Profissão: super síndico

Com os empreendimentos imobiliários em linha crescente, muitos buscam trabalho na função de síndico. Mas, de um modo geral, mesmo quem mora ou trabalha em condomínios nem sempre sabe de suas atribuições, direitos e deveres. E, nem de longe, têm a exata dimensão de que, como representante legal do condomínio, o síndico responde civil e criminalmente por quaisquer ações ou omissões que venham a causar danos.

É seu nome, o seu CPF e, especialmente, o seu patrimônio pessoal que passam a estar em jogo em situações cotidianas as mais diversas assim que opta por assumir o cargo, seja ele um síndico condômino ou contratado externamente. Este último, por vezes, sequer tem patrimônio próprio capaz de fazer frente aos valores a que algumas multas e penalidades impostas aos condomínios podem chegar.

Vejamos um caso simples. O condomínio precisou executar um serviço e este foi feito por um faz-tudo, mais barato, mas sem recibo ou qualquer documento que comprove a despesa. Constatada a diferença entre arrecadação e gastos comprovados, o conjunto dos condôminos, ou apenas um, pode acionar o síndico na justiça, não apenas pelo descumprimento de sua obrigação legal de prestar contas, como a de se apropriar de fundos do condomínio. Os tribunais estão recebendo a cada dia mais casos semelhantes.

E igual a esta, há muitas outras situações, desde as que envolvem acidentes, manutenção de instalações e equipamentos, um não pagamento ou recolhimento de tributos, o descumprimento das leis trabalhistas por empresa contratada para executar obra no condomínio, a exposição, a não cobrança e até o ato de dar desconto a um inadimplente para que ele quite o seu débito, o corte de uma árvore, sem prévia consulta ao órgão público responsável. Tudo isto, e muito mais, expõe o condomínio a penalidades pelas quais será o síndico quem terá de responder.

Olhando por este aspecto, fica fácil entender porque, cada dia mais, quem entende do assunto diz que o síndico precisa ser um profissional. E, mais que isto, um profissional multi-tarefa, atualizado, experiente e muito bem assessorado.

No olho do furacão

A dinâmica da vida condominial, ao exigir uma gama ampla de atividades, movimenta a economia e faz girar recursos, por vezes, vultosos, tornando os condomínios um alvo fácil dos órgãos de arrecadação, controle e fiscalização. Foi assim nos anos 90, quando o condomínio passou a ser o responsável por recolhimentos tributários daqueles que lhes prestam serviços. Antes ainda um co-responsável no cumprimento das legislações trabalhistas dos empregados de terceiros e, mais recentemente, responsável pelas vistorias para a manutenção estrutural e das instalações da edificação.

Um leque imenso de responsabilidades que exige conhecimento, capacidade de planejamento, organização e execução.

Para o diretor jurídico da ABADI, Marcelo Borges, o protagonismo que o síndico passou a ostentar na sociedade fica evidente. “A obrigatoriedade de cumprir com legislações recentes, como a lei da autovistoria e da autovistoria do gás, que surgiram em decorrência de acidentes em consequência da deterioração das edificações é um exemplo. Mas isto faz com que, quando o síndico negligencia do dever de zelar pela integralidade da estrutura do prédio, e em razão desta negligência acontece algum acidente que poderia ter sido mitigado por sua ação, o peso da responsabilidade recai todo sobre ele”, afirma.

Borges cita o caso da queda do edifício Liberdade, em que um dos indiciados na investigação foi o síndico. As provas constantes do inquérito, ainda em andamento, apontam para a sua co-responsabilidade. O seu falecimento logo no início do processo o impedirá de responder, mas se vivo estivesse seria possivelmente um dos casos de maior repercussão sobre a responsabilidade civil e criminal de um representante legal de condomínio na história brasileira.

“O artigo 1.1341 do Código Civil é claro no sentido de impor que ele deve contratar obras consideradas necessárias, independente de autorização de assembleia. E a interpretação de que este é um dispositivo que dá liberdade excessiva ao síndico é perigosa. Na verdade, ele dá grande responsabilidade, pois estas obras são as que visam evitar deterioração, perecimento, desvalorização das áreas comuns e acidentes, de impactos não apenas para aquela coletividade, mas para a cidade”, explica.

Para reduzir o peso

O diretor jurídico aconselha aos síndicos que, mesmo tendo um sentimento de que os condôminos não têm a disponibilidade financeira para uma obra de maior vulto, convoquem uma assembleia para expor a situação e levar a questão para decisão da coletividade. Ele ressalta ainda a importância da reunião de condomínios. “É um hábito ruim no Brasil das pessoas se reunirem muito pouco nos seus condomínios. E reuniões muito espaçadas acabam esvaziando o próprio encontro. Na média, são duas por ano, no máximo. Outros fazem apenas a obrigatória e só porque a convenção e o ordenamento jurídico impõem, pois em contrário nem esta assembleia fariam. Isto é um grande erro” avalia.

O advogado destaca que se comparada à administração condominial com a empresarial, observa-se claramente a falha, pois executar tarefas e planejamentos com reuniões é a palavra de ordem no meio corporativo. “As empresas buscam reuniões setoriais constantes, estratégicas, justamente para que os destinos, as metas, a manutenção e o futuro do negócio, sejam bem traçados pelas pessoas envolvidas no processo. E no condomínio, muitas vezes entendido como empresa, não deve ser diferente”, completa.

Ao se afastar das reuniões, o síndico acabaria por concentrar nele mesmo toda a responsabilidade decisória. “O síndico deve se impor o hábito de cada vez mais propor reuniões para se descolar do peso desta responsabilidade sozinho, de romper com esta cultura de as pessoas ficarem esperando que ele tome uma atitude, eximindo-se da co-responsabilidade como co-proprietários. Buscar junto à coletividade a decisão da maioria evita isolar-se na responsabilidade pelas consequências de ato ou omissão no dever de guardar as partes comuns”, aconselha.

Solução pode estar nas empresas

Uma gestão predial profissional realizada por uma administradora é uma alternativa para que o síndico, e a coletividade, tenha mais tranquilidade e segurança, aliviando a sua carga de responsabilidades. A Lowndes, por exemplo, através de seu produto Lowndes Síndica, permite que se tenha uma gestão baseada em ações preventivas, através de diagnóstico predial, com o mais rigoroso cumprimento das obrigações legais, tudo realizado por gestores especialistas, capazes de proporem para aprovação dos condôminos soluções para os problemas desde os relacionados aos empregados até os de manutenção. Tudo com a experiência e o profissionalismo necessário para o pleno funcionamento do condomínio, além da solidez da empresa que, em 2016, completou 80 anos no mercado de administração de imóveis e condomínios.

“É não apenas uma opção, como uma solução perfeita para atender à crescente demanda pela profissionalização na gestão condominial”, afirma Catarina de Oliveira, Gerente de Qualidade da empresa.

Segundo Catarina, o principal diferencial do produto é disponibilizar uma equipe de gerentes de relacionamento e gestores formada por profissionais certificados como consultores condominiais pela ABADI/NUFEI e ainda todo o apoio dos departamentos financeiro/contábil, jurídico e de recursos humanos da empresa . “É uma segurança muito maior para o condomínio, a certeza de que não está arriscando entregar bem estar e patrimônio a leigos em um momento em que a administração condominial se mostra tão complexa”, conclui.

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Fazendo diferença

O que um Super Síndico sempre faz:

• Contrata anualmente o seguro de incêndio, raio e explosão entre outros, obrigatório para os condomínios, de forma adequada. Assim como os de vida e funeral dos funcionários.

• Exige emissão de comprovantes fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios. Reúne todas as despesas comprovadas e documentadas para dar transparência a sua gestão. Disponibiliza no quadro de avisos todos os documentos que por obrigação legal deve ter visibilidade.

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• Trabalha sempre com o suporte da administradora do condomínio e do conselho fiscal, mantém a coletividade informada e busca ampliar sua participação na vida condominial. Compartilha via quadro de avisos quaisquer alterações no quadro de funcionários.

• Cobra os inadimplentes em dia e de forma correta e segura perante a lei. Não dá descontos em acordos, o que, legalmente, são possíveis apenas com a concordância de todos os condôminos.

• Tem em mente que sempre que um funcionário se acidenta no local de trabalho, no caso o condomínio, ele também pode ser responsabilizado e, por isso, é atento ao uso dos EPIs, treinamentos e orientações constantes e cobra das empresas a mesma postura em relação ao pessoal que trabalha em suas dependências.

• ƒProvidencia e acompanha a autovistoria fazendo a manutenção constante dos equipamentos e instalações, de acordo com as normas, e sempre dá preferência aos serviços executados por profissionais habilitados, de olho na conservação e na valorização do patrimônio.