Editorial
Os condomínios já sobrecarregados de demandas rotineiras se veem, a cada dia, mais comparados a empresas quanto ao atendimento à legislação fiscal, trabalhista e previdenciária. Todas estas exigências tornam o autogestor uma figura em extinção. Como dar conta de todos os controles e processos que já mudaram a infraestrutura de grandes administradoras de condomínio, exigindo maior número de funcionários, mais investimentos em treinamentos específicos e novos programas e sistemas de informática? Falando da carga de compromissos fiscais, apresentamos o que está causando esta verdadeira revolução na administração condominial.
Ainda sobre cobranças aos condomínios, destacamos que o Ministério do Trabalho tem normas para os espaços oferecidos pelos condomínios aos empregados. O não cumprimento da Norma Regulamentadora específica pode implicar em multas. Apresentamos casos de síndicos que empreenderam obras para atender esta legislação.
Os seguros obrigatórios são formas de resguardar o condomínio de diferentes riscos. Veja o que o mercado oferece para atender a cada um deles e também, a questão que está preocupando os síndicos de algumas regiões da cidade: os atos de vandalismo.
Veja ainda alternativas para o atendimento à obrigatoriedade da realização de coleta seletiva pelos condomínios.
Boa leitura!
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Atualidade
Coleta Seletiva
Atendimento à legislação atual suscita dúvidas. Afinal, a quem recorrer para a retirada dos recicláveis?
A Comlurb tem condições, ou não, de fazer a coleta de lixo reciclável em toda a cidade do Rio? Se não, quem pode fazer isto? A legislação diz que todos os prédios com mais de três pavimentos devem fazer a coleta seletiva, separando, em contêineres específicos, papel, plástico, vidro e metal. Alguns já o fazem há anos, e com bénéfices garantidos, outros começaram e desistiram, seja por não terem espaço disponível no condomínio para armazenar os recicláveis até que Comlurb ou os catadores pegam os volumes, seja porque depois do trabalho de separar veem o lixo ser novamente misturado pelos caminhões de coleta da Comlurb.
Quem assessora condomínios na implantação da coleta seletiva de lixo diz que há sempre uma solução possível. “Se não é através da Comlurb, faz-se a partir das cooperativas de catadores que realizam o processo de reciclagem. Há ainda organizações não governamentais, as ONGs, que aceitam a doação do lixo reciclável e os retiram gratuitamente”, afirma Regina Laginestra, do Instituto A Reviverde, que auxilia os condomínios a implantar a coleta seletiva.
O Instituto Doe o seu Lixo é uma destas ONGs e confirma que algumas cooperativas possuem infraestrutura para realizar o serviço de coleta. “O principal entrave para os catadores é o baixo valor dos recicláveis, mas oferecemos o serviço de retirada, assim como ajuda na implantação da coleta seletiva”, afirma Patrícia Fernandes, representante do Instituto.
A ABADI disponibiliza em seu site tabela com todos os contatos com as Cooperativas de Catadores Cadastradas do Estado do Rio de Janeiro. O cadastro não passa por nenhum tipo de filtragem e, por isto, a entidade recomenda que sejam verificadas as condições de trabalho dos grupos e que a parceria com a escolhida seja regulada através de um termo de compromisso.
Canal Principal é a Comlurb
Apesar da capacidade total de retirada dos recicláveis pela Comlurb ser de apenas 2%, é a Companhia a responsável pelo recolhimento de todo o lixo da cidade.
O síndico Domingos Filho, a conselheira Fátima José Maria e o subsíndico Robson Miranda deram início à coleta seletiva no Condomínio San Filippo, na Barra da Tijuca
Através de sua assessoria de imprensa, ela informa que está investindo para elevar este percentual para 5% até o fim deste ano, e a 25% em 2016. Em seu site estão todas as informações sobre roteiros e dias de recolhimento. Não há horário fixo para que a coleta seletiva seja realizada, mas apenas no período do dia, e ele ocorre somente uma vez por semana, nunca no mesmo dia da coleta do lixo convencional. Uma informação fundamental é a de que os recicláveis devem estar acondicionados em sacos transparentes. Há a orientação para que o descarte de entulhos, móveis e outros materiais maiores seja solicitado pelo 1746, da Prefeitura, que é a responsável por este tipo de recolhimento.
Moradores Mobilizados
A conscientização dos moradores nem sempre é um problema para adotar a coleta seletiva. Mesmo antes da lei, muitos condomínios já realizavam a atividade, sem maiores dificuldades. Foi assim com no Condomínio San Filippo, na Barra da Tijuca.
O síndico Domingos Filho, junto com o subsíndico Robson Miranda e a conselheira Fátima José Maria, deram início à coleta seletiva depois de apresentar a ideia em assembleia. “Logo que apresentamos a proposta tivemos a adesão de 90% dos moradores, seguidos rapidamente pelos demais”, conta Domingos. “Na ocasião, preparamos uma circular e distribuímos, colocando-a também no quadro de avisos. Nada mais”, lembra Fátima. Na mensagem, o título: “Aqui praticamos sustentabilidade”.
O condomínio precisou destinar um espaço em um dos andares da garagem para o acondicionamento dos recicláveis e colocou cestinhas de metal em cada uma das lixeiras dos andares para os moradores colocarem o lixo limpo. Além disto, estabeleceu a rotina de retirada duas vezes ao dia, para evitar acúmulos desmotivando o seu uso. “Aproveitamos uma área grande, antes não utilizada, para construir uma sala de reunião para a gerência do condomínio e a sala para a guarda do lixo”, detalha o síndico.
Qualidade Ambiental é Ganho Maior
O lixo é retirado sempre às quartas-feiras por uma cooperativa que está com o condomínio desde o início da implantação. Parte do dinheiro da venda vai para quem trabalha com o lixo, outra parte vai para a compra de cestas básicas e a cada quatro meses, em média, é realizado um evento para empregadas domésticas, com sorteio de prêmios. “Na verdade é um presente, pois há sempre um grande número de brindes, e cada uma sai com pelo menos um”, conta, acrescentando que o condomínio não fica com nada.
Segundo Regina Laginestra, que se tornou consultora do condomínio depois da coleta já implantada, esta é a melhor forma de trazer o colaborador para a causa. “Conhecemos o Instituto Reviverde em uma palestra na Associação Bosque Marapendi e ela passou a nos assessorar, especialmente, para a realização dos eventos, que mobiliza e agrada muito, tanto aos empregados, quanto aos moradores”, afirma Domingos, que concorda com a especialista. “Este retorno é um estímulo. É visível o quanto se sentem reconhecidos e recompensados pelo trabalho de seleção e acondicionamento, com tudo organizado para a retirada pela cooperativa”, acrescenta. A falta de informação pode fazer pensar que o retorno financeiro é mais significativo, o que não é verdade. “Em um prédio com 160 apartamentos, por exemplo, que consegue gerar até 2 toneladas de material reciclável, arrecada-se em média pouco mais de 200 reais. Não paga a conta de água”, explica Regina, dizendo que o grande benefício da coleta seletiva são os ganhos sociais e ambientais. “Para os condomínios, há ainda a valorização do imóvel. Aqueles que são socioambientalmente corretos são mais valorizados”, conclui.•
ANOTE
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PARA SABER SE SUA RUA É ATENDIDA PELA COLETA SELETIVA DA COMLURB: http://comlurbnet.rio.rj.gov br/ extranet/consultaColetaLograd/ consultaColetaLograd_popup.asp
PARA RECOLHIMENTO DOS RECICLÁVEIS ATRAVÉS DE DOAÇÃO: http://www.doeseulixo.org.br/ servicos/coletapessoajuridica/ ou http://www.doeseulixo.org.br/ servicos/coleta/
PARA RECOLHIMENTO COM A VENDA PARA AS COOPERATIVAS DE CATADORES: http/Zwww abadi com.br/ downloads/cooperativas.de_ catadores_cadastradaspdf)
Capa
Compromissos Digitais
Receita Federal, Ministério do Trabalho e INSS querem abranger informações da folha de pagamento e registro eletrônico de empregados. Saiba o que já mudou, o que ainda vai mudar e o que isto tem a ver com os condomínios.
Desde de 2007, a partir da criação da IN 12, a Receita Federal obriga os condomínios a disponibilizar anualmente os dados e informações fiscais e trabalhistas em arquivo digital, para fins de fiscalização. Posteriormente, foi criado o Conectividade Social, programa que permite conexão direta com a CEF, para a liberação do FGTS, retenções na conta em caso de pensão alimentícia, além de outras informações prestadas à Previdência Social através do Sefip. São obrigações às quais nenhum condomínio está isento.
A complexidade da administração condominial vem a cada dia exigindo mais serviços especializados e controles rigorosos das administradoras para auxiliar os condomínios no atendimento, especialmente, aos órgãos do governo.
Com os avanços tecnológicos, Receita Federal, Ministério do Trabalho e INSS buscam garantir informações para alimentar as bases dos seus diversos sistemas, trabalhistas, previdenciárias e tributárias, decorrentes dos vínculos de emprego, objetivando mais transparência e, principalmente, combate a fraudes e à sonegação fiscal.
Em contrapartida, alegam que esta integração de dados assegura um benefício importante para os empregadores, que é uma maior segurança na comprovação e detalhamento de informações contra passivos fiscais e trabalhistas.
Todo este trabalho de bastidores que as administradoras realizam garante ao condomínio estar quite com as exigências que são determinadas por Lei e, se não cumpridas, em caso de fiscalização, podem resultar em multas.
É, certamente, um serviço que demanda uma série de providências, como mudanças substanciais nos seus sistemas informatizados, de validação de arquivos na Receita Federal, entre outros, que implicam em custos extras e investimentos significativos nas suas áreas internas, especialmente, de pessoal, com mais funcionários e treinamento, contábil/fiscal e de informática.
Parceria entre Condomínio e Administradora é Fundamental
João Luiz Martins, Supervisor de Pessoal da Lowndes, avalia que haverá cada vez mais a necessidade por parte dos condomínios e das administradoras de integração perfeita, para que não existam distorções nas informações prestadas à Receita Federal. “Isto significa dizer que todos os dados dos empregados, necessariamente, deverão estar corretos desde sua origem, ou seja, desde os registros como empregados”, diz.
A demanda iniciada com a IN 12 exigiu modificações profundas para o atendimento da nova norma e o envio anual do arquivo digital. Somente na área de pessoal, foram necessários mais três funcionários dedicados ao entendimento e à utilização do manual específico para o atendimento da IN 12, conhecido como MANAD. O processo envolveu ainda o departamento de informática, responsável pela criação de formulários e sistemas auxiliares ao da folha de pagamento.
Estes arquivos devem conter todos os dados referentes a empregados e prestadores de serviços, aqui incluídos todas as pessoas físicas, como autônomos em geral e síndicos e subsíndicos que recebam pró-labore ou sejam isentos de cota condominial, individualmente. E deve ser gravado em mídia específica, em formato determinado pelas Instruções Normativas MPS/SRP n° 12 e SRP n° 03, e validado pela Secretaria da Receita Federal, para atender a todas as exigências da Lei.
“Ao longo do processo, o que ficou claro é que, com toda a experiência do departamento pessoal, somente com o suporte de um departamento de informática é possível gerar um único arquivo com ambos os dados, de prestadores de serviços e de funcionários pelo regime CLT, pois eles precisam ser gerados de uma determinada forma, e passados previamente para análise da Receita Federal para serem validados. Sem informações corretas e prestadas da maneira como foi estabelecido, não é possível atender à legislação”, explica João Luiz.
Estando tudo certo, é ainda necessário gerar dois relatórios que acompanham o arquivo digital, antes dele poder ser liberado para o condomínio. A demanda é renovada todo ano e tem o objetivo único de atender à fiscalização do Ministério do Trabalho e Previdência Social. Se não, o condomínio fica exposto a multas por não cumprimento da Lei.
Sem certificação digital processos demissionais já não podem ser feitos
“Nem todos estão atentos a este movimento crescente de maior controle. Vimos isto com a certificação digital. Com o advento da Conectividade Social ICP, já tivemos casos de condomínios com problemas para demitir funcionário”, alerta.
O programa Conectividade Social ICP é acessado exclusivamente pelo certificado digital. “Sem ele, não é possível dar prosseguimento às demissões, pois não se pode liberar saldo do FGTS ou fazer comunicação de pensão alimentícia, por exemplo”, detalha. É através dele também que se faz o recolhimento do FGTS e são realizadas as informações à Previdência sobre demissão.
“Se pensarmos que uma vez por mês recolhemos FGTS e transmitimos informações sobre remuneração à Previdência Social, o que depende da certificação digital para o acesso ao Conectividade Social, fica claro que não é possível mais trabalhar sem a certificação”, afirma.
O processo de retirada da certificação digital é trabalhoso e depende, em sua última etapa, da participação presencial do síndico. Catarina Oliveira, Gerente de Qualidade da Lowndes, detalha procedimentos para driblar a principal dificuldade que é a falta de registro da convenção. “Para obter a certificação não pode haver nenhuma pendência. Quando o condomínio não tem a convenção registrada é preciso que uma unidade se disponibilize apresentando o registro de seu imóvel, o que serve para demonstrar que o prédio existe. É uma burocracia imensa”, comenta.
Um morador precisa concordar em servir como “avalista”, tendo para isto que apresentar o seu registro de imóvel. A administradora é quem reconhece a firma do condômino e retira a certidão no RGI, para confirmar o registro apresentado.Com toda a documentação correta, parte-se para a fase final que é o agendamento de uma data oportuna para órgão agenciado e síndico. “Há quem ainda não tenha entendido que esta obrigação é do condomínio. Que nós realizamos para ele, mas que dependemos da parceria do síndico para podermos auxiliá-lo a cumprir esta obrigação”, afirma Catarina, acrescentando que todo este processo deve ser repetido a cada ano. “O certificado tem validade de um ano, o que exige refazer tudo no ano seguinte”.
Há quem ainda não tenha entendido que esta obrigação é do condomínio. Que nós realizamos para ele, mas que dependemos da parceria do síndico para podermos auxiliá-lo a cumprir esta obrigação
Catarina Oliveira, Gerente de Qualidade da Lowndes
Assim como aconteceu nos demais departamentos, também foi preciso que a área disponibilizasse um funcionário e disse a ele treinamento para poder realizar todos os procedimentos necessários no suporte aos síndicos na obtenção da certificação digital.
“O FGTS é linkado ao CNPJ e não tem como acessar a CEF sem o certificado digital, o que já está causando problemas. Já tivemos alguns casos em que depois da demissão feita, com todo o desgaste que isto significa, o síndico precisou correr para obter a certificação para poder formalizar a demissão”, acrescenta João Luiz Martins.
Com o uso do certificado ainda são realizadas mais tarefas para o cumprimento de diferentes obrigações, e todas como o mesmo rigor. São exemplos, as informações da DIRF, RAIS, que são compromissos anuais, e o Caged, que é mensal. Elas reúnem toda a tramitação de dados fiscais e de pessoal, empregados e prestadores de serviço. “Qualquer documento que tenha recolhimento de imposto, atualmente exige a certificação”, reforça Eduardo Augusto de Souza Filho, Analista Contábil da Lowndes.
Eduardo também reforça a importância da parceria com os síndicos para o atendimento às exigências legais. “Dependemos de informações precisas e completas, como nome completo, CPF ou CNPJ, valores, de todos os prestadores de serviços que atendam ao condomínio, para a efetiva retenção do imposto ao INSS. Nosso trabalho depende disto e disto depende isentar o condomínio de multas por não cumprimento das exigências legais”, afirma.
Assim como o departamento de pessoal, a contabilidade também precisou envolver três profissionais, treinando-os regularmente para atualização quanto às novas legislações, para o pronto atendimento aos condomínios.
O que já mudou e o que ainda vai mudar
Sobre os condomínios já pesa uma sobrecarga enorme de exigências e obrigações, em tantos e diferentes processos, com siglas que mais parecem uma “sopa de letrinhas”. Além dos já citados, temos todas as obrigações do LTCAT, o Laudo Técnico de Condições Ambientais do Trabalho, com o PPRA, o PCMSO e o PPP, somente para citar outros dos muitos compromissos que recaem sobre a administração condominial.
Recentemente, o Governo Federal criou o eSocial e já para 2014 os processos se complicaram ainda mais. O eSocial é um projeto abrangente para atender às necessidades da Secretaria da Receita Federal do Brasil, do Ministério do Trabalho e Emprego, do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), da Caixa Econômica Federal (CEF) e do Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), bem como a Justiça do Trabalho. Ele cruzará todas as informações exigidas por todos estes órgãos, exigindo correção e tornando impossível o cumprimento das legislações, sem que os dados informados estejam corretos e no formato exigido por programas pré-definidos.
“O eSocial aprofundará ainda mais os procedimentos operacionais já existentes nas administradoras, ocasionando também alterações na relação desta com os condomínios. Serão novas mudanças e mais responsabilidades. Com isto, a autogestão torna-se cada dia mais inviável, pois se com a infraestrutura de uma administradora de porte e experiência, a complexidade no cumprimento das determinações é grande, imagine como isto poderá ser feito por uma única pessoa, ou ainda que seja um pequeno escritório de advocacia”, conclui João Luiz Martins. •
Entrevista
Seguros para o Condomínios
Heloísa Nogueira Goulart
Consultora de Seguros da AGZ Seguros
A contratação do seguro condominial é uma forma de precaver-se perante a possibilidade de ocorrência de algum dano, e assim poder ressarcir o prejuízo causado. Os seguros obrigatórios para condomínio são os de responsabilidade civil, o seguro de incêndio e, ainda, o seguro de vida de empregados e de assistência funeral. Apesar disto, nem todos conhecem as suas coberturas, fator essencial na hora da contratação, pois as garantias estão diretamente relacionadas aos riscos a que o condomínio está exposto. A orientação é da consultora de seguros Heloísa Nogueira Goulart. Com mais de 20 anos de experiência, ela lista este e outros cuidados e responde a questões sobre coberturas para dois problemas que estão em pauta: tumultos e fenômenos climáticos.
LOWNDES REPORT – O Seguro Responsabilidade Civil e o Responsabilidade Civil do Síndico são os mais conhecidos pela maioria dos síndicos, mas ainda assim há quem tenha dúvidas sobre suas coberturas. Quais as garantias que estes seguros oferecem?
HELOÍSA NOGUEIRA GOULART – O seguro Responsabilidade Civil do Condomínio reembolsa os danos materiais causados a terceiros, inclusive condôminos, em decorrência de acidentes ocorridos nas áreas comuns. Já o Seguro Responsabilidade Civil do Síndico cobre os prejuízos materiais em decorrência de ato, fato, omissão ou negligência do síndico no exercício de suas atribuições. É importante ressaltar que a aplicação de multas e processos por danos morais não são cobertos. Vale ressaltar outros da mesma linha que são importantes para os condomínios, que são o seguro de Responsabilidade Civil dos Portões, que garante o reembolso por danos causados a veículos de terceiros, inclusive condôminos. Neste caso, não estão cobertos os acidentes causados por inabilidade destes nem as despesas com locação de veículos durante o período de reparos. Como veículo é motivo comum de conflitos nos condomínios, o síndico deve considerar ainda o seguro de responsabilidade civil dos veículos parcial, que prevê reembolso para roubo e incêndio de veículos de terceiros, inclusive condôminos, quando regularmente guardados no interior do condomínio. Há ainda o seguro Responsabilidade Civil dos Veículos Compreensiva, que, além das coberturas existentes na responsabilidade civil simples, cobre danos em decorrência de colisão provocada por manobristas habilitados, registrados pelo condomínio. Temos ainda o seguro de Responsabilidade Civil da Garagem, parcial ou compreensiva, que, para ter direito à indenização, exige que o furto seja qualificado (isto é, que haja a comprovação de vestígio ou ameaças físicas); furto simples não possui cobertura securitária em qualquer garantia contratada. Os principais riscos excluídos são o desaparecimento inexplicável de veículos, o roubo ou furto de acessórios e atos de vandalismo.
Heloísa Nogueira Goulart é consultora de Seguros
O seguro Responsabilidade Civil do Condomínio reembolsa os danos materiais causados a terceiros, inclusive condôminos, em decorrência de acidentes ocorridos nas áreas comuns
LOWNDES REPORT – Danos morais têm sido uma preocupação crescente nas administrações condominiais. O seguro de Responsabilidade Civil do Síndico prevê cobertura para isto?
HELOÍSA NOGUEIRA GOULART – Os danos morais também não estão cobertos nestes seguros. Para estes casos, há seguradoras que oferecem a cobertura de natureza moral diretamente decorrente de Danos Materiais e/ou Danos Corporais involuntariamente causados a terceiros e efetivamente indenizados nas coberturas de Responsabilidade Civil Condomínio ou Síndico. Neste caso, é necessário que tenha sido contratada a garantia de danos morais.
LOWNDES REPORT – Há muitos detalhes envolvidos na contratação de um seguro. O que os síndicos precisam saber?
HELOÍSA NOGUEIRA GOULART – As coberturas dependem de muitos fatores. É preciso adequar o seguro à necessidade do condomínio. Para cada prédio é elaborado um seguro exclusivo, feito quase que sob medida. O mais importante é ter um bom corretor, profissional apto a assessorar a administração na análise dos riscos, na identificação das reais necessidades do prédio e nos valores para a contratação do seguro. É ele também que representa o condomínio ou segurado junto à seguradora, principalmente em caso de sinistro.
Para cada prédio é elaborado um seguro exclusivo, feito quase que sob medida. O mais importante é ter um bom corretor, profissional apto a assessorar a administração na análise dos riscos, na identificação das reais necessidades do prédio e nos valores para a contratação do seguro
LOWNDES REPORT – Diante das manifestações e protestos ocorridos ultimamente na cidade, com quais coberturas os condomínios podem contar para evitar prejuízo com os tumultos recentes?
HELOÍSA NOGUEIRA GOULART – Primeiro precisamos definir tumulto, que é a aglomeração de pessoas com a finalidade de perturbar a ordem pública, pela prática de atos predatórios e que para estabelecer a ordem não seja necessária a intervenção de forças armadas. A seguradora indenizará os danos materiais causados ao imóvel e conteúdo do condomínio, bem como as despesas resultantes de medidas tomadas para reprimir ou tentar reprimir qualquer perturbação da ordem pública e custo com remoção de salvados e providências tomadas contra a propagação desses riscos. É preciso deixar claro que há riscos excluídos, que são: atos de hostilidade, de guerra, rebelião, revolução, motim – que é a revolta contra autoridade civil ou militar -, guerrilhas, ato de terrorismo ou qualquer ato de ordem civil ou militar que vise atingir o governo ou perturbar a ordem política e social do país. O que tem ocorrido ultimamente não pode ser caracterizado como tumulto e sim motim ainda que não haja intervenção de forças armadas. Portanto, não há cobertura securitária. A sugestão da Associação dos Consumidores é que, em caso de danos, o consumidor prejudicado recorra à Justiça exigindo que o poder público seja responsabilizado. Afinal é o poder público que deve garantir segurança à população.
LOWNDES REPORT – Temos prognósticos de maior incidência de fenômenos naturais, devido ao aumento da temperatura no país. O que o mercado de seguros oferece para as consequências de tempestades e descargas elétricas, por exemplo?
HELOÍSA NOGUEIRA GOULART – Vale lembrar que não estão cobertos danos aos condôminos causados por alagamento, infiltração, chuva, entupimento, vazão insuficiente, uma preocupação que se inicia com o verão, no seguro de Responsabilidade Civil. Na cobertura básica, porém, está garantida a cobertura de queda de raio ocorrida no terreno do condomínio, comprovada por vestígios inequívocos que caracterizam o local do impacto, cobertos por esta garantia, os danos causados ao condomínio e conteúdo. Mas é a garantia de vendaval, furacão, ciclone, tornado e granizo que indeniza o condomínio segurado e o conteúdo por danos materiais deles decorrentes. Para isto, é importante definir Vendaval, que são ventos de velocidade superior a quinze metros por segundo, comprovados através de institutos meteorológicos; Furacões, que são ventos de velocidade superior a vinte e cinco metros por segundo, comprovados através de institutos meteorológicos; Ciclone, que são tempestades violentas produzidas por grandes massas de ar animadas de grande velocidade de rotação e que se deslocam à velocidade de translação crescentes; Tornado, que são fenômenos meteorológicos que se manifestam por uma grande nuvem negra, da qual se sobressai um prolongamento, que produz forte rajada de vento, que se movimenta em círculo; Granizo, que são precipitações atmosféricas nas quais as gotas de água se congelam ao atravessar uma camada de ar frio, caindo sob a forma de pedras de gelo. Ressaltamos que o seguro de vendaval não cobre os danos causados aos apartamentos e seu conteúdo, pois conforme Artigo 393- CC Lei 10.406 de 10/01/2002, o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não houver por eles se responsabilizado. Em caso fortuito, ou de força maior, verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Sugerimos que os apartamentos do último andar ou coberturas contratem seguro de vendaval para suas unidades.
LOWNDES REPORT – Em que situação é feita a inspeção no prédio para a avaliação do seguro? Os laudos de vistorias técnicas podem ajudar neste processo?
HELOÍSA NOGUEIRA GOULART – Quando a renovação é feita por outra seguradora, ou quando ocorreu sinistro na apólice anterior, ou ainda quando o seguro for contratado pela primeira vez, é feita a inspeção. Mas pode ocorrer em qualquer período solicitado pela corretora ou seguradora ou, ainda, caso haja interesse por parte do síndico. No caso dos laudos, especialmente os da autovistoria, eles são importantes por sinalizar as correções necessárias. Se realizadas, a avaliação de riscos do condomínio será sempre menor. Mas, esta inspeção nada tem a ver com as vistorias técnicas obrigatórias do seguro para condomínio. A inspeção da seguradora é para avaliar o risco do sinistro. Por exemplo, elevador com vida útil expirada, o que torna necessária a modernização para a aceitação do risco; a falta de extintor ou um extintor com a recarga vencida. •
Destaque
Espaços para os Empregados
Condomínios devem dar mais atenção às áreas reservadas para suas equipes de trabalho.
Quais as condições sanitárias e de conforto oferecidas pelo condomínio para seus empregados? O Ministério do Trabalho e Emprego mantém a Norma Regulamentadora 24, que trata especificamente desta questão, visando proporcionar ao trabalhador um ambiente salubre, evitando problemas de saúde que levam ao afastamento e até à aposentadoria precoce.
O QUE DIZ A NORMA REGULAMENTADORA 24
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» INSTALAÇÕES SANITÁRIAS: deverão possuir dimensões, quantidades, limpeza, encanamento, estrutura, bom estado de conservação, pisos, ventilação e fiação de acordo com a legislação, ou seja, atender de maneira satisfatória as necessidades da empresa e dos funcionários.
» VESTIÁRIOS: em locais que exijam portas, janelas, pintura, iluminação troca de roupas, ou uso de uniforme, serão necessários vestiários com dimensão, armários para ambos os sexos separadamente, parede, pisos e cobertura adequados, janelas com boa ventilação e iluminação apropriada.
» REFEITÓRIOS: deverão contar com iluminação adequada, fiação protegida, piso lavável. Bebedouro com copo individual, água potável, livre de contaminação, ou seja, não é adequado a instalação de bebedouro dentro de banheiros ou vestiários. Faz parte do descanso a mesa adequada, bancos ou cadeiras apropriados para o repouso e sua devida higienização.
» COZINHAS: deverão ficar próximos aos refeitórios para a devida movimentação dos alimentos, a área deverá atender às dimensões dessa NR, paredes, pé-direito, pisos, portas, janelas, pintura, iluminação e lavatório devem estar de acordo. O lixo merece especial atenção para que não haja contaminação e tenha a devida destinação e tratamento correto.
» ALOJAMENTO: deverão atender a todas as exigências para o devido descanso dos empregados.
Para ver a NR 24 na íntegra e as situações em que o seu condomínio se enquadra, acesse: http://portal.mte.gov.br/legislacao/ norma-regulamentadora-n-24.htm.
A NR 24 – Condições Sanitárias e de Conforto nos Locais de Trabalho -, abrange as instalações sanitárias, os vestiários, refeitórios, cozinhas e alojamentos, para que sejam adequados e suficientes para a quantidade de funcionários. Ela é dirigida àqueles que empregam menos de 300 e mais de 30 funcionários, casos em que se enquadram os grandes condomínios, e exige condições mínimas para os com número menor que 30 empregados, que é o caso da maioria dos edifícios.
Apesar de a NR destinar-se a todos os empregadores, os condomínios, de um modo geral, são pouco atentos à questão. “Em muitos, as instalações, quando existem, estão em estado precário, ou em locais impróprios”, comenta David Gurevitz, engenheiro com longa experiência em manutenção e planejamento de check-ups e vistorias prediais.
“Este é um cuidado que deve existir independente do porte do condomínio. O ambiente de trabalho é onde passamos a maior parte do tempo e, por isto, deve obedecer aos parâmetros mínimos para proporcionar ao empregado bem estar, conforto e qualidade de vida”, defende João Luiz Martins, Supervisor de Pessoal da Lowndes.
Segundo o engenheiro Gurevitz, a punição para os empregadores que infringem a NR é a multa, aplicada pelo Ministério Pùblico, e até a interdição dos locais de trabalho em situações mais críticas.
“É comum que as áreas dos empregados em condomínios, inclusive para que façam as suas refeições, fiquem em cantos da garagem, ambientes saturados pela poluição sonora e do ar, quando não ficam próximas às lixeiras, locais que não oferecem condições de higiene. É preciso rever este tipo de descaso, a fim de evitar problemas”, aconselha.
Fazendo o possível, quando falta estrutura
A falta de local apropriado para os empregados é cada vez maior por uma mudança na estrutura física dos prédios mais modernos. As edificações mais antigas dispõem de mais área construída, o que não acontece com os novos empreendimentos, marcados pelo aproveitamento máximo do pouco espaço disponível. De um modo geral, não há mais residência para o porteiro; no máximo, há um quarto com armários para a troca de roupa.
Mesmo assim, há quem cuide para que não falte conforto aos empregados, e vá além realizando ações pela valorização dos funcionários. “Nos condomínios, como em qualquer empresa, com empregados insatisfeitos tudo é mais difícil. Condições adequadas e estímulo podem fazer toda a diferença”, enaltece o Supervisor de Pessoal João Luiz.
No Condomínio Terra e Mar, no Flamengo, o síndico Nelson Pereira de Carvalho resolveu o problema da falta de espaço para os oito funcionários do edifício aproveitando de forma inteligente um canto formado pela rampa de saída e entrada da garagem. Com a colocação de uma parede de tijolos vazados que não vai até o teto e porta de correr em alumínio, isolou a área para que tenham alguma privacidade, mas mantendo boa ventilação. “Colocamos piso apropriado, fogão, geladeira, microondas, mesa com cadeiras”, detalha. O síndico conta que instalar a cozinha foi uma medida preventiva, pois comendo fora por vezes precisavam se ausentar para ir ao médico. “Preparando o próprio alimento têm mais condições de comer melhor”, diz.
O Condomínio ainda dispõe de uma área ampla, no último andar, como alojamento, onde há cinco camas, armários, banheiro e área com tanque. “O porteiro chefe tem a sua residência à parte, mas os demais também têm um local para descanso”, detalha. Tudo foi igualmente reformado, recebendo piso, azulejos, pias, armários e camas, tudo novo, até a casa do porteiro. “Não são só empregados, são gente”, defende. O síndico tem especial atenção para com os empregados e, além de manter as instalações em boas condições, oferece plano de saúde e odontológico.
Reforma ampliou espaços
Quem também reformou o local de refeição e os banheiros dos empregados foi o Condomínio Alfa Classic, na Barra da Tijuca. A preocupação do síndico Ivany Pinto Tancredo foi a de garantir mais conforto para eles. “O prédio foi construído com apenas uma dependência: um apartamento para o zelador. Como um condomínio deste porte pode depender apenas de um empregado?”, reclama.
Depois que a sua administração acabou os serviços terceirizados, o condomínio tem hoje 21 empregados. Foi preciso oferecer melhores condições para um número maior de pessoas.
O síndico aproveitou uma obra de melhoria para os condôminos para incrementar o projeto. “Sentimos necessidade de fazer uma sala de ginástica. Então, o espaço que tomava parte do térreo, misto de vestiário, cozinha e banheiro para os empregados, passou a ser de um lado a área de ginástica e de outro a área de cozinha e refeição, agora ampliada. De um banheiro grande, fizemos dois e com isto mudamos também a posição da porta, que antes dava para a cozinha”, detalha. O vestiário foi para uma área da garagem, em espaço mais amplo. Ao lado do vestiário, foi feito mais um banheiro, que também pode ser usado por prestadores de serviço. “É mais para o caso de quererem tomar um banho antes de ir para casa, após o dia de trabalho”, diz.
O novo espaço para a refeição foi decorado com capricho e ganhou divisórias de blindex descartados pelos moradores. “Iria para o lixo, mas ficou ótimo na cozinha, separando o fogão da geladeira”, explica. Os banheiros também ficaram impecáveis e mais de uma vez foram motivo de elogios de moradores que, em uma emergência, precisaram utilizá-los. “Os empregados acham graça quando brincam dizendo que em seus apartamentos não têm um banheiro como o deles”, ri.
O Condomínio Alfa Classic ganhou banheiros novos
Em todos os ambientes tudo é novo, do piso, aos azulejos, passando pelos aparelhos e utensílios e ainda os adesivos de identificação nas portas. A área de refeição, utilizada por várias vezes ao longo do dia, já que o quadro de pessoal mantém horários diferenciados para café, lanche, almoço e jantar, tem um cartaz com os cuidados de manutenção obrigatórios. “É para que todos possam aproveitá-lo, sempre em boas condições de uso”, completa.
Além destes cuidados, o síndico faz questão de organizar reuniões periódicas com os empregados e comemorações pelos aniversariantes, com direito a almoço e bolo no salão de festas do condomínio.
Áreas amplas e muito conforto
Condomínio Mare Vita espaço 5 estrelas
Também na Barra da Tijuca, o Condomínio Mare Vita, poderia ser classificado como um “paraíso” de conforto para os empregados. Com amplas áreas, o empreendimento conta com diferentes acomodações para quem trabalha no local: para descanso, para trocar e guardar roupas e objetos pessoais, para refeições, para ver TV, ouvir música, ou folhear revistas, além de duas oficinas com bancadas e estantes organizadas, onde mantém todos os equipamentos, aparelhos e ferramentas que utilizam. Todos os ambientes são decorados e contam com ventiladores de teto. “Nosso diferencial é a manutenção e retribuímos a dedicação deles garantindo que tenham ambientes de qualidade. Depois, a nossa segurança está nas mãos deles. Se chegam e encontram um lugar descuidado, entendem que a eles não é dada nenhuma importância, e deste jeito que estímulo podem ter?”, questiona a síndica Márcia Rocha. •
Ações Positivas
Guerreiros do Futuro
Em 2005, em viagem a Cuba, os lutadores Rodrigo Minotauro e Rogério Minotouro viram crianças fazendo aulas de artes marciais. Foi quando tiveram a ideia que levou à criação do Instituto Irmãos Nogueira, em 2008, juntamente com o ex-lutador de boxe profissional Kelson Pinto. O Instituto é responsável pelo projeto social Guerreiros do Futuro, por onde já passaram cerca de 200 crianças e jovens, entre 6 e 16 anos, matriculadas na rede municipal de ensino, moradores de comunidades do Recreio, Vargem Grande e Vargem Pequena.
O projeto foi a oportunidade de aliarem o conhecimento de que vencedores são formados desde cedo à vontade de tirar da ociosidade as crianças e jovens das comunidades vizinhas à academia dos lutadores, a Team Nogueira, ajudando-as ainda a se tornarem cidadãos melhores através dos valores das artes marciais.
No mesmo espaço onde lutadores já famosos treinam, elas podem aprender diferentes modalidades de luta, entre elas boxe, jiu-jitsu e muay thai.
As aulas são sempre seguidas de um lanche, tudo gratuito. E elas terminam na hora em que começam os treinos dos profissionais, uma forma de permitir que tenham contato direto com os lutadores, entre eles os próprios irmãos Minotouro e Minotauro, Anderson Silva e muitos outros. As crianças e jovens contam também com todo o material que necessitam para as aulas, como luvas, ataduras e quimonos, além do acompanhamento de duas psicólogas.
Para participar e ajudar
As aulas acontecem de segunda a sexta-feira, de 10h às 11h e de 14h às 15h. Para se inscrever, o jovem deve comparecer à sede da Academia Team Nogueira em um destes dias e horários, com a presença de um responsável, levando uma declaração de que está estudando e a certidão de nascimento. O endereço é Rua São Francisco de Assis, 486 – Recreio dos Bandeirantes.
Pessoas ou empresas que queiram ajudar, com doações ou através de parcerias, devem entrar em contato com os coordenadores do projeto, Rubens Albuquerque e Eric Lobão, através dos contatos:
(21) 8157-1849, (21) 9244-9985 e (21) 7854-6208
[email protected] e [email protected]. br. •
Team Nogueira em ação
Deu Certo
O melhor para o Condomínio como Hobby
Condomínio Maria dos Anjos
Quem passa pela Praia do Flamengo, indo em direção ao Condomínio Maria dos Anjos, pensa que perdeu o endereço. O fenômeno é o resultado das iniciativas da síndica Ana Lúcia Pires Ferreira Fortes. Um trabalho que chama a atenção e mobiliza vizinhos, agradecidos pela valorização que a transformação realizada por sua administração garantiu para o entomo. “Sinto prazer em ver realizado”, comemora a síndica, que está há apenas três anos gerindo o Condomínio.
Quando chegou ao Maria dos Anjos, Ana Lúcia era nova moradora, mas experiente síndica, tendo passado dez anos cuidando do antigo endereço, um prédio na Senador Vergueiro, também no Flamengo. Com espírito dinâmico e empreendedor e interesse especial por arquitetura e decoração, ela logo viu que o Condomínio precisava de cuidados e não apenas estéticos. “Como advogada, preocupava-me com a possibilidade da queda de rebocos da fachada, já bastante deteriorada”, conta. Eleita sem maiores dificuldades, começou imediatamente a grande, porém, vitoriosa obra que mudou radicalmente a fachada do prédio.
Um dos itens mais trabalhosos foi a adoção de uma rampa para acesso a cadeirantes, realizada em paralelo à reforma da portaria. Foi preciso sustentar lajes e interromper parte da passagem, em uma logística de difícil aprovação pelos moradores na ocasião. Hoje, todos são elogios e reconhecimento pela beleza plástica e a precisão da obra. A síndica vibra especialmente pelo reconhecimento do serviço da SAMU, em um atendimento realizado no prédio. “Eles disseram que é algo raro poder socorrer rapidamente alguém com as rampas construídas nos edifícios e que a nossa é perfeita”, diz.
Com a reforma da fachada e da portaria, o Condomínio ganhou vida nova e aspecto luxuoso. Tudo em pastilhas brancas e cinzas, e mármore branco – das escadas à rampa, passando pelos nichos destinados aos jardins -, e aço escovado, além das grades galvanizadas em branco, e o vidro que deixa ver tudo isto. “O objetivo era dar uma beleza clássica ao edifício, sem conflitar com a paisagem geral do Aterro”, conta. A entrada e a lateral do prédio ficaram irreconhecíveis, assombrando os passantes e confundindo quem procura pelo Condomínio. “Recebemos muitos elogios e uma moradora, do 503, até resolveu dar jardineiras para contribuir para levar a beleza da fachada e da portaria para a calçada. Aproveitando, contratamos um calceteiro que aumentou a faixa de pedras portuguesas pretas que margeiam o prédio, para destacar o branco e garantir maior impacto”, orgulha-se.
Com a reforma da fachada e da portaria, o Condomínio ganhou vida nova
Os drenos dos aparelhos de ar condicionado foram aproveitados, e passando por dentro, pingam no jardim, dando destinação proveitosa à água. A própria síndica foi à Cadeg escolher e comprar as plantas e todo o material necessário e conta rindo que magistrados, moradores das redondezas, se surpreenderam ao ver a advogada de galochas montando o jardim do condomínio.
Para que tivessem esta visibilidade, a síndica cercou a área com vidros, garantindo grande efeito, com o branco, o colorido das plantas e o jogo de luzes adotado para completar a obra. “Foi trabalhoso, mas o resultado me deixa muito feliz”, afirma, acrescentando que depois disto fez questão de adotar as letras e o número, que identificam o prédio, no mesmo material do corrimão da rampa. “Antes o prédio não tinha o seu nome na fachada. Agora, ele merece”, brinca.
O antes e o depois do Edifício Maria dos Anjos
Negociação sempre
Boa negociadora, ela aproveitou a obra da fachada para mobilizar os moradores para a troca das janelas, já em péssimo estado de conservação, contribuindo para um melhor resultado, tanto no aspecto estético, quanto no de segurança do prédio.
Muito do material utilizado foi negociado diretamente com os fabricantes, o que reduziu bastante o custo total da obra. Parte do custeio foi pago com a penhora de um imóvel inadimplente. Uma das primeiras ações da síndica foi avaliar o que era preciso fazer no âmbito da Justiça. Um escritório de advocacia foi contratado e procedeu todo o trâmite que culminou com a ação ganha, gerando recursos importantes para o condomínio.
Em paralelo, a síndica cuidou de outros problemas do prédio que se arrastavam há anos sem solução. Um deles era provocado pelas paredes de tijolos vazadas em todos os corredores. O que permitia a entrada de luz, mas também dava vazão à água das chuvas. “Dependendo do volume, o alagamento dos corredores era inevitável, molhando os tapetes dos moradores e, o pior, entrando no poço dos elevadores”, lembra.
A solução encontrada pela síndica manteve a boa iluminação do ambiente, a entrada de ar e ainda garantiu beleza. Primeiro, ela mudou o revestimento das paredes, que antes era de chapisco e acumulava poeira. Trabalhando com o sistema drywall, adotou um acabamento liso e de fácil limpeza. Depois, substituiu os tijolos por basculantes móveis e envidraçados com vidros mini-boreal, que se assemelham ao jateado, mas tem menor custo, não mancham e ainda permitem a passagem de luz, mas não a visibilidade de fora para dentro do prédio. “Sou muito atenta às novidades na área de arquitetura, construção e decoração. Na hora de pensar uma solução, estas informações são preciosas. E para mim não é problema algum, pois é um hobby”, conta.
Em apenas três anos, Ana Lúcia também já trocou toda a tubulação de incêndio e substituiu as mangueiras, cujos tamanhos eram inferiores ao necessário, não chegando a todos os apartamentos.
Solução efetiva
Uma solução que também causou grande repercussão para os moradores foi a dos mosquitos na garagem, oriundos das caixas de passagem de água que estavam obstruídas. O mesmo trabalho foi feito nas caixas das calçadas, levando as águas para a tubulação de esgoto, sem impedimentos. Ainda para as tubulações do prédio, a síndica resolveu um problema de retorno de água da área de serviço dos apartamentos. “Uma moradora me chamou para mostrar o volume de água com sabão que inundava a sua área todas as vezes que alguém usava a máquina de lavar. Uma coisa impressionante. Ela disse que o problema a incomodava há 17 anos”, lembra. A solução, neste caso, envolveu uma pesquisa que resultou na descoberta de que um morador fez uma obra e inverteu o fluxo de saída da água. “Com isto foi possível corrigir aquele absurdo. Gosto de soluções definitivas, não posso pensar em um problema que se arrasta por anos”, diz.
Para o futuro, Ana Lúcia já tem projeto para transformar o salão de reuniões, área imensa do térreo e pouco aproveitada, em mais vagas de garagem. “A assembleia já aprovou e já contratamos um arquiteto e em breve teremos mais 7 ou 8 vagas novas e mais uma boa área para a manobra dos carros, uma necessidade, pois já fomos notificados porque é preciso retirar vários carros, estacionando-os na calçada, para a saída dos veículos, isto sem contar nos riscos à segurança do prédio que isto representa”, detalha.
Parte da área já passou por obras realizadas pela síndica, que mexeu em uma das paredes, adotando tijolos de vidro para garantir maior luminosidade.Eleita e reeleita nos últimos três anos, diz querer terminar tudo o que tem para fazer porque considera que o que faz valoriza o seu patrimônio também. “Quando cheguei, vi o prédio feio, mas com um grande potencial. Um prédio de esquina, de frente para o Aterro, é um bem que precisa ser cuidado”, defende. A síndica tem como prática fotografar e fazer relatórios de todas as suas ações, dando aos condôminos uma visão global de tudo o que está sendo feito, além da possibilidade de ver os avanços realizados.
Ana Lucia: síndica tem prazer em realizar
Quando cheguei, vi o prédio feio, mas com um grande potencial. Um prédio de esquina, de frente para o Aterro, é um bem que precisa ser cuidado
Ana Lucia Pires Ferreira Fortes, síndica
Ela considera o ofício de síndico muito trabalhoso, mas afirma que o realiza por idealismo. E o entusiasmo de Ana Lúcia é contagiante. O condomínio está inteiro em obras, em um movimento de reforma geral, com muitas unidades realizando melhorias. “Quem não gosta de ver tudo bonito, novinho?”, conclui.
Fique Atento
Apostanto do futuro
A Lowndes foi citada na última edição do jornal O Progresso, editado pelo Projeto Social “Apostando no Futuro”, da Fundação Cesgranrio. A empresa contratou, dentro do programa “Jovem Aprendiz”, quatro jovens oriundos das comunidades atendidas pelo projeto, que foi tema de nossa revista na edição passada (Ações Positivas). A Lowndes vem participando do programa “Jovem Aprendiz”, abrindo oportunidade para jovens carentes ingressarem no mercado de trabalho. O Apostando no Futuro atende às comunidades Paula Ramos, Parque André Rebouças, Vila Santa Alexandrina e Escadaria, todas no Rio Comprido, em diferentes frentes, como saúde, educação, emprego, esportes e lazer. No âmbito do emprego, todos os jovens entre 15 e 24 anos podem participar de cursos de qualificação profissional para, em seguida, serem encaminhados a processos seletivos de empresas parceiras. •
Jovens atendidos pelo projeto ‘Apostando no Futuro’
Aluguel garantido
Modalidade de seguro é a solução para fianças locatícias
Quem aluga um imóvel normalmente sempre exige algum tipo de garantia, para o caso o inquilino em algum momento não cumprir com o pagamento do aluguel e encargos. Na maioria das vezes, recorre-se a uma das três modalidades mais usadas no mercado imobiliário: fiador, caução (depósito antecipado) ou seguro fiança. Esta última modalidade vem ganhando cada vez mais espaço, já superando as demais nos contratos de aluguéis, pois vale como garantia tanto para o proprietário do imóvel, e traz algumas vantagens para o inquilino.
Em parceria com uma renomada Companhia de Seguros, a Lowndes criou o Aluguel Garantido, que, entre outras facilidades, garante o pagamento do aluguel e encargos da locação, caso haja inadimplência. Além disso, em todas as apólices, o locatário pode contar com serviços adicionais, como a assistência técnica 24h para serviços emergenciais.
VANTAGENS PARA O INQUILINO:
• Fim do constrangimento na procura por um fiador.
• Pagamento parcelado do custo.
• Serviços adicionais para resolver pequenos problemas no imóvel (a cobertura básica gratuita oferece chaveiro e reparos hidráulicos).
VANTAGENS PARA O PROPRIETÁRIO:
• Garantia da locação até a extinção do contrato.
• Certeza de recebimento do aluguel e dos encargos, em data certa, mesmo em caso do não pagamento pelo inquilino.
• Eliminação do risco de aceitação de fiadores profissionais.
• Coberturas opcionais de danos ao imóvel e multa por rescisão contratual. • Serviços adicionais para evitar que pequenos problemas se transformem em grandes prejuízos. •
TOME NOTA
CONDOMÍNIO PODE EMBARGAR OBRA IRREGULAR
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Decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou recurso de um condômino contra o condomínio que moveu ação de nunciação de obra nova demolitória. Com isto abriu precedente para que outros, em situação semelhante, possam agir em nome da segurança da edificação. A obra do condômino era para transformar seu apartamento em cobertura, sem o consentimento formal dos demais proprietários e licença da Prefeitura, e ainda invadindo área comum do prédio e alterando a fachada.
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PRAZO MANTIDO PARA AUTOVISTORIA
A expectativa de prorrogação do prazo para a entrega dos laudos técnicos de vistoria ainda não se confirmou e os síndicos devem correr para entregá-los à prefeitura até o dia 10 de Janeiro. Os laudos são uma exigência da Lei Complementar n° 126, de março deste ano, regulamentada pelo Decreto n° 37.426, de julho e devem ser elaborados por engenheiro, arquiteto ou empresa com registro no Crea-RJ ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RJ).
Saiba Mais
CONDOplus
Gestão Especial Lowndes para o seu condomínio
Um novo serviço para revolucionar a administração dos condomínios. Assim é o CONDOplus, uma solução na qual quem atua como síndico é a Lowndes. Com o CONDOplus, o condomínio pode contar com o suporte de uma equipe altamente treinada e especializada que envolve a gestão condominial, seja para as rotinas da área administrativa, financeira, de pessoal, manutenção e contratos, relacionamento interpessoal, e ainda, o acompanhamento e comparecimento em audiências de ações judiciais e em assembleias. Os gestores trabalham com o auxílio de um check list personalizado que é também estendido a todos os funcionários do condomínio. Esta ferramenta possibilita um acompanhamento diário e correções rápidas. O Gestor elabora mensalmente um relatório que é apresentado mensalmente em reunião com os membros do Conselho Consultivo, com documentos comprobatórios das atividades, com orçamentos levantados, fotos de serviços executados, etc., que demonstram as atividades exercidas, correções efetuadas com os funcionários, contatos com fornecedores, entre outros, dando transparência aos serviços prestados para o condomínio.
Gestão externa, profissional e altamente qualificada
Pactuando com o condomínio, todo o trabalho é realizado com o respaldo da administradora, em uma gestão pautada por ações preventivas, baseadas em diagnóstico predial realizado por especialistas e orientado por gestores condominiais da equipe de profissionais da Lowndes. “Iniciamos com uma vistoria prévia, que é baseada num check up predial e administrativo, onde fazemos um raio x do condomínio para verificar características, forma de gestão e correções a serem feitas. Baseados nos relatórios e diagnósticos desta primeira etapa, apresentamos em assembleia um planejamento de ações, elencando as prioridades x previsão orçamentária, para que seja traçado um cronograma de ações passíveis de serem realizadas. Nosso diferencial é atua de forma preventiva, e não corretiva, garantindo maior eficácia à gestão”, detalha Simone Ramos, Gestora do CONDOplus.
A solução vem atender à crescente demanda por síndicos profissionais e exigências legais cada vez mais constantes na vida condominial, diante de um cenário de absoluta falta de condôminos dispostos a assumir a função de síndico e a multiplicidade de conhecimentos exigidos e a extensa rotina de afazeres e responsabilidades legais, que veem a cada dia mais afastando os moradores da administração condominial. “Para atender à complexidade da administração atual, faz-se necessária uma gestão profissional e é esta a nossa proposta de trabalho”, conclui Simone Ramos.
SÃO TRÊS AS OPÇÕES DE ATENDIMENTO E, EM TODAS ELAS, A GARANTIA DE UMA GESTÃO PROFISSIONAL
» A Lowndes é a Síndica, podendo, ou não, ser também a Administradora;
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» A Lowndes é a Síndica e coloca um Administrador no condomínio;
» A Lowndes coloca um Profissional, locado no condomínio, independente da existência de um Síndico que pode ser condômino ou não (Gestão Operacional).
Porteiros
Sem ver o tempo passar
José Garcia Sobrino
Condomínio Lord Byron
Trinta e cinco anos. E para José Garcia Sobrinho, o porteiro-chefe do Condomínio Lord Byron, na Lagoa, parece que foi ontem. Tendo passado mais da metade de sua vida no edifício, Seu Zé, como é mais conhecido, não sentiu o tempo passar. “Ele está há muitos anos no condomínio, conhece todos os moradores, os problemas do prédio. Para quem atua como síndica profissional este conhecimento é muito importante”, considera a síndica Dora Kraller. O porteiro começou a trabalhar no Lord Byron em 1978, quando o edifício ainda estava na fase final da construção.
Querido por todos e sempre valorizado por seu trabalho, ele já esteve nas páginas desta revista há exatos 10 anos. Na ocasião, o texto começava falando dos resultados que os cuidados de José Garcia permitira para o racionamento de energia no prédio. “Realmente, foi uma época em que fazia o controle do consumo diariamente para que não ultrapassàssemos as metas, o que aumentaria em muito a conta de luz”, lembra.
Não é à toa que tem o apoio de todos os moradores. Há quatro anos a esposa, Francisca de Paula Araùjo Garcia começou a trabalhar como auxiliar de portaria. Iniciativa que teve pronta aceitação pelo comprometimento de ambos com o prédio. Eles criaram dois filhos no endereço e sempre foram muito dedicados. “Nunca tivemos qualquer tipo de desavenças no prédio com quem quer que seja”, diz José.
José Garcia tem o apoio de todos os moradores
Atenção especial para a segurança e a manutenção preventiva
O edifício tem porteiro 24 horas e a atenção é grande quanto à segurança. Para José este é o item que mais evoluiu e faz muita diferença quando compara a realidade da profissão de porteiro de 20, 30 anos atrás, e a de hoje. “Não tínhamos a metade do suporte para trabalhar que temos hoje, com as grades, as câmeras. De dentro do condomínio podemos controlar tudo. Antes era tudo devassado, a preocupação era maior”, conta. Reconhece, no entanto, que a experiência que lhe permitiu criar uma rotina planejada, e passar esta forma de atuação para os demais empregados do edifício, ajuda muito.
A antiga “blitz do seu Zé”, o percurso feito pelos 15 andares do prédio para verificar de perto se está tudo em ordem, continua a ser realizada. Isto garante a tranquilidade de não ser pego de surpresa por nenhuma problema inesperado.
Surpresos ficam os prestadores de serviços que ao atender uma, ou outra, unidade se perguntam quem é este porteiro que diz se podem ou não mexer aqui e ali. “Ficam zangados. Devem se perguntar que porteiro é este que quer saber mais que um engenheiro, um mestre de obras. Mas a questão é que ele conhece cada tubulação, cada viga, cada instalação elétrica. Não pode deixar mexer onde sabe que vai dar problema”, acrescenta a esposa e parceira de trabalho.
Esta disposição e o zelo que tem com o condomínio faz com que ao sair de férias viaje. “Ele tem que ir porque em caso contrário sempre tem alguém perguntando e pedindo por ele. Tudo é com o Seu Zé. Só o José Sabe”, reclama Francisca, enciumada pela confiança absoluta que os moradores depositam no porteiro. Ela conta que recentemente um achou que havia um vazamento em um local por onde não passava nenhuma instalação. Insistiu, mas acabou descobrindo que a água vinha da geladeira.
“O meu objetivo é prevenir problemas no condomínio. Então sigo esta rotina de todos os dias verificar se há algum vazamento, se as instalações elétricas estão em perfeito estado e se as lixeiras estão bem limpas. Assim posso tomar as providências com antecedência, sem precisar ficar estressado, nem ver ninguém estressado. Gosto de tranquilidade”, explica José.
Apreço recíproco
A atenção dispensada ao edifício não é menor quando se trata dos moradores, ele segue a mesma postura de apresentar-se a cada um que chega para habitar uma unidade no prédio, procurando saber o nome da pessoa para atendê-la da melhor forma. ‘’Temos que ter por todos a mesma cortesia e educação e isto ensino para os meus filhos e também para os colegas de trabalho”, acrescenta. O Lord Byron tem 23 apartamentos e cinco funcionários, que consideram o José um velho amigo, em quem podem confiar totalmente.
Temos que ter por todos a mesma cortesia e educação e isto ensino para os meus filhos e também para os colegas de trabalho
José Garcia Sobrinho, porteiro-chefe
O porteiro-chefe é de Santa Quitéria, uma pequena cidade entre Sobral e Fortaleza, e saiu de lá com 18 anos para vir trabalhar no Rio. Já trabalhava nas vizinhanças, quando viu o prédio da rua Epitácio Pessoa subir. Começou como auxiliar, mas não passou dois meses no cargo, assumindo logo o posto de porteiro.
A família, sempre unidade, é motivo de orgulho. Há dois anos, reunindo a renda dos quatro, compraram um imóvel na Tijuca. “A gente tem que ter um lugar para passar a chuva”, brinca. Sobre parar de trabalhar, desconversa. “O dia que quiserem que eu saia…”, e dá de ombros. Definitivamente, ele não tem planos de parar. O único momento em que chegou a temer perder o emprego foi quando sofreu um acidente e quebrou a perna, tendo que ficar afastado por três meses. Isto foi há 15 anos e quando conta ainda expressa a ansiedade que sofreu na época.
O apreço dos moradores pelo porteiro falou mais alto e ele seguiu empregado, mantendo a sua dedicação intacta até os dias de hoje, sem qualquer desânimo apesar do tempo de trabalho. “Não tenho porque de me sentir assim. Naquela ocasião já pude ver que era reconhecido. Alguns moradores chegaram a oferecer seus carros caso eu precisasse ir ao médico. Esta solidariedade e as relações respeitosas que temos aqui muito me gratificam. Posso dizer que tive sempre uma vida feliz, e sou grato por isto”, conclui. •
