Quem já fez comemora segurança e tranquilidade conquistadas
A Prefeitura do Rio já está multando quem não cumpriu com a obrigatoriedade de fazer a autovistoria. Para especialistas, eles correm três riscos básicos: o de pagar multas altíssimas pelo descumprimento da lei, o de pagar mais caro por correções de problemas agravados pelo tempo e o de arcar com os pesados custos de acidentes que venham a ocorrer. Isto porque os laudos técnicos da Lei da Autovistoria não apenas atestam as condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações. Se bem feitos, representam uma garantia de que as manutenções são realizadas com regularidade e, a partir de verificações técnicas, o que resulta em mais tranquilidade para os seus usuários e, principalmente, o síndico.
É importante destacar que o Laudo de Autovistoria não tem o poder de isentar o condomínio ou o síndico de suas responsabilidades de zelar pela conservação e a guarda das partes comuns e pela prestação dos serviços de interesse de seus possuidores. E a legislação vem auxiliá-los neste sentido. Na Cidade do Rio existem leis para edificações que tratam de vistorias preventivas específicas, que não apenas a de Autovistoria, como é o caso das de marquises e os relatórios anuais de inspeção de elevadores e escadas rolantes, além das inspeções que devem ser realizadas pelo Corpo de Bombeiros. Há ainda a legislação estadual que estabeleceu a vistoria obrigatória das instalações de gás.
O engenheiro Antero Parahyba considera importante destacar que na Autovistoria não serão realizados os procedimentos inerentes a estas outras legislações. E que, apesar do formulário eletrônico no site da Prefeitura possuir um único campo para a indicação de profissional responsável pela Autovistoria, isso não quer dizer que os laudos tenham de ser realizados, ou tenham que ter como responsáveis, apenas um profissional. “Poderão ser vários os responsáveis, dependendo das condições e das complexidades da edificação. O documento será assinado por todos aqueles que participaram das vistorias inerentes à Autovistoria e deverão ser feitos registros e anotações de responsabilidade técnica para todos”, explica.
O olhar de quem entende
Detalhando os aspectos positivos do cumprimento da lei da Autovistoria, Antero cita o mais relevante deles que é a possibilidade de uma verificação feita por quem entende do assunto. “Granito dura para sempre, certo? Errado. Os descolamentos em revestimentos de fachada são um dos problemas mais comuns detectados nas vistorias”, exemplifica, acrescentando que mesmo rachaduras passam despercebidas aos olhos de um leigo. “E ambos podem estar sinalizando a dilatação de ferragens e consequente comprometimento da estrutura, um risco gravíssimo para a edificação”, completa.
Antero tem larga experiência na área de Engenharia Civil, com ênfase em projetos, consultorias e perícias, atuando especialmente com patologias e vícios de construção e em suas vistorias. Além dos problemas já citados, estão as modificações realizadas por não profissionais. “Isto é facilmente verificado quando encontramos disjuntores, fiações e quadros de luz incompatíveis com o PC – o que pode levar a incêndios -, e modificações feitas sem projeto – deixando o condomínio sem memória das alterações realizadas ao longo do tempo e dificultando realizar mais fácil e rapidamente correções. Contratar pessoa não especializada é o que o síndico pode fazer de mais arriscado”, afirma.
Ele destaca ainda que um profissional experiente pode elaborar um programa de manutenção, ferramenta que torna mais eficiente os cuidados com este item que é um dos mais importantes para as administrações condominiais. “Quando a lei de Autovistoria surgiu, os administradores dos shoppings riram porque têm as vistorias como prática em períodos menores. Sempre fizeram assim porque não podem ter problemas que afetem o movimento, o que seria perda financeira certa. Os edifícios residenciais não sofrem a mesma pressão por funcionalidade, mas também têm muito a ganhar criando esta cultura de prevenção. Basta ter um levantamento de desgastes. Toda edificação tem itens que, por norma, tem periodicidade de avaliação prevista e o planejamento saberá incluí-las. Com ele, é só seguir as prioridades. Quem tem manutenção em dia não faz obras emergenciais”, explica.
Laudos incompatíveis com a lei
Tão arriscado quanto não cumprir a lei é contratar o serviço de feitura de um laudo que desrespeita o estabelecido e ainda não acrescenta em nada nas ações pela manutenção da edificação. “A lei diz o que tem que constar do relatório e são muitos itens, com fotos e informações completas, inclusive com gradação dos riscos e prioridade para executar soluções. Alguém conhece edifício sem problemas? Também sou síndico e posso dizer que isto não existe. Então, só pelo tamanho de alguns laudos temos uma ideia da qualidade da vistoria feita”, afirma David Gurevitz, outro especialista de peso a destacar a importância da lei da Autovistoria. Engenheiro mecânico, consultor de medicina e segurança do trabalho e perito judicial, experiente na realização de check-up predial, em engenharia de manutenção e em racionalização de energia, ele também é síndico.
Para Gurevitz, estes laudos acontecem por uma falta de visão dos próprios profissionais que viram surgir um mercado amplo de atuação, mas que, por fragilidades de formação e inexperiência, apresentam propostas por valores que os impossibilita de cumprir com a lei de forma correta. “Uma vistoria criteriosa, compatível com as exigências legais, é um processo que demanda tempo e profissionais experientes”, diz, acrescentando que, para os síndicos, é uma oportunidade perdida de criar uma cultura de prevenção, de manutenções que, de fato, garantam a tranquilidade de todos até a realização da próxima autovistoria. “Ou seja, no lugar de passar 3, 4 anos, dependendo das pendências apontadas na primeira autovistoria, liberado de preocupações, pode, a qualquer momento, ser surpreendido por um acidente ou um problema que exija recursos altos, isto sem um caixa planejado para tal. Todos reclamam da falta de cultura de prevenção, mas como ela poderá ser criada sem o exercício necessário?”, questiona.
Entre os problemas mais graves que têm detectado nas vistorias que realiza estão instalações de gás desgastadas e correções inadequadas, especialmente por ocasião de substituição de conexões. Se o condomínio contrata a autovistoria com as unidades incluídas, estas inadequações são verificadas também nas instalações dos aquecedores. “As unidades são 85% do prédio e é lá que estão a maioria dos problemas. É por isso que esta inclusão é importante”, complementa.
As instalações elétricas com alterações e componentes incompatíveis são igualmente frequentes. “E ambos têm poder de causar prejuízos, inclusive com a perda de vidas”, alerta Gurevitz, acrescentando que um laudo que não informe possíveis anomalias e não indique quais as medidas reparadoras ou preventivas a serem adotadas é nulo. “Por menor que seja o valor pago por ele, este será caríssimo”, avalia.
Mais benefícios que perdas
Ambos especialistas relatam que a autovistoria foi muito positiva para as edificações. “Todos os que lidam com condomínios têm acompanhando os benefícios que a autovistoria vem trazendo. É o caso de um que descobriu que o pararraios existente não estava em conformidade com as normas da ABNT e corrigiu o problema depois de alertado pelo laudo; e o de outro que ficou sabendo que as instalações de gás estão corroídas, ou que as de incêndio estão de tal forma comprometidas que, em caso de incêndio, não funcionarão. E, mais: se há resistência à aprovação de obras no condomínio, elas são vencidas pela eloquência que só um laudo técnico é capaz”, diz Antero. “Longe de representar um problema a mais para o síndico, a autovistoria tem se revelado uma excelente ferramenta para sua administração, resultando em uma gestão sem surpresas, sem despesas extras, sem acidentes”, completa Gurevitz.
Eles recomendam, no entanto, uma pesquisa criteriosa antes da escolha da empresa ou profissional para executar o serviço. E será sempre a experiência o fator mais relevante a se considerar. Ouvir quem já fez a autovistoria com a empresa, se ela responde a processos, buscar saber há quanto tempo atua no mercado e, especialmente, se estão habilitadas nos órgãos responsáveis, é fundamental.
Para não correr o risco de ser multado
Segundo o Código Civil, o responsável pelo imóvel é o condomínio. E como o responsável pelo condomínio é o síndico, é dele a responsabilidade de informar à Prefeitura sobre a existência do laudo. O formulário indicando o nome do profissional responsável, seu registro profissional e o número do registro ou da Anotação de Responsabilidade Técnica a ele relativa é preenchido direto no site da Prefeitura. Confirmado que o imóvel encontra-se em condições adequadas de uso, depois das adequações feitas se for o caso, o síndico deve voltar novamente ao site. Somente com esta confirmação, dada pelo laudo complementar emitido pelo profissional ou empresa habilitada, estará liberado junto ao município. Este documento deve ser baixado do site, impresso e afixado no quadro de avisos do condomínio. Cabe, ainda, dar ciência de que a lei foi devidamente cumprida aos condôminos em assembleia.
O engenheiro Antero Parahyba destaca o ponto fundamental nesta obrigação. “Principalmente, cabe ao síndico informar aos demais condôminos, em assembleia, as situações inadequadas apontadas no laudo original, para que sejam discutidos procedimentos de implantação de medidas reparadoras. São os proprietários que irão decidir sobre isso, não é o síndico isoladamente. Esta é uma mudança de percepção fundamental. Os co-proprietários são também co-responsáveis”, conclui.
Para saber mais sobre a lei da autovistoria e comunicar vistoria realizada, acesse: https://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria
