A gestão de um condomínio exige atenção a diversas responsabilidades, e a autovistoria, assim como as reformas nas unidades, são temas fundamentais para garantir a segurança e conformidade legal das edificações. No Estado do Rio de Janeiro, as Leis nº 6.400/2013 e nº 126/2013, tornaram obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas.
Neste artigo, vamos explorar as principais orientações do CAU/RJ (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro) para síndicos e administradores sobre autovistoria e reformas, baseando-nos em seu guia recente.
A Autovistoria é Obrigatória? Entenda as Regras
A autovistoria é, de fato, uma exigência legal para determinadas edificações. A obrigatoriedade se aplica a edifícios públicos e privados no Estado do Rio de Janeiro, e sua periodicidade varia conforme a idade da construção:
- Edificações com menos de 25 anos: A vistoria deve ser feita a cada 10 anos;
- Edificações com mais de 25 anos: A vistoria deve ser realizada a cada 5 anos;
- No município do Rio de Janeiro: A vistoria deve ocorrer a cada 5 anos, independentemente da idade do edifício.
Além disso, a vistoria é obrigatória:
- Em edificações com três ou mais pavimentos;
- Aquelas com área construída igual ou superior a 1.000 m²;
- E em todas as fachadas com projeção de marquise ou varanda sobre passeio público.
As autovistorias são facultativas em casos específicos, como:
- Edificações residenciais unifamiliares;
- Edificações bifamiliares (no município do Rio de Janeiro);
- Edifícios com menos de cinco anos após a concessão do “Habite-se”;
- Edificações com até dois pavimentos ou área total construída inferior a 1.000 m².
Como Proceder se a Autovistoria Ainda Não Foi Realizada?
Se a autovistoria ainda não foi realizada no condomínio, é crucial seguir alguns passos para estar em conformidade com a legislação:
- Contratação de Profissional Habilitado: Síndicos devem contratar um arquiteto ou engenheiro registrado nos Conselhos profissionais para realizar a vistoria técnica e elaborar o Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP). Esse profissional deve emitir o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do laudo.
- Comunicação às Autoridades: Após a realização da vistoria, deve-se enviar um comunicado à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU).
- Informar os Condôminos: O teor do laudo deve ser comunicado aos condôminos e arquivado para consultas futuras.
- Renovação: A comunicação à SMU deve ser renovada no máximo a cada cinco anos.
Regularização de Obras e Reformas: Documentação Necessária
Toda obra ou reforma em condomínios necessita da intervenção de um profissional habilitado e da documentação correspondente. O CAU/RJ exige:
- RRT/ART de Execução de Obra: Este documento cobre a execução de todos os tipos de obras ou reformas.
- RRT de Projeto Arquitetônico: Necessário em casos de alterações significativas, como modificação da disposição dos cômodos, construção ou demolição de paredes, mudança de uso do imóvel, ou acréscimo de área construída.
É importante ressaltar que a regularização junto ao CAU não exime os responsáveis de cumprir outras normativas exigidas por órgãos fiscalizadores, como a Prefeitura e o Corpo de Bombeiros.
ART e RRT: 15 Tipos de obras que precisam, ou não, dos documentos
Como Agir Durante uma Fiscalização?
Durante uma fiscalização, é essencial que os síndicos e administradores estejam preparados. Se houver alguma obra em andamento, as cópias dos RRTs devem estar disponíveis em local de fácil acesso, como no quadro de avisos do condomínio. Caso não seja possível, os documentos devem estar sob a guarda de alguém presente no local, já que os fiscais irão solicitá-los para verificar a regularidade da obra.
Moradores Realizando Reformas Irregulares: O Que Fazer?
Se algum morador estiver realizando uma reforma sem a devida autorização ou sem apresentar os documentos necessários, o síndico deve agir com rapidez. A NBR 16.280/2014, que rege as reformas em edificações, deve ser apresentada ao morador, exigindo a regularização com a entrega dos RRTs, licenças e plano de reforma.
Caso o morador não cumpra as exigências, é possível denunciá-lo às autoridades competentes e até proibir a entrada de materiais e trabalhadores nas áreas comuns do condomínio. Em casos mais graves, como demolição de paredes ou aumento de carga na estrutura sem autorização, a Defesa Civil ou a Prefeitura devem ser contatadas para possíveis embargos.
A Importância da NBR 16.280/2014
A NBR 16.280/2014 é uma norma da ABNT que regula as reformas em edificações. Ela determina que antes de iniciar qualquer reforma, o proprietário ou inquilino deve elaborar um Plano de Reforma com um profissional habilitado, entregá-lo ao síndico para análise, e só então proceder com a obra.
Se houver qualquer alteração no escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida e a entrada de materiais e funcionários proibida até que toda a documentação seja submetida à nova análise.
Seguir as orientações do CAU/RJ e estar em conformidade com a NBR 16.280/2014 é fundamental para garantir a segurança dos moradores e evitar problemas legais no condomínio. A realização periódica da autovistoria, a regularização das reformas e a prontidão diante de fiscalizações são passos essenciais.
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