A inadimplência é um problema crônico que afeta a grande maioria dos condomínios, e que se agravou em decorrência da crise econômica pós-pandemia. Segundo dados do G1, oito em cada dez famílias brasileiras perderam renda, o que tornou a situação ainda mais desafiadora.
Mesmo antes desse cenário sombrio, a cobrança da inadimplência já era dificultada pela leniência da legislação brasileira, somada ao baixo custo de atrasar a cota condominial. Esse quadro, demanda medidas efetivas para o enfrentamento da inadimplência nos condomínios.
Multas e juros baixos para cobrança de taxa condominial
A redução da multa, que podia variar até 20% pela Lei 4.591/64 e foi reduzida para apenas 2% com a entrada em vigor do novo Código Civil (CC), com os juros que, em muitas convenções, não ultrapassam 1% ao mês, tem tornado o atraso no pagamento do condomínio uma opção mais barata do que outras dívidas. No entanto, é importante lembrar que, mesmo sendo uma das poucas dívidas que podem resultar na perda do imóvel, a inadimplência no condomínio ainda é um problema significativo.
Os síndicos frequentemente precisam tomar medidas amargas, como deixar de realizar manutenções necessárias, endividar o condomínio com “adiantamentos” das administradoras ou chamar assembleias extraordinárias para recomposição de caixa, que acabam onerando os bons pagadores e contribuindo para aumentar a inadimplência.
Felizmente, o mercado das “garantidoras” tem surgido como uma solução para essa questão, com o apoio das fintechs. É possível utilizar plataformas como o CoteiBem para receber orçamentos de garantidoras de crédito para o condomínio, evitando que os síndicos precisem recorrer a medidas extremas para lidar com a inadimplência.
Você sabe o que é uma “garantidora” de crédito para condomínios?
Em resumo, trata-se de uma empresa que oferece a garantia de repassar quase toda a receita potencial do condomínio, gerada pelos boletos emitidos, mediante uma taxa de deságio.
Para entender melhor como isso funciona, podemos fazer um paralelo com uma linha de crédito destinada a empresas que existe há muitos anos no mercado financeiro: o desconto bancário. Nessa operação, o empresário, que possui títulos a vencer (como cheques pré-datados ou duplicatas) contra seus clientes, reúne esses papéis e cede os direitos de crédito a um banco.
O banco, por sua vez, calcula o prazo médio e adianta os valores mediante um desconto, de acordo com a taxa de juros cobrada pela instituição. Por exemplo, se um empresário tem R$10 mil em títulos a vencer no futuro, que calculados a média determinam um prazo de 30 dias, e a taxa do banco é de 3%, o banco fica com todos os títulos por um valor de R$9.700, que é imediatamente repassado ao empresário.
O que é uma “garantidora” de crédito do condomínio?
As garantidoras de crédito para condomínios operam da mesma forma. Suponha que seu condomínio tenha uma receita potencial de R$100 mil, determinada pela emissão de boletos que os condôminos devem pagar. A garantidora calculou uma taxa de 10% (que explicaremos mais adiante) e repassa R$90 mil ao condomínio. Todos os títulos agora pertencem à garantidora, que assume os direitos de cobrança.
Essa pode ser uma excelente solução para condomínios que enfrentam dificuldades de pagamento por parte dos condôminos. O dinheiro que entraria lentamente nas contas do condomínio é injetado quase que imediatamente, e a complexa tarefa de cobrança, que exige uma estrutura e o pagamento de serviços às administradoras, deixa de ser preocupação do síndico.
No entanto, ao optar por um serviço dessa natureza, que requer aprovação em assembleia, o síndico precisa estar ciente de alguns aspectos próprios do mundo das finanças e compreender a dinâmica dessas operações para garantir o melhor negócio para o condomínio que representa.
O que o síndico precisa saber antes de contratar uma garantidora para o condomínio
Antes de escolher uma empresa para garantir as dívidas do condomínio, é importante entender que essa operação é uma forma de empréstimo lastreado em títulos. Esse termo técnico significa que a garantia da operação está nos próprios títulos, assim como o lastro de um barco ou de uma cama. Qualquer operação de empréstimo é, na verdade, um investimento para alguém.
Todo o dinheiro que circula no mercado financeiro em forma de crédito tem os bancos como intermediários. Ou seja, essas instituições não ganham dinheiro emprestando o próprio dinheiro, mas sim o de terceiros. Na outra ponta há alguém que investiu esses recursos que estão sendo cedidos, na forma de um investimento.
Os especialistas do mercado avaliam os investimentos seguindo um tripé fundamental: risco (a possibilidade de não receber de volta os valores investidos ou recuperá-los com alguma perda), rentabilidade (o quanto efetivamente se ganha sobre o dinheiro investido na operação) e liquidez (a possibilidade de conversão mais ou menos rápida de um ativo em dinheiro vivo).
Logo, se um empréstimo é um investimento para alguém, as garantidoras também procuram o melhor equilíbrio desse tripé, considerando a ótica de quem está emprestando e não de quem está tomando emprestado.
Vejamos: a dívida do condômino é líquida e certa e tem como garantia fundamental o próprio imóvel do mesmo. Vai ser recebido com multa, juros, correção e ainda pode agregar honorários de cobrança. O contrato de garantia deve ser bem fundamentado e o risco da garantidora é mínimo, mas pode demorar, impactando na liquidez.
O grau de inadimplência do condomínio é o que vai determinar a taxa descontada pela garantidora e, portanto, a rentabilidade de quem está alcançando antes o dinheiro.
Em um exemplo de uma receita potencial de R$ 100 mil, uma garantidora que cobra uma taxa de 10% teve um resultado muito maior que isso. Isso ocorre porque a inadimplência média do condomínio é de 20%. Nesse caso, o empréstimo não é de R$ 100 mil, mas de apenas R$ 20 mil, já que a garantidora receberá os outros R$ 80 mil pelo pagamento dos condôminos adimplentes. Com a taxa cobrada, resultou em juros de R$ 10 mil, o que representa uma taxa de 50% sobre o valor efetivamente emprestado. Isso é chamado de taxa nominal versus taxa real, e se soma a multa, juros, atualização monetária e honorários de cobrança que serão repassados aos inadimplentes.
A garantidora precisa estruturar todo um sistema de cobrança, o que inclui um jurídico atuante, da mesma forma como o condomínio precisa fazer. Também é verdade que muitas vezes, mesmo os R$ 80 mil não entrariam em uma única data, com vários condôminos pagando ao longo do mês, o que torna a inadimplência, se considerada assim como desde o primeiro dia a partir do vencimento, muito maior. Porém, a pergunta que precisa ser respondida é se essa é realmente uma boa opção para a empresa que garante as dívidas, e isso tem a ver com o tempo.
A matemática financeira estuda o valor do dinheiro em relação ao tempo. Assim, o tempo é um ativo importante e um fator determinante para a rentabilidade.
Porém, a pergunta que precisa ser respondida é se essa é realmente uma boa opção para a empresa que garante as dívidas, e isso tem a ver com o tempo.
O ramo das ciências matemáticas conhecido como matemática financeira estuda o valor do dinheiro em relação ao tempo. Assim, o tempo é um ativo importante e um fator determinante para a rentabilidade.
Por exemplo, uma taxa de 10% é considerada cara ou barata dependendo do prazo em questão: uma taxa de 10% ao mês (como no caso do cheque especial) resulta em 213,84% ao ano, ou seja, triplica o dinheiro investido em apenas 12 meses. Já uma taxa de 10% ao ano, considerando os padrões brasileiros, é uma taxa baixa (como a média utilizada para a aquisição da casa própria).
Como os valores de condomínio não entrarão todos na mesma data, será necessário estabelecer um prazo médio para determinar a taxa com precisão, o que é impossível sem os dados exatos. No entanto, para fins de demonstração, suponhamos que os 20% dos devedores inadimplentes efetuem o pagamento somente após um ano (isso é apenas um exemplo teórico, uma vez que na prática essa situação não ocorrerá). Nesse caso, a taxa cobrada pela empresa garante rendimentos de 3,44% ao mês. Se todos pagarem após dois anos, a taxa seria de 1,70% a.m. Com todos pagando após três anos, a taxa seria de 1,13% a.m. Constatamos, portanto, que essa opção pode ser um excelente negócio, já que as taxas obtidas em produtos de investimento no setor bancário são bem inferiores.
Além disso, é importante lembrar que a empresa garante ainda acumula multa, juros, atualização monetária e honorários de cobrança sobre os débitos durante o período de inadimplência.
Nesse sentido, a primeira recomendação é não aceitar taxas de desconto muito elevadas. É claro que essas taxas vão depender do nível de inadimplência do condomínio (que em alguns casos pode ser maior do que os 20% do exemplo), mas, em qualquer caso, uma taxa mais baixa ainda pode ser um excelente negócio para a empresa que empresta dinheiro ao condomínio. Além disso, vale ressaltar que há muita concorrência nesse mercado, portanto, não aceite a primeira oferta que surgir.
No que diz respeito às questões contratuais, é importante mencionar que a maioria das garantidoras exige que a emissão dos boletos passe a ser sua. Nesse caso, é importante verificar como ficará o custo dessa emissão, para que ela não gere um aumento excessivo de despesas na operação. No entanto, há empresas garantes que não fazem essa exigência, deixando a responsabilidade da emissão dos boletos para o condomínio ou a administradora, o que é sempre preferível. Isso porque, ao transferir a emissão dos boletos para outra empresa, você entregará toda a receita do condomínio nas mãos dela, o que só deverá ser feito se houver muita confiança em quem vai receber e movimentar esses recursos.
Outro tema a ser considerado é a fidelidade contratual. Algumas propostas incluem contratos com até 36 meses de duração, o que deve ser evitado. Opte por garantidoras que não exigem fidelidade, permitindo que você possa desfazer o contrato a qualquer momento, com uma antecedência mínima de 30 dias.
Não é preciso ressaltar as vantagens de não ficar amarrado a um contrato longo demais! Se o condomínio estiver disposto a conceder alguma vantagem em relação a isso, certifique-se de que a oferta seja vantajosa, por exemplo, uma taxa significativamente menor do que as oferecidas por outras propostas.
Além disso, é importante verificar as propostas de revisão da taxa cobrada por elevação da inadimplência. Isso pode gerar um grande problema para o condomínio se a inadimplência aumentar e a taxa de desconto ficar muito alta, deixando-o preso em um contrato de longa duração. Certifique-se de analisar cuidadosamente as propostas nesse sentido e escolha garantidoras que estabeleçam a revisão das taxas apenas a pedido do condomínio. Isso só será interessante se houver a convicção de que elas podem baixar devido a uma redução significativa da inadimplência.
Outra dica importante é prestar atenção às ofertas adicionais. Como há muita concorrência no mercado, algumas empresas estão adicionando serviços como seguro-desemprego, perda de renda, seguro de vida e outros aos seus pacotes. No entanto, certifique-se de que esses serviços não aumentem os custos do contrato, pois a questão central da negociação é obter a segurança de receita com a menor taxa possível. Não se deixe iludir por ofertas atraentes que não tenham um impacto prático significativo.
Em resumo, o processo de garantia de receita é mais um produto financeiro que se soma a outros produtos de adiantamento de recursos e de crédito. Como em qualquer produto financeiro, é importante avaliá-lo com serenidade e conhecimento sobre o seu funcionamento. Lembre-se de que a empresa por trás da oferta visa lucro e que os detalhes do contrato são tão importantes quanto a proposta. Não se deixe seduzir por uma receita adicional que possa ter um custo muito alto depois.
Por fim, é importante considerar que o processo de garantia de receita é uma boa alternativa diante das dificuldades em angariar recursos, especialmente para síndicos e administradores de condomínios.
