis.
Leblon Double Service
No Leblon Double Service, no Leblon, um residencial com serviços, as áreas comuns foram construídas para oferecer mais comodidade aos moradores. Mas, a síndica Rosane Maria Assef Fowler vem investindo para oferecer mais e melhores opções de lazer, fazendo deste outro diferencial para o edifício. Depois de reformar a área da piscina, já colhe os frutos de ter mudado a sala de ginástica para um local mais amplo, transformando-a em uma verdadeira academia. A resposta foi rápida, tanto que a síndica já mobiliza a coletividade para estabelecerem regras para o uso, possivelmente, restringindo o acesso a não moradores.
A sindica, ladeada pelo gerente do condomínio e uma moradora satisfação garantida com o novo espaço para atividade física
É que muitos deixaram as academias que frequentavam para fazer suas atividades físicas no prédio e já há casos de moradores que trazem visitantes para o espaço. “A prioridade precisa ser do morador. São os mais jovens que trazem seu Personal, ou os mais velhos que vêem com seu fisioterapeuta para fazer o seu tratamento com mais conforto, e é importante que possam usufruir de sua área de lazer com qualidade”, diz Rosane, que pensa também em regras para que limpem os equipamentos depois de usar. “Isto é comum nas academias e importante, pois se tivermos que contratar só para fazer isto, ficaremos com um custo maior”. A academia do Leblon Double Service já oferece flanela e borrifador com produtos de limpeza para os usuários. “Falta a conscientização”, reforça.
A preocupação não é sem motivo, pois tudo foi feito utilizando-se recursos oriundos de economias alcançadas com a adoção de lâmpadas led e a recuperação de inadimplências. Parte dos equipamentos antigos, mas em bom estado, também foi aproveitada. A sala de reunião, ampla e arejada, mas subutilizada, foi a opção, pois não exigiria maiores investimentos. Ganhou, porém, decoração e aparelhos novos. Janelões permitem economizar em ar-condicionado no inverno. Mas o maior atrativo são mesmo os novos aparelhos, modernos para uma academia de porte standard. Um morador que é dono de academia ajudou na escolha e tudo foi negociado pelo gerente do Condomínio, que conseguiu financiamento para 24 meses, com manutenção incluída. “Estamos no bairro com o metro quadrado mais caro do Rio e em um edifício com potencial para oferecer muito mais. Há muitas ideias, como incluir uma sauna seca e uma hidromassagem na área da piscina e transformar a cozinha que atende o salão de festas em um espaço gourmet, por exemplo, mas estamos ouvindo os moradores e, especialmente, tendo a cautela de investir para ter maior valorização, mas sem onerar as cotas”, completa.
Entrevista
Mais que desejos de sorte para os marinheiros de primeira viagem
Catarina de Oliveira é Gerente de Qualidade da Lowndes e responsável pelas orientações aos consultores de condomínio da administradora para a perfeita orientação aos síndicos, em especial, aqueles que estão em sua primeira gestão, com quem a própria faz questão de reunir-se. É com base em sua experiência que fala sobre os temas que mais preocupam os síndicos de primeira viagem, aplaca seus temores com as informações que importam e dá dicas de como ser bem sucedido, apesar da falta de experiência. Ela vê com otimismo o surgimento de um novo síndico, mais atento ao correto cumprimento de suas obrigações e, portanto, mais aberto a buscar ajuda, se cercando de profissionais especializados para melhor administrar. A melhor notícia é a de que cada vez mais estão contribuindo para tornar as gestões condominiais mais próximas à das empresas.
Catarina de Oliveira, gerente de qualidade da Lowndes
LOWNDES REPORT – Em tempos de escassez de condôminos dispostos a assumir a administração, cada vez mais pessoas que nunca foram síndicos são eleitas para a função. Quais as suas principais dúvidas, sobre o que buscam mais os gestores condominiais e onde mais se equivocam?
CATARINA DE OLIVEIRA – Preocupam-se muito com a responsabilidade do cargo e querem entender com clareza o que significa o síndico responder civil e criminalmente pelos condôminos e terceiros. É comum que, num primeiro momento, procurem saber como é formado o Conselho Consultivo. Querem se cercar de pessoas de confiança, que possam ajudá-los, que tenham a mesma linha de pensamento ou experiência maior, seja na administração de condomínio, seja como engenheiro ou advogado, por exemplo. No dia a dia, buscam por orientação para a classificação dos pagamentos, pois confundem despesas ordinárias e extraordinárias, achando que é tudo igual. E também sobre apontamentos de horas extras e retenção de INSS de autônomos. E é melhor quando perguntam, pois estas são informações básicas para o atendimento às legislações. Quando acham que já sabem tudo, o risco de errar é maior. E um erro tributário ou trabalhista pode gerar um passivo alto se não observado e corrigido a tempo. Melhor ainda quando se busca informação antes e não se comete erros nestes quesitos. É importante tanto para sua segurança, quanto para a do condomínio e também para a transparência na gestão, cada vez mais observada e cobrada pelas pessoas.
LOWNDES REPORT – Quais as principais características dos síndicos de primeira viagem em comparação aos mais experientes?
CATARINA DE OLIVEIRA – Atualmente, mais mulheres estão buscando se envolver com a
administração do condomínio, entendendo a importância de participar. Consideram que podem contribuir positivamente com sua atitude, iniciativa e organização. E, de um modo geral, têm se saído muito bem. Somos mais curiosas, queremos entender o por que das coisas. Também há mais jovens, entre 30, 40 anos, com um olhar para a administração condominial mais próxima à da administração de um negócio, entendendo que embora não seja para dar lucro, deve ser sempre saudável financeiramente e também socialmente. São mais flexíveis nas relações, o que não significa ser omisso. Sabem separar melhor o papel de vizinho e amigo, daquele que tem um papel, com obrigações e responsabilidades legais a cumprir. O jeitinho e as relações de pessoalidade com eles não têm o mesmo peso. De um modo geral, optam por relações mais profissionais.
LOWNDES REPORT – No meio da infinidade de conhecimentos e atualizações necessárias aos síndicos, o que aconselha a buscarem saber mais ao assumir?
CATARINA DE OLIVEIRA – As legislações, as questões orçamentárias e de pessoal são as
imprescindíveis e fundamentais para a segurança jurídica do condomínio. Assim como saber ser conciliador, pacificador, capaz de aglutinar as pessoas, atento à resolução de conflitos. Além disto, buscar conhecer e se valer de ações preventivas, acompanhar as manutenções, buscando evitar reclamações futuras.
LOWNDES REPORT – O que mais mobiliza os condôminos, levando-os a aceitarem ser síndicos, e o que os leva à desistência?
CATARINA DE OLIVEIRA – A disposição para assumir vem quando observam que a administração está ruim a ponto de interferir em sua tranquilidade e na confiança da gestão. Geralmente, quando percebem que seu patrimônio está desvalorizando. Já a desistência se dá, muitas vezes, pelas críticas não construtivas, pela falta de reconhecimento e de apoio. Por um sentimento de injustiça que vem por um desgaste. E, também, por levar as críticas para o lado pessoal. É preciso separar razão e emoção, ter frieza para ver que, em um lugar de destaque, acabam suscitando uma fraqueza humana muito comum que é a inveja da posição de evidência. E quanto melhor o síndico, quanto mais merecedor de reconhecimento, mais, em algumas pessoas, isto aflora como uma necessidade de desmerecer, com críticas negativas, porque, internamente, gostariam de estar no seu lugar.
LOWNDES REPORT – Apesar da função de síndico não ser uma profissão regulamentada e, portanto, ainda não existir um curso de formação, o mercado já oferece cursos rápidos e palestras dedicados a informá-los. Quem está assumindo o condomínio agora busca mais estes eventos?
CATARINA DE OLIVEIRA – De um modo geral, buscam informação que atenda a um problema ou uma questão específica, no momento em que necessitam. Dependendo da demanda, recorrem mais à administradora, a um conselheiro ou vizinho mais antigo no prédio ou até mesmo ao porteiro. Mas, de um modo geral, usam muito mais os serviços da administradora para se assegurarem de agir corretamente. Com o crescimento da oferta destes eventos, a procura aumenta. A Lowndes oferece palestras que atraem a cada dois meses entre 30 e 60 síndicos, tanto novos quanto antigos.
LOWNDES REPORT – O que há de mais positivo neste novo cenário?
CATARINA DE OLIVEIRA – Essa disposição e interesse de participar, de se apropriar do que é seu para além de sua unidade, uma consciência maior de que é seu patrimônio também o conjunto da edificação, que, quanto mais bem cuidada, mais valorizada, melhor. E uma visão da administração condominial como algo que precisa ser mais técnica, mais empresarial. Isto está em perfeita sintonia com as exigências atuais.
Capa
Em busca daquela sensação de segurança que nos falta
Barreiras físicas para a segurança nos condomínios
Obstáculos visando impedir ou dificultar o acesso de pessoas estranhas ao condomínio são cada dia mais comuns. São as cancelas, grades, portões automáticos, eclusas, guaritas e até cercas eletrificadas. Mas qual é o limite e quais são, de fato, os benefícios efetivos que trazem para a segurança? Recentemente, um veto do prefeito foi derrubado e uma nova Lei instituída na cidade do Rio, autorizando o fechamento de ruas por cancelas e o controle da passagem de pedestres e veículos. Um dos artigos prevê que o acesso de pessoas poderá ser proibido nessas vias entre 22h e 7h, e a entrada de veículos só será permitida com a autorização dos moradores, independente do horário.
Depois da adoção das grades em praticamente todos os empreendimentos, inclusive os das áreas nobres da cidade, este é mais um passo dado em busca de um aumento da sensação de segurança, cada dia mais distante. O especialista em segurança, José Elias de Godoy, diz que o que se busca em situações de assaltos são os atrativos de cada condomínio, como estilo do prédio, localização, público que reside no local, entre outros. “Levando-se em consideração a estatística, mais de 85% dos prédios possuem proteção perimetral para evitar estas situações. Mesmo prédios muito antigos, projetados em épocas sem os riscos que estamos vivenciando hoje, estão se adequando, buscando maior proteção”, explica.
Atento à soluções de segurança em nível de sistema, Godoy explica que quando se analisa a
segurança de um condomínio vertical deve se considerar os cinco anéis de proteção, todo um
conjunto de barreiras para maior proteção:
1° ANEL – ÁREA DE INVASÃO – Entradas e guaritas (Cláusulas, blindagens, fechaduras,
interfonia, controle de acesso, biometria, intertravamentos, CFTV, alarmes).
2° ANEL – ÁREA DE CONTROLE – Perímetro (Cerca eletrificada, sensores, grades,
concertinas, telas aramadas, CFTV, alarmes).
3° ANEL – ÁREA DE PERIGO – Entradas das torres (Controle de acesso, fechaduras,
interfonia, CFTV, sensores).
4° ANEL – ÁREA de PROTEÇÃO – Subidas aos andares como elevadores e escadas de
emergência (Sensores, alarmes, CFTV, fechaduras especiais, portas reforçadas, biometria).
5° ANEL – ÁREA CRÍTICA – apartamento/conjunto (Alarmes, blindagem de portas, CFTV
interno, grades).
Síndico e membros do conselho consultivo se despedem do portão que cedeu lugar a grades semelhantes às dos prédios vizinhos
“Todos estes anéis devem estar controlados, monitorados e protegidos, por isso tem que ser analisado o conjunto e proposto a integração de todos os sistemas, inclusive, com o envolvimento da mão-de-obra, que precisa ser qualificada. Para isto, os cursos de segurança são fundamentais. Mesmo quem já fez deve repeti-lo para atualizar conhecimento”, orienta.
Blindagem e película protetora nas guaritas
No que diz respeito às guaritas e portarias, o especialista recomenda o uso de blindagem e películas escurecedoras (insulfilm), para que o colaborador que estiver trabalhando no local sinta-se seguro para atuar na promoção da proteção do local. “Para isto, tem que haver a menor exposição dele possível”, recomenda.
Foi o que fez o Condomínio Botafogo Easy Way, que tem um conjunto de barreiras físicas, associada a controles de acesso com monitoramento automáticos. A guarita, blindada e com insulfilm, fica dentro da área gradeada e de lá é possível ter visão perfeita da rua, sem que se possa ver o que se passa dentro dela. “Ela se confunde com a estrutura dos portões e de fora não há nenhum sinal de que dentro há alguém”, comenta o síndico André Luiz de Souza. O acesso ao prédio dispõe de dois portões, um com biometria para a entrada e saída de moradores e outro, com interfone, para visitantes. Além de dois portões de garagens, com uma esclusa no meio. O primeiro portão abre e só depois dele fechar, o acesso à garagem é permitido. “O prédio tem um recuo na frente e uma empresa de segurança veio com a proposta de solução, que tem nos atendido muito bem. Mesmo com a violência lá fora, todos nos sentimos seguros aqui”, conta.
A guarita já ajudou a evitar o roubo a uma loja vizinha. “O porteiro pode ver um arrombamento em uma loja próxima e, sem ser visto, pode acionar a polícia com tranquilidade”, destaca. A eficiência, no entanto, não impediu que o condomínio fizesse uma adaptação, pois para os moradores não ver o porteiro era algo que incomodava. Assim, a lateral da guarita, que dá pra dentro do prédio ficou sem o insulfim. “Do jeito que estava, ela se tornava o ‘porteiro ausente’, que não é, é um vigia, mas as pessoas gostam de ver alguém ali, dar bom dia, acenar. Se sentem melhor assim”, explica, dizendo que o pessoal é treinado regularmente em cursos externos e, no condomínio, orientado a manter-se atento ao trabalho, evitando distrações.
Limites Legais
Marcelo Borges, diretor jurídico da ABADI, esclarece alguns limites para as ações de segurança física nos condomínios. Em primeiro lugar, não se pode usar segurança armada, a não ser no interior do condomínio. “Aquilo que circunda o condomínio, mesmo nos loteamentos fechados, é de responsabilidade do poder público e só a polícia pode circular armada”, orienta.
Até o cerceamento permitido pela lei recém-aprovada pelo Município tem suas limitações. Borges destaca a importância de o condomínio aprovar em assembleia e dar ampla comunicação. “Todos devem estar cientes”, informa. Segundo ele, a lei inovou ao permitir a circulação atendendo a um apelo da sociedade, em um movimento que pode contaminar trazendo outras legislações. “No futuro, pode ser que tenhamos outras, com maior controle de acesso. Entendo como válido o fechamento a pessoas estranhas depois de certo horário, pois em uma rua que não é de acesso a outra, o que a pessoa vai fazer ali de madrugada, por exemplo”, diz.
Sobre responsabilidades em caso de assaltos ocorridos no interior do condomínio, o diretor jurídico esclarece que em assalto à mão armada está excluída qualquer possibilidade de se responsabilizar, pois não se pode exigir que o segurança exponha a sua vida. Somente casos em que é comprovada a negligência, dando razão ao acidente, facilitando a entrada, em face de imperícia ou imprudência caracterizada, dão direito a algum ressarcimento. Mas será preciso provar isto. “Na falência flagrante de governança que vivemos, todos se sentem desassistidos pelo poder público, o que estimula de um lado o aumento do número de delitos e, por outro, a sensação de insegurança. Toda vez que há a frouxidão do poder público, eclode de forma muito perigosa este tipo de situação, e isto é o que vivemos hoje”, considera.
Sobre a lei que permite restringir o acesso aos chamados condomínios fechados, as regras estabelecidas pelo decreto 43.038 dizem que é a Secretaria Municipal de Urbanismo a responsável por autorizar a instalação de guaritas, grades e portões em logradouros públicos de uso estritamente residencial. Os custos são de responsabilidade dos moradores. Para a adoção das barreiras, segundo o decreto, é necessário que, no mínimo, três quartos dos usuários dos imóveis aprovem a instalação das barreiras.
Tem que ser analisado o conjunto e proposta a integração de todos os sistemas, inclusive, com o envolvimento da mão de obra, que precisa ser qualificada. Para isto, os cursos de segurança são fundamentais.
José Elias de Godoy, especialista em segurança.
Destaque
Contratação de Serviços
Especialistas alertam para alguns cuidados ao contratar serviços. Quem lida diariamente com a gestão de condomínios, sabe que o assunto é sério. Keila Ferreira Magalhães Oliveira, gestora de alguns condomínios do Lowndes Síndica, lista os procedimentos que realiza, atenta ao bom atendimento ao condomínio e à prevenção de dores de cabeça futuras.
1. Síndico Buscador
É importante investigar, visitar a empresa que se pretende contratar, avaliar as condições de funcionamento em comparação ao que se propõe fazer. A pesquisa deve incluir o levantamento da ficha cadastral e confirmação junto à Receita Federal se tem autorização para realizar o serviço, além e pesquisar junto a clientes atuais e antigos. Cuidado especial com promessas verbais, vantagens excessivas e preço muito abaixo do mercado. E para uma concorrência correta é preciso estabelecer parâmetros, critérios iguais para poder avaliar o que é melhor para o condomínio.
2. O Preto no Branco
Faça contratos detalhados para todos os serviços. Para obras, é importante constar que haverá um responsável técnico-engenheiro, emissão de ART – RRT, a instalação de placas de registre de obra, um seguro compatível com o valor da obra, cláusula que determine que o contratado é o responsável legal por quaisquer reivindicações, representações e demandas de qualquer natureza, decorrentes de ação da contratada ou de seus representantes, cronograma físico e financeiro, cláusula que informe qual os percentuais de mão de obra e de material, separados, prazo de garantia dos serviços, cláusula informando o percentual de multa e juros no caso de atraso no pagamento de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, de obrigação por parte da contratada de sempre emitir nota fiscal para recebimento das parcelas, além de cláusula que resguarde o condomínio no caso de não cumprimento de prazos. No contrato, também deve ser detalhado o serviço a ser prestado, com descrição dos materiais. Lembre-se, o contrato deve ser atrelado à proposta e, quaisquer mudanças ao longo do processo sô com novo contrato ou termo aditivo ao contrato em curso.
3. Terceirização de serviços
A Tomadora do serviço é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas, referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços, assim como do recolhimento das contribuições previdenciárias. Portanto, peça comprovação de pagamento dos terceirizados, recolhimento dos encargos sociais, vale transporte e outros benefícios definidos em convenção coletiva. Para serviços de segurança e vigilância, fique atento. A atividade só pode ser executada por empresas registradas e com autorização de funcionamento emitida pela Polícia Federal.
4. O que eu quero é preço qualidade
Na composição ideal de preço para serviços deve estar incluído o sentido de valor, com peso maior na confiabilidade. Na consulta a clientes atuais e antigos, atente para como a empresa responde quando comunicada sobre falhas. Respostas evasivas e transferência de responsabilidade devem servir de alerta. É fundamental verificar se a empresa possui uma estrutura que permite ofertar um serviço de qualidade, se tem sede própria, sua solidez, capacidade e profissionalismo e ainda checar os sites de reclamações para avaliar a recorrência de problemas. Procure empresas que possuam certificações de qualidade de processos, produtos e serviços reconhecidos pelo mercado. E, acima de tudo, desconfie sempre de preços muito abaixo do mercado.
Não Há Mal que Sempre Dure
No Condomínio Abbade Vinci, no Flamengo, os problemas com os elevadores tiraram o sono do síndico Alberto José Fonseca Moreira de Sousa. Foram anos recebendo ofertas de mundos e fundos e, na prática, lutando para que empresas obrigatoriamente contratadas para a manutenção dos elevadores cumprissem com o contratado. “Foram muitas, das multinacionais às pequenas empresas”, reclama. O trabalho de pesquisar e escolher uma empresa com real capacidade de atendimento parecia não ter fim.
Com 52 anos e os equipamentos necessitando de modernização, o processo segue em ritmo lento. O primeiro foi feito há sete anos e o segundo há dois anos. Mas, enfim, o terceiro deve sair em breve. É que, depois de muitos problemas entre o primeiro e o segundo, inclusive com processo na justiça, levando ao desembolso 8 mil em honorários advocatícios, está atualmente com uma boa empresa. “Não ganhamos nada na justiça, nem eles. A empresa fechou as portas e sumiu. E não era pequena, tinha muitos clientes, funcionários. Deve estar aí no mercado, com outro nome”, acredita.
O síndico Alberto de Sousa: depois de anos de procura, uma conservadora de elevadores que cumpre corretamente o acordado, no condomínio Abbade Vinci
Quem trouxe tranquilidade para o condomínio foi um técnico, que atendeu o prédio por diversas empresas ao longo de todo este tempo, ele mesmo trocando de emprego por gostar de trabalhar direito. “Hoje estamos bem atendidos, com uma empresa que cumpre com o seu papel, temos o contato direto do técnico que nos atende de forma rápida e dentro do contratado. E vamos, enfim, modernizar o terceiro elevador. Mas a prestação de serviço no Brasil é uma coisa difícil em todos os setores. E os condomínios não devem nunca pagar nada à vista. Para evitar prejuízos maiores, deve pagar as parcelas com o serviço feito”, completa Alberto.
Exija os Documentos
O tomador de serviços deve, mensalmente, exigir da empresa terceirizada os seguintes
documentos:
- Cópia da guia de recolhimento do INSS e do FGTS dos trabalhadores locados em suas dependências.
- Cópia dos recibos de entrega dos vales-transporte e alimentação, uniformes e outros benefícios sociais estipulados em Convenção Coletiva.
- Cópia dos recibos de quitação das verbas rescisórias de todos os empregados que estejam, ou estiveram, locados em suas dependências, prestando serviços pela empresa terceirizadora.
- Certidões negativas de débitos atualizadas junto à Caixa Econômica Federal (FGTS) e ao INSS de créditos tributários.
Tome Nota
Responsabilidade Objetiva
A agressão verbal e física sofrida por um porteiro por parte de uma moradora e seu filho levou a condenação de um condomínio, com os condôminos agressores. A juíza titular da 6ª Vara Cível, de Belo Horizonte, destacou que a “humilhação à qual ele foi submetido afeta o equilíbrio emocional configurando dano moral”. Mãe e filho responsáveis pelos atos deverão indenizar o porteiro em R$10 mil. O condomínio também deverá pagar R$3 mil a ele, porque responde objetivamente pelo fato. Ao fixar a indenização de R$10 mil (R$5 mil para cada) a ser paga pelos agressores ao condomínio, a magistrada afirmou que, embora o episódio não tenha contribuído para a desvalorização do prédio, o acontecimento gerou gastos para os condôminos.
Contra Barulho
Quem exceder ao limite máximo de decibéis permitido e perturbar o bem-estar e o sossego público ou da vizinhança está sujeito a multas de R$ 500 (pessoas físicas), e R$ 5 mil (pessoas jurídicas), de acordo com a Lei 6.179/2017, promulgada pelo Presidente da Câmara Municipal do Rio e regulamentada pelo Decreto 43.372/17. Denúncias poderão ser feitas pelo número 1746.
Vamos Cuidas das Nossas Calçadas
Cuidar da conservação e da manutenção das calçadas em frente a um condomínio é uma das atribuições do síndico. Se houver qualquer problema e o reparo não for feito cabe notificação com prazo de 30 dias para que os reparos necessários sejam feitos. No Rio, as orientações estão concentradas nas seguintes regulamentações: Lei Municipal n° 1.350/88 – trata da conservação das calçadas; Lei n° 2.940/99 – orienta sobre o uso de vasos de plantas nas calçadas dos edifícios; Decreto Municipal 23.981/04 – detalha condições especiais como a colocação de mesas e cadeiras; Decreto Municipal 32.073/2010 – dispõe sobre conservação de calçada.
O ar condicionado quando vilão
Fora do padrão da fachada e da segurança, modelos antigos e os splits convivem mal nos condomínios
Aparelhos instalados sem cuidado, buracos para todo lado: fachadas de prédios do Rio ou de zonas em guerra?
Os recortes de sentenças judiciais da página anterior demonstram que a polêmica tem sido levada para o judiciário. Instalados sem cuidado, os aparelhos de ar condicionado estão entre os muitos elementos que podem ser enquadrados como alteração de fachada. A questão não é nova, tanto que em 2012, o Manual Obras em Condomínio, produzido pelo CAU/RJ e o CREA-RJ, já trazia orientações como a da impossibilidade de se abrir vãos para instalação de aparelhos de ar condicionado que representem alterações de fachada.
Na opinião de Áureo Salles, engenheiro mecânico do Crea-RJ e vice presidente da ABRAVA – Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento, torna-se urgente estudos conjuntos para reformas necessárias que organizem os elementos externos (condensadores de split, antenas, etc.) não previstos nos projetos arquitetônicos originais das edificações. “Sabemos que os edifícios são os principais símbolos da urbanização e suas fachadas são a primeira impressão de quem chega às cidades. Engenheiros, arquitetos e administradores devem ser consultados para poder autorizar com ressalvas ou proibir a instalação dos equipamentos, caso entendam que podem colocar em risco a edificação e/ou alterar a fachada, dessa forma, contribuindo para valorizar o patrimônio para o bem dos proprietários”, orienta.
Engenheiros, arquitetos e administradores devem ser consultados para autorizar com ressalvas ou proibir a instalação destes equipamentos, caso entendam que podem colocar em risco a edificação”
Áureo Salles, engenheiro mecânico do Crea-RJ
“Quando se fala em respeito a projeto arquitetônico, sempre tem alguém para dizer que é ‘frescura’ de arquiteto. Mas é uma questão de educação, cultura, segurança, preservação e valorização dos imóveis”, ressalta o arquiteto Renato Giro, acrescentando os diferentes aspectos danosos que uma aparente simples instalação de aparelho de ar condicionado pode causar: “Quando quebra ou fura uma fachada está deixando passar água e ar, que podem carrear microrganismos que deteriorarão o revestimento precocemente. Quando perfura indiscriminadamente pode-se afetar a estrutura. Nas edificações de alvenaria auto portante, por exemplo, é a própria alvenaria que sustenta o piso do andar de cima. Ou ainda, pode-se perfurar uma viga. E todo dia tem alguém fazendo isto. E o mais importante, em condomínio o problema nunca é de um só, mas da coletividade. A parede de fora do prédio não é da unidade. A pessoa, visando o conforto dela, vai causar danos aos outros? E, indiretamente, a ela mesma? Porque ela também vai pagar a correção dos problemas junto com os demais, vai ter o valor de seu imóvel depreciado e colocará a sua própria segurança em jogo”, destaca.
A gravidade da posição é corroborada com a do Engenheiro Eletricista e Gerente da Rioluz/DTP/GEM, com 30 anos de experiência no ramo de engenharia e 28 anos trabalhando na empresa Rioluz, José Carlos Vilardo. É da GEM – Gerência de Engenharia Mecânica, da Rioluz, a responsabilidade de regulamentar e licenciar as empresas fabricantes, instaladoras e conservadoras de sistemas de ar condicionado, ventilação mecânica e de tratamento do ar.
“É na fixação da unidade condensadora dos aparelhos splits, que precisam ficar instaladas no ambiente externo, que começam os aspectos que demandam muito cuidado. Ela foi idealizada para ser instalada em uma área de serviço ou em cima de uma laje, em varandas, ou seja, em compartimento externo seguro. Mas vem sendo fixada indistintamente nas paredes dos prédios ficando totalmente “penduradas”, apoiadas em fixadores tipo “mão francesa”, os quais não são de materiais apropriados para aguentar a corrosão do ambiente externo, principalmente nas regiões litorâneas onde a “maresia” é muito forte. Então, não é só uma questão de poluição visual, existe o risco real da fixação ou do próprio aparelho sofrer corrosão, quebrar e cair”, afirma o engenheiro.
Vilardo explica ainda que pela legislação municipal em vigor, decreto 22.281, de 19 de novembro de 2002, em seu artigo 132. estabelece que fica isento de licenciamento as instalações com capacidade inferior a 9.000 Kcal/h (3TR ou 36.000 BTU). “Desta forma, os splits de uso doméstico, normalmente de 7.000 a 18.000 BTU, não dependem de licença e, consequentemente, sua instalação fica sob a responsabilidade civil e criminal unicamente dos proprietários e síndicos dos condomínios”, alerta. Para os splits com capacidade acima de 3TRs (36.000 BTU), que dependem de licenciamento, existe a portaria N Rioluz, n° 183/07, para regulamentar sua instalação. Em seu art. 50, proíbe a instalação destes equipamentos em áreas externas em que haja circulação de pessoas abaixo deste local e proíbe também a instalação destes equipamentos em fachada voltada diretamente para a calçada do logradouro. “Sendo assim, os equipamentos que dependem da aprovação do licenciamento junto à Rioluz/GEM, não são aprovados se instalados desta forma”, diz.
Condomínios Devem Determinar Regras
Ele considera louvável que alguns condomínios, através de suas convenções, proíbam a instalação dos splits fixados externamente nas fachadas do prédio, face aos perigos ocasionados pela corrosão e o risco da queda, seguindo assim, a mesma filosofia da portaria 183/07. “A unidade condensadora deve sempre ficar instalada na área de serviço, nas varandas ou, no máximo, apoiada junto ao parapeito da área de serviço, ficando faceada à empena do prédio, o que a resguardaria quanto a riscos de queda. Nunca ser instalada de forma totalmente externa, como muitas vezes vemos”, orienta.
Recentemente foi promulgada a Lei municipal n° 5.598, que determina que os aparelhos tipo split, que forem instalados em altura superior a 1 metro, utilizem como material de fixação o aço inoxidável, resistente à corrosão, mas ainda assim, persiste o risco da corrosão do próprio aparelho, que alguma de suas partes se corroa, se desprenda e caia. Por isso, mesmo utilizando o aço inoxidável como material de fixação, os mesmos não devem ser instalados de maneira totalmente externa onde haja circulação de pessoas abaixo.
Quanto à questão da manutenção, o engenheiro faz outro alerta. “Para estes aparelhos instalados de forma totalmente externa, o risco também é muito grande de no momento da sua retirada, por qualquer descuido, deixar cair o aparelho, que são pesados, ou alguma ferramenta, ou até mesmo o próprio técnico pode sofrer uma queda”, diz.
Não é só uma questão de poluição visual, existe o risco real da fixação ou do próprio aparelho sofrer corrosão, quebrar e cair”
José Carlos Vilardo, Engenheiro Eletricista e Gerente da Rioluz/ DTP/GEM
“Outro cuidado necessário, e quase sempre esquecido, é a parte elétrica e a manutenção preventiva e corretiva dos aparelhos”, acrescenta o vice-presidente da ABRAVA. Nas manutenções devem ser verificadas a limpeza de serpentinas, a troca dos filtros de ar da unidade interna e da caixa de ventilação do ar exterior, as lubrificações e ajustes nos componentes elétricos e nos suportes em aço inoxidável das unidades externas.
Sobre o uso de mãos francesas, Vilardo diz que com a Lei da Autovistoria, muitos casos de aparelhos instalados de forma incorreta têm sido corrigidos. Mas, para os muitos que ainda convivem com o problema, aconselha que os síndicos notifiquem os proprietários a reinstalá-los de forma apropriada. “É importante ainda que estas instalações sejam sempre feitas através da contratação de empresas constituídas, com registro no CREA, exigindo sempre a ART – anotação de responsabilidade técnica da instalação, pois em caso de queda do aparelho e acidentes, tanto o proprietário do apartamento quanto o síndico do prédio serão responsabilizados civil e criminalmente”, completa.
Nelson Pereira de Carvalho, síndico do Condomínio Terra e Mar, no Flamengo, já recorreu a
todos os meios para alertar os proprietários sobre os danos que estão causando e permitindo
causar à fachada do prédio. “Consultei engenheiros, advogados, o nosso gerente de condomínio
na administradora e estou levando a decisão da assembleia, pois será o conjunto que decidirá. O
edifício ficou feio, cheio de buracos, com tubos sendo colocados de qualquer maneira. Não temos
na convenção nada a respeito, portanto, vai ser preciso criar”, afirma.
Toda consulta feita pelo síndico, será colocada para conhecimento da coletividade, para pensarem juntos uma solução, seja para restabelecer o padrão da fachada, seja para aprovar ou proibir a instalação dos aparelhos, mas no caso da aprovação, estabelecendo critérios a serem seguidos por todos.
Está no Forno uma NBR Específica
Enéas Dias da Silva, presidente de uma empresa especialista em manutenção de climatizadores e refrigeração de grande porte, ressalta que só agora o País está elaborando uma NBR específica para a instalação destes equipamentos. Ele mesmo é um dos integrantes da equipe que está redigindo o texto que traça critérios mínimos, com o que pode e o que não pode na instalação de aparelhos splits.
Para ele, a solução estaria em uma instalação retrátil, com uma caixa pelo lado de fora. “Resolve esteticamente a questão da fachada, facilita e barateia as manutenções, pois o aparelho pode ser trazido para o interior da unidade, elimina os riscos de acidente e ainda o custo de instalação, já que permite utilizar o buraco já existente para os modelos de ar condicionado antigos”, afirma.
Enéas assegura que os modelos tradicionais estão com os dias contados, pois já foram reprovados em testes de estanqueidade e acústica, com base na NBR 15575, de desempenho. Estes modelos são os mesmos que causam problemas, chegando a gerar uma lei municipal, n° 2.749/1999, que procura coibir o gotejamento produzido por eles. Ela estabelece que os aparelhos de ar-condicionado projetados para o exterior das edificações deverão dispor de acessório, em forma de calha coletora, para captar a água produzida e impedir o gotejamento na via pública. Além disso, impõe penalidades caso ocorra o gotejamento, podendo o condomínio responder solidariamente com o infrator. Cabe à Coordenação de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal de Fazenda a fiscalização do cumprimento da lei.
E este é outro problema para os condomínios. A água pode ser aproveitada e alguns já têm feito instalações que permitem utilizar o líquido que, de outro modo, pode levar a multa ou a danos, para ser usado na rega de plantas e na limpeza. “Sei de um condomínio que fez uma marquise metálica somente para coletar esta água e de outro em que não foi possível corrigir uma infiltração da calçada para a garagem, pois a água que caia não deixava”, destaca o arquiteto.
Renato Giro, afirmando que a obra que permite o aproveitamento desta água não é cara, nem difícil de ser realizada. “Criticamos tanto os valores da sociedade e somos pegos pelas pequenas coisas. O pinga-pinga dos aparelhos de ar-condicionado é uma delas. Não há o que justifique não corrigir o problema”, afirma.
A orientação do engenheiro Salles é para que se busque empresas e profissionais especializados e registrados no CREA-RJ para projetarem e instalarem os equipamentos dentro dos padrões das normas técnicas. “Antes de iniciar a instalação, deve entregar ao síndico do condomínio a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA) de projeto e de instalação que deverá ser providenciada pela empresa instaladora. Para encontrar empresas, engenheiros, técnicos e arquitetos especializados para obter serviços de qualidade, procure o CREA RJ-Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro, o CAU RJ-Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro, e o SINDRATAR RJ-Sindicato das Ind. de Ar Condicionado do Rio
de Janeiro”, conclui.
Ações Positivas
Para acelerar boas ações
Instituto Ekloos é uma associação sem fins lucrativos, fundada em 2007, com o objetivo de impulsionar ONGs e negócios sociais no desenvolvimento das áreas de gestão, marketing, tecnologia, projetos e negócios, como uma aceleradora de empresas.
Tudo começou quando a fundadora, Andréa Gomides, executiva experiente na gestão de grandes corporações, em trabalho voluntário, passou por situações que demonstravam o quanto faltava às boas ações um incremento que impulsionasse e ampliasse o seu alcance. Para ela, a desigualdade social do Brasil deve estimular que cada um passe por um processo de reflexão. “O que eu posso fazer para mudar a realidade do nosso País?”, perguntava-se.
Ela se inspirou no livro “Saí da Microsoft para mudar o mundo”, de John Wood, que depois de uma viagem para a Ásia se envolveu com ações sociais e utilizou toda a sua experiência de executivo para garantir a qualidade do atendimento que prestavam. E assim, surgiu o desenho básico do que hoje é o Instituto Ekloos, que impulsiona as boas ações dos empreendedores sociais. Por exemplo, uma professora de balé que quer ensinar as crianças, mas não tem conhecimento de gestão, recebe o apoio da Ekloos através de capacitação e mentoria e assim consegue ir além com a sua iniciativa. Ao mesmo tempo que um empreendedor, que teve uma ideia de comercializar um produto ou um serviço que gera impacto social, pode ser ajudado a viabilizar a sua ideia. O conceito criado pelo Instituto Ekloos de Aceleradora Social se baseia no mercado corporativo, onde empresas aceleram startups e ficam como sócias do negócio. No caso da Ekloos, a Aceleradora é sem fins lucrativos, mas segue o mesmo princípio de alavancar as iniciativas sociais. A Ekloos trabalha em duas frentes, une elos através de parcerias entre ONGs, empresas e o governo, para alcançar a sustentabilidade das iniciativas sociais e estimula o voluntariado e a atuação responsável.
Com 10 anos de atividades, já ajudou 900 ações e desenvolveu inúmeras soluções, inclusive um sistema online de gestão, o ONGFácil, que, de forma automatizada, fornece informações e recursos tecnológicos para apoiar decisões estratégicas, além de facilitar a prestação de contas para os financiadores. O sistema tem módulos gratuitos para projetos, doadores, beneficiários e contas a receber e módulos com valores simbólicos.
Segundo a fundadora do Instituto, a ajuda financeira é fundamental, pois a crise de credibilidade que atravessa o País atinge fortemente as organizações e há pouca doação de pessoas físicas.
Para Saber Mais e Ajudar
O Instituto Ekloos recebe doações em espécie, que ajudam a fomentar mais ações sociais, e também trabalho voluntário. Todas as formas de ajudar são facilmente acessadas pelo site http://www.ekloos.org/.
Deu Certo
Síndica longeva, administração moderna
Condomínio Morro Vermelho
Há 35 anos no comando do Condomínio Morro Vermelho, em Ipanema, Sylvia M de Castro Leite Barbosa, acaba de concluir mais uma obra de grande porte. Uma renovação completa do térreo, que deu ao prédio, de 1965, garagem e portaria modernas, além de uma guarita, dentro das exigências atuais, mas com respeito ao desenho arquitetônico original do edifício. A síndica vem empreendendo melhorias desde que assumiu, em 1982, mas, agora, está sem projetos maiores, já que o prédio está atualizado. É que, em paralelo à modernização de todo o térreo, o condomínio recebeu reformas na casa de máquinas, nas bombas, nas caldeiras, e, ainda, nas instalações de PI de gás e PC de luz. E, com a criação da guarita, o prédio ganhou ainda uma nova área para os porteiros, um espaço mais amplo, com banheiro e completa visão da entrada e da rua. “Foram várias obras consecutivas. Uns três anos seguidos. Mas o resultado está aí e ficou muito bom”, comemora a síndica.
Antes, o condomínio já tinha feito as empenas laterais, de fundos e prismas, além de um jateamento da fachada frontal para limpeza e conservação. “Um morador, da cobertura, fez mais um andar, os demais trocaram esquadrias e aos poucos o conjunto foi obrigando a novas melhorias que dessem unidade estética ao edifício”, explica.
O cuidado com o patrimônio é grande e, por isto, a administração resistiu por mais de 30 anos a adotar as grades de proteção, temendo descaracterizar o projeto original, com o seu ar clássico e sólido, como era comum às edificações dos anos 60. A construção da guarita, um projeto desenvolvido por um escritório de arquitetura, atendeu a este cuidado de não afetar o projeto original e de valorizá-lo ainda mais, dando um ar de modernidade à parte térrea do edifício.
Localizado em uma rua pequena, estreita e sem saída, mas muito movimentada, com grande afluxo de turistas, a atenção à segurança foi o que motivou a obra. A área é militar e, no passado, seguia até o Forte Copacabana. “Antes tinha casas ao redor e era muito agradável”, lembra.
Oportunidade Bem Aproveitada
Até por isto, os prédios construídos no local só podiam ter quatro andares e isto obrigou que as caixas d’água ficassem no subsolo, dificultando o acesso às suas instalações. “Apesar de muito bem construído, as suas tubulações têm o seu tempo de vida útil e tínhamos contas de água caras, além das de luz. E foi o acionamento constante das bombas que nos sinalizou de que poderia haver vazamentos. Com isto, a obra da reforma da garagem foi ampliada e tivemos que fazer, pelo menos, dois aditivos ao contrato de execução. Mas, agora, as tubulações são novas e passam por fora, no teto da garagem, local facilmente acessível”, acrescenta.
Fachada do edifício
A empresa que venceu a concorrência para a execução do serviço foi uma das sugeridas pelo arquiteto que fez a obra da cobertura. “Foi feito primeiro um projeto, com todas as especificações, e a execução feita pela empresa que venceu a licitação. E ela fez um trabalho muito bom, com preço e condições de pagamento que nos atendia, e cumpriu com os prazos previstos. As obras começaram em dezembro e o previsto para a conclusão era julho, exatamente como estava acordado”, destaca.
Os aditivos ao contrato foram feitos para incluir a execução de reformas que surgiram durante as obras, como a troca da tubulação de incêndio do trecho entre o hidrante até a entrada da coluna de incêndio do prédio. Paralelamente, ela cumpriu com a obrigação de fazer a autovistoria e se orgulha ao dizer que o edifício passou com louvor. “Pela administradora, já tínhamos o cuidado de fazer as vistorias anuais, então o processo foi muito tranquilo”, afirma Sylvia.
Com um cotidiano focado na conservação e na formação de uma boa rede de fornecedores e prestadores de serviços, ela afirma que os muitos anos à frente da administração transcorreram sem maiores problemas. Mesmo os funcionários têm muitos anos de trabalho no condomínio. “A equipe foi sendo formada e a média no prédio supera os 10 anos. O porteiro-chefe já completou 35 anos no cargo. São muitos anos de dedicação, sempre com ótimo relacionamento, todos vestindo a camisa, como se diz”, conta.
Como foi muito bem construído e temos este cuidado em manter um cotidiano de conservação, tudo se passou sem maiores sobressaltos”
Sylvia M de Castro Leite Barbosa, síndica
A síndica e o zelador, José Carlos, com a guarita criada na obra mais recente
O mesmo acontece com os proprietários. A maioria não mudou e o bom relacionamento é outro fator que considera importante para a sua permanência por tanto tempo como síndica. “Nem a administradora, que nos auxilia sempre, mudou. É a mesma desde o lançamento do edifício”, estaca, acrescentando que, atualmente, alguns apartamentos já estão com os filhos dos proprietários, o que foi mais um motivo para as obras de modernização. “Mas agora a intenção é deixar passar um tempo para que todos possam respirar um pouco. O custo de tantas reformas é alto”, justifica a síndica que ainda tem a intenção de, um dia, mudar todo o revestimento da fachada, visto o desgaste natural dos mármores.
Ao longo dos anos, apenas três outros síndicos se revezaram com Sylvia, mas não eram moradores e ela conta que foi por esta razão que foi ficando. “Como foi muito bem construído e temos este cuidado em manter um cotidiano de conservação, tudo se passou sem maiores sobressaltos”, conta tentando não colocar muito peso na grande confiança que os demais depositam na sua capacidade de gerir o prédio e mantê-lo sempre em consonância com o perfil dos proprietários e do lugar. “É preciso agradecer a esta equipe, que é comprometida e responsável. São eles que fazem tudo aqui funcionar bem, estar sempre muito limpo, bonito, cuidado”, elogia.
A garagem depois da reforma
O bom relacionamento com todos conquistou moradores, prestadores de serviço e empregados, que tem grande respeito pela síndica, reconhecida por ser firme, porém doce. O filho, Roberto, que sempre a ajuda, até se queixa que não tem a mesma autoridade junto aos fornecedores. “Se ela liga, no dia seguinte estão aqui. Se sou eu, ih, só depois de uns cinco dias”, brinca o filho, braço direito da síndica. “Somos como uma família. O bom relacionamento é a base para a tranquilidade”, conclui.
Porteiros
Em Ritmo de Despedida
José Carlos Martins Bernardes, zelador do condomínio Morro Vermelho
José Carlos Martins Bernardes é o zelador do Condomínio Morro Vermelho há 35 anos e é o braço direito da síndica, estando sempre ao seu lado ao longo de todas as suas gestões. Juntos nestas mais de três décadas cuidaram com o mesmo zelo do edifício, compartilhando o mesmo gosto por ter tudo em ordem, tudo funcionando bem. Muito presente, hábil e bem humorado, é considerado mais que um funcionário. “É mais um amigo, vimos seus filhos crescerem aqui, hoje já tem netos, e só de pensar em sua saída já me sinto sem chão”, afirma Sylvia M de Castro Leite Barbosa, a síndica de quem José Carlos tem sido parceiro.
É que o zelador quer parar de trabalhar no prédio para seguir a família que já se mudou para Campinas, em São Paulo, para junto dos parentes da esposa. José Carlos casou-se duas vezes e tem cinco filhos, dois mais velhos, um já para completar 40 anos, e mais três do segundo casamento, com a mais nova ainda com 10 anos.
José Carlos Martins Bernardes é o zelador do Condomínio Morro Vermelho há 35 anos
“Ainda tenho responsabilidades e, por isso, a intenção não é parar de trabalhar, mas poder ficar com a família. Trabalhando aqui só posso vê-los uma vez por mês e isto é duro para mim”, diz. O momento sensibiliza a todos e a síndica entende e apoia o zelador em sua decisão. Nascido em Areado, uma pequena cidade do Sul de Minas Gerais, José Carlos é muito família, gosta de vida simples, de ir à igreja e seu lazer sempre foi o de estar junto com os filhos. “Enquanto moravam por aqui os levava para andar de bicicleta, para aproveitar a praia”, conta saudoso. Ele deixou a vida de cidade pequena para vir trabalhar no Rio no início dos anos 80, como caseiro, e assim ficou, tendo, inclusive, trabalhado na casa do maestro e compositor Tom Jobim. “Foi na mesma época que compôs Águas de Março e o ouvi tocar muitas vezes”, lembra. Depois, foi para casa de um dos moradores do Morro Vermelho, justo quem o indicou para a vaga no prédio, que precisava de um zelador. Foram sete meses acompanhando o porteiro, quando aprendeu todo o serviço. “Sou muito curioso e observador, e já fazia trabalho com pintura, eletricidade, já tinha conhecimento de cuidar de uma casa. No mais, era saber como funcionava a caldeira, as bombas”, conta, dizendo que o trabalho no prédio sempre foi muito tranquilo. “Uma rotina boa. Tem gente que não gosta de rotina, eu não gosto é de surpresas desagradáveis. Por isto, o trabalho de conservação, fazendo todo dia como rotina, para evitar qualquer contratempo. Eu prefiro assim”, completa.
Eu não gosto de surpresas desagradáveis. Por isto, o trabalho de conservação, fazendo todo dia como rotina, para evitar qualquer contratempo”
José Carlos Martins Bernardes, zelador
José Carlos diz que outra coisa que facilita o seu trabalho é o fato de o condomínio contar com contratos de manutenção para quase tudo, o que o deixa com a tarefa de coordenar, de acompanhar a execução dos serviços. E ele gosta disto, pois assim aprende e se atualiza. “Ele é curioso e se interessa por tudo. Um dos filhos trabalha com computador e ele tem até laptop. Monta e desmonta qualquer coisa, aprende com a maior facilidade”, elogia a síndica. Dos filhos mais velhos do zelador, uma é economista e outro é protético, e ele sabe um pouco de cada área só de conversar com eles.
Este jeito de ser facilita na relação com os demais colegas, um faxineiro e um vigia, e também com os prestadores de serviço e os moradores. “É uma troca. Nunca você faz nada sozinho, e juntos aprendemos sempre mais”, diz. Sobre o trabalho como zelador, ele explica que é preciso gostar de rotinas, mas não de ser acomodado, para não ficar estagnado. “Em primeiro lugar, a pessoa deve ser responsável, ter bom caráter e compromisso. Se sabe que tem um horário de trabalho, tem que cumprir, pois seu atraso vai atrapalhar o outro, que tem hora para sair. O trabalho é sempre em equipe, exige saber trabalhar assim. E é para trabalhar, não para ficar parado”, detalha o zelador que construiu sozinho a sua própria casa, em Belford Roxo, usando apenas os seus dias de folga. “Em todos estes anos nunca deixei de fazer os meus ‘bicos’ nas horas vagas e ainda assim construí a minha casa. Sempre fui de pouco lazer e muito trabalho”, conta.
O trabalho é sempre em equipe, exige saber trabalhar assim. E é para trabalhar, não para ficar parado”
José Carlos Martins Bernardes, zelador
Não é à toa que a síndica já lamenta a sua saída. “Mas vai ficar tudo bem. Somos muito iguais na responsabilidade, todo mundo com muito tempo de trabalho no prédio. Não vai ter problema nenhum”, tranquiliza José Carlos, não negando que sentirá saudade das pessoas e do lugar. “Ah, eu quero que ele volte para nos visitar, que traga a netinha”, convida a síndica. “Pode deixar, virei com muito gosto”, responde José Carlos, afirmando que é este tipo de relação que se constrói quando se é respeitoso com as pessoas. “Tudo o que quem trabalha com famílias, como é o caso de porteiros e zeladores, precisa saber é isto. Criar um bom ambiente. Eu sou uma pessoa satisfeita com a história que construí aqui, porque sei que não deixo dívidas e isto é importante. Ser correto, fazer tudo direito. E é por isso que digo que ser cristão também ajuda a pessoa a ser bom profissional, porque se segue os seus princípios, não tem vícios, é uma pessoa decente, do bem. E sendo assim não tem quem não goste”, conclui.
