O peso que recai sobre a administração condominial é cada vez maior. E a crescente complexidade faz com que muitos paguem caro. São despesas extras com cobranças pagas em atraso, com folha de pessoal infladas por horas extras excessivas e até não realizadas, multas por descumprimento de leis, entre outros.
O número de obrigações, a maioria com prazos específicos, é grande e algumas até se sobrepõem, causando mais confusão e dificultando seu cumprimento. As áreas mais visadas são a de administração de pessoal e as contábeis fiscais que, atualmente, em nada diferem do volume de compromissos impostos às grandes empresas.
Definitivamente, administrar condomínios, como se diz sobre o Brasil, não é para principiantes.
Fim do jeitinho
Parte significativa da complexidade se dá pela cultura ainda viva no brasileiro, seja do “jeitinho” em relações de informalidade entre empregadores e empregados ou prestadores de serviços, seja de descompromisso dos cidadãos, no caso os condôminos, que não têm consciência de que é co-proprietário, ou seja: co-responsável.
A verdade é que nem todos compreendem que a administração condominial mudou, passando a exigir gestões mais profissionais nas quais não cabem mais certas práticas do passado. O artigo 1.348, do Código Civil, que trata das competências e responsabilidades do síndico, é claro.
O pior é que até mesmo muitos daqueles que se oferecem para atuar como gestor contratado, os chamados “síndicos profissionais”, não têm este conhecimento. E, neste caso, em sua grande maioria, menos ainda a solidez necessária. A lei diz que o síndico responde com seu patrimônio pessoal sobre quaisquer danos causados, por ação ou omissão, durante sua gestão.
Certificado, novos produtos e serviços
Respondendo à complexificação da administração de condomínios, as administradoras oferecem novos produtos e serviços ainda mais qualificados, conforme crescem as demandas e já há até um programa de autoregulamentação do setor para garantir mais segurança aos que se valem deste suporte fundamental.
Da capacidade financeira à competência para realizar o que se propõe, passando ainda pela obrigatoriedade de ter a estrutura necessária para isso, tudo é avaliado para a concessão do Certificado PROCONDO (Programa de Autoregulamentação da Atividade de Administração Condominial), avaliação esta que é repetida a cada três anos.
A administradora como síndica é, atualmente, um dos serviços mais procurados e é compreensível que seja assim. O gestor contratado tem vantagens sobre o morador, como a isenção e o suporte de uma infraestrutura que somente uma empresa pode dar. Afinal, sem a relação de vizinhança, prevalece o que está estipulado em lei. E com o operacional executado com o apoio de um departamento de pessoal, contábil e jurídico, é mais garantido que as leis sejam, de fato, cumpridas corretamente.
As administradoras também podem colocar um funcionário dedicado, um gerente local ou com visitas previamente combinadas. A Lowndes oferece ainda a opção de um conjunto de várias soluções juntas. Isto, sem contar com acesso online a informações contábeis, financeiras e gerenciais, o que garante transparência e agilidade na tomada de decisão sob qualquer forma de gestão.
Relações de trabalho menos pessoais
Dentre os muitos exemplos do que acontece quando o condomínio é gerido por quem não detém o conhecimento necessário, estão a utilização das horas extras, os desvios de função e do cargo de chefia para complementar o salário dos funcionários. O cargo de chefia sequer pode ser concedido a quem não tem curso de formação de porteiro chefe, ou a quem não dispõe de, pelo menos, três subordinados no seu turno de trabalho.
É por isso que ao assumir um condomínio a Lowndes faz toda uma avaliação das despesas com a folha de pessoal, quando fica clara a incoerência das práticas. Há casos em que as despesas só com o item horas extras permitiriam pagar outros dois ou três funcionários. É o tipo mais exemplar de condomínio caro por má gestão.
O problema pode ser resolvido com um estudo da rotina do condomínio e de suas necessidades, a reorganização dos quadros de funcionários e de escala de trabalho, e até mesmo a redução ou a ampliação do número de empregados. Planejamento melhor executado por um consultor de condomínios.
Cuidados na hora de selecionar a empresa
Ter uma administradora é fundamental, pois são fontes de informação direta, têm responsabilidade objetiva e, por isso, estão entre as suas ações a orientação aos síndicos para a forma correta de proceder e o alerta para erros que devem ser corrigidos, antes que causem maiores prejuízos.
É também a melhor maneira de ter acesso a serviços diversos e de qualidade, prestados por empresas com infraestrutura, conhecimento e pessoal com formação específica para a atividade. Com os departamentos de contabilidade e pessoal, os consultores condominiais, profissionais com especialização em gestão de condomínios e direito imobiliário, podem garantir muito mais segurança.
O importante, no entanto, é pesquisar o que o mercado oferece de melhor. A escolha deve ser baseada em objetivos bem definidos, como ser capaz de atender às necessidades financeiras e funcionais do condomínio.
Vale destacar os devidos cuidados e precauções contratuais, observando previamente o tempo e a solidez da empresa para certificar-se de que pode assumir os riscos e responsabilidades envolvidas na administração condominial. É fundamental selecionar entre as empresas com a certificação PROCONDO, o que garante processos, procedimentos e conduta estão em conformidade com as exigências para administração e gestão de condomínios.
Pense no assunto e sugira para o seu condomínio a opção por uma gestão com o suporte de uma administradora competente.
