Segurança jurídica deve prevalecer sobre interesses divergentes
O condomínio não foi feito para dar lucro. Diferente do que acontece nas empresas, com as quais, muitas vezes, é confundido, o Condomínio não visa lucro. Todo o dinheiro que arrecada deve ser destinado à sua manutenção, ao pleno funcionamento de equipamentos e serviços, a investimentos em valorização do patrimônio e em qualidade de vida. São recursos oriundos da cota condominial, valores estabelecidos previamente na previsão orçamentária, além daqueles definidos para os fundos de reserva e de obras, ou para cotas extras.
Há quem reclame do valor da cota condominial, especialmente em tempos de crise econômica, há quem questione a forma de rateio, ou seja, a divisão das despesas entre as unidades autônomas. Mas quais são as despesas em Condomínio?
Despesas extraordinárias e ordinárias
Os artigos 22, X e 23, XII da Lei de Locação (de no 8.245/91), definem as despesas condominiais em ordinárias e extraordinárias. Começando pelas despesas extraordinárias, como aquelas que devem ser suportadas pelo locador, proprietário do imóvel, quando se tratarem de voluptuárias; ou seja, as que forem realizadas para exclusiva valorização de patrimônio. E, por que isto? Porque cabe ao proprietário pagar pelas despesas que visam, somente, conferir valorização ao Condomínio, tornando melhores ou mais bonitas as suas partes comuns, como por exemplo: a reforma do salão de festas, pintura da fachada, reforma da portaria, embelezamento de elevadores.
Mas, também existem as despesas extraordinárias úteis que poderão ser assumidas pelo inquilino da unidade; como a troca de uma tubulação de água/esgoto ou gás, troca de peças desgastadas nos elevadores, necessárias a condição de bom uso por quem usufrui destes elementos no Condomínio.
No caso das despesas ordinárias, também chamadas de despesas de custeio, estas destinadas aos gastos mensais com manutenção de equipamentos, limpeza e higiene do edifício, parte elétrica das áreas comuns, administração, despesas de água, luz e gás, salários e encargos dos funcionários e, demais gastos rotineiros, ficam a cargo do inquilino; ou seja, quem usufrui diariamente do pleno funcionamento do Condomínio.
No caso dos fundos de reserva e fundos para obras, estes competem ao locador ou de acordo com o que for contratualmente estabelecido entre as partes (locador x locatário). O percentual de valor a ser cobrado a título de fundo de reserva, normalmente, é estipulado pela Convenção Condominial e, em casos omissos, deve ser estabelecido em assembleia legalmente constituída, para deliberação dos condôminos; ou seja, dos titulares das unidades autônomas.
O especialista em gestão condominial, o consultor de condomínios da Lowndes Guilherme Ferreira, chama a atenção para um aspecto relevante. “Quem habita, até para garantir sua qualidade de vida, cuida do imóvel”, afirma.
Rateio obedece ao determinado na convenção Apesar dos questionamentos sobre o que é mais justo quando se fala em rateio das despesas; se a cota condominial deve ser estabelecida por cálculo proporcional a fração ideal de cada unidade, ou igualmente para todas as unidades autônomas; vale o estabelecido na Convenção do Condomínio ou, na omissão desta, o disposto no Código Civil, ficando estabelecido que, em caso de omissão na Convenção Condominial, cada unidade autônoma deverá contribuir para as despesas do Condomínio na proporção das suas frações ideais.
Como se pode observar, a Lei possibilita que o Condomínio escolha, optando entre os modelos de rateio da cota condominial; seja pela fração ideal ou por unidade autônoma. Para alteração na forma de rateio estabelecida pela Convenção do Condomínio, somente por voto unânime dos condôminos e em assembleia legalmente constituída.
O modelo mais usual, existente e largamente utilizado, desde a Lei no 4.591/64, chamada Lei de Condomínios, é mesmo o rateio de quotas por fração ideal; ou seja, baseando-se no cálculo previamente estipulado e registrado na Convenção Condominial, seja apartamento, cobertura, casa ou loja comercial.
Diante de argumentos divergentes, e a fim de pacificar os ânimos, vale considerar mais a segurança jurídica. Deve-se preservar o regime de rateio previsto quando da constituição do Condomínio; ou seja, o que estiver determinado na Convenção condominial. O consultor condominial completa, afirmando que o rateio por fração ideal ainda é o mais justo: “Entendo que o rateio dos recursos condominiais, calculado com base na fração ideal de cada unidade autônoma, torna mais justa a participação nas despesas, considerando o tamanho e, consequente valor comercial do patrimônio individual”, conclui.
